Нежилое помещение – определение по Жилищному кодексу

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нежилое помещение – определение по Жилищному кодексу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С точки зрения закона, возникновение правового статуса жилого помещения в нежилом доме исключается. Согласно правового определения термина «жилое помещение», одним из его непосредственных признаков является наличие проживающих на его площади зарегистрированных граждан. Нежилая недвижимость же, напротив, не может законно признаваться местом жительства. Поэтому и прописаться там по закону невозможно. Это будет главным отличием нежилого фонда от жилого.

Функциональное назначение жилых и нежилых помещений

Конечно, главное предназначение жилых помещений — обеспечение условий для проживания в них людей. Важно также, чтобы в процесс пользования своим жильем собственник не затрагивал интересы и права остальных лиц, которые живут в том же здании.

От всех домовладельцев требуется соблюдение правил и техники пожарной безопасности, правил СанПина, экологических нормативов и прочих требований, предусмотренных законом.

Владельцы помещений, проживая там, могут вести деятельность как ИП, если это не вызывает неудобств у остальных жителей и не нарушает имеющиеся у них права. А вот открывать производства промышленного масштаба в помещении, имеющем статус жилого, недопустимо. Нежилые пространства могут иметь разное назначение. К примеру, общественное.

Подобные помещения — это больницы и современные поликлиники, станции скорой помощи, образовательные школы, торговые точки, заведения общепита, офисы.

Нежилое помещение подходит для размещения производства. Нередко такие пространства применяются в промышленной и металлургической сферах, электроэнергетике.

Определение назначения тех или иных помещений происходит еще при их возведении и отражается в прикрепленной к проекту документации. Собственники могут по собственному усмотрению менять назначение недвижимого имущества.

Какие помещения нельзя использовать в качестве фонда жилья?

Данное правило установлено . Однако если гражданин самовольно занял нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, с целью проживания, выселить его оттуда никто не вправе, однако в этом случае может быть наложена административная ответственность за отсутствие регистрации. На сегодняшний день законом не предусмотрен статус жилого помещения в нежилом здании.

Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?

Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).

Таблица № 3:

Жилая недвижимость	Нежилая недвижимость
Соответствие техническим и санитарным нормам для проживания (достаточная площадь, определённые санитарно-гигиенические условия, шумовые, тепловые нормы, освещенность и воздухообмен, технические и пожарные нормы).	Необходимые условия для проживания граждан частично или полностью отсутствуют.
Наличие коммуникаций (канализация, вентиляция, водопровод, электричество, газоснабжение).	Коммуникации частично или полностью отсутствуют.
Использование в коммерческих целях возможно лишь в исключительных случаях (адвокатский кабинет).	Разрешено использование в коммерческих целях.
Возможность регистрации граждан.	Регистрация граждан запрещена.

Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.

Некоторые вопросы гражданско-правового оборота недвижимости

1. Когда недвижимое имущество становится предметом сделки аренды, следует помнить об изолированности как обязательном признаке объектов. Федеральный закон № 122-ФЗ допускает передачу во временное владение, пользование частей помещений. Однако эти части должны быть индивидуализированы. В пункте 3 статьи 25 данного нормативно-правового документа говорится о необходимости:

• прикладывать к договору аренды копию кадастрового паспорта;
• указывать размер арендуемой площади.

Если договор не позволяет конкретизировать недвижимое имущество, которое передается во временное владение, пользование (например, только указывается, что арендуется половина нежилого помещения), не содержит приложений – схем, чертежей, такой документ признается недействительным.

2. Споры возникают у собственников объектов нежилого фонда, которые расположены в 1 здании, в отношении прав на общее имущество строения:

• предназначенные для обслуживания более 1 изолированного пространства помещения;
• лестницы;
• коридоры;
• чердаки;
• холлы;
• крыши;
• подвалы с инженерными коммуникациями;
• несущие конструкции и др.

Все законные владельцы нежилых помещений обладают правом долевой собственности на имущество этого типа в силу закона. Споры о размере доли решаются с учетом площади недвижимости каждого заинтересованного лица. Собственники помещений в 1 здании могут передавать отдельные конструктивные элементы строения в пользование, например, для размещения наружной рекламы.

3. Если владелец здания принимает решение об образовании нескольких нежилых помещений – их выделении из состава строения, при внесении сведений в ГКН о новых объектах само здание утрачивает правовой статус недвижимости как возможной собственности 1 лица. Для кадастрового учета таких нежилых помещений подается одно заявление. Процедура проходит одновременно в отношении всего нового недвижимого имущества.

4. Нежилое помещение в жилом строении – это изолированное пространство, которое не является жилищем и общим имуществом собственников. Владельцы объектов нежилого фонда оплачивают коммунальные услуги на общих основаниях.

Нежилое помещение — помещение здания, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц

Нежилое помещение — помещение здания, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей.

К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам. Что такое нежилые помещения Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.

1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом. Границами объекта выступают пол, потолок и стены с обязательным наличием входа. Кроме этого, нежилое помещение должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку.

Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей.

Жильцы многоквартирных домов иногда путают общее имущество с нежилыми помещениями. Следует знать, что подъезд, лестничные клетки, лифт, чердак и подвал относятся к местам общего пользования. Нежилыми же помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу.

У таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности.

В ст 22 ЖК РФ прописаны условия, при которых жилое помещение может быть переведено в нежилое: помещение обеспечено отдельным входом (допускается его оборудование из оконного проема); отсутствие зарегистрированных лиц в помещении; отсутствие прав на помещение третьих лиц; объект не является частью жилого помещения. Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов. В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и общедомовым коммуникациям бывает закрыт собственниками нежилых помещений.

Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями Апартаменты — что это такое и чем они отличаются от квартиры

Апартаменты — это новый вид недвижимости, вызывающий у покупателей множество вопросов. Чтобы не прогадать с покупкой, важно разобраться в особенностях такого жилья, его плюсах и минусах Правила составления договора аренды складского помещения Составление договора аренды склада, как и любого другого нежилого помещения, регламентируются Гражданским кодексом.

• Заключение договора имеет свои тонкости которые зависят от особенностей конкретного складского помещения и его предназначения Процедура перевода нежилого помещения в жилое
• Перевод помещения из нежилого фонда в жилое строго регламентирован законодательством. К собственникам и помещению выдвигаются особые требования, несоблюдение которых может привести к отказу при подаче заявления в архитектурный отдел муниципалитета
• Что такое коворкинг Коворкинг-центры: что то такое, как они организованы, в чём особенности, достоинства и недостатки, какова цена аренды, столичные коворкинги – эти другие вопросы освещены в статье Как перевести жилую недвижимость в статус нежилой

Виды нежилых помещений и для чего они используются Нежилые помещения классифицируются прежде всего по цели использования.

Принадлежность объекта к какому-либо виду назначения определяет осуществление права на помещение, влияет на гражданско-правовой статус и имеет значение при расчетах арендной платы.

Разделение на вспомогательные и основные

Нежилые помещения могут в зависимости от возможности самостоятельного использования подразделяются на основные и вспомогательные:

• Основные помещения предусмотрены для осуществления основных целей и задач здания, в которых происходят процессы функционального назначения.
• Вспомогательное помещение по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под данной категорией подразумевают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания.

  Предназначение вспомогательных площадей – обслуживание основных пространств.

Разновидности нежилых объектов

Недвижимость используют в разных целях, в соответствии с задумкой собственника. Сейчас можно встретить объявления о сдаче нежилых объектов в аренду под бизнес.

Под какие цели можно использовать нежилое помещение:

• Торговля

Первый этаж жилых домов задействуют под различные магазины (Пятерочка, Магнит, оптовые сети).

• Административные

Офисы, агентства недвижимости, филиалы компаний. Многие стараются не арендовать отдельные здания, а переводить квартиры в коммерческие помещения. Готовое жилое помещение используется как нежилое помещение – да, вариант затратный, но гораздо выгоднее для бизнеса.

• Развлекательные

Места для отдыха и развлечений: бары, кафе, рестораны, пиццерии, караоке. Основное условие – не мешать жильцам многоквартирного дома. Если будут поступать жалобы от соседей, собственнику могут грозить неприятности.

• Универсальные

Не привязаны к одному конкретному виду деятельности. Нежилые помещения универсального типа можно оборудовать под офис, салон красоты, аптеку, почтовое отделение, частный детский садик и т.д.

• Складские

Нежилое помещение можно превратить в склад готовой продукции. Неважно, канцтоваров, продуктов питания или текстиля. Главное не создавать угрозу проживающим в доме людям. Например, точно нельзя организовать склад токсичных веществ или боеприпасов. Открыть питомник для животных также не получится.

Какие бы планы вы не строили на перевод своей квартиры, есть и такие нюансы, которые не позволят вам осуществить их:

В первую очередь помните о том, что за использование площади ответственность несет только его собственник. То есть, если вы решили сдать площадь в аренду, где позже появился магазин, и при этом не сделали его нежилым, отвечать за это придется исключительно вам.

Все предписания правоохранительных органов будут выписаны на имя собственника;

Свою квартиру вы имеете право не только использовать как домашний адрес, но и как юридический.

Для того, чтобы вести дела из дома, необязательно собирать документы и переводить помещение в другой фонд. Главное соблюдать правила, о которых было сказано выше.

В этом есть и свои плюсы: вы сможете работать, находясь в собственной квартире, а закон не запрещает вам там еще и жить.

В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.

В большом пространстве дома присутствуют много различных помещений – мест общего пользования, например, подъезды и лестничные марши, которые условно не относятся к жилому фонду, но их нельзя причислить к нежилым помещениям. Все они должны быть обозначены в документациях на многоквартирный дом, и не предназначаются для проживания, но их нельзя причислять к нежилым помещениям дома.

В основном, их предназначение в другом – они необходимы для обустройства коммуникаций, установки лифтовых шахт, пеших сообщений между этажами, организации подземных парковочным машиномест, и т.п., то есть ими пользуются все жильцы.

У действительно нежилых помещений присутствуют свои отличительные особенности:

• Это обособленная площадь, со своими стенами, потолком и полом, и имеющая отдельный проем для входа.
• Оно относится к недвижимости и является частью большого строения.
• Оформлено в собственность, но не входит в состав жилой площади квартиры.
• В технической документации на дом оно обозначено как нежилое, хотя по своим параметрам и характеристикам схоже с жилыми квартирами.

Подобные объекты недвижимости обычно расположены либо на первых этажах здания, либо в цоколе – это могут быть аптечные киоски, салоны красоты, медицинские учреждения, почта или офис. То есть они образованы для ведения коммерции или хозяйственной деятельности, и не приспособлены для фактического проживания людей.

Определение нежилого помещения: что это такое

Нежилые помещения, выступающие в качестве самостоятельного объекта гражданских правоотношений и предмета договора (купли-продажи, аренды), прежде всего, отличают от зданий и сооружений.

Это недвижимое имущество представлено не отдельно стоящими зданиями или сооружениями, а выделено в виде самостоятельных и объемно-пространственных частей. В свою очередь, такие части находятся в составе зданий, сооружений с перекрытиями.

Что такое нежилое помещение? В первую очередь это место, не пригодное для постоянного проживания в нем людей. Оно привязано к участку и изолировано от остальных частей здания отдельным входом, но при этом вправе располагаться как в жилых, так и в нежилых недвижимых объектах.

Справка. Помещение, не предназначенное для жилья и входящее в состав здания, имеет свой правовой режим, который нередко отличается от режима самого объекта недвижимости. Режим зависит от предназначения помещения.

Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями

Сделки, связанные с нежилой недвижимостью, схожи с обычными, но они имеют ряд нюансов.

При регистрации нежилых строений собственники получают определенные права на них, придерживаясь оговоренных в договоре условий. Регистрация обязательна, ведь она дает право на законное использование места в коммерческих или общественных целях.

Договор считается оформленным только с момента регистрации. Также исполняются все обязательства по передаче объектов по договору купли-продажи. Это официально фиксируется в юридических документах.

Важно. Наличие у продавца объекта недвижимости права собственности на него — необходимое условие заключения сделки.

Как правило, продавец уведомляет покупателя о состоянии нежилого помещения, возможных затратах по исправлению его недостатков. Информация о правах третьих лиц на недвижимость также не скрывается при оформлении сделки.

Зачастую сторонам не принципиально, для каких именно целей будет сдаваться помещение, главное, чтобы оно не было предназначено для проживания. При таких условиях в договоре кратко прописывается: «Сдается в аренду нежилое помещение».

Сторонами указывается цель использования в зависимости от классификации (административное, торговое, производственное помещение).

В то время как жилые объекты предназначены исключительно для того, чтобы в них проживали граждане, нежилые имеют более широкое применение.

Нежилые помещения в многоквартирных зданиях обычно представлены кафе, магазинами, офисами и другими объектами, отвечающими такому статусу. Они имеют собственников, и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве владения. Имея понимание того, что представляет собой помещение, не предназначенное для жилья, вы не только обезопасите себя от правовых последствий, но и без труда отличите его от жилого.



Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.

2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

• К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
• Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.
• У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.
• Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Нежилое помещение — определение по жилищному кодексу

Все подробности о нежилых помещениях: определение, признаки, отличия от жилой недвижимости, виды и цели использования

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую.

Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей.

К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.

• Перевод вашего жилища из жилого фонда в нежилой и наоборот может стать необходимым по множеству причин.
• Чаще всего выкупленные квартиры бизнесмены преобразуют в магазины, аптеки, рестораны и кафе, офисы.
• Статус же жилого помещения нужен потому, что только в нем вы сможете зарегистрироваться, да и жить тоже.
• Если вы решили перевести недвижимость в нежилую, подумайте, можно ли избежать этого процесса.
• Согласно Жилищному кодексу ст.17, заниматься коммерческой деятельностью на жилой площади можно в некоторых случаях, при которых будут соблюдены условия:
• Соседи по дому и квартире не будут страдать от ваших занятий;
• Дом,в котором находится ваше жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
• Потенциальный предприниматель зарегистрирован на площади, где планирует вести дела.

Впрочем, в большинстве случаев статус жилья все же предпочитают изменить, и в этом есть свои плюсы.

Несоответствие недвижимости виду разрешенного использования земельного участка — признак самовольной постройки

Как мы знаем, объект недвижимости на момент возведения должен соответствовать различным требованиям, в первую очередь, земельного и градостроительного законодательства (правилам землепользования и застройки; градостроительным и строительным нормам и правилам и т.п.).

Несоответствие возведенного здания виду разрешенного использования земельного участка, на котором расположено такое здание, как указывает законодатель, повлечет за собой признание объекта недвижимости самовольной постройкой.

Исходя из смысла положений земельного законодательства (подп. 8 п.1 ст. 1, п.1 и 2 ст. 7 ЗК) земли делятся по целевому назначению на категории.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Указанное выше несоответствие свидетельствует о нарушении норм земельного законодательства, и блокирует применение положений ст. 222 ГК о признании права собственности на объект самовольного строительства, и создает предпосылки для удовлетворения судом иска о признании такого объекта самовольной постройкой и приведение его в соответствие с установленными требованиями.

Недавно Верховный Суд рассмотрел дело № А40-31402/2017, в рамках которого, направив дело на новое рассмотрение, указал нижестоящим судам, что строительство гостиницы (объект капитального строительства — двухподъездное, четырехэтажное здание с подвальным этажом площадью застройки 240 кв. м.) на земельном участке с видом разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства, может свидетельствовать о самовольном характере такой недвижимости.

Помимо этого, Экономколлегия указала, что проведение судебной экспертизы по данной категории споров является обязательным, в частности, для определения соответствия возведенного здания виду разрешенного использования земельного участка.

Рекомендации собственникам недвижимости. Обратить пристальное внимание на вид разрешенного использования земельного участка, на котором возводится соответствующий объект недвижимости; соответствует ли он такому объекту. При этом, стоит учитывать, что изменить вид разрешенного использования земельного участка не всегда представляется легкой задачей.

В случае судебного разбирательства (будучи истцом по иску о признании права собственности, либо ответчиком по иску о признании постройки самовольной), полезным будет провести досудебную строительно-техническую экспертизу (либо заявить соответствующее ходатайство в суде), которая установит, соответствует ли возведенная недвижимость виду разрешенного использования земельного участка.