Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дети в сделке: как правильно продать квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?
Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.
Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры
В 2022 оформить сделку можно тремя способами:
Самостоятельно
С помощью нотариуса
С помощью риэлтора
Заниматься сделкой собственными силами — наиболее выгодный с финансовой стороны вариант. Однако в данном случае ни продавец, ни покупатель не застрахованы от мошенничества. Продавец сам контролирует все этапы продажи. Способ позволяет сэкономить деньги, однако увеличивает временные затраты. Кроме этого, владелец квартиры не знаком с тонкостями оформления сделки. Этот факт значительно затягивает процесс.
Отзывы и типичные проблемы
Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.
Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:
- приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
- новая квартира по площади меньше старой;
- после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
- квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
- новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
- новый район лишен достаточной инфраструктуры.
Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.
Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.
Какие проблемы могут возникнуть у покупателя
Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.
Это грозит проблемами новому собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, нужно перед заключением сделки очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.
«Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе», — рекомендует Кирилл Стус.
«Если речь идет про альтернативную сделку и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу. В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить данный документ у нотариуса — продавцу это обойдется в пределах 2–3 тыс. руб.», — говорит Кирилл Стус.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Как можно обойти ООП (схитрить)?
Несмотря на все выше перечисленное, всегда есть выход из положения. Причем без нарушения закона.
А именно:
- Приобрести лицу иную жилплощадь, записав ее на него;
- Перечислить насчет ребенка сумму больше, чем требуется на покупку его доли или всей собственности. Опека оценит такой момент в положительную для вас сторону;
- Разницу при приобретении квартиры перечислить насчет несовершеннолетнего;
- Привлечь для приобретения квартиры опытного риэлтора, который сможет договориться со специалистами соцзащиты.
Перечень документов для продажи
Для получения разрешения на продажу жилого помещения необходимо будет представить:
- заявление на получение разрешения на куплю-продажу;
- выписку из ЕГРН;
- выписку из домовой книги;
- свидетельство о рождении ребенка;
- паспорта законных представителей ребенка;
- свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены;
- документ об оценочной стоимости жилого помещения;
- техпаспорт на квартиру;
- правоустанавливающий документ;
- если средства от продажи жилого помещения планируется перечислить на имя несовершеннолетнего – договор об открытии счета в банке на его имя:
- предварительный договор купли-продажи жилого помещения (если родители избрали такой способ покупки нового жилого помещения).
Может ли опекун продать недвижимость подопечного?
Родители (опекуны и попечители) не вправе претендовать на собственность ребенка (п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ). Но пока ребенок не достигнет совершеннолетия, его права (в том числе, право собственности) представляет и защищает законный представитель – мать и отец, опекун или попечитель (ст. 64 СК РФ).
Может ли законный представитель ребенка – родитель, опекун, попечитель – распорядиться принадлежащей ребенку недвижимостью, например, продать?
Может, но только если сделка с собственностью совершается в интересах самого ребенка. Сделка, которая нарушает детские права, может быть оспорена или признана недействительной.
Подтвердить, что сделка не нарушает детские права может Орган опеки и попечительства (ООП). Полномочие Органа опеки и попечительства – следить за соблюдением детских прав и не допускать злоупотреблений со стороны родителей, опекунов и попечителей (ч.4 ст.292 ГК РФ, ст.7-ст. 8 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве»).
Таким образом, прежде, чем совершать продажу недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку (в полной или частичной собственности), законным представителям нужно получить разрешение Органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ РФ «Об опеке…»). Тоже самое относится к опекунам и попечителям, которые намерены распорядиться собственностью взрослого подопечного – нужно сначала получить разрешение ООП на сделку.
Пример
Несовершеннолетнему ребенку по завещанию от бабушки досталась квартира. Он стал единственным наследником и владельцем жилого помещения. Но поскольку сам ребенок проживал с родителями в другом городе, мать и отец обратились в Орган опеки с просьбой дать разрешение на продажу квартиры, и дальнейшую покупку аналогичного жилья в родном городе.
Пример
Внучка Анна Г. уже два года была опекуном пожилого дедушки, страдающего деменцией и заболеванием сердечно-сосудистой системы. Дом, в котором проживал дедушка, был ветхим и холодным, к тому же, находился слишком далеко от поликлинике, куда внучка постоянно сопровождала подопечного на процедуры и наблюдение. Анна Г. обратилась в Орган опеки за разрешением на продажу дома, принадлежащего подопечному, для покупки квартиры недалеко от месторасположения поликлиники и места проживания внучки-опекуна.
Как получить разрешение на сделку покупки-продажи от Органов опеки?
Продать или другим способом распорядиться собственностью ребенка (и недееспособного взрослого) можно только в исключительных случаях, таких как смена места проживания или оплата крупных расходов (например, лечения) в интересах самого собственника (согласно ст. 20 «Об опеке…»).
При этом обязательно нужно получить разрешение Органа опеки и попечительства (п.1 ст. 21 ФЗ РФ «Об опеке…».
В каких случаях Орган опеки и попечительства может дать разрешение на сделку?
Законный представитель несовершеннолетнего ребенка (или недееспособного взрослого), который вознамерился распорядиться его собственностью, должен доказать, что сделка совершается в интересах ребенка (недееспособного взрослого) и не нарушает его права.
В зависимости от цели продажи недвижимости, принадлежащей ребенку (недееспособному взрослому), родители, опекуны, попечители могут…
- предоставить в собственность ребенка (недееспособного взрослого) другое, аналогичное жилое помещение (например, заключить договор дарения).
Хотя такой алгоритм кажется вполне разумным, далеко не всегда Орган опеки дает на него разрешение. Причин тому несколько.
Во-первых, дарение является безвозмездной сделкой (согласно ст. 572 ГК РФ), и не может предполагать получение выгоды родителем, опекуном или попечителем, а денежные средства, вырученные от продажи принадлежащей ребенку (или недееспособному взрослому) недвижимости — не что иное, как выгода. Во-вторых, дарителем недвижимости нередко выступает родственник подопечного (например, бабушка или дедушка ребенка, брат или сестра недееспособного взрослого), родственник, который может стать наследодателем, а это значит, что недвижимость все равно перейдет в собственность подопечного, если не будет ему подарена.
- купить другое жилое помещение взамен проданного.
Чтобы получить разрешение на продажу жилого помещения, которое принадлежит ребенку или взрослому, лишенному дееспособности, нужно представить в Орган опеки доказательства того, что права собственника не нарушены.
Доказать, что права несовершеннолетнего или недееспособного собственника защищены, можно с помощью предварительного договора, выражающего намерение сторон заключить сделку. Предварительный договор, заключенный в письменной форме с нотариальным удостоверением, нужно предоставить в ООП. Кроме того, нужно предоставить документы на недвижимость – технические, кадастровые, оценочные – чтобы Орган опеки мог удостовериться, что права подопечного защищены.
Жилое помещение, которое будет куплено взамен должно быть равноценным по:
- стоимости;
- жилой площади;
Орган опеки даст разрешение при намерении купить жилье большей площади взамен тесного жилого помещения, жилья подороже – взамен дешевого.
Также высока вероятность получить разрешение Органа опеки – при продаже ветхого или аварийного жилья, и покупке нового.
Пример
Молодая семья из Ростова решила переехать в Москву. Квартира площадью 50 м2 была продана за 3 млн. рублей. Доля ребенка составляла 1/3, занимала площадь 16,5 м2 и была оценена в 1 млн. рублей.
Квартира, которую супруги нашли в Москве, была меньше – 45 м2, и дороже – 6 млн. рублей. Орган опеки дал разрешение, поскольку 1/3 доля ребенка не стала дешевле, а даже подорожала до 2 млн. рублей, хотя ее площадь незначительно уменьшилась – до 15 м2.
- месту расположения и инфраструктуре;
Особенно это относится к недвижимости, собственниками которой являются несовершеннолетние дети. Новое жилье не должно быть удалено от школы или детского сада, поликлиники.
Что касается взрослых, лишенных дееспособности, то в некоторых случаях Органы опеки дают согласие на покупку удаленного жилья, если это не противоречит интересам подопечного.
Пример
Орган опеки дал разрешение на продажу квартиры, принадлежащей недееспособному мужчине, и покупку загородного дома, несмотря на значительную удаленность нового жилья. Во-первых, площадь дома была значительно больше площади квартиры, во-вторых, загородная жизнь благотворно сказывалась на течении заболевания подопечного, по сравнению с шумом и смогом центральной части города. Потребности в постоянном врачебном наблюдении у подопечного не было.
- техническому, санитарному, бытовому состоянию.
- Открыть банковский счет на имя несовершеннолетнего ребенка (или недееспосбного взрослого) и перечислить на него денежную сумму, вырученную от продажи недвижимости.
Такой способ защиты прав подопечного допустимо применять в том случае, если причиной продажи недвижимости стала оплата дорогостоящего лечения или другие расходы в интересах подопечного, на которые нужно разрешение Орган опеки (согласно п.5 ст.20 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве»).
В качестве подтверждающего документа нужно предоставить в ОПП договор открытия и обслуживания счета, заключенный с банковским учреждением.
Что делать, если опека отказала?
Если опекун уверен, что отдел опеки, отказав в выдаче разрешения на продажу его жилья, каким-либо образом нарушил права подопечного, он имеет право обратиться в суд с тем, чтобы оспорить данное решение местного муниципалитета. Для этого заявитель должен представить в суд постановление отдела опеки и попечительства об отказе в выдаче разрешения на сделку купли-продажи. Исковое заявление должно быть подано не позднее, чем через 14 дней с момента получения документа.
Но вы должны быть полностью уверены, что ООП отказал вам незаконно, так как сотрудники органов опеки и попечительство, в первую очередь, защищают право собственности вашего подопечного, и если у них появится хоть малейшее сомнение в прозрачности сделки, разрешение на продажу квартиры выдано не будет.
Итак, мы выяснили, что самым важным этапом при проведении сделки купли-продажи детской недвижимости, является получение от органов опеки и попечительства разрешения на проведение сделки. Отказы на продажу детского жилья достаточно часты, органы опеки и попечительства считают, что лучше несколько раз запретить прозрачную и законную сделку, чем совершить ошибку и один раз разрешить куплю-продажу, которая каким-либо образом будет ущемлять права несовершеннолетнего.
Процедура продажи квартиры несовершеннолетнего
Чтобы продать квартиру несовершеннолетнего, необходимо совершить следующие действия:
- обратиться в паспортный стол за справкой о прописанных гражданах в продаваемой квартире;
- обратиться в органы опеки;
- составить заявление, в котором будут указаны причины для продажи текущего жилья, а также указаны все пункты по соблюдению прав ребенка при свершении подобной сделки.
После того, как родитель, опекун или попечитель ребенка составит подобное заявление, его необходимо заверить у сотрудника соответственного государственного учреждения. Такое заявление можно подать через многофункциональный центр.
Важно учесть, что заявление обязаны составлять оба родителя ребенка. Его пример можно запросить в органах опеки.
Есть ситуации, в которых подобное заявление может составить только один родитель. К их числу относятся следующие случаи:
- у мамы есть статус матери-одиночки;
- второго родителя нет в живых;
- второй родитель без вести пропавший;
- у второго родителя нет родительских прав;
- второй родитель не выплачивает алименты больше полугода;
- второй родитель разыскивается в течение двух месяцев.
Разрешение на покупку
Необходимость получать разрешение органов опеки и попечительства на покупку жилья обусловлена положениями ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Согласно ей, предварительное согласие со стороны попечительского совета необходимо не только при отчуждении недвижимости или иного имущества, но и в любых других случаях, если распорядительные действия опекуна повлекут за собой удешевление или уменьшение имущественной массы.
Следуя этой логике, расходование средств опекаемого даже на приобретение недвижимости таким же образом потребует получения согласия от должностных лиц. Порядок его получения также потребует обращения в органы опеки с соответствующим заявлением, подготовки необходимых бумаг, обоснования наличия средств, аргументации мотивов, которыми обусловлена покупка. Срок выдачи такого разрешения также составит 15 дней.
Обратим внимание, что необходимые документы для опеки при покупке квартиры будут иметь аналогичный приведенному выше состав, за исключением некоторых пунктов.
Оформление согласия на продажу квартиры
Если органами опеки будет установлена равноценность продаваемой и приобретаемой квартир, будет оформляться разрешительная документация. Предварительное согласие органа опеки будет направлено главе муниципального образования, который должен вынести постановление о разрешении сделки с имуществом ребенка. В данном постановлении указывается:
- согласие на продажу квартиры на условиях, изложенных в договорах;
- перечень требований, которые должны выполнить родители в установленный срок (например, не позднее месяца после выдачи согласия на продажу оформить право собственности ребенка);
- открытие банковского счета на имя ребенка для перечисления денежных средств от продажи квартиры (допускается в исключительных случаях);
- обязанность родителей уведомить органы опеки о проведенной сделке и оформлении права собственности на детей.