Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно принять квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приёмка квартиры с отделкой от застройщика в целом похожа на приёмку квартиры без отделки. Вы точно так же проверяете, что стены, потолок и пол ровные, окна целые, нет щелей и явных повреждений, которые делают квартиру непригодной для проживания.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Самый важный документ: акт приема-передачи
После осмотра квартиры дольщик подписывает акт приема-передачи и может полноправно распоряжаться своей недвижимостью. На этом его отношения с застройщиком по ДДУ считаются законченными, а все обязательства – полностью выполненными.
Как только документ завизирован с обеих сторон, подавляющее большинство обнаруженных постфактум строительных недочетов владельцу придется исправлять самостоятельно. Поэтому на приемку нужно приходить подготовленным – чтобы потом не было мучительно больно.
Однако есть специфические моменты, которые невозможно заметить сразу. Например, если у жилья имеются серьезные скрытые дефекты или, когда, положим, стены выделяют аммиак. В таком случае даже после подписания акта приема-передачи ответственным за подобные недостатки признаётся застройщик. И, соответственно, именно он должен их устранять.
Если же он отказывается это делать, то можно провести независимую экспертизу и добиться справедливости через в суд. Кроме того, существует гарантийный срок (обычно 5 лет), в течение которого собственник квартиры может предъявить обоснованную претензию строительной компании, а та обязана принять меры.
Но лучше не доводить дело до крайности: так вы потеряете много драгоценного времени. Гораздо проще зафиксировать все обнаруженные в процессе осмотра недостатки в дефектовой ведомости и не подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик их не устранит.
Иногда дольщики признают, что ничего не смыслят в строительстве, и им требуется профессиональная помощь в приемке квартир. Это довольно распространенная практика, когда находят стороннего специалиста, оплачивают его услуги, выписывают на него доверенность (при необходимости) и поручают ему проверить недостатки жилища. Но каждый сам решает, что для него лучше и надежнее: присутствовать на приемке лично или довериться стороннему эксперту.
Заполняем смотровой лист
Все недочеты, из-за которых вы не можете принять объект в новостройке, внесите в смотровой лист. Мотивируйте свои замечания. Для убедительности снимите их на фото или видео (может пригодиться в дальнейшем). Если недочетов много, у вас несколько вариантов:
- вы подписываете смотровой акт с указанием выявленных недостатков, а застройщик должен будет исправить их в течение гарантийного срока новостройки (5 лет);
- вы не принимаете квартиру, а составляете дефектный акт, на основании которого застройщик доделывает квартиру и приглашает вас на повторный просмотр.
Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию
В договоре должен быть точно прописан предельный срок, до которого компанией должна быть произведена передача квартиры по ДДУ. Задержка приведет к выплате штрафа.
Период времени, указанный в договоре, означает, когда застройщиком будет получено одобрение властей на использование здания в жилых целях (ст. 55 ГК РФ). Например, если указано, что право на введение дома в эксплуатацию назначено в III квартал 2018 года, то крайней датой следует считать 30 сентября 2018 года. Даже при небольшой задержке (на сутки) накладывается пеня на застройщика.
Случается, что компания ограничена во времени, потому что получает согласие незадолго до конечной даты сдачи. Начинается спешка в подписании актов и вручении ключей от квартиры.
Но это не значит, что получатель своих квадратных метров должен быстро на всё соглашаться, несмотря на какие-то прорехи и недоделки на принимаемой жилплощади. В таком случае нужно также тщательно всё проверить, заполнить акт, если были выявлены нарушения.
И если просрочка всё же была, а эти недостатки не устранены до означенной в документе даты приёма/передачи, то дольщик также вправе требовать выплаты неустойки.
Защита собственных прав при обнаружении серьезного брака
Итак, выяснили, что основным документом, в котором будущий собственник фиксирует все изъяны, обнаруженные им на принимаемой жилплощади, является акт осмотра. Если претензии адекватны и обоснованы, то строительная компания обязана всё исправить. Установлен предельный срок для «работы над ошибками». Он составляет полтора месяца.
Акт заполняется в двух копиях и передается обеим сторонам. Если никаких действий от застройщика не будет, то у дольщика появляется существенная причина для решения проблемы в судебном порядке. Поступить можно следующим образом.
Приведём 4 версии действий:
- В течение 45 дней строительная фирма приводит в порядок жилплощадь в соответствии с предъявленными претензиями, означенными в акте.
- Хозяин квартиры самостоятельно проводит ремонтные работы за счёт застройщика.
- Пересматривается стоимость, указанная в ДДУ. Владелец платит компании меньше, а разница покрывает ремонт квартиры.
- При обнаружении существенного брака, который не подлежит устранению или застройщик отказывается исправлять дефекты, дольщик вправе потребовать полного возврата средств. Выплата должна быть произведена в течение полутора месяцев со дня оформления документов.
И всё же четвёртая версия сомнительна. Дело всё в том, что цена на недвижимость растёт «не по дням, а по часам». А сроки такой сделки могут растянуться на целый год. И на те деньги, которые несостоявшийся дольщик вернёт, он уже не сможет приобрести недвижимость с такими же параметрами у другого застройщика.
Как получить неустойку за нарушения сроков сдачи дома
Не стоит также забывать, что у будущего собственника остается право на получение неустойки, связанной с нарушением сроков сдачи жилья.
На нашем сайте можно скачать бланк и образец как правильно составить претензию. Её можно отправить застройщику почтой заказным письмом с уведомлением и описью вложений. А также распечатать в двух экземплярах и подать в офис компании лично.
На них ставиться номер входящего и заверяются секретарем печатью с фиксированием числа, месяца и года. Исполнитель должен дать письменный ответ в течение десяти суток.
В дальнейшем события могут развиваться следующим образом. Допустим вариант, что компания сама предложит определённую цену. Но как бы не продешевить. Положенную по закону компенсацию лучше заранее просчитать онлайн на калькуляторе расчёта пенни по ДДУ. Ключевая ставка уточняется на сайте ЦБ. Если затрудняетесь, то стоит обратиться к юристу напрямую.
Кого можно пригласить на приёмку и как она проходит
Сначала клиент приходит с паспортом в офис застройщика: там его отмечают и отправляют на осмотр. С собой можно пригласить опытного друга, который подскажет, если что-то будет не так, или, как мы уже сказали, специалиста по приемке. Он знает технические нормы строительства и укажет на недостатки в отделке.
Клиент вправе звать в качестве помощника кого угодно: квартира его — он может делать с ней что захочет.
Со стороны застройщика в осмотре будут участвовать менеджер, инженер по приемке, прораб и несколько работников из бригады. Бригада нужна, чтобы быстро исправить недочеты, которые не требуют больших усилий: поменять плинтус, отрегулировать окно или поставить новую раковину.
Незначительные дефекты застройщик может устранить тут же, если на них указать.
В среднем приемка занимает от 20 минут до часа. Владелец квартиры вправе находиться в ней столько, сколько нужно.
Правовые аспекты приёмки квартир в новостройках
Первое и, пожалуй, самое важное, что должен знать собственник квартиры в новостройке, это наличие предусмотренного законодательством РФ гарантийного срока в 5 лет на объекты нового строительства. Аналогичный период установлен и для инженерного оборудования, его срок — 3 года.
Таким образом, не стоит чрезмерно переживать о том, что во время приемки будет пропущен какой-либо недостаток. Более того, существуют скрытые дефекты, в том числе связанные с последующей усадкой и осадкой здания, которые могут быть обнаружены позднее, но по-прежнему будут являться зоной ответственности застройщика и управляющей компании.
Однако, если такие недочеты, как неровная стяжка пола, перекос дверных проемов и прочие гарантийные случаи обнаружены вами уже после подписания акта приема-передачи квартиры, то привлечь застройщика к их устранению будет сложнее. Многие девелоперы идут на встречу покупателям, но для обеих сторон лучше, если все спорные моменты будут урегулированы в стандартном порядке до подписания бумаг.
Как принять квартиру у застройщика самостоятельно
Если вы решили принимать квартиру в новостройке без помощи эксперта, нужно внимательно относиться к каждой мелочи. Независимо от того, в каком виде застройщик сдает квартиру (без отделки или с отделкой), нужно принимать ее, обязательно проверяя следующие моменты:
- Входная дверьдолжна иметь надежную конструкцию. Она должна легко открываться и плотно закрываться.
- Швы и стыки на стенахдолжны заделываться по всем правилам. В местах стыковки строительных конструкций не должны быть заметны следы влаги. С особой тщательностью следует принимать стяжку пола в квартире. Нужно простучать каждый метр стяжки молотком. Если в некоторых местах бетонной стяжки присутствуют воздушные пузырьки, то звук от ударов будет глухим. Такие участки следует обвести мелом для фиксации. В идеале на бетонной поверхности должны отсутствовать какие-либо трещины, но в то же время нужно принимать во внимание особенности усадки здания. В связи с усадкой на поверхности стяжки могут появляться небольшие трещины шириной не более 4-х миллиметров. Для проверки горизонтальности основания под укладку полов используется строительный уровень.
Распространенные ошибки при приемки квартиры дольщиком
- После сдачи объекта в эксплуатацию прошло много времени. Потеря времени может привести к тому, что застройщик самостоятельно подпишет акт приема-сдачи без вашего участия.
- Покупатель соглашается с предложенным вариантом проверки квартиры.
- Во время приемки квартиры все претензии по качеству обговариваются с человеком, который официально не подтвердил факт того, что он является представителем компании-застройщика.
- Ошибки и недоработки, выявленные в ходе проверки, не фиксируются документально.
- Оформление документов осуществляется не в установленные для этого сроки.
- Покупатели и дольщики руководствуются советами других покупателей, информацией из интернета или только личным мнением, игнорируя помощь квалифицированных специалистов.
Что взять с собой на приемку квартиры:
- Ручку, карандаш и бумагу (чистые листы, формата А4, с жесткой папкой для удобства записи);
- Фонарик (особенно пригодится при осмотре ванной и туалета);
- Рулетку (для линейных замеров пола, стен, дверных проемов и т.п.);
- Молоток (для простукивания бетона на предмет возможных пустот);
- Строительный уровень, или хотя бы отвес (нитку длиной 3 м., с привязанной гайкой);
- Спички или зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах);
- Отвертку с индикатором, лампочку с патроном, зарядное устройство для мобильного телефона (для проверки наличия напряжения в розетках);
- Фотоаппарат со вспышкой (для фиксирования обнаруженных дефектов);
- Складной табурет и/или стремянку (иначе не дотянешься до вентиляционных отдушин, не подвесишь отвес, и т.п.);
- Спецодежду (цементная пыль на костюме вряд ли кому понравится).
Подготовка к встрече с застройщиком
Приемка квартиры в новостройке – важный этап, к которому нужно подойти очень серьезно. Разумеется, обе стороны заинтересованы в скорейшем подписании акта, но если главная цель застройщика – быстрее сдать квартиру и снять с себя ответственность за неё, то задача дольщика – не пропустить недоделки и дефекты, и подписать акт только после тщательного осмотра всего помещения.
Акт приема-передачи – это официальный документ, который свидетельствует о том, что стороны полностью выполнили свои обязательства и не имеют друг к другу никаких претензий. Чтобы избежать проблем в будущем, необходимо соблюдать определенный порядок подписания документа. Дольщик, прежде чем поставить на нем свою подпись, должен убедиться, что в квартире нет существенных недоделок, и она соответствует проектной документации.
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Приемка инженерных коммуникаций
Проверяется надежность креплений, работоспособность всех систем и оборудования в квартире. Нужно убедиться в целостности пломб на счетчиках, снять показания, проверить соответствие указанным в паспорте серийным номерам.
Обследование инженерных сетей
|
Система |
Что проверить |
|
|
1 |
Водоснабжение |
Удерживающие стояки крепления и вертикальность установки, заделку раствором технических отверстий, работу запорных кранов, напор воды |
|
2 |
Канализация |
Наличие тройников, высоту выхода трубы. При расстоянии от пола больше 10 см могут возникнуть проблемы с установкой сантехники. В нормативах не указывается высота, поэтому проверяйте по проекту |
|
3 |
Отопление |
Надежность крепления стояков и радиаторов, наличие терморегуляторов. Если не проводится демонстрация работы батарей, необходимо сделать отметку в акте |
|
4 |
Вентиляция |
К вентиляционному отверстию нужно поднести зажигалку или бумагу. Если вентиляция в порядке, лист прилипает, а пламя отклоняется |
|
5 |
Электрика |
Работоспособность установленных розеток проверяют взятым с собой электроприбором, в плафоны вкручивают лампочки. Работа УЗО проверяется с помощью кнопки «тест» |
На самом деле, даже ели новоселы упустили какие-то дефекты при осмотре квартиры, или они вскрылись после подписания акта приемки-передачи, не все еще потеряно. Действующее законодательство предусматривает гарантийный срок пять лет для объектов нового строительства и три года для инженерных коммуникаций. В течение этого времени можно смело указывать застройщику, где он допустил просчеты, и тот будет обязан их исправить. Это касается, в том числе дефектов, связанных с усадкой здания, которые зачастую появляются через год-другой после того, как оно сдано в эксплуатацию.
Однако если вы пропустили неровную стяжку пола или перекошенные дверные проемы, застройщик будет весьма неохотно идти на исправления, отмахиваясь от вас подписанными вами же актом приемки-передачи. Поэтому следует быть внимательным.