Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор для ипотеки: зачем нужен, как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредит на жилье обременяет семью и может отбрасывать тень на взаимоотношения супругов. Если один из них опасается, что после развода вторая половинка попытается укрываться от исполнения обязательств по выплатам ипотечного займа или претендовать на приобретенную квартиру, брачный договор — выход. Это способ обезопасить себя, защитить имущество от посягательств и сделать финансовые последствия ипотеки более прогнозируемыми для каждой из сторон.
Что нужно знать перед подписанием
Подписать брачный договор при ипотеке можно во время брака, до заключения семейного союза или на грани его расторжения. Документ действителен весь период официального существования вашей ячейки общества — получает силу с момента заверения у нотариуса, теряет ее при разводе. Но пункты, касающиеся периода после расторжения брака (те же выплаты по ипотеке) развод не отменяет. Аннулировать брачный договор можно в любой момент с помощью нотариуса или через суд — просто отказаться исполнять взятые на себя обязательства нельзя.
Юристы советуют четко прописывать, на чьи деньги приобретается жилье, в чью собственность оно поступает и кто обязуется выплачивать ипотеку в случае расторжения брака (это могут быть как оба супруга, так и один из них).
Расторгают ли брачные договоры на квартиры, находящиеся в ипотеке, если кредит еще не погашен? Теоретически да — вы имеете право делать со своим соглашением что и когда угодно (ст. 421 ГК РФ). Но если оно фигурирует в договоре с банком о получении ипотеки, расторгать или изменять условия своего брачного договора лучше ставя в известность своего кредитора. Проявив непредусмотрительность, вы рискуете попасть под санкции, которые усложнят отношения с банком.
Еще один момент, на который нужно обратить внимание: решая, дать вам ипотеку или нет, многие банки будут предлагать свой вариант брачного договора. Вы не обязаны подписывать документ, если он вас не устраивает — посоветуйтесь с юристом и при необходимости дополните условия нужными пунктами, чтобы интересы и вас, и вашей второй половины были учтены. Но будьте готовы к тому, что организация может отказать в кредите именно на этом основании, это законно. Помните: сотрудников банка волнуют их интересы, не ваши — если договориться не получается, поищите альтернативную организацию для оформления кредита.
В Санкт-Петербурге множество застройщиков предлагает выгодные условия ипотеки. Чтобы подобрать оптимальную кредитную программу, изучите ассортимент через расширенный поиск или обратитесь в наш отдел продаж — подскажем.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
Зачем нужен брачный договор при ипотеке?
В интернете приводят такую ситуацию. Супруг оформляет на себя кредит на покупку жилья, а жена не желает выступать поручителем. Якобы, в этом случае банк потребует заключить брачный договор, где будет определён порядок пользования имуществом при разводе. И это соответствует действительности. Обязанность законом не предусмотрена, но банк потребует заключения брачного договора, где квартира «отойдёт» основному заёмщику.
К чему такие сложности? Если второй супруг не выступил поручителем (созаёмщиком), он может требовать выделения ему 1/2 доли в праве собственности. И тогда банк несёт двойной риск: мало того, что платежи могут не поступить, так ещё и квартиру так просто не продашь. Брачный договор становится выходом, благодаря которому одобряют сделку.
Резюме. Брачный договор при ипотеке – это удобно
Итак, закон не содержит значимых ограничений по перечню имущества, режим которого супруги вправе определить соглашением. Ипотечная квартира тоже может фигурировать в брачном договоре. Строго говоря, она уже принадлежит мужу и жене, но до выплаты кредита на ней обременение.
Банки требуют заключить брачный договор в случае, если покупка квартиры оформляется только на одного из супругов, а второй не выступает созаёмщиком. Но на практике члены семьи оформляют соглашение и в других ситуациях. Например, чтобы распределить доли в праве собственности на квартиру после погашения долга.
Договор оформляется в письменной форме и подлежит регистрации у нотариуса. Оспорить его условия крайне трудно. Признание отдельных положений недействительными, как правило, связано с ущемлением прав третьих лиц. Оспорить соглашение можно только в судебном порядке по общим правилам судопроизводства. Чаще всего договор признают недействительным, если он заключён с целью затруднить исполнение другого обязательства.
Когда нужен брачный договор при ипотеке
Заключение брачного контракта может быть одним из условий банка при оформлении договора ипотеки. Таким образом кредитор стремится защитить свои интересы, ведь существует риск, что при разводе супруги перестанут выплачивать займ из-за снижения дохода. С брачным договором банку легче решить этот вопрос.
Целесообразно оформить брачный договор при ипотеке, если:
1. Доход имеет один член семьи. Только один из супругов работает, и он же оплачивает ипотеку из своего дохода. Брачный договор на ипотечную квартиру снимет претензии на собственность второго супруга.
2. Выше шанс на одобрение ипотеки. Один супруг, как заемщик, может не иметь достаточного дохода для оформления ипотеки. Брачное соглашение даст гарантию, что совместно пара выплатит кредит.
3. Второй супруг не согласен брать ипотеку. По закону для оформления ипотечного кредита требуется согласие супруга заемщика. При наличии брачного контракта можно получить кредит и без этого согласия.
4. Супруги оформили ипотеку до брака. При разводе все имущество, купленное до брака, не подлежит разделу.
Брачный контракт для ипотеки даст возможность разделить квартиру или дом на справедливые доли, даже если жилье приобретено до регистрации брака.
Брачный договор при военной ипотеке
В случае покупки недвижимости по программе «Военная ипотека» кредит оформляется только на военнослужащего, без учета его семейного положения. То есть собственником жиля становится участник НИС, так как оплата ипотеки идет из средств государственного бюджета.
Но по закону второй супруг при разводе имеет право на половину недвижимого имущества, приобретенного в браке. Поэтому военным ипотечникам рекомендуют подписывать брачный договор для сохранения залоговой квартиры в единоличной собственности.
Какие положения необходимо отразить в брачном договоре:
— квартира куплена с помощью бюджетных средств накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих;
— участник НИС является единоличным собственником и берет на себя все обязательства перед кредитором;
— если второй супруг участвовал в погашении займа, к примеру оплатил первоначальный взнос, то в документе фиксируется сумма материальной компенсации в случае развода.
В то же время закон не запрещает военнослужащему передавать ипотечное жилье и обязанности по закрытию ипотеки супруге. Но для этого придется получить разрешение банка и уполномоченного федерального органа «Росвоенипотека».
Что такое брачный договор
Брачным договором называется соглашение между мужем и женой или людьми, которые только намерены зарегистрировать свои отношения. Положения договора вступают в законную силу только после регистрации брака в органах ЗАГС. В нем содержатся сведения о договоренностях супругов относительно имущественных и финансовых сторон их совместной жизни.
К примеру, в этом документе прописываются положения о виде права собственности на недвижимость, расходах, получении и выплате кредитов и ипотеки, а также о пополнении и расходовании семейного бюджета. В тексте можно предусмотреть в том числе имущество, которое планируется приобрести в будущем.
Брачный договор составляется в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Если в тексте документа регулируются отношения супругов относительно недвижимости (как в случае с ипотекой), он подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Брачный контракт широко распространен в Европе и США. Однако в нашем государстве граждане до сих пор считают этот документ неэтичным. Тем не менее, многие банки при оформлении ипотеки семейным парам не просто рекомендуют, а все чаще требуют заключения брачного договора. В противном случае кредит под залог приобретаемой недвижимости не выдается.
Что должен содержать контракт, образец документа
Решив оформить контракт, следует заранее обговорить пункты об ипотеке, которые необходимо включить в него. В тексте должно быть указано следующее:
- статусы супругов по отношению к банку – ФИО заемщика и созаемщика;
- порядок внесения первоначального платежа (кто обязуется его внести, если оба, то сколько вносится каждым);
- обязательства по ежемесячным платежам (кто его вносит, на кого возлагается ответственность по оплате самого займа, а на кого – процентов и иных выплат (например, страховых);
- кем будет оплачиваться долг, в случае расторжения семейных уз (с учетом формы собственности);
- пояснения о разделе имущества и долгов, при прекращении брачных отношений;
- из каких доходов будет оплачиваться долг (заработная плата или иные источники);
- условия о залоге по ипотеке (если предоставляется какое-либо имущество, например, семейное авто);
- ответственность заемщика (созаемщика), не выполняющего возложенные на себя обязательства (по собственному нежеланию либо в силу внешних факторов);
- обстоятельства, которые могут служить причиной изменений условий договоренности.
Также необходимо указать в документе информацию о приобретаемой недвижимости (полное описание), финансовой организации, выдающей заем (его реквизиты) и кредите (объем выданных денежных средств, сроки их использования и другие условия соглшанения).
Что такое брачный договор и зачем он нужен для ипотеки?
Брачный договор – соглашение супругов, которое определяет имущественные права и обязанности в браке в случае его расторжения (статья 40 СК РФ). Правила оформления документа, особенности его изменения, расторжения, признания недействительным отражены в главе 8 СК РФ. Заключить брачный договор для ипотеки можно до брака или после регистрации отношений. Документы оформляют строго в письменной форме.
Устные договоренности по ипотечному кредиту юридической силы не имеют.
Банки приветствуют заключения брачного контракта при получении ипотеки. Для них важно точное определение степени ответственности каждого супруга. Если документ отсутствует, и раздел имущества и обязательств после развода будет проходить по закону, финансовые риски для компании увеличиваются. Возникают вопросы, касающиеся выплаты долга. Дополнительно финансовое положение супругов может существенно различаться. Нередко у мужа или жены не хватает средств для ежемесячного произведения платежей. В результате возникает задолженность, что невыгодно для финансовой организации. Поэтому часто компании самостоятельно предлагают клиентам заключить брачный договор при получении ипотеки.
Документ, оформленный обязательно в письменном виде, нотариально заверенный, представляет собой соглашение лиц, вступающих в брак, либо супругов для определения имущественных прав, обязанностей при совместной жизни и в случае развода. Брачный договор исключает ситуацию, когда за ипотечную квартиру платили вместе, при разводе по решению суда имущество отходит к одному из супругов. Этот же договор не дает возможности конфисковать имущество за долги у супруга, если оно покупалось за собственные средства без согласия второй половины. На данный момент не все банки требуют заключения брачного договора, но большинство из них выделяют данный пункт как обязательный.
Документ заключается в 3-х экземплярах – по одной для каждого супруга, 1 хранится у нотариуса. При оформлении ипотечного кредита может потребоваться еще один экземпляр, о чем нужно заранее уведомить нотариуса. Предметом договора является имущество – личное и совместно нажитое. Расторгнуть соглашение разрешается в любой момент, но при обоюдном согласии, подтверждении своего решения в письменной форме. Одностороннее прекращение не допускается.
Особенности договора при ипотеке с материнским капиталом
Согласно ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», недвижимость, которая была приобретена с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность обоих родителей и всех детей. Каждому члену семьи положена равная доля. Супруги могут добровольно отказаться от своей части в пользу других собственников, оформив свое решение соответствующим образом.
Материнский капитал может использоваться в счет погашения уже имеющейся задолженности по ипотеке и новой. Наличие брачного договора не распространяется на ту часть жилья, которая приобретена за счет МК. Разделу подлежит жилье, купленное за счет собственных средств. На практике это выглядит так:
- взносы за материнский капитал делятся в равных пропорциях между супругами, детьми;
- одна из сторон, кроме несовершеннолетних детей, имеет право отказаться от своей части в пользу другой;
- оставшаяся часть квартиры, приобретенная за счет личных средств, делится добровольно либо по решению суда.
Расторжение договора и признание его недействительным
Согласно действующему законодательству, расторгнуть контракт можно по обоюдному желанию, письменному соглашению двух сторон. В одностороннем порядке происходит аннулирование контракта, если доказано, что вторая сторона не соблюдает условия брачного договора. Если же документ составлялся для получения ипотечного кредита, согласно ст. 46 Семейного Кодекса РФ, заемщик обязан известить кредитора о прекращении действия договора. Если данное условие не соблюдается, заемщик несет личную ответственность перед кредитным учреждением. Банк вправе потребовать досрочного погашения ипотеки, внесения изменений в ипотечный договор. Брачный договор для ипотеки не является 100% гарантией погашения задолженности, но существенно снижает риски неполучения заемных средств.
Преимущества и недостатки
Если составление брачного контракта при ипотеке не входит в обязательные условия выдачи денежных средств, то решение вправе принять супруги добровольно при отсутствии возражения со стороны банка.
К выгодам заключения можно отнести следующие аргументы:
- минимизацию споров при разделе имущества при разводе;
- отсутствие необходимости получения информационно-консультационных услуг и обращений в суды с оплатой соответствующих издержек в случае раздела имущества;
- снижение эмоциональной нагрузки при разводе и боязни быть незаконно ущемлённым при «дележе» недвижимости и долговых обязательств по непогашенной части ипотечного кредита;
- отсутствие необходимости доказательной базы за уплату денежных средств, особенно при оформлении ипотеки до брака.
К негативным моментам следует отнести:
- требования для изучения правовой базы, поскольку прописывание существенных условий требует владения юридическими нюансами, а допущенная оплошность является «подписанным приговором» для одного из участников;
- дополнительные денежные траты, составляющие порядка 10-15 тыс. рублей, а в случае отказа банка представляющего «выкинутые на ветер» средства;
- психологический аспект, неприемлемый для русской ментальности, поскольку оценивается сторонами как элемент подготовки к разводу.
Брачный договор при ипотеке, которая взята во время брака
Супруги вправе зафиксировать в соглашении вариант раздела ипотечного долга и квартиры в любой пропорции. Доли не обязательно будут равными. Учитывается финансовое, социальное положение каждого из супругов и другие факторы, влияющие на платежеспособность. Кроме того, можно выбрать совместную или раздельную собственность.
Банкам больше выгоден вариант, когда в брачном договоре указана раздельная собственность. В этом случае банку проще взыскать оставшуюся часть задолженности по ипотеке, если случится развод.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Кредиторы настаивают на раздельной собственности и даже могут требовать, чтобы один из супругов отказался от приобретаемого жилья перед ипотекой. Банк может не дать ипотеку, если не согласиться на его условия. Почему банк может требовать вывести одного из супругов из ипотечного договора, мы уже говорили выше.
Если брачный договор был составлен до ипотеки, банк необходимо известить об этом. Потребуется составить дополнительное соглашение. В нем указывают права и обязанности супругов по ипотеке при возможном разводе.