Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как найти помещение в аренду под магазин — пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2016 году я работала в офисе, а ещё у меня были две кофейные точки. Они работали в плюс, но небольшой — так, на карманные расходы. А у меня есть дочка — аллергик. Она пошла в сильно платный сад и стала болеть, а там нет никакого перерасчёта на время болезни — всё очень дорого. А я сижу на работе, у меня с начальницей конфликты. Я не могу сказать: «У меня заболел ребёнок, я пошла домой». Это не обычная работа — я не могла выйти из офиса.
Как торговалась по аренде
Торговый центр запросил аренду 170 000 ₽ за 37 м², я согласилась: почему нет? Я посчитала, справится ли пещера с такой арендой, и мне показалось, что справится. Почему-то думала, что все туда просто адской толпой побегут лечиться и веселиться. Я подписала договор, и мы начали ремонт. Придумала имя, фирстиль — всё это было красиво и долго. Получилось замечательно — мне всё понравилось.
Потом я встретилась с другом, специалистом по аренде. Он мне сразу сказал: «170 000 ₽? Ты в своём уме вообще?». Он когда-то работал в компании, которая берёт помещения в аренду у ТЦ и сдаёт в субаренду — знает расценки и всю специфику. Друг предложил помочь снизить ставку аренды.
Поначалу он раскритиковал саму идею заниматься пещерой. Я, конечно, встала на дыбы, сказала, что это просто супер и не надо меня отговаривать. И там уже идёт ремонт, трудятся рабочие! Мы сидим в торговом центре, и я говорю: «Вот пойдём, я покажу, там уже всё строят, я не могу это остановить!» Он сказал: «Давай тогда договариваться о снижении аренды».
Друг помог составить письмо: на мой взгляд, оно было слишком жёстким. Там мы просили снизить ставку со 170 000 ₽ до 50 000 ₽. Я говорю: «Нет, я не стану это подписывать! Я буду выглядеть как умалишённая — сначала договорилась на 170 000 ₽, а потом передумала и требую 50 000 ₽». А он говорит: «Нормально, это предмет для торга. Отправляй прям без исправлений».
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Могут ли самозанятые арендовать помещение для работы?
А может ли самозанятый арендовать помещение под парикмахерскую?
Если самозанятый парикмахер хочет открыть собственный салон, то, скорее всего, у него ничего не получится: понадобятся разрешения контролирующих органов, которые не взаимодействуют с физлицами. К тому же в такой салон не получится нанять сотрудников, так как это запрещено Федеральным законом № 422.
Однако самозанятый парикмахер может арендовать помещение в уже работающем салоне красоты. Тогда проходить проверки не потребуется, ведь эта обязанность перекладывается на арендодателя.
Копирайтеры, дизайнеры, SEO-шники, SMM-щики и другие специалисты на фрилансе часто арендуют помещения, чтобы вырваться из домашней атмосферы и работать продуктивнее. Самозанятый может арендовать офис при условии, что не собирается нанимать сотрудников.
Здесь также важно учесть, что арендная плата даже за небольшой офис может сделать деятельность невыгодной. В качестве альтернативы, можно арендовать рабочее место на долгий срок в коворкинге.
Найти и снять помещение для осуществления профессиональной деятельности просто:
- Найдите подходящие объявления о сдаче нежилых помещений на порталах вроде Avito и ЦИАН.
- Выберите несколько приоритетных вариантов, подходящих по стоимости, ремонту и расположению.
- Свяжитесь с арендодателями, задайте интересующие вопросы, узнайте о соответствии помещения нормативам.
- Определитесь с наиболее подходящим вариантом, договоритесь с собственником о встрече и просмотре.
- Примите решение. Если все устраивает, заключите договор аренды.
- Продолжайте работать и не забывайте своевременно вносить арендные платежи.
Если затрудняетесь с выбором помещения, обратитесь в организацию по подбору недвижимости или в центр «Мой бизнес». Специалисты по заданным критериям подберут оптимальные варианты, а вы сделаете окончательный выбор.
Самозанятые также могут работать в одном помещении с другими плательщиками НПД и платить арендную плату поровну.
Для этого нужно выбрать человека, на которого оформят договор аренды. Ежемесячный платеж делится поровну, но отправляется арендодателю от лица арендатора. Закон не ограничивает подобное действие, других вариантов совместной работы у группы самозанятых пока нет.
Также необходимо предварительно обсудить все тонкости с коллегами: кто, в какое время и каким способом будет перечислять денежные средства на арендный платеж, чтобы потом не возникло недопониманий.
- Для договора можно использовать стандартную форму, в которой дополнительно указывается:
что арендатор — плательщик налога на профессиональный доход, чья деятельность регулируется Федеральным законом от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ; - цель аренды: оказание услуг, торговля продукцией собственного производства, офис и т. п.
Цель аренды не должна нарушать ограничения, описанные в статье в предыдущих разделах. Могут возникнуть спорные ситуации с налоговой и другими надзорными органами, из-за чего самозанятого могут лишить права на применение НПД и обязать уплатить налог по другой системе налогообложения с начала действия договора.
Как арендаторам в торговых центрах защитить свои права
Разделы договора, посвященные финансовым аспектам взаимоотношений, наиболее интересны в любом договоре. Особенно в договоре аренды. Именно здесь арендатора ждет немало сюрпризов. Простейший пример: арендодатель указывает в объявлении о сдаче торговых площадей цену за квадратный метр в условных единицах, не упоминая способа пересчета в рубли. Либо он приводит стоимость в долларах США или евро, «забыв» уточнить, что их курс фиксируется договором на 10–15 процентов выше официального. Безусловно, эти вопросы необходимо выяснять на начальных этапах ведения переговоров. Но, как показывает практика, арендатор узнает окончательную сумму расходов только после получения проекта договора, а иногда и после его подписания.
Кстати, в связи со стабилизацией экономической ситуации все чаще стали встречаться договоры аренды, определяющие размер оплаты в рублях.
По договору страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки (п. 1 ст. 929 ГК РФ).
Страхование является одним из основных способов арендодателя защитить свои интересы в отношениях с арендатором. Это наиболее эффективный способ. Зачастую взаимоотношения со страховой компанией по возмещению вреда намного продуктивнее, чем непосредственно с арендатором. Именно из этих соображений и исходит арендодатель, когда требует, чтобы арендатор заключал договоры страхования, указывая арендодателя в качестве выгодоприобретателя. Условно объекты страхования можно разделить на несколько блоков:
Анонимный гость 02.06.2017, 13:20
ЗДРАСТВУЙТЕ! У МЕНЯ В ДОГОВОРЕ НАПИСАНО, ЧТО ЕСЛИ СО СТОРОНЫ АРЕНДАТОРА НЕ ПОСЛЕДОВАЛО ЗАЯВЛЕНИЯ В ПИСЬМЕННОМ ВИДЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА, ТО ДОГОВОР СЧИТАЕТСЯ ПРОЛОНГИРОВАННЫМ. ДОГОВОР СОСТАВЛЕН НА СРОК С 01.08.2012 ПО 31.12.2013 А Я УШЛА С РЫНКА В 2013 ГОДУ. И НА МЕНЯ ПОДАЛИ В СУД НА ВОЗМЕЩЕНИЕ УЩЕРБА С 2014 ПО 2015 ГОДА ЗА НЕУПЛАТУ МЕСТА. ПО ДОГОВОРУ СЧИТАЛОСЬ, ЧТО ТОРГОВЫЙ ПАВИЛЬОН НАХОДИТСЯ В МОЕЙ СОБСТВЕННОСТИ, ХОТЯ НИ КАДАСТРОВОГО НОМЕРА , НИ ОДНОГО ДОКУМЕНТА НА СОБСТВЕННОСТЬ У МЕНЯ НЕТ, ПОТОМУ ЧТО ОН НЕ МОЙ. КАК МНЕ ПРИЗНАТЬ ДОГОВОР НЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ, ЛИБО ОТМЕНИТЬ ПРОЛОНГАЦИЮ?
- Свежие
- Посещаемые
Свой бизнес: как открыть коворкинг-центр
Субъекты РФ смогут утвердить свой перечень видов деятельности, на которые будут выдавать патент. В новой редакции ст. 346.43 НК РФ список доступных видов деятельности изменили и дополнили — всего их стало 80 штук. Регионы смогут расширять список из НК дополнительными направлениями из ОКВЭД2 или ОКПД, если они не запрещены статьёй 6.
В перечень разрешённых видов деятельности добавили стоянки для транспорта, производство муки и крупы, уход за домашними животными, ремонт игрушек, вспашку огорода, колку дров, изготовление и печать визиток и пригласительных и многое другое.
Некоторые виды деятельности из перечня изменили. Например, сдавать в аренду можно будет не только собственные, но и арендованные помещения и участки. А деятельность по ремонту жилья расширили до реконструкции и ремонта жилых и нежилых зданий и спортивных сооружений.
Нельзя будет получить патент на деятельность (п. 6 ст. 346.43 НК РФ):
- по договору простого товарищества (совместной деятельности) или договору доверительного управления имуществом;
- по производству подакцизных товаров, добыче и продаже полезных ископаемых;
- по розничной торговле через объекты стационарной торговой сети при площади зала более 150 м²;
- по общественному питанию с площадью зала обслуживания более 150 м²;
- по оптовой торговле, а также торговли по договорам поставки;
- по перевозке грузов и пассажиров, если для этого у ИП имеется более 20 автомобилей;
- по совершению сделок с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами, а также по оказанию кредитных и иных финансовых услуг.
Напомним, что на патенте запрещено продавать подакцизные товары, перечисленные в пп. 6-10 п. 1 ст. 181 НК РФ, и некоторые виды товаров, подлежащих обязательной маркировке: лекарства, обувь и меховые изделия.
Регионы могут ввести дополнительные ограничения по площадям торговых залов и сдаваемых в аренду помещений, количеству транспорта или объектов общепита и иным физическим показателям. Например, не разрешать переводить на патент рестораны с площадью 100 м² или грузоперевозки с 15 машинами.
Из НК РФ удалили ограничение потенциального дохода в 1 млн рублей, а также право регионов увеличивать сумму этого ограничения в три, пять или десять раз.
Субъекты РФ будут устанавливать размеры потенциально возможного дохода в региональных законах. В частности, это касается дохода:
- на единицу средней численности наёмных сотрудников;
- единицу автотранспортных средств и судов водного транспорта;
- тонну грузоподъёмности транспортных средств;
- одно пассажирское место;
- один м² площади сдаваемого в аренду жилого или нежилого помещения, включая выставочные залы и склады;
- один объект стационарной (нестационарной) торговой сети, объект организации общепита или на один м² площади объекта;
- один м² площади стоянки для транспортных средств.
Чтобы узнать, сколько придётся платить, изучите законы своего региона.
Предприниматели на патенте смогут уйти на налоговые каникулы до 2024 года. Каникулы длятся два налоговых периода — два срока, на которые приобретён патент.
Чтобы ИП мог получить освобождение от налога, в регионе должен быть принят закон о каникулах, а ИП должен быть зарегистрирован в одной из льготных отраслей уже после его принятия.
С 2021 года предприниматели на патенте получат такой же налоговый вычет, как ИП на УСН «доходы» и ЕНВД. Они смогут уменьшать стоимость патента на сумму страховых взносов за себя и работников, больничных за первые три дня болезни сотрудников и взносов на добровольное личное страхование работников. На сумму вычета действуют ограничения:
- если у ИП есть наёмные работники — можно уменьшить стоимость патента максимум на 50 %;
- если наёмных работников нет — стоимость патента уменьшается на всю сумму вычета.
Если у ИП несколько патентов, а в рамках одного не получилось использовать всю сумму вычета, сумму превышения можно зачесть в счёт налога по другому патенту, которые действует в этом же году. А еще при оплате патента без учёта вычета переплату вернут или зачтут в счёт будущих платежей.
Можно ли продлять такие сделки?
При заключении «аренды на час» договор может пролонгироваться, если ни одна из сторон не возражает против его продолжения и помещение продолжает оставаться в пользовании у арендатора. Договор может быть продлён на новый срок по соглашению сторон на тех же условиях.
Арендодатель также вправе не продлевать аренду с действующим арендатором и передать помещение другому желающему, даже если предыдущий добросовестно выполнял свои обязанности и хотел бы продолжить аренду. В этом случае арендодатель вправе отказать бывшему арендатору в передаче офиса на новый срок либо предложить аренду офиса на других, менее выгодных для него условиях.
Не лишним будет заранее обговорить судьбу депозита в случае его внесения. Для Арендатора удобнее всего договориться на зачет депозита в счет соответствующего количества последних дней аренды.
В этом случае, вы уведомляете о расторжении Договора (или заканчивается срок Договора) и не платите за последний месяц.
Многие ТЦ прописывают удержание депозита в виде штрафа в случае одностороннего расторжения с вашей стороны. С одной стороны — логично, вы съезжаете и нужно время на то, чтобы найти нового Арендатора. С другой — если вы уведомили заранее, за то количество дней, которое предусмотрено Договором, а в долгосрочных контрактах не менее 60-90 дней, то почему вы должны дарить свои деньги.
Разумеется, всегда есть нюансы, и если, например, собственники настаивают на депозите как штрафе, тогда имеет смысл согласиться, если вы получили бонусы в других частях Договора, договорились о супер коротком сроке вашего одностороннего отказа или Арендодатель несет частично за свой счет расходы на ремонт и подготовку к открытию арендуемого вами помещения. Или это такое супер место в таком ТЦ, где вы готовы рискнуть и потерять сумму депозита.
Одностороннее изменение арендной платы — законно или нет?
Часто в договорах аренды можно встретить право арендодателя увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке. Обычно это объясняется инфляцией, изменением рыночной цены и прочими факторами. Иными словами, арендодатели так себя страхуют от финансовых потерь.
Есть пункт 3 статьи 614 ГК РФ, который не позволяет, по общему правилу, повышать арендную плату чаще одного раза в год. Однако это правило действует только в случаях, если соглашением не предусмотрены иные условия.
Поэтому если в договоре аренды вы встретили положение о том, что цена договора (размер арендной платы и иные формулировки) может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в месяц (или 2–3 месяцев), то указанная выше статья не действует.
Вы будете вынуждены либо соглашаться с повышением платы, либо расторгать договор и уходить из данного места. В связи с этим обращайте внимание на положения договора об оплате, не верьте на слово о том, что «цена не будет расти» или «у нас уже несколько лет такая арендная плата». Все может измениться в любой момент.
Расторжение договора в одностороннем порядке — к чему это может привести?
Нередко в тексте договора можно встретить положение о том, что арендодатель за существенное нарушение договора может расторгнуть его в одностороннем порядке. Однако, если критерии существенности не указаны, то применяются общие положения гражданского кодекса и сложившаяся практика.
Но бывают ситуации, когда в договоре прямо предусмотрены случаи, являющиеся существенными нарушениями договора. Если расторгнуть с вами договор можно из-за любой мелочи, например, закрытие или открытие магазина раньше (или позже) расписания на несколько минут, нарушение правил уборки, то заключать такой договор все же не стоит.
С вами в любой момент могут расторгнуть договор, а доказывать в суде существенность или несущественность основания расторжения можно несколько лет. Поэтому либо требуйте исключить такое положение из договора сразу, либо не заключайте договор вовсе.
Порядок регистрации договоров
Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений осуществляется в соответствии с Законом N 122-ФЗ . Согласно п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. При этом с заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При сдаче в аренду нежилых помещений к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию, необходимо приложить поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Почему коворкинг — это перспективный бизнес
Развитие экономики и предпринимательства происходит весьма динамично. Изменения затрагивают все организационные процессы бизнеса. Сегодня никого не удивишь словами «аутсорсинг» и «фриланс», хотя несколько лет назад о них не знало большинство. Современный бизнес адаптируется под новые требования. Отдельные специалисты и профессиональные группы ищут альтернативные варианты организации рабочего пространства. Привычные офисы, на аренду которых тратятся существенные суммы, заменяются так называемыми коворкинг-центрами – местом, где можно работать, проводить деловые встречи, пользоваться Wi-Fi и отдыхать.
В последние годы коворкинг-центры набирают популярность, поскольку наблюдается тенденция перехода специалистов на удаленную работу. Фотографы, дизайнеры, IT-специалисты, писатели, юристы – представители абсолютно разных профессий приходят к выводу, что пользование коворкинг-центрами намного удобнее и дешевле, нежели аренда дорогих офисов в центре города.
Идея коворкинг-центров появилась в США в 2005 году, а для России является относительно новой. Первый коворкинг-центр в России был открыт в Челябинске в 2008 году. На сегодняшний день в России зарегистрировано около 300 коворкинг-центров, из них более 100 расположено в Москве. Однако говорить о насыщении рынка еще рано.
Сколько стоит открыть коворкинг-центр
Для запуска проекта необходимо рассчитать объем первоначальных вложений. Мы уже рассмотрели, сколько денег придется потратить на мебель и оборудование, рекламу и оформление помещения. Осталось только сложить эти суммы.
Первоначальные вложения
|
Наименование |
Сумма, руб. |
|
|---|---|---|
|
1 |
Аренда коммерческой площади за 1-ый месяц |
110 000 |
|
2 |
Ремонт помещения |
300 000 |
|
3 |
Мебель и оборудование |
450 000 |
|
4 |
Стартовая рекламная кампания |
70 000 |
|
5 |
Регистрация бизнеса, подготовка разрешительной документации |
15 000 |
|
6 |
Оборотные средства для покрытия возможных убытков |
70 000 |
|
Итого: |
1 045 000 |
Как выбрать помещение под магазин? Зависит от стратегии бизнеса
Каким бы бизнесом вы ни занимались, до выбора помещения вы должны определить свою бизнес-модель — какому стандарту вы хотите соответствовать и для кого работать.
Максимально широкая аудитория и тысячи позиций товаров? Речь о гипермаркете — вам нужен кусок земли и здание около 6 500 кв.м. Магазинчик «Все по одной цене» влезет в 30 квадратных метров — в однушку, переведенную в нежилой фонд, на первом этаже «дома-корабля». Помещение для бутика модной одежды ищите в торговом центре.
Сначала определитесь, какой вы, а потом выбирайте подходящее помещение.
| Бизнес-модель/Параметры сравнения | Дискаунтер: рынок на Сенной или Удельной, из сетевых магазинов — «7шагов» | Универсам: 7Я, Пятерочка, Дикси | Магазин «У дома»: магазинчики во дворах | Гипермаркет: О’Кей, Лента, Карусель | Бутики: Азбука вкуса, Живые продукты | Специализированные магазины: «Унция» (только чай) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ассортимент | Ограничен: продается то, на что удалось выбить низкие цены | Широкий: продукты и хоз.товары | Ограничен: то, на что есть спрос у жителей ближайших домов | Максимально широкий: продукты, хоз.товары, мебель, одежда, техника… | Ограничен: обычные продукты и что-нибудь эксклюзивное (трюфели, свежесобранная ежевика…) | Специализирован: продают один товар или товары одной категории (только чай, только специи…) |
| Цены | Очень низкие | Низкие | Высокие | Низкие | Очень высокие | Высокие |
| Пешая доступность | — | + | + | +/- | +/- | — |
| Наличие парковки | — | + | — | + | + | +/- |
| Интерьер, экстерьер, эстетика помещения | — | +/- | — | + | + | + |
Что сделать, чтобы ваш договор аренды не был признан незаключенным
Договор должны подписать уполномоченные стороны. Со стороны арендодателя это лицо, которое имеет право распоряжаться недвижимостью: собственник или его представитель. Иногда владелец передает имущество в управление, тогда со стороны арендодателя договор подписывает управляющая компания.
Право собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что с вами общается действительно собственник, можно заказать выписку из реестра — через МФЦ или, если есть УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись — на сайте Росреестра. Данные лица, указанного в выписке в качестве владельца, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.
Если договор заключается с физическим лицом, и подписывает не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у подписанта есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она необязательна.
В тексте доверенности должна быть фраза со смыслом: «Имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества». Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП — Федеральной нотариальной палаты.
Договор заключают письменно в виде единого документа, который подписали обе стороны. Единый в буквальном смысле означает цельный, это документ на нескольких скрепленных страницах, на котором должны быть подписи обеих сторон договора.
По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариус — дополнительный гарант законности сделки, он проверяет правоспособность сторон и не пропустит в договор противоречащие закону пункты.
Из своей практики могу сказать, что нотариуса для заверения договора аренды привлекают, если арендуют что-то большое, надолго и за много денег. Например, складской комплекс площадью 10 000 м² на 10 лет. Нотариус — это дополнительные расходы и отсутствие гибкости — любые изменения к нотариальному договору тоже нужно будет удостоверять у нотариуса. Поэтому для аренды небольших помещений обычно заключают простой договор.