Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление переуступки права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
Регистрация уступки аренды
Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.
Переуступка прав и обязанностей по договору аренды ведет к некоторым последствиям. Так, уступающая сторона после заключения соглашения или регистрации сделки, теряет возможность пользоваться переданным имуществом и освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи.
В свою очередь, новый арендатор, получает возможность:
- пользоваться земельным участком по назначению и в течение времени, регламентированному основным соглашением;
- выкупить участок, в порядке, предусмотренном действующим законодательством и договором;
- возводить новые объекты недвижимости на участке, если земля имеет соответствующее целевое назначение.
Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю
Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение. Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.
Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.
Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку. Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.
Нужно учитывать, что при погашении арендной задолженности новым владельцем земли в случае, если эти взносы не прописаны в договоре, эта сумма в расчёт не будет приниматься.
Ее нельзя будет задекларировать из-за отсутствия возможности доказать эти расходы. При подсчете налогов этот платёж аналогично не будет учитываться.
По пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового Кодекса страны передача прав при переуступке аренды облагается НДС без учете того, кто является арендодателем.
Базой для налогового обложения является сумма, прописанная в договоре. Момент определения базы соответствует дате передачи прав на пользование землёй.
По ст. 208 НК РФ доход от переуступки права аренды облагается НДФЛ. При этом, если уступка совершена в пользу гражданина, декларировать доходы обязан арендатор.
Если же уступка совершена в пользу юридического лица, оно самостоятельно занимается исчислением и уплатой налога как законный налоговый агент.
Такая сделка обязательно требует регистрации, но может быть осуществлена и без участия собственника земельного надела. Так как, соглашение приносит дополнительный доход выгодоприобретателю в виде арендных платежей, она подлежит налогообложению по всем правилам действующего законодательства.
Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.
Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.
Для составления договора цессии потребуются документы:
- паспорта сторон;
- кадастровый паспорт ЗУ;
- справка об отсутствии обременений и ареста;
- зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте здесь).
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.
Покупаем и переуступаем права на аренду земли
Может потребоваться уведомление о факте перехода прав местных властей, отвечающих за использование земельных угодий. Ведь в каждом регионе может быть установлен свой порядок изменения пользователя надела, если он относится к государственной (муниципальной) собственности.
После этого подписывается само соглашение. Оно может быть двухсторонним. Однако законодательство не запрещает, чтобы одной из сторон договорённостей выступал арендодатель участка. Более того, в этом случае передача прав будет иметь больший юридический вес.
Сама сделка может быть как обычной, так и заверена с помощью услуг нотариуса. К ней подшиваются экземпляр первоначального договора аренды, а также графическая схема земельного участка. Если есть письменное согласие от арендодателя, то оно также прикладывается.
Новый пользователь должен понимать последствия заключения договора перенайма. В частности, он обязан будет платить арендную плату и использовать землю по её целевому назначению (то есть под застройку). Кроме того, к следующему арендатору перейдут и все другие обязательства, прописанные в договоре аренды.
Кредитор за определенное вознаграждение переуступает право требования по договору реализации, которое он приобрел (купил) ранее. При этом с разницы между доходом от переуступки и расходами на приобретение этого права продавец должен уплатить НДС. В соответствии с пунктом 4 статьи 164 НК РФ, в этой ситуации применяется расчетная ставка, равная 18% / 118%. Предположим, права были приобретены за 100 тыс. рублей, а позже переуступлены за 110 тыс. рублей. НДС с межценовой разницы в 10 тыс. рублей составил 1525,42 рубля.
Теперь обратимся к кредитору, переуступившему имущественные права. Может ли он уменьшить на сумму НДС базу для расчета налога на прибыль?
Пункт 1 статьи 248 НК РФ гласит, что из доходов можно исключить суммы налогов, которые в соответствии с Налоговым кодексом были предъявлены налогоплательщиком покупателю. Как было указано выше, исчисленный по расчетной ставке НДС (кроме налога с аванса) не считается предъявленным покупателю. Постановление № 1137, которое дает возможность отнести этот НДС к разряду предъявленных, в плане налога на прибыль не применяется. Таким образом, сумма дохода кредитора, переступившего права требования по договору реализации, полностью отражается в составе доходов.
В то же время сумма НДС в этом случае включается в состав расходов, формирующих базу по налогу на прибыль. Это следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ, в соответствии с которым суммы начисленных налогов относятся к прочим расходам. Исключение составляют перечисленные в статье 270 НК РФ случаи. В пункте 19 этой статье определено, что налог, предъявленный покупателю, не включается в расходы по налогу на прибыль. Однако чуть раньше мы пришли к выводу, что НДС, который был исчислен по расчетной ставке, для целей налога на прибыль не считается предъявленным. Таким образом, он отвечает требованиям подпункта 1 пункта 1 статья 264 НК РФ, и его сумма может быть отнесена на расходы по налогу на прибыль.
Отметим, что суды также признали правомерным в целях определения базы по налогу на прибыль включение в расходы НДС, начисленного и подлежащего уплате из собственных средств налогоплательщика при следующих операциях:
- при неподтвержденном экспорте;
- по договорам безвозмездного пользования имуществом;
- начисление налога по результатам проверки.
К слову, все, что сказано выше относительно налога на прибыли, распространяется и на ситуацию с погашением долга. На основании пункта 2 статьи 155 НК РФ, налоговая база по НДС в этом случае исчисляется как разница между доходом, полученным кредитором при прекращении кредитного обязательства, и расходами, которые он понес в связи с приобретением этого обязательства. С этой суммы кредитор исчисляет по расчетной ставке НДС и уплачивает его, отражает полученную сумму, включая НДС, в составе доходов по налогу на прибыль, а сумму исчисленного НДС – в составе расходов.
При этом в адрес должника счет-фактура не выставляется, ведь ни одной из ситуаций, предусмотренных пунктом 3 статьи 168 НК РФ (отгрузки, выполнения работ или услуг, получения сумм оплаты либо предоплаты) в случае погашения долга не возникает. Однако факт отсутствия счета-фактуры никак не влияет на невозможность вычета НДС должником. Поскольку в момент оприходования товара он уже воспользовался налоговым вычетом с сумм, подлежащих оплате, то больше права на него он не имеет.
Уступка права аренды земельного участка
Оформление документа зависит от того, какая сторона сделки это производит.
Цедент выставляет цессионарию счет-фактуру при любом финансовом результате от продажи задолженности. Если задолженность продана с убытком или «по себестоимости», т.е. за сумму, равную номиналу, то облагаемая база (графа 5) и сумма налога (графа 8) будут равны 0.
Если же цедент получил прибыль, то в графе 5 нужно отразить ее сумму, которая и будет являться налоговой базой. НДС в графе 8 будет определен расчетным путем по ставке 20/120, которую следует указать в графе 7.
Исключение здесь делается только для ситуации, когда продается задолженность по кредиту или денежному займу. В этом случае счет-фактура не нужен вообще, т.к. для операций, освобожденных от НДС, его оформление не требуется (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
У цессионария облагаемая база по НДС возникает при получении денег от должника. В этот момент он выставляет счет-фактуру в одном экземпляре. В строке «покупатель» нужно указать должника, в графе 5 — разницу между поступлениями от должника, и затратами на приобретение долга.
Определение суммы НДС в графе 8 производится расчетным путем, аналогично цеденту.
Цессия — это перепродажа дебиторской задолженности, появившейся по различным основаниям. Реализуемый долг может возникнуть как после отгрузки товаров, так и в результате перечисления аванса или выдачи займа.
Начисление НДС по договору цессии зависит как от вида долга, так и от финансовых результатов сделки для каждого из участников.
Такой вариант владения земельным участком как долгосрочная аренда появился давно и был очень выгодным способом обрести возможность сравнительно недорого получить участок, и в дальнейшем его выкупить. Если Вы выбираете дом и обнаруживаете, что он стоит на участке, находящемся в аренде, то обязательно уточните его назначение, ведь за использование земли не по указанному в документах назначению, может грозить административная ответственность. Помимо использования земли не по назначению, есть еще несколько правил, нарушение которых может стать препятствием к совершению сделки переуступки права аренды на земельный участок. К ним относятся: • Задолженность по арендной плате • Незаконные постройки • Земельный участок является предметом спора в суде • Участок имеет особый правовой статус. Сейчас переуступка права аренды на абсолютно пустой земельный участок явление редкое, как правило, она сопровождается продажей, построенного на участке дома, поэтому рекомендуем Вам обратить внимание еще и на следующие нюансы: • Нет ли прямого запрета на переуступку в первоначальном варианте договора (предыдущего арендатора с арендодателем). Если есть, то без официального согласия собственника переуступка права аренды на земельный участок невозможна. • Срок аренды земельного участка. Если срок указан менее 5 лет, то на то, чтобы оформить переуступку прав потребуется письменное согласие собственника (будь то государственные или муниципальные власти). Если в договоре указан срок более 5 лет, то согласие собственника не требуется и ему можно просто направить уведомление о смене арендатора.
Оплата за право требования цеденту еще не произведена. Долг заказчиком пока не погашен. Какие бухгалтерские проводки должна сделать организация «Б»?
Какие налоговые обязательства возникают у организации «Б»? Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).
Основанием уступки права требования будет являться договор между первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием) (п.
Безвозмездная уступка права требования Подборка наиболее важных документов по запросу Безвозмездная уступка права требования (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). Нормативные акты. Безвозмездная уступка права требования Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.
За государственную регистрацию перехода права аренды земельного участка к новому арендатору по договору перенайма взимается государственная пошлина, размер которой в настоящее время установлен пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.
Размер указанной госпошлины для организаций составляет 22 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Плательщиком госпошлины при государственной регистрации прав является заявитель — лицо, обращающееся за совершением регистрационных действий (пп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ). Заявителем может быть одна из сторон или обе стороны договора перенайма (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.
Государственная пошлина уплачивается до подачи заявлений на совершение регистрационных действий либо в случае, если заявления на совершение таких действий поданы в электронной форме, после подачи указанных заявлений, но до принятия их к рассмотрению (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ).
Оформление переуступки прав аренды земельного участка
Можно ли считать переуступку права аренды земли выгодной? Здесь стоит принять во внимание сущность арендных правоотношений.
Использование предполагает регулярную оплату, вне зависимости будет ли участок использоваться по назначению или нет. Отсутствие оплаты позволяет арендодателю требовать выплат в судебном порядке.
Если планы арендатора изменятся и земля станет ненужной, есть два варианта — продолжать выплачивать положенные платежи или расторгнуть отношения.
Но не каждый арендодатель согласится на досрочное прекращение правоотношений, поскольку это потребует поиска нового арендатора.
При расторжении сделки через суд понадобятся веские основания. При отсутствии нарушений договора со стороны арендодателя расторжение обернется солидной неустойкой.
Передача выполняется по договору. Арендатор все имеющиеся у него правомочия и обязательства делегирует новому арендатору.
Переуступкой прав аренды именуется возмездная передача обязательств и прав по арендным правоотношениям иному лицу.
Заключаться соглашение может и физическими лицами, и юридическими, при заинтересованности их в использовании земли по допустимому назначению.
При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.
Важно! Если в договоре аренды содержится условие о запрете переуступки, то таковая невозможна. Для осуществления переуступки понадобится получить согласие владельца земли.
Возмездный договор переуступки права аренды земельного участка заключается меж двумя арендаторами, прежним и будущим.
Собственник недвижимости в сделке не участвует. Стороны заключают договор, оговаривая все условия переуступки.
Арендатор может требовать за свое право аренды отдельную плату, что прописывается в соглашении. Договор уступки не предполагает изменения условий аренды.
Суть переуступки в передаче третьему лицу в полном объеме прав и обязательств, предопределенных договоренностью арендатора и собственника земли.
Владелец земельного участка сохраняет право:
- распоряжаться землей, переданной в аренду;
- требовать исчерпывающий отчет о состоянии земли;
- расторгнуть сделку при невыполнении обязательств;
- своевременно получать оплату.
Таким образом, самостоятельно выполнять переуступку аренды может арендатор. Участие собственника не нужно, за исключением получения его разрешения в определенных случаях.
Использование арендного земельного участка при переуступке обязует к соблюдению нескольких важных условий:
| Арендуемая земля не может использоваться не по назначению | Так, если предназначением участка является сельскохозяйственное применение, то постройка жилого дома недопустима |
| При планировании строительства на арендованном участке | Прежде всего, надлежит получить разрешение владельца имущества |
| Арендованная земля частично может передаваться в субаренду | Но только с разрешения собственника |
| Необходимо сохранять полученный в пользование участок в первозданном виде | Речь идет об основных характеристиках объекта |
При нарушении этих обязательств или несоблюдении иных условий договора соглашение расторгается в одностороннем порядке.
Во избежание конфликтов крайне желательно согласовывать любые действия с непосредственным собственником, даже если закон к этому не обязывает.
То есть при переуступке муниципального участка земли, получение согласия от местной администрации обязательно.
Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды
Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды.
Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.
Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.
Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.
Соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору
Разница заключается в сроках подписания и проверке законности заключения данного договора. В остальных аспектах процедура совершенно одинаковая для всех.
Регистрация С оформлением договора по переуступке аренды участка или нежилого объекта составляется акт приема-передачи документации. Новый арендатор должен получить договор аренды и платежные бумаги.
Прежний арендатор должен предоставить свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные бумаги. Регистрация выполняется при наличии:
- Заявления.
- Документа об оплате.
- Учредительных документов.
- Протоколов.
- Документации на представителя.
- Свидетельства ОГРН.
- Договора аренды.
- Договора переуступки.
- Технического паспорта.
Нюансы Подводных камней не так много, но их появление усложняет сделку. Нередко из-за этого ее невозможно заключить.
Что такое переуступка, как она оформляется? Не все граждане знают о такой возможности получить в свое временное пользование надел плодородной земли без оформления прав собственности.
ВНИМАНИЕ! Уступка представляет собой передачу на возмездной основе прав и обязанностей по земельному участку от одного арендатора другому.
Осуществляется передача прав по договору между физическими лицами или юридическими, в котором указываются условия сделки, ее срок, обязанности сторон. Также могут быть указаны и условия прекращения действия договора. Осуществляется передача прав для использования участка земли третьим лицом в его личных или коммерческих целях.
Срок действия переуступки третьему лицу не может превышать срок действия срока аренды, заключенного непосредственно с собственником земельной территории. Когда планируется уступка арендаторских прав на землю на период, превышающий срок пять лет, обязательно следует уведомить об этом собственника, таков порядок заключения сделки данного рода по законодательству.
При заключении первого контракта на аренду владелец земли должен сразу указать, дает ли он согласие на возможную переуступку или категорически возражает против передачи участка, находящегося в аренде, во временное пользование третьему лицу.
Для того, чтобы новый договор между арендаторами имел юридическую силу, должна быть осуществлена регистрация в Росреестре. Не нужна регистрация для уступки, которая длится до одного года.
Если же нужно обращаться в Росреестр, понадобится подготовить такие документы, как заявление, копии некоторых страниц паспорта, копии правоустанавливающих бумаг на участок, договор о переуступке. Понадобится и бумага, которая подтвердит уведомление собственника о проведении новой сделки по его участку.
Когда в сделке участвует юридическое лицо, следует подготовить к регистрации еще и учредительные документы и доверенности представителям на проведение операции.
ВАЖНО! При регистрации сделки необходимо уплатить госпошлину, размер которой будет зависеть от того, кто является арендатором. Физическому лицу нужно будет уплатить 2 000 рублей, а юридическому – 22 000.
Участники сделки могут разделить сумму пошлины между собой, это их право и это является выгодным решением. В случае, когда участниками договора о переуступке являются государство и физическое лицо, второй участник уплачивает государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
Подводные камни переуступки аренды земельного участка
Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:
- Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
- Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
- Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
- Имеются долги по уплате арендной платы;
- На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.
Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:
- Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
- Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
- Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.
Переуступка муниципальной аренды
Если в качестве арендодателя выступает государство, то действуют немного другие правила. Распоряжаться имуществом, расположенным на территории, можно только после получения разрешения местных органов власти (администрации). То есть при переуступке прав на муниципальный участок, необходимо получить согласие на это.
Однако если период аренды земли достигает пяти и более лет, у нанимателя появляются новые права. В пределах этого срока арендатор имеет право заключить сделку о переуступке своих прав без согласия государства. Он также имеет право сдать в субаренду отдельный участок вверенной ему территории. Нарушать и изменять условия договора при этом нельзя.
Действует одно важное правило. Если не было получено разрешение, в обязательном порядке нужно заранее оповестить арендодателя о передаче своих прав третьему лицу.
Как оформить договор: пошаговая инструкция
Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).
Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:
- договор составляется письменно;
- в тексте указываются важные характеристики передаваемого объекта;
- договор должен включать в себя информацию о действующем и новом арендаторе.
Но этой информации недостаточно. Для того чтобы оформить документацию грамотно и последовательно, следуйте простой инструкции.
Отдельные особенности и нюансы
Уступка права аренды участков, относящихся к муниципальной или государственной собственности, производится с учетом следующих особенностей:
- переуступка совершается только после получения согласия собственника земли, за исключением ситуации, когда ЗУ предоставлялся в пользование на срок более 5 лет;
- уступка между физ. лицами при продаже недвижимости, воздвигнутой на государственном/муниципальном ЗУ, запрещена, если на участке есть самовольные постройки;
- уступка не будет совершена, если на землях сельхозназначения новый арендатор захочет возвести жилой дом;
- уступить право аренды для освоения территорий в целях возведения наемных домов установленного назначения можно, только имея письменное обязательство нового арендатора использовать ЗУ для означенных целей. Если арендатором ЗУ являлась некоммерческая организация, переуступка прав невозможна;
- право, возникшее при переуступке, осуществляется в течение срока действия первичного договора и не может превышать установленных ЗК РФ максимальных сроков.
Уступка права аренды ЗУ, по сути, отражает официальную смену временного пользователя участка и влечет связанные с этим правовые последствия.
Налогообложение при переуступке права аренды
Погашение задолженности со стороны приемника арендатора не учитывается в договоре и, соответственно, не декларируется и не учитывается при расчёте налоговой суммы.
Согласно пункту 1 статьи 146 НК РФ передача прав аренды облагается налогом на добавочную стоимость (НДС). При переуступке неважно, кто выступает в роли арендодателя. Базовой суммой налогообложения является денежная величина, согласованная арендатором за проведение соответствующей сделки и обозначенная в контракте.
Интересно! Производится также выплата НДФЛ в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 208 НК. Здесь же учитываются некоторые особые моменты. Если соглашение по уступке оформляется на физлицо, то налоговая декларация составляется арендатором. Если на юридическое лицо, то организация, действуя как налоговый агент, проводит и вычисление, и уплату НДФЛ.