Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи земельного участка 2022 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформлению ДКП земельного надела предшествует заключение предварительного соглашения. После его подписания участники начинают готовиться к совершению сделки. Покупатель готовит денежные средства, а Продавец документацию для продажи участка. После того, как стороны завершат подготовительный этап, назначается дата подписания ДПК.
Чтобы договор был признан юридически значимым, он должен отвечать требованиям Гражданского Кодекса РФ. В ДКП необходимо указывать следующие сведения:
- Дата и место подписания документа.
- Сведения об участниках сделки (ФИО, реквизиты паспорта, адреса прописки и проживания, юрлица указывают свои реквизиты, и информацию о представителе).
- В предмете договора должна присутствовать характеристика земли для продажи и дома (при наличии). Указывается кадастровый номер, местоположение, размеры и прочее.
- Сведения о цене сделки (стоимость участка, способы и реквизиты для зачисления денег, если имущество в залоге, то указываются методы расчетов с держателем).
- Данные о нахождении земельного надела под обременением.
- Права и обязательства участников сделки.
- Иные сведения.
- Реквизиты граждан и юрлиц, участвующих в сделке.
В предмете договора должна присутствовать информация от кого и кому переходит земельный надел и подробная характеристика продаваемого объекта. Помимо кадастрового номера и площади обозначается категория и вид разрешенного пользования (ИЖС). При наличии дома также обозначается его кадастровый номер, адрес, количество этажей, площадь.
Основания для заключения сделки
Сделка должна соответствовать требованиям законодательства страны. Регулирующими законодательными актами в данном случае являются:
- Земельный Кодекс РФ. В соответствии со ст. 37 в сделках может использоваться только участок, состоящий на кадастровом учете. Также в договоре потребуется обозначить категорию земли (в обязательном порядке) и вид разрешенного использования (по желанию) – ст. 7, п.2 ст.8.
Если земельный надел продается с домом либо иной постройкой, то в цене ДКП указывается стоимость, как дома, так и участка (п.4 ст. 35).
- Гражданский кодекс РФ. Согласно со ст. 554 в ДКП должна содержаться информация, позволяющая идентифицировать участок, его кадастровый номер и цену. Без этих сведений соглашение не будет иметь юридической значимости.
При заключении сделок с недвижимостью наиболее частыми нарушениями является предоставление недостоверных сведений о предмете договора. В случаях с продажей земли продавец может предоставить ложную информацию об участке, к примеру, продает надел с правом использования под ИЖС, когда таковое отсутствует.
Если данный факт выявляется после подписания ДКП и регистрации сделки в Росреестре, то в соответствии с п.3 ст. 37 ЗК РФ соглашение расторгается. При этом продавец обязан возместить покупателю все затраты.
Чтобы дать обратный ход сделке потребуется составить соглашение о расторжении. При отсутствии возможности решить проблему мирным путем следует обращаться в судебную инстанцию.
Следовательно, сделки с земельными участками требуют тщательной подготовки со стороны каждого участника. Если ДКП оформляется собственными силами, то рекомендуется заверить его в нотариате. Нотариус не только заверит документ, но и проверит правомерность продажи земельного надела.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:
- прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
- после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
- согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
- также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
- затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
- если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.
Пример возможных приложений и сопутствующих документов
Договор купли-продажи земельного участка может иметь следующие приложения:
- Для однозначной идентификации предмета договора купли-продажи можно использовать кадастровый паспорт земельного участка и его описание, приложив их копии к договору.
- Копия правоустанавливающего документа (свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН) также должна быть включена в общий пакет документов для сверки реквизитов, прописанных в договоре, и в качестве доказательства существования права.
- К договору купли-продажи, предусматривающему особый режим внесения оплаты (частями, с рассрочкой и т. д.), прилагается подписанный сторонами график платежей.
Акт приема-передачи земельного участка 2022 между физическими лицами
Передача участка земли новому владельцу подтверждается передаточным актом. Этот факт скрепляется подписями обеих сторон сделки. Отказ какой-либо из них считается уклонением от обязанностей: со стороны продавца – передать имущество, со стороны покупателя – принять.
Документ может быть составлен в виде приложения к договору в том же количестве экземпляров.
В нем обязательно содержатся сведения:
- о дате и месте составления;
- об основном документе – договоре сделки;
- о сторонах сделки;
- точное описание предмета договора;
- текст о том, что стороны не имеют взаимных претензий;
- подписи с расшифровками.
Назначение земельного участка
Специфика процедуры отчуждения земель сельскохозяйственного назначения должна найти свое отражение в условиях договора. Специфические особенности сельскохозяйственных угодий диктуют следующие правила:
- гражданам других государств закон не позволяет приобретать такие земли;
- использование этих земель под застройку или иные цели, кроме сельскохозяйственных, возможно только после перевода участка в другую категорию по предусмотренной законом процедуре;
- органы местной власти имеют приоритетное право приобретения сельскохозяйственных угодий. То есть для отчуждения участка другому лицу следует получить письменный отказ органов власти от покупки конкретного участка сельхозугодий. Подобный письменный отказ как основание для заключения сделки действителен в течение года.
Предварительный договор с задатком
На самом деле договор о намерениях не дает участникам договора никакой гарантии, что сделка будет совершена в будущем, поскольку ничто не может ограничить право гражданина на отказ от совершения сделки. А это значит, что вполне возможно такое развитие событий, при котором покупатель и продавец впустую потратят время и деньги, подготавливаясь к договору, который так и не будет заключен.
Некоторая компенсация издержек в подобном случае может быть гарантирована условием внесения покупателем задатка в счет будущей сделки. В соответствии с действующим законодательством, задаток может служить если не гарантией того, что договор будет заключен, то гарантией, что затраты стороны, невиновной в разрыве сделки, будут возмещены.
Так, сумма задатка не будет возвращена покупателю продавцом, если тот откажется от сделки в одностороннем порядке.
Договор купли-продажи земельного участка с домом
Если вы продаете свой частный дом, то покупатель должен купить вместе с ним и участок земли, на котором дом расположен. Продать отдельно дом или участок нельзя.
В такой ситуации, договор купли-продажи оформляется один. Порядок действий практически не отличается от описанного выше, но есть несколько нюансов:
- В части договора о предмете сделки нужно прописать не только данные участка, но и данные дома
- Цена земельного участка может включать в себя стоимость дома или выделяться отдельно
- Все документы, перечисленные выше, нужно предоставить не только на участок, но и на дом, стоящий на нем. По дому может понадобиться и дополнительная документация — например, выписка из домовой книги, подтверждающая, что в доме не прописаны другие люди
- В договоре купли-продажи важно указать, в какой срок продавец обязуется освободить дом и передать его и участок покупателю
- Покупателю придется регистрировать право собственности и на дом, и на участок. Это значит, что госпошлину за регистрацию тоже придется заплатить дважды
Условия расторжения договора и признания его недействительным
На любом этапе сделку можно расторгнуть. Основания для этого предусмотрены ст. 450 ГК РФ:
- нарушение условий договора одной из сторон;
- отказ от обязательств по купчей;
- форс-мажорные обстоятельства.
Расторжение проходит в одностороннем порядке, по соглашению сторон или через суд:
- В первом случае оформляется отказ пострадавшей стороной исполнять условия по договору и документ отправляется в Росреестр.
- По соглашению сторон между покупателем и продавцом заключается итоговый документ о разрыве сделки.
- Для расторжения через суд требуется время и юридическая помощь для составления иска. Но, если истец выиграет, то он не только получит свое имущество обратно, а может рассчитывать и на компенсацию морального вреда.
Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже
Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.
Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.
Другая необходимая информация в документе
Так как договор купли-продажи земельного участка схож с обыкновенным договором, то он может содержать и другие обязательства, и права сторон.
Прежде всего, если договор предполагает передачу только доли, а не всего участка, то это должно отображаться в документе. Из текста должно быть четко видно, размер доли и какие правоустанавливающие документы на нее имеет продавец.
Порядок передачи предмета договора – очень важный момент для любого договора купли-продажи. Сторонам очень важно определиться, какой момент будет считаться моментом передачи земли. Рекомендуется обязательно составлять передаточный акт. Нелишним будет предусмотреть дополнительную ответственность сторон за нарушение своих обязательств, помимо требований гражданского кодекса.
Обязательно следует проверить документы и на дом, если участок продается вместе со строением.
Единая продажа возможна только в том случае, если и земля и дом принадлежат одному лицу. Хотя на практике, дом и земельный участок продают по двум разным договорам, даже если они принадлежат одному лицу. Но, в договоре купли-продажи земли следует указать, что на земле находится дом, и наоборот, при покупке дома, указать, что он находится на участке, с определенным кадастровым номером, по конкретному адресу.