Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — это электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ. Гарантом ее подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром.
Регистрация ДДУ в Росреестре: 4 этапа
Чтобы зарегистрировать ДДУ, нужно действовать по следующему алгоритму:
- Оформить договор, поставить подписи сторон и печать застройщика.
- Подать заявление в печатном или электронном виде и приложить документы. Если желаете получить выписку из реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы убедиться, что право собственности установлено, напишите об этом в заявлении.
- При принятии документов на регистрацию ДДУ государственный орган обязан выдать расписку с описью этих документов, датой, именем должностного лица и телефоном для справок (чтобы узнать о рассмотрении заявки).
- Получить ДДУ следует лично, предъявив паспорт и расписку.
Законодательная защита инвестора
Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.
Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:
- Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
- Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).
В последнем правовом акте интересны следующие статьи:
- ст.12 – общая терминология и кадастровые карты, помогающие найти подходящее жилье;
- ст.13 – порядок внесения сведений по объекту в ЕГРН;
- ст.16 – сроки такой процедуры, как регистрация права собственности по сделке ДДУ;
- ст.17 – госпошлина за проведение постановки на учет;
- ст.25-27 – случаи, когда отказывают в проведении регистрационных процедур.
Причины отказа в регистрации и что делать
Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.
Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:
- Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
- Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
- Найдены ошибки в заявлении.
- В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
- Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
- Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
- Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.
По правилам заявления подают только следующие лица:
- дольщики;
- застройщики;
- представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.
В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
В каких случаях в регистрации могут отказать?
Есть несколько вариантов, в которых в регистрации договора долевого участия могут отказать или вернуть документы на доработку.
- Если вы представите не все нужные документы, то специалист управления может приостановить процесс регистрации на один месяц и предложить вам донести нужные бумаги.
- Если документы оформлены с ошибками или в них указаны недостоверные сведения (например, фамилия дольщика написана с ошибкой, не указан адрес регистрации объекта или иные ошибки).
- Документы поданы лицом, которое не имеет права участвовать в процессе регистрации данного договора. Например, ваш родственник, который не указан в договоре. Подавать документы на регистрацию может дольщик, представитель застройщика или лицо с доверенностью, заверенной у нотариуса.
Почему необходима регистрация ДДУ в Росреестре?
Подписание договора с застройщиком еще не означает, что сделка состоялась. С точки зрения закона подписанный с двух сторон договор долевого участия не имеет юридической силы. В случае возникновения споров, предъявлять претензии бессмысленно, поскольку до регистрации ДДУ в Росреестре он считается незаключенным.
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.
Как проходит электронная регистрация?
Регистрация ДДУ заключается во внесении сведений о заключенном договоре в базу Росреестра. Эта процедура помогает избежать незаконных действий со стороны застройщика. Например, строительная организация не сможет продать одну и ту же квартиру разным покупателям.
Процесс подписания при помощи электронной подписи состоит из нескольких этапов:
- собирается пакет справок, бланков, переводится в цифровой формат;
- оформляется ЭЦП (разовая через банк, либо постоянная через удостоверяющий центр);
- представитель организации (застройщика, банка) заходит на сайт Росреестра, выбирает раздел, позволяющий зарегистрировать договор долевого участия удаленно и в электронной форме.
- потенциальный дольщик заполняет представленный на экране запрос, для чего заносит данные (сведения о кадастровом номере недвижимости, информацию о застройщике и покупателе).
- стороны обязательно указывают вариант, с помощью которого будет получен готовый результат (например, сообщение на электронную почту или через МФЦ);
- к заявлению прикрепляется отсканированный пакет справок;
- при помощи ЭЦП подтверждается сделка.
Впоследствии ЭЦП, полученную через удостоверяющий центр, можно использоваться в других правоотношениях. Разовая электронная подпись утратит силу после регистрации.
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.
Проверяем, зарегистрирован договор или нет
Независимо от наличия подтверждающих документов следует проверить этот факт самостоятельно. Для этого нужно:
- зайти на сайт Росреестра и заполнить бланк запроса. Введите:
- кадастровый номер объекта недвижимости. Информацию возьмите в ДДУ в разделе «Предмет договора». Ту же информацию можно получить из проектной декларации объекта;
- адрес объекта, но он не является обязательным, достаточно кадастрового номера;
- кликните на ссылку «сформировать запрос» и дождитесь результатов. Это может быть таблица или список;
- найдите в результатах графу «права и ограничения», в ней будут перечислены номера всех зарегистрированных ДДУ по дому;
- убедитесь, что ваш номер договора в этом списке есть. Если он там отсутствует, выяснять информацию придется в Росреестре, записавшись предварительно на прием.
Если у вас остались вопросы, получите онлайн-консультацию у профессиональных адвокатов нашего сайта. Также вы можете позвонить по указанным номерам. Юристы проанализируют соглашение на наличие ошибок, спорных или невыгодных для вас пунктов, на соответствие требованиям закона. Также специалисты помогут пройти процедуру регистрации в кратчайшие сроки, при необходимости сами соберут документы и подадут их в Росреестр.
Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой
Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.
На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.
При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.
Для участия в долевом строительстве дома необходимо заключение договора с застройщиком, после чего он регистрируется в Росреестре. Для этого оба участника сделки подготавливают документы. Часто именно застройщики предлагают услугу электронной регистрации договора, поэтому дольщики передают им свои бумаги. Если оформляется ипотека, можно воспользоваться услугой банка по регистрации ДДУ.
Узнать о точном количестве документов можно у работников государственного учреждения, но стандартно нужны следующие бумаги:
- разрешение на строительство многоквартирного дома;
- уставная документация;
- проектные документы;
- учредительные бумаги;
- доказательство внесения денег дольщиком;
- если для покупки квартиры использовались заемные деньги, то передается кредитный договор;
- согласие супруга на осуществление сделки;
- если оформляется жилье на ребенка, требуется его свидетельство о рождении.
Стандартная регистрация выполняется в отделениях Росреестра, работающих по обычному режиму. Можно воспользоваться помощью посредника, если в городе существует МФЦ, но в этом случае увеличиваются сроки ожидания. Если нужно срочно получить выписку, целесообразно пройти электронную регистрацию.
Процедура осуществляется следующим образом:
- Заключается сделка между дольщиком и застройщиком, для чего составляется и подписывается официальный контракт.
- Оформляется усиленная цифровая подпись, сделать которую можно в удостоверяющих центрах. Стоимость электронной подписи отличается в разных регионах, но стандартно варьируется от 4000 до 5000 рублей.
- Договор подписывается полученной ЭЦП.
- На сайте Росреестра заполняется специальная заявка.
- Указывается цель составления заявления, заключающаяся в регистрации договора.
- Приводится кадастровый номер недвижимости, а также данные о застройщике, занимающемся проведением сделки.
- Указывается способ, с помощью которого будут получены документы, подтверждающие оказание услуги, причем в конце процесса будет получена выписка о регистрации ДДУ, которая может выдаваться в бумажном виде или отправляться по электронной почте.
- Прикрепляются все отсканированные документы.
- Далее нужно только подписать заявление с помощью цифровой подписи.
Процесс подписания ДДУ электронной подписью считается простым и оперативным. За регистрацию договора уплачивается 70% от полного размера госпошлины, так как за счет использования электронных услуг предлагается скидка в размере 30%. В результате через пять дней выдается выписка, подтверждающая оказание услуги.
Если гражданин покупает жилье с помощью ипотеки, оформленной в Сбербанке, он может воспользоваться его услугой по электронной регистрации. В этом случае кредитная организация сотрудничает с застройщиком, а также занимается всеми нужными регистрационными действиями. Договор подготавливается застройщиком, после чего подписывается дольщиком. Регистрация выполняется в течение недели.
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.
Куда обращаться за регистрацией
Когда необходимо провести сделку до конца, тогда потребуется регистрироваться в ведомство Росреестра. Каждый, кто регистрируется после заключения соглашения ДДУ, должен подать заявление в основной орган – Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Способов обращения может быть несколько:
- явка в подразделение Реестра;
- подача заявления в МФЦ самостоятельно;
- электронным путём, если действовать через банк при оформлении ипотеки в новостройке;
- действовать через юридических экспертов за дополнительную плату.
Адреса подразделений регистрационного органа можно узнать предварительно на его официальном сайте, либо позвонить по телефону в справочную службу Реестра. Обращаться через службы МФЦ можно лишь в том случае, если таковые имеются в городе. Обслуживание в Многофункциональном Центре (МФЦ) позволяет не выстаивать очереди. Преимущества получения ипотеки на новостройку состоят в комфортном обслуживании. Но отрицательной стороной является то, что выписку из ЕГРН через банк взять не получиться. Максимум предоставят только адрес электронной почты, куда писать запрос.
Как проводится регистрация ДДУ?
Регистрация договора в Росреестре – это его легализация. Очень важно проконтролировать ее прохождение и удостовериться в исполнении процедуры.
Только зарегистрированный договор может считаться документом, соответствующем закону о долевом строительстве 214-ФЗ. Легализованный документ станет подтверждением ваших прав и защитой в случае возникновения спорных ситуаций.
Регистрация проводится после подписания сторонами договора. На данный момент помимо личного посещения МФЦ, некоторые застройщики предлагают услугу электронной регистрации.
При посещении МФЦ необходимо оплатить госпошлину в размере 175 рублей. При электронной регистрации обычно продавец берет все расходы на себя, тем самым предлагая клиенту дополнительный сервис, который сбережет время и деньги.