Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование недвижимости: что это такое?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Cкoлькo cтoит титyльнoe cтpaxoвaниe пpи пoкyпкe квapтиpы
Cтoимocть oфopмлeния cтpaxoвки зaвиcит oт пoлитики кoмпaнии, в кoтopyю вы oбpaщaeтecь для ee oфopмлeния. B любoм cлyчae ee paccчитывaют, иcxoдя из cтoимocти caмoй нeдвижимocти — чeм дopoжe квapтиpa, тeм дopoжe oбoйдeтcя cтpaxoвкa пpaвa coбcтвeннocти нa нee.
Чaщe вceгo для pacчeтa cтoимocти cтpaxoвaния иcпoльзyют пpocтyю фopмyлy: paccчитывaют цeнy кaк 0,3% oт cтoимocти жилья пo дoгoвopy кyпли-пpoдaжи или пo кaдacтpoвoй cтoимocти, yкaзaннoй в дoкyмeнтax БTИ. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть cтoит 2 500 000 ₽, cтpaxoвкa oбoйдeтcя в 7 500 ₽. Дpyгиe cтpaxoвщики иcпoльзyют «плaвaющиe» фopмyлы pacчeтa.
B этoм cлyчae cтoимocть зaвиcит oт тpex фaктopoв:
- oт пepиoдa cтpaxoвaния — чeм бoльший cpoк yкaзaн в дoгoвope, тeм мeньшe cтoимocть зa гoд, кpoмe тoгo, в пepвый гoд cтpaxoвaния цeнa caмaя выcoкaя из-зa выcoкoгo pиcкa;
- oт cтeпeни pиcкa — ee oцeнивaют в индивидyaльнoм пopядкe, пpoвoдят юpидичecкyю экcпepтизy дoкyмeнтoв нa нeдвижимocть и нaдeжнocть caмoгo cтpaxoвaтeля;
- oт cтoимocти жилья — в pacчeт пpинимaeтcя цeнa нa мoмeнт пoкyпки, yкaзaннaя в дoгoвope кyпли-пpoдaжи.
Cpeдний диaпaзoн pacцeнoк нa титyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти пpи тaкoй «плaвaющeй» фopмyлe pacчeтa — oт 0,2% дo 2,5% oт cтoимocти жилья нa мoмeнт пoкyпки в гoд.
Cyммy, кoтopaя кoмпaния выплaтит в cлyчae нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя, тoжe мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт ycлoвий дoгoвopa. B бoльшинcтвe cлyчaeв cтpaxoвaя кoмпaния выплaтит пoлнyю cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт зaключeния дoгoвopa. Цeны нa pынкe нa мoмeнт нacтyплeния cтpaxoвoгo cлyчaя нe yчитывaютcя. Нo ecть и дpyгиe фopмы cтpaxoвки — нaпpимep, кoмпaния мoжeт ycтaнoвить oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cтoимocти жилья и выплaтить eгo. Этo нaзывaeтcя нeпoлным имyщecтвeнным cтpaxoвaниeм и peгyлиpyeтcя Cтaтьeй 949 ГК PФ.
Кaкиe cтpaxoвыe cлyчaи бывaют пpи титyльнoм cтpaxoвaнии
К cтpaxoвым cлyчaям пpи cтpaxoвaнии титyлa oтнocятcя вce cлyчaи, в кoтopыx cтpaxoвaтeль — пoкyпaтeль нeдвижимocти — тepяeт пpaвo coбcтвeннocти нa нee. Этo мoжeт пpoизoйти, ecли:
- пpoдaвeц нeдвижимocти нe пoлyчил coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, пpи этoм квapтиpa нaxoдилacь в coвмecтнoй coбcтвeннocти — в этoм cлyчae cyпpyг мoжeт ocпopить cдeлкy и вepнyть имyщecтвo;
- пpoдaвeц либo oдин из пpoдaвцoв жилoй плoщaди был нa мoмeнт зaключeния cдeлки нeдeecпocoбным, чacтичнo дeecпocoбным или нeвмeняeмым, тo ecть нe ocoзнaвaл пocлeдcтвия cвoиx пocтyпкoв;
- cдeлкa зaтpoнyлa интepecы нecoвepшeннoлeтниx — нaпpимep, ecли бывший coбcтвeнник нeдвижимocти был нecoвepшeннoлeтним, и poдитeли нe пpeдocтaвили eмy нoвoe жильe;
- был дoкaзaн фaкт мoшeнничecтвa — нaпpимep, ecли пpoдaвeц дeйcтвoвaл пo пoддeльнoй дoвepeннocти;
- пpeдыдyщиe влaдeльцы жилья пpиoбpeли eгo c пoмoщью yгpoз, oбмaнa или мoшeнничecтвa — ecли пpoдaвeц нeчecтнo пoлyчил жильe, пpeдыдyщий влaдeлeц мoжeт ocпopить eгo пpaвo coбcтвeннocти, и oнo aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя y вac;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн c нapyшeниeм любыx нopм, пpoпиcaнныx в зaкoнoдaтeльныx aктax Poccийcкoй Фeдepaции;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи был зaключeн для пpикpытия дpyгoй cдeлки — этo нeзaкoннo, пoэтoмy eгo aннyлиpyют;
- cдeлкa coвepшeнa пpoдaвцoм пoд влияниeм зaблyждeния, нacилия, yгpoз co cтopoны тpeтьиx лиц или пoкyпaтeля;
- пo квapтиpe paнee пpoxoдил cyдeбный пpoцecc, и eгo вoзoбнoвили из-зa пoявлeния в дeлe нoвыx дoкaзaтeльcтв;
- жильe былo пoлyчeнo пpoдaвцoм в нacлeдcтвo, пpи этoм дpyгиe нacлeдники нe знaли oб oткpытoм нacлeдcтвe или нe мoгли oткaзaтьcя либo пpинять eгo.
Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx нacтyпaeт cтpaxoвoй cлyчaй — вы тepяeтe пpaвo coбcтвeннocти, a cтpaxoвaя выплaчивaeт кoмпeнcaцию. К cтpaxoвoмy cлyчaю oтнocитcя тaкжe пoтepя пpaвa пoльзoвaния имyщecтвoм, дaжe ecли oнo ocтaeтcя в вaшeй coбcтвeннocти. A oбpeмeнeниe нe oтнocитcя к cтpaxoвoмy cлyчaю, пoтoмy чтo фaктичecки вы ocтaeтecь coбcтвeнникoм.
Титульная страховка — страхование покупки ипотечной недвижимости. Она обеспечивает защиту в случае утраты прав на приобретенное имущество, если суд признал сделку купли недвижимости незаконной по причинам, неизвестным покупателю на момент подписания договорного соглашения.
Такой тип страхования отличается от прочих страховок тем, что предоставляет защиту собственнику от уже случившихся событий, неизвестных ему на дату заключения сделки с недвижимостью. Предвидеть эти обстоятельства, а также изучить в полном объеме юридическую историю недвижимого объекта практически невозможно. Поэтому, приобретая частный дом или городскую квартиру, лучше застраховать такую сделку.
Самые распространенные риски при покупке недвижимого имущества, которые можно защитить титульным страхованием:
- допущены ошибки в документации по сделке в период ее оформления;
- выявлены мошеннические действия;
- при заключении договора не были приняты к сведению интересы несовершеннолетних детей или наследников;
- предшествующие сделки, связанные с приватизацией или реализацией этого имущества, были незаконными.
Титульная страховка имеет свои преимущества, на которые рекомендуется обращать внимание при покупке ипотечного жилья. Следует выделить основные достоинства титульного страхования:
- проведение экспертизы перед заключением страхового договора — анализ юридической истории недвижимого объекта;
- минимум копий документов для заключения сделки;
- договорное соглашение по страховке можно подписывать еще на этапе подготовки документов договора по купле/продаже недвижимого объекта;
- в случае необходимости страховщик присутствует на судебном разбирательстве, как заинтересованная третья сторона.
Что нужно, чтобы застраховать титул квартиры
Чтобы застраховать титул собственности в страховой компании, необходимо заполнить заявление и анкету. Обычно каждый страховщик имеет свой образец этих документов. Анкета должна иметь такую информацию:
- персональные данные страхуемого лица;
- срок действия и начало вступления в силу страхового соглашения;
- страховая стоимость недвижимого имущества;
- документы, использовавшиеся для установления страховой стоимости;
- регистрация по месту проживания;
- количество и характер предыдущих сделок по недвижимости;
- имущество, которое указано в заявлении при страховании титула недвижимости;
- страховые риски;
- информация о факторах, которые снижают либо повышают уровень риска возникновения страхового случая.
Важный этап – составление договора страхования при покупке квартиры. Он может быть заключён на любой согласованный сторонами срок (обычно 1 год и больше). В документе обязательно должны быть указаны:
- Дата заключения и номер соглашения;
- покрываемые риски;
- обозначение сторон договора;
- страховая сумма;
- случаи, которые являются страховыми и нестраховыми;
- порядок установления ущерба и величины страховой компенсации;
- страховая премия;
- порядок действий при возникновении страхового случая;
- права и обязанности сторон;
- описание приложений к договору;
- порядок установления ущерба и величины страховой выплаты;
- описание случаев, при которых соглашение прекращает своё действие.
Титульное страхование недвижимости — что это такое, где застраховать, стоимость страхования сделок с недвижимостью, купли-продажи квартиры
Ответ на вопрос, что понимается под титульным страхованием квартиры или иного объекта недвижимости, в нормативно-правовых актах не содержится.
Наша редакция полагает, что титульное страхование – это одна из разновидностей имущественного (ст. 929 ГК РФ).
Очевидно, что риски, которые указаны в п. 2 и п. 3 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, никак не относятся к страхованию титула при покупке квартиры, так как нормами этих пунктов сказано про возможность защиты по договору имущественного страхования:
- рисков получения убытков от предпринимательской деятельности;
- рисков ответственности по обязательствам, возникающим из-за причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц.
А под риском утраты (гибели) или повреждения имущества, указанном в п. 1 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, также не понимается утрата права собственности, предусматриваемая при страховании титула при покупке квартиры — утрата здесь рассматривается в значении «гибель» или как существенное повреждение, влекущее невозможность дальнейшего использования недвижимости по назначению.
Что такое титульное страхование недвижимости
При титульном страховании страхуют не саму недвижимость (дом или квартиру), а право собственности на нее. Если сделку признают незаконной и покупатель лишится приобретенного имущества, полис позволит возместить убытки.
Сделку могут оспорить, когда продавец:
- признан недееспособным из-за психического расстройства;
- ограничен в дееспособности вследствие чрезмерного употребления алкоголя или наркотиков;
- не понимал значения своих действий, когда подписывал документы;
- совершал сделку под влиянием угроз, обмана, шантажа или насилия.
От каких рисков защищает титульное страхование
Страховой полис защищает от потери титула, то есть от утраты недвижимости по независящим от покупателя причинам, например, по решению суда.
Возможные причины:
- Признание покупки недействительной.
- Подача виндикационного иска. Такой иск предполагает обращение в суд третьих лиц, которые могут доказать свои права на спорный объект. Чтобы получить компенсацию в таком случае, новый владелец должен подтвердить статус добросовестного покупателя. Другими словами, он должен подтвердить, что не имел цели нарушить чьи-либо интересы при совершении сделки.
- Нарушение интересов детей, наследников, предыдущих собственников. Например, такая ситуация может возникнуть, если продавец совершил сделку без согласия супруги.
- Некорректно оформленные документы во время совершения сделки. Это могут быть ошибки в договоре, неверно оформленные выписки из реестров, неполный пакет документов и т.д.
- Выявление факта мошенничества при последней или предшествующих продажах. В таком случае выплата возможна, если покупатель не имеет отношения к мошеннической схеме.
- Признание недееспособности одной из сторон сделки. Например, продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не отдает отчет своим действиям.
- Сделка под давлением.
Возможные проблемы при сделках с недвижимостью
Уже после того, как деньги уплачены, а все бумаги оформлены на нового владельца, могут возникнуть обстоятельства, позволяющие бывшему владельцу (или третьему лицу) вернуть собственность в свое распоряжение. И это не являлось бы большой проблемой в том случае, если законодательство позволяло бы при расторжении сделки вернуть и уплаченные средства. Однако такой механизм отсутствует, и для нового владельца получить свои деньги от предыдущего владельца недвижимости практически не представляется возможным.
Как правило, через некоторое время (практически любой период времени) после оформления сделки могут начинаться осложнения, поскольку вторичная недвижимость довольно часто переходит из рук в руки, и на каждом этапе могут возникнуть проблемы, вследствие которых законность всех последующих сделок подвергается сомнениям. Причем, причиной этих проблем могут оказаться как случайные обстоятельства, так и нечистоплотность последнего владельца.
Вполне можно ожидать появления неучтенного наследника, возвращения из мест лишения свободы совладельца, требующего предоставить часть жилплощади для проживания, нарушения прав несовершеннолетнего ребенка, прописанного в квартире. Кроме того, бывший владелец может заявить, что на момент заключения сделки он находился «не в себе», и если суд подтвердит вероятность его психической нестабильности – квартиру придется вернуть. Деньги, естественно, вернуть уже не выйдет. Далее, бывший владелец может заявить, что жилье отобрали у него силой, принудили написать дарственную.
Выгоды от титульного страхования
Титульное страхование предназначено для того, чтобы оградить собственника приобретенной недвижимости от убытков, связанных с утратой этой недвижимости вследствие потери права собственности. В законодательстве практически каждой из стран существуют правила, по которым заключенная сделка может быть расторгнута, а имущество возвращено предыдущему владельцу. Законы Российской Федерации не являются исключением из правил, однако реализация законодательных норм все же, несколько отличается (впрочем, это тема для отдельной статьи).
Итак, при наступлении страхового случая – недвижимость переходит в пользу предыдущего владельца либо третьего лица, страховая компания обязуется возместить убыток частично или же в полном объеме. Речь идет о заранее оговоренной сумме, которая фигурировала при оформлении договора титульного страхования недвижимости, это может быть стоимость объекта недвижимости или же ее части, также в сумму могут включаться расходы, сопутствующие проведению сделки, прочие виды ущерба.
Причем, возмещение страховщиком средств — это не единственная выгода от титульного страхования. Ведь прежде чем заключить с клиентом договор, страховая компания проводит всестороннюю проверку квартиры, и качество этой проверки однозначно выше, чем качество проверки, которую может провести сам потенциальный покупатель, что определяется квалификацией и возможностями юристов страховой компании. В том случае, если у страховщиков имеются какие-либо сомнения в чистоте сделки – в страховании будет отказано, а это уже является прямым сигналом для потенциального покупателя.
Учитывая тот факт, что страховщики не работают с объектами, которые потенциально могут стать причиной страховых выплат, собственно, заключение договора страхования для клиента может и не быть основной целью. Достаточно принципиального согласия страховщиков на заключение договора относительно определенного объекта.
Где применяется титульное страхование
Титульное страхование используется в имущественных отношениях сторон. Страховку оформляют при приобретении недвижимости. Это не обязательная, но желательная опция. Да, страховая премия получается немаленькой (от 0,3 % до 2,5% от стоимости жилья), но итоговые потери могут быть намного больше. Если нового собственника лишат прав собственности и у него не будет договора страхования титула, то он потеряет всю сумму, которую заплатил за жилье. Продавец и риэлтор вряд ли компенсируют все расходы покупателя.
Если вы оформляете ипотеку (особенно на вторичную недвижимость), банк будет сильно настаивать на титульном страховании. Эта страховка не является обязательной, и вы вправе отказаться, но и банковская организация имеет право отказать вам в кредитовании. Ни один банк не захочет рисковать залоговым имуществом и правами собственности на него, поэтому вместе с ипотечным договором вам однозначно предложат оформить соглашение титульного страхования.
Cтрахование титула при ипотечном кредите
Если со своей стороны вы можете сказать, что являетесь добросовестным покупателем по сделке, связанной с отчуждением недвижимости, то возможно ли утверждать подобное о другой стороне сделки? Кроме того, собственность, приобретаемая вами, могла до сделки с вашим участием несколько раз переходить из одних рук в другие, поэтому невозможно говорить о том, что такие соглашения стопроцентно были без нарушений правовых норм или посягательств на интересы третьих лиц.
Если сказать об этом кратко, то страховая компания выплатит полную стоимость вашей квартиры или иной собственности, когда будет обнаружено хотя бы одно основание для того, чтобы признать сделку недействительной, причём разновидность сделки не имеет значения: это может быть договор мены, договор купли-продажи или ипотека. Причины, при наступлении которых возникает страховой случай, не важны при титульном страховании. Это может быть как уголовно наказуемое мошенничество, так и вполне обычное заблуждение добросовестного характера.
Имейте в виду, что застраховать титул вы можете не только при покупке дома или квартиры полностью, в том числе, и в ипотеку, но и на доли жилых помещений, на промышленные объекты, а также на участки земли.
Кроме того, некоторые страховые компании предоставляют возможность сделать титульную страховку как целиком на право собственности, так и на отдельные правомочия, составляющие право собственности, а именно: возможность владеть недвижимостью, распоряжаться ею или осуществлять её пользование по своему усмотрению.
- В большинстве случаев титульное страхование жилья делают люди, желающие приобрести вторичную недвижимость с помощью ипотечной ссуды, потому что банковские учреждения не без оснований полагают, что такие сделки являются весьма рискованными.
Кроме того, до тех пор, пока вы не оплатите заём полностью, жильё, в котором вы проживаете, находится у банка в полной и безоговорочной собственности, и что вполне понятно, кредитная организация не хочет рисковать и терять столь ценный актив, приносящий ей прибыль. Поэтому одним из условий выдачи кредита как раз таки является титульное страхование, ложащееся бременем на заёмщика. Иногда банковские учреждения требуют от должников в качестве обязательной дополнительной страховки оформить страхование от риска возникновения пожаров.
Главным критерием, по которому считается стоимость страхования, является оценка дома или квартиры в денежном выражении. Обычно в расчёт берут один из двух следующих вариантов:
- Цена, указанная в письменном договоре, который был заключён между сторонами сделки.
- Оценка стоимости, рассчитанная бюро по технической инвентаризации.
Я получила с дочкой в апреле 2015 года однокомнатную квартиру от Администрации города Москвы. Наконец-то очередь моя подошла! Справили мы с дочкой новоселье, и решила я от греха подальше застраховать её на полную стоимость. Уж очень я квартиру долго ждала, измаялись мы по съёмным квартирам мотаться. Вот и боялась её потерять. И как в воду глядела.
Стоило только в шестнадцатом году летом на дачу уехать, как квартиру уже продали, и по возвращении мы не смогли в неё попасть.
И ведь как мошенники ловко всё провернули, будто я выписывала доверенность на незнакомого человека, чтобы он продал моё жилище.
Стоимость полиса страхования титула
Стоимость данного полиса будет разной для каждого конкретного клиента. Подобное объясняется тем, что есть несколько важных факторов, которые оказывают влияние на формирование тарифов:
- Размер кредита, оформляемого в банке, а также рыночная стоимость приобретаемой недвижимости. Чем дороже недвижимость, тем выше будет стоимость страховки.
- Особенности конструкции строения, в котором располагается приобретаемая недвижимость.
- Условия работы клиента. Например, если клиент, который оформляет страховку, занят на опасной работе, то страхование его жизни будет стоить дороже. Следовательно, при оформлении комплексной страховки ее стоимость тоже будет более внушительной.
- Возраст и пол страхователя. Не последнюю роль играет и состояние здоровья. Все эти критерии отдельно оцениваются страховщиками. Только после этого выносится решение относительно того, какой тарифный план может быть применен при заключении договора.
Какие риски покрывает страхование титула?
Почему человек, ничего не нарушавший и купивший, к примеру, квартиру вполне законным путем, вдруг остается без жилья и без денег? Это происходит по той простой причине, что сделки по продаже и купле проходят нередко не совсем гладко.
Покупая жилье на вторичном рынке, даже с привлечением юристов и при самой тщательной проверке юридической чистоты, есть вероятность нарваться на какую-нибудь неприятность, которая впоследствии может обернуться длительными судебными тяжбами и разбирательствами.
Сделки по недвижимости на вторичном рынке очень часто сопровождаются длинными цепочками продаж и покупок. И нет гарантий, что спустя много лет вдруг не обнаружится, что одна из них когда-то была совершена с нарушением закона.
Право собственности может быть оспорено вдруг появившимися откуда-то неучтенными наследниками или владельцами имущества, которые могут проявиться спустя несколько лет после совершения сделки, к примеру, возвратившись после длительного заключения из тюрьмы или из продолжительной командировки. По решению суда все последующие приобретатели могут потерять право собственности, и в этом случае происходит утрата (дефект) титула.