Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Учacтникoм TCЖ cтaнoвитcя кaждый xoзяин квapтиpы, кoтopый пpoгoлocoвaл зa eгo coздaниe. Нo тaк кaк квapтиp в дoмe мнoгo, вce жильцы нe мoгyт yчacтвoвaть в paбoтe opгaнизaции. Пoэтoмy нa oбщeм coбpaнии выбиpaют члeнoв пpaвлeния: этo жильцы, кoтopыe вxoдят в cocтaв yчpeдитeлeй TCЖ и pyкoвoдят им. Bыбpaть члeнoв пpaвлeния мoжнo oбщим гoлocoвaниeм. Taкжe мoжнo нaзнaчить пpeдceдaтeля — глaвнoe oтвeтcтвeннoe лицo бyдyщeгo TCЖ. Пpeдceдaтeлeм мoжeт выдвинyтьcя любoй из члeнoв TCЖ.
Кaк тoлькo pyкoвoдящий cocтaв cфopмиpoвaлcя, oфopмляeтcя и пoдпиcывaeтcя Уcтaв. B Уcтaвe пpoпиcывaют aдpec дoмa, cпиcoк yчpeдитeлeй, пpaвa и oбязaннocти TCЖ, вce вaжныe фopмaльнocти, cвязaнныe c oбcлyживaниeм дoмa. Уcтaв peгиcтpиpyют в ФНC, кoпию зaвepяют y нoтapиyca.
Нa пoддepжaниe пopядкa TCЖ coбиpaeт взнocы. Cyммy ycтaнaвливaют нa coбpaнии: зaкoн нe peгyлиpyeт этoт вoпpoc, жильцы мoгyт oпpeдeлить paзмepы взнocoв caми, пpивлeчь бyxгaлтepa, кoтopый пocчитaeт, кaким бюджeтoм TCЖ дoлжнo pacпoлaгaть eжeгoднo. Гoдoвyю cyммy «paзбивaют» нa eжeмecячныe или eжeквapтaльныe плaтeжи.
- Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
- Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
- Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
- Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
- Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
- Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.
Что входит в обязанности ТСЖ?
Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:
- Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
- Следить за вывозом мусора;
- Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
- Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
- Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).
Назначение руководителя ТСЖ
В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:
- путем избрания на общедомовом собрании;
- путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.
Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:
- издание приказа о вступлении в должность;
- составление срочного трудового договора;
- подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
- получение выписки из ЕГРЮЛ.
Преимущества:
-
Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.
-
Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.
-
Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.
-
Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.
Недостатки:
-
Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.
-
Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.
Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.
-
Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.
Полномочия и обязательства объединения собственников определяются нормами жилищного законодательства и уставной документацией юрлица:
- Оформление договорных отношений с подрядными организациями. Например, заключение договора энергоснабжения, уборки территории дома и прочее. Такой факт может стать плюсом, если подобрать надежного поставщика услуг.
- Контроль над работой подрядных организаций, предоставляющих какой-либо сервис хозяевам жилплощади. Плюс состоит в том, что контроль осуществляется жильцами.
- Следить за выполнением требований по обслуживанию и эксплуатации жилой постройки.
- Принятие решений о проведении ремонтных работ в доме. Это может стать минусом, если председателем выбран некомпетентный гражданин.
- Реагировать и выполнять просьбы проживающих в доме. Например, на заявление в ТСЖ о протечках. Если для выполнения работ наняты профессионалы, то такая функция относится к плюсам объединения.
- Утверждать и исполнять проект по благоустройству МКД и придомового участка. Если ответственным за принятие и исполнение документа будет выбран некомпетентный человек, то работы будут выполнены некачественно. Этот факт может стать минусом.
- Следить за выполнением санитарных требований по вывозу мусора и чистоте участка возле контейнеров. В связи с тем, что это сделать можно далеко не всегда, такую функцию можно отнести к минусам.
- Обустроить паркинг и детскую площадку для жильцов МКД. Стоит выбрать надежных подрядчиков, чтобы не заработать минус в оценке работы.
- Выдача хозяевам квартир необходимых квитанций и справок.
- Прочие обязательства, предусмотренные положениями Устава.
Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией
Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:
— Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;
— Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;
— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;
— Компания обладает полноценной материально-технической базой;
— Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;
— УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.
Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.
Плюсы и минусы заключения договора с УК
Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.
Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:
— Профессиональное и качественное оказание услуг;
— Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;
— Государственный контроль над деятельностью компании.
С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.
Минусы УК:
— Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;
— Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;
— Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.
Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией в России
Рыночная экономика и возникновение частной собственности на жилье привело к тому, что встал вопрос о назначении ответственных за эксплуатацию домов.
Государство с себя ответственность сняло.
ТСЖ — это добровольное объединение собственников помещений в доме. Они объединяются для того чтобы вести эффективное управление своим домом и имуществом.
Это юридическое лицо, которое не является коммерческим, то есть преследует в своей деятельности не финансовые цели. Оно может быть создано как на основании одного дома, и объединить несколько домов.
Управляющая компания — это тоже юридическое лицо, но коммерческой направленности, то есть извлечение прибыли — это основная цель деятельности.
Граждане имеют право доверить управление своим домом:
| Управляющей компании | то есть стороннему лицу, с которым будет заключён соответствующий договор |
| ТСЖ | способ самоуправления, который является наиболее эффективным, на сегодняшний день |
В товарищество могут объединиться не только собственники помещений, но и собственники участков земли рядом с конкретным жилым домом.
Они объединяются с целью улучшения качества управления их общим имуществом.
ТСЖ создаётся на базе многоквартирного жилого дома, где в собственности граждан и юридических лиц находятся жилые и нежилые помещения.
Особенности метода управления
Собственники квартир должны знать, чтоб выбор метода управления – это не просто их добровольное дело. Это еще и обязанность, по положениям жилищного законодательства. Для выбора жильцы должны прийти на общее собрание всех собственников квартир в МКД, организованное по инициативе любого из жильцов. Решение ОС отображается в протоколе собрания.
ВНИМАНИЕ! На то, чтобы сделать выбор, дому дается год. Если по истечению этого периода не было проведено собрание и жильцы не определились с методом управления, вопросом начинает заниматься местная власть. Она объявляет конкурс между УК на отбор той, которая и будет заниматься обслуживанием дома.
В данном случае жители дома полностью лишены возможности что-либо решать относительно обслуживания своих квартир, МКД в целом. Поэтому они должны не терять время и выполнить все действия, установленные жилищным законодательством.
Если дом объединился в ТСЖ, он может скомбинировать оба метода управления, для этого Товарищество подписывает договор с подходящей Управляющей компанией. Главное, найти ответственных и компетентных членов правления ТСЖ.
К минусам ТСЖ в многоквартирном доме можно отнести:
- Непростая процедура регистрации юрлица, состоящая из нескольких ступеней.
- Недостаточная сумма собственного капитала для погашения возникающих задолженностей, что может спровоцировать конфликт с подрядными организациями.
- Объединение является некоммерческой структурой, что не позволяет оформлять право собственности на недвижимые объекты.
- Ответственность жильцов за принимаемые решения финансового характера: ведение бухгалтерского учета, хранение документов, величина членских взносов.
- Отсутствие строгих мер ответственности к должникам и прочим нарушителям.
Ниже приведена сравнительная таблица преимуществ и недостатков выбранной формы управления.
| Плюсы ТСЖ | Минусы ТСЖ |
| 1-ый плюс: владельцы недвижимости, для экономии денег, могут самостоятельно выполнять какие-то виды работ. 2-ой плюс: отсутствие вышестоящего органа управления, что минимизирует коррупционную составляющую. 3-ий плюс: более высокая стоимость недвижимости при такой форме управления. 4-ый плюс: минимизация издержек и возможности возникновения задолженности перед подрядными организациями за счет перечисления денег со счета в банке. 5-ый плюс: при заключении гражданских договоров юрлицо может выступать в качестве посредника. Это позволит снизить затраты и будет способствовать самообеспечению. Такими полномочиями объединение наделяется ст.152 жилищного законодательства. |
1-ый минус: если в состав активистов войдут собственники жилых помещений, плохо понимающие проблемы дома, то появятся сложности в организации работы и принятии верных решений. 2-ой минус: при возникновении у жильцов многоквартирного дома долга за предоставленные услуги его сумма должна быть распределена и выплачена остальными владельцами. В противном случае ТСЖ не сможет оплатить услуги подрядных организаций. 3-ий минус: в связи с тем, что для некоторых видов работ услуги подрядчика используются 1 раз, на предоставление скидки рассчитывать не придется. 4-ый минус: наличие льготных категорий граждан и выпадающие доходы. 5-ый минус: непостоянство законодательных актов, касающихся коммунальной сферы. 6-ой минус: тарифы на коммунальные услуги не могут превышать значений, определенных тарифной службой. |
Преимущества и недостатки такого сообщества
Разобравшись, что такое ТСЖ, его плюсы и минусы в многоквартирном доме нужно изучить все стороны. Присоединение многоквартирного дома к ТСЖ имеет следующие преимущества:
- активное общественное участие владельцев недвижимости в решении хозяйственных и административных споров (путем голосования и получения расширенных отчетов);
- сравнительно небольшая стоимость услуг комиссии (чего не скажешь о коммерческих организациях);
- учредитель и члены товарищества сами проживают в конкретном доме, а потому в полной мере осведомлены о текущих проблемах и сами желают их устранить;
- финансовая прибыль символическая, что гарантирует, что участники товарищества исполняют свои обязательные функции исходя из личного желания и стремления.
ТСЖ кроме плюсов имеет и следующие минусы:
- зачастую участниками ТСЖ становятся граждане, которые не обладают достаточным опытом управления, а потому на период обучения не стоит ждать высоких результатов;
- неполноценная структура, то есть неумение распределить обязанности правильно и эффективно, чтобы каждый участник знал свое место;
- третья проблема – сложности в сборе всех жильцов для голосования и принятия комиссионного решения по текущим проблемам.
Жилищно-строительный кооператив – организация, основанная с целью возведения и дальнейшей эксплуатации недвижимости. Таким образом, главным отличием рассматриваемых объединений становится цель их создания: ТСЖ регистрируется для управления МКД, а ЖСК – для постройки и управления им в дальнейшем.
Еще один важный момент – Товарищество создается при условии, что инициативу поддержали более 50% всех собственников, тогда как кооператив регистрируется при согласии 100% его членов (которых к слову, должно быть не менее 5). Отчет о деятельности ТСЖ доступен абсолютно всем собственникам помещений, расположенных в МКД, а вот ознакомиться с документами кооператива имеют право лишь лица, входящие в него.
В целом, обе организации являются некоммерческими и действуют на основании устава, принятого на общем собрании. Однако члены Товарищества не отвечают по обязательствам последнего, тогда как пайщики кооператива несут ответственность в размере невыплаченного взноса.
Обеспечение жилого многоквартирного дома всеми удобствами предусматривает необходимость одновременного управления целым комплексом коммунальных услуг, которые предоставляются ресурсообеспечивающими организациями. Чаще всего жители дома доверяют эти обязанности специализированным управляющим компаниям (УК), которые берут на себя заключение всех необходимых договоров и соглашений, наем персонала и контроль за предоставляемыми услугами. Такой подход практически полностью отсекает возможность жильцов участвовать в хозяйственной деятельности, затрудняет контроль и обуславливает необходимость дополнительных платежей.
Собственники квартир могут объединиться в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и перенять у управляющей компании ее функции. Таким образом, ТСЖ — это добровольное объединение жителей многоквартирного дома, создающееся в форме некоммерческой юридической организации.
Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!
Деятельность, требования и документарная база ТСЖ устанавливаются напрямую Жилищным Кодексом и общими положениями закона о регистрации юридических лиц (главой третьей, четвертой).
ТСЖ – это некоммерческая организация, которая, в отличие от Управляющих компаний или ТОС (Территориальное общественное самоуправление), не настроена на получение финансовой выгоды, а заинтересована в сохранении, поддержании и благоустройстве многоквартирного дома, охране общедомового имущества, помещений.
Товарищество собственников отстаивает интересы местных жителей как раз потому, что состоит из тех же людей, что проживают в данном МКД. Однако это не просто группа заинтересованных лиц, это официальный орган управления, имеющий определенные обязанности и полномочия, его функционирование регулируется законодательством и учредительной документацией.
ТСЖ дает возможность влиять на коммунальные службы и ресурсоснабжающие организации МКД с целью отстаивания прав собственников и гарантии проведения качественных работ.
Согласно закону, ТСЖ может заменить исполнительный орган ЖКХ (УК или ТОС) только будучи юридическим лицом, поэтому собственники должны избрать председателя, который зарегистрирует ТСЖ в налоговой и в дальнейшем будет осуществлять различные формальные действия: подписывать договоры, вести банковские документы и другую отчетность.
За что можно подать жалобу на ТСЖ?
К¾Ã½ÃÂûøúÃÂýÃÂõ ÃÂøÃÂÃÂðÃÂøø ò ÃÂÃÂõÃÂõ öøûøÃÂýþ-úþüüÃÂýðûÃÂýþóþ ÃÂþ÷ÃÂùÃÂÃÂòð òþ÷ýøúðÃÂàôþòþûÃÂýþ ÃÂðÃÂÃÂþ, ÿÃÂøÃÂøýþù ÃÂþüàüþöõàÃÂûÃÂöøÃÂàýõ ÃÂþûÃÂúþ ýõ÷ðúþýýÃÂõ ôõùÃÂÃÂòøàÃÂÃÂúþòþôÃÂÃÂòð âþòðÃÂøÃÂõÃÂÃÂòð, ýþ ø ÷ðòÃÂÃÂõýýÃÂõ ÃÂÃÂõñþòðýøàÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúþò ÿþüõÃÂõýøù, ýõ òÃÂþôÃÂÃÂøàò ãÃÂÃÂðò ýõúþüüõÃÂÃÂõÃÂúþù þÃÂóðýø÷ðÃÂøø. ÃÂÃÂðú, ÿþôðÃÂàöðûþñàýð âáàÿÃÂðòþüõÃÂýþ ò ÃÂûÃÂÃÂðõ:
- ýõýðôûõöðÃÂõóþ øÃÂÿþûýõýøàþñÃÂ÷ðýýþÃÂÃÂõù ÿþ ÃÂÃÂþôà÷ð ÃÂÃÂàø ÿÃÂøûõóðÃÂÃÂõù ú ýõüàÃÂõÃÂÃÂøÃÂþÃÂøõù;
- ýõÃÂðÃÂøþýðûÃÂýÃÂù ÃÂðÃÂÃÂþô ÃÂÃÂõôÃÂÃÂò ñÃÂôöõÃÂð, ÿÃÂþÃÂòûÃÂÃÂÃÂøùÃÂàò òþÃÂþòÃÂÃÂòõ, ýõÃÂþóûðÃÂþòðýýÃÂààÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúðüø ÃÂÃÂðÃÂðàø ÷ðòÃÂÃÂõýýÃÂàÃÂÃÂüüðàÃÂôõûþú;
- ÿþòÃÂÃÂõýøõ öøûøÃÂýþ-úþüüÃÂýðûÃÂýÃÂàÿûðÃÂõöõù, ýõ ÃÂòÃÂ÷ðýýþõ àÃÂòõûøÃÂõýøõü ÃÂðÃÂøÃÂþò ÷ð ÿþÃÂÃÂðòûÃÂõüÃÂõ ÃÂõÃÂÃÂÃÂÃÂÃÂ;
- ýø÷úþõ úðÃÂõÃÂÃÂòþ ÿÃÂõôþÃÂÃÂðòûÃÂõüÃÂàúþüüÃÂýðûÃÂýÃÂàÃÂÃÂûÃÂó, ýõ ÃÂþþÃÂòõÃÂÃÂÃÂòÃÂÃÂÃÂõõ ôõùÃÂÃÂòÃÂÃÂÃÂõüà÷ðúþýþôðÃÂõûÃÂÃÂÃÂòÃÂ;
- þÃÂÃÂÃÂÃÂÃÂÃÂòøõ ÃÂõðúÃÂøø ýð ÃÂÃÂõñþòðýøõ ÃÂþñÃÂÃÂòõýýøúþò ø öøûÃÂÃÂþò üýþóþúòðÃÂÃÂøÃÂýþóþ ôþüð ÃÂÃÂÃÂÃÂðýøÃÂàýõÿþûðôúø;
- ýõÃÂòþõòÃÂõüõýýþõ ýðÃÂðûþ þÃÂþÿøÃÂõûÃÂýþóþ ÃÂõ÷þýð, ýø÷úðàÃÂõüÿõÃÂðÃÂÃÂÃÂð ò ÿþüõÃÂõýøÃÂàÃÂÃÂÃÂ;
- ÿÃÂøþÃÂÃÂðýþòûõýøõ ÿþôðÃÂø ÃÂþûþôýþù ø óþÃÂÃÂÃÂõù òþôàýð òÃÂõüÃÂ, ÿÃÂõòÃÂÃÂðÃÂÃÂõõ ÷ðúþýþôðÃÂõûÃÂýþ ÃÂÃÂÃÂðýþòûõýýÃÂõ ÃÂÃÂþúø;
- þÃÂÃÂÃÂÃÂÃÂÃÂòøõ üõÃÂþÿÃÂøÃÂÃÂøù ÿþ ÿÃÂþòõôõýøàúðÿøÃÂðûÃÂýþóþ ø ÃÂõúÃÂÃÂõóþ ÃÂõüþýÃÂð ÿþüõÃÂõýøù ø úþýÃÂÃÂÃÂÃÂúÃÂøù þñÃÂõóþ ÿþûÃÂ÷þòðýøÃÂ, ÃÂðÃÂÿþûþöõýýÃÂàò ÃÂÃÂÃÂ.