Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Собранием членов ТСЖ называется инстанция в этом товариществе. Чтобы его организовать, необходимо выполнить тщательную подготовку и проявить особое внимание. Ведь неправильно поставленные задачи и неверные решения, документы, оформленные с ошибками, различные нарушения при проведении собрания и голосования могут стать причиной развития необратимых последствий для деятельности товарищества собственников жилья.
Подобные общие собрания требуются для того, чтобы можно было принять решения по каким-либо проблемам, которые устраивали бы всех.
К тому же, они дают возможность постоянно держать под контролем работу управления товарищества и расходы денежных средств из специальных фондов.
Они организовываются в очной и в заочной форме. При этом необходимо обязательно следить за тем, чтобы кворум не был ниже общепринятого уровня.
Кворум – минимальное число голосов для утверждения решений, принятых на собраниях. Согласно действующему федеральному законодательству, требования о кворуме обуславливаются тем, что на собрании обязательно должны присутствовать собственники жилой площади, имеющие более 50% голосов от общего количества голосов других собственников жилья.
В противном случае орган управления многоквартирными домами не имеет права принимать решения по каким-либо вопросам, указанным в повестке дня. Если же такое мероприятие проводится в заочной форме, то нужно, чтобы председатель правления имел соответствующее количество письменных решений, принятых владельцами квартир. При нарушении этих требований принятые решения не будут иметь юридической силы.
Где и как получить эти документы?
Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).
Для чего может потребоваться?
Документ, о котором идёт речь, может использоваться по – разному. Например, общее собрание ТСЖ может передать управляющему его должностные функции и изложить их в подобной бумаге. Так происходит в определённой ситуации, например, если человек, занимающий вышеупомянутую должность, представляет интересы ТСЖ в сторонней организации.
В роли подобной организации может выступить любой орган власти или местного самоуправления. Если возникает такая ситуация, то в доверенности прописываются все полномочия управляющего, перечисленные в должностной инструкции и изложенные в соглашении, заключенном между товариществом и управляющим.
Стоит отметить, что при оформлении доверенности для такого случая стоит придерживаться правил изложенных в статье 10 ТК РФ. Вдобавок подобный документ должен в обязательном порядке заверяться у нотариуса. Если этого не сделать, то бумага не будет иметь юридической силы.
Доверенность на представление интересов – документ, часто встречающийся в работе ТСЖ. Нередко уполномоченным лицом, которое представляет интересы собственников товарищества, выступает председатель правления. Это заметно упрощает работу организации, так как для принятия решений второстепенной важности не требуется созывать ОСС.
На основании данного документа председатель:
- подписывает договоры с подрядчиками и поставщиками услуг;
- оформляет необходимые бумаги с банками и налоговой службой;
- выступает представителем товарищества в местной администрации или суде.
Действие бумаги ограничивается датой окончания полномочий председателя или всего действующего правления товарищества собственников жилья.
Также доверенным выступает гражданин, уполномоченный действовать от имени одного из владельцев жилплощади в МКД. Круг лиц, которые могут представлять владельца жилплощади на общих заседаниях, законом не ограничивается. Доверенность для голосования на ОСС можно оформить на любого дееспособного гражданина, в том числе и на того, кто не является собственником помещения.
Документ также можно оформить на группу представителей. Каждый из уполномоченных будет обладать предписанными в нем правами и обязанностями или выполнять их совместно (ст. 185 п. 1 ГК РФ).
Законом не установлен максимальный или минимальный период, на который передаются права от одного гражданина другому. Ограничением является дата, обозначенная составителем бумаги. Если она отсутствует, доверенность действует на протяжении года.
Бумага утрачивает силу, если:
- истек срок доверенности, указанный составителем;
- собственник отменил действие доверенности;
- доверенный снял с себя полномочия;
- юридическое лицо-представитель прекратило деятельность;
- уполномоченное лицо или составитель пропал без вести, недееспособен или умер.
Написание для участия в общих собраниях для голосования
Подобный документ должен быть составлен в соответствии с требованиями, прописанными в части 2 статьи 48 ЖК РФ. Он способен наделить определённое лицо полномочиями для участия в общем собрании ТСЖ, чтобы, к примеру, голосовать на нем.
Бумага должна содержать паспортные данные этого человека, информацию о месте проживания, полное имя или название организации, если бумага предоставляется юридическому лицу.
Вдобавок при составлении такой бумаги стоит обратить внимание на статью 185 ГК РФ. Если верить ей, то подобная доверенность должна быть удостоверена организацией, занимающейся жилищно – эксплуатационной деятельностью. Последняя должна находиться по месту жительства доверителя.
Справка! Заверить документ также может орган, в котором человек, предоставляющий доверенность, работает или проходит обучение.
Если доверитель проходит лечение в определённом учреждении, то бумагу можно заверить в нём. Конечно можно обойтись обыкновенным удостоверением у нотариуса, но стоит помнить, что стоить это будет недёшево.
В какие сроки необходимо сообщить собственникам о проведении общего собрания?
Информирование собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания осуществляется не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении ОСС необходимо каждому собственнику.
Инициатору собрания нельзя забывать, что, помимо частной собственности в многоквартирном доме может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо посылать органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в многоквартирном доме.
ВАЖНО!
При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.
Какие документы необходимы для проведения общего собрания собственников в МКД?
Примерный перечень документов, который должны подготовить инициаторы общего собрания:
- Уведомления каждому собственнику о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения решений собственникам в МКД.
- Сведения о собственниках в МКД (реестр собственников).
- Схема распределения долей в многоквартирном доме.
- Лист регистрации собственников в МКД, присутствующих на очном (очно-заочном) собрании.
- Решения собственников в МКД, которые необходимо вручить каждому собственнику под роспись в листе регистрации вручения решений собственникам.
- Проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на ОСС (договор управления МКД, Устав ТСН/ТСЖ, смета доходов-расходов ТСН/ТСЖ и т.п.).
- Проект протокола ОСС в МКД.
Теперь расскажем об особенностях проведения голосования (общего собрания собственников) через интернет.
Как в общем виде проходит такое голосование? [здесь и далее Константин описывает голосование на примере своей системы «Домсканер» — примечание редактора]
Представьте, вам нужно решить какой-то вопрос в доме, например, провести косметический ремонт входных групп в подъезды (типичная ситуация: никаких полномочий по данному вопросу совету дома не передавалось, решить можно только общим собранием собственников).
1) Вы заходите на сайт системы. Выбираете вопрос из списка уже готовых решений или создаете свое новое голосование. Отправляете его на проверку правильности формулировок юристу.
После проверки происходит инициирование собрания – всем жителям дома приходят смс-уведомления о том, что через 10 дней в вашем доме состоится онлайн голосование. Вы видите отчет – кому доставлено сообщение, кому не доставлено. Одновременно вы распечатываете и вывешиваеете в местах утвержденных для таких целей (входы в подъезды и др.) уведомления о дате, месте, повестке собрания.
2) В день начала голосования всем жителям приходит сообщение о начале голосования и ссылке на сайт, куда нужно зайти, чтобы проголосовать. Зайдя на сайт вы в реальном времени видите все квартиры: кто из собственников проголосовал, кто не проголосовал и какой процент голосов набран на текущее время.
3) Спустя пару дней идет повторная досылка смс-сообщений до тех кто еще не проголосовал.
4) Через 5 дней после начала голосования оно завершается, автоматически формируется протокол собрания и все листы решений, ничего считать вручную не нужно. Только распечатать, подписать и отдать в управляющую организацию для исполнения. И ждать результат!
В любое время с момента начала и до завершения голосования вы можете внести в систему голоса жителей, не пользующихся интернетом, которые были получены вами в бумажном виде, а электронный образ этих голосов будет создан и учтен при общем подсчете.
По сложившейся на сегодня практике: около 30-40% жителей голосуют через интернет после получения смс-сообщения в первый день, еще около 10-20% голосуют после повторной смс, остальные голоса — электронные образы решений, полученных на бумаге и внесенных вручную администратором дома.
Согласитесь, обходить 100 квартир или обойти всего 10 конкретных квартир для получения решения в 2/3 голосов – это существенная разница. По практике, самое сложное – первое собрание. Далее люди привыкают и голосуют онлайн гораздо охотнее!
Какие основные плюсы у данной формы проведения собрания?
1) Скорость. Срок проведения собрания – не более 5 дней. Обычно, традиционные заочные голосования длятся 30-60 дней.
2) Удобство. Не нужно ходить собирать подписи. Создаете голосование – всем пришли смс – все зашли, проголосовали, кто не имеет возможности проголосовать онлайн – его голоса принимает на бумаге администратор дома и вносит электронный образ в систему, они учитываются в общем подсчете.
3) Честный подсчет. Не нужно ничего считать руками, нет вероятности допустить ошибку, подделать голоса в системе невозможно, подтверждение голоса собственника присылается кодом по смс по аналогии с интернет-банками, а открытые данные листов решений снижают вероятность подделки до минимума (видно дату/время/способ приема голоса).
Кто может стать инициатором ОСС
Если собрание проводится впервые в доме-новостройке, то инициатором может быть один или несколько собственников помещений. Первое годовое собрание в таком доме могут организовать те собственники, которые были выбраны на первичном собрании как инициативная группа ( пп. «а» п. 2 разд. III Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр ).
Годовое и внеочередное собрание могут инициировать:
- Любой собственник помещения – юридическое или физическое лицо ( ч. 2. ст. 45 ЖК РФ ).
- Группа собственников, которые обладают не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов в МКД.
В этом случае собственники обговаривают и составляют повестку дня, по которой они хотят провести собрание, затем обращаются в управляющую компанию, ТСЖ или в жилищный (жилищно-строительный) кооператив, которые, в свою очередь, обязаны провести собрание с такой повесткой дня в течении 45 дней с момента обращения ( ч. 6 ст 45 ЖК РФ ). Минусом такого способа организации собрания является продолжительность процесса: к моменту его проведения повестка может перестать быть актуальной.
- Инициатором собрания может быть и сама управляющая организация, но только та, которая управляет домом на основании договора управления МКД.
Иногда складывается ситуация, когда управляющая организация, не имеющая отношения к дому, преследуя свои цели, пытается организовать общее собрание. Такого права у неё нет. Все решения, принятые на таком собрании, если оно всё-таки состоялось, можно будет без труда оспорить ( ч. 7 ст. 45 ЖК РФ ).
Бывает так, что управляющая организация потеряла лицензию, но продолжает управлять МКД, имея действующий договор управления. Такая УО вправе быть инициатором ОСС, пока не будет выбрана новая организация по конкурсу или по решению общего собрания или не будет организован иной способ управления.
- Правление ТСЖ ( п. 8 ст. 148 ЖК РФ ).
- Орган местного самоуправления.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
У каждого жильца имеется право на участие в общем собрании, которое не может быть никем ограничено.
Собрание лиц-жильцов помещения – это установленная жилищным кодифицированным законом процедура, которая направлена на принятие того или иного решения. Стоит отметить, что подобные мероприятия должны проводиться на регулярной основе (то есть раз в год).
Если вопрос требует срочного рассмотрения, назначается внеочередное общее собрание собственников. На таком мероприятии решаются вопросы срочного порядка.
У каждого жильца имеется право на участие в общем собрании, которое не может быть никем ограничено.
В качестве инициатора такого мероприятия также может быть любое лицо-жилец, которое владеет помещением на правомочии собственности. Кроме того, в качестве инициатора может выступать и компания управляющего характера, в ведении которой находится этот многоквартирный дом.
Таким образом, право на участие в общем собрании – это достаточно широкое понятие. Фактически право на участие в общем собрании есть у каждого гражданина-собственника, то же самое касается правомочия голоса.
Формы проведения ОСС жильцов МКД
Проведение собрания собственников многоквартирного дома допускается в трёх формах, указанных в таблице:
Таблица 1.
| Форма | Плюсы | Минусы | Примечание |
| Очная | Владельцы жилья должны собраться в определенном месте, в указанное время. | Сложность в проведении, если в составе МКД числиться много помещений. Необходимость составления двух видов протоколов. Голоса в заочном способе не суммируются с очным. | Рекомендовано для одноподъездных домовладений или когда количество квартир не превышает 60. |
| Очно-заочная | Допускается голосование непосредственно на месте проведения сбора либо после. Заседание жильцов состоится один раз. | Следует сначала организовать очную конференцию. | — |
| Заочная | Возможность направлять письменные решения, проводить голосование по адресу нахождения собственника. Допускается сбор подписей в электронном формате. | Долгий процесс, т. к. необходимо провести два этапа. Не каждый владелец жилья в состоянии присутствовать на встрече, что автоматически лишает его права высказывать мнение о повестке дня. | Как правило, необходимо, если очный вариант не собрал кворум. |
Формы проведения ОСС жильцов МКД
Проведение собрания собственников многоквартирного дома допускается в трёх формах, указанных в таблице:
Таблица 1.
| Форма | Плюсы | Минусы | Примечание |
| Очная | Владельцы жилья должны собраться в определенном месте, в указанное время. | Сложность в проведении, если в составе МКД числиться много помещений. Необходимость составления двух видов протоколов. Голоса в заочном способе не суммируются с очным. | Рекомендовано для одноподъездных домовладений или когда количество квартир не превышает 60. |
| Очно-заочная | Допускается голосование непосредственно на месте проведения сбора либо после. Заседание жильцов состоится один раз. | Следует сначала организовать очную конференцию. | — |
| Заочная | Возможность направлять письменные решения, проводить голосование по адресу нахождения собственника. Допускается сбор подписей в электронном формате. | Долгий процесс, т. к. необходимо провести два этапа. Не каждый владелец жилья в состоянии присутствовать на встрече, что автоматически лишает его права высказывать мнение о повестке дня. | Как правило, необходимо, если очный вариант не собрал кворум. |
ЖК РФ ст 45 о собрании собственников
Принимать участие в управлении многоквартирным домом могут собственники жилых и нежилых помещений, в том числе частные лица и организации. В отношении неприватизированных квартир полномочия собственника реализует муниципальный орган. Проводится собрание ежегодно, либо во внеочередном порядке, если такую инициативу выдвинут хотя бы один из правообладателей помещений в здании. Также правом на созыв собрание обладает управляющая компания.
Инициатива о поведении внеочередного собрания не обязательно дойдет до логического завершения. Если на собрание придет слишком мало собственников, кворум будет считаться несостоявшимся. Вот при каких условиях собрание будет вправе принимать решения с выдачей протоколов:
- по большинству полномочий, предоставленных Жилищным кодексом РФ, достаточно собрать кворум не менее 50% голосов от общего числа (этот процент определяется по размеру площади, приходящейся на каждого собственника);
- если рассматривается вопрос о переводе жилого помещения в нежилое, требуется не только общий кворум 50% по МКД, но и специальный кворум по подъезду, где находится объект – не менее 2/3 голосов;
- если в здании только один подъезд, собрание будет правомочно принимать решения при явке участников с 2/3 голосов;
- кворум определяется по сведениям правоустанавливающих документов, в которых указан размер площади, принадлежащей участнику.
Наличие кворума подтверждается на начальной стадии собрания, т.е. при регистрации участников. Если их будет недостаточно, проводить собрание и рассматривать вопросы повестки дня нельзя.
Может ли управляющая компания инициировать общее собрание собственников?
Проведение общих собраний владельцев помещений – мероприятие в жилищной сфере сравнительно новое. По мере продвижения практики, становится все более очевидным, что жилищные нормы, затрагивающие порядок их проведения, должны быть конкретизированы.
В действительности, при избрании метода управления МКД, для организации последнего и точного исполнения предусматриваемого списка обязанностей, возникает необходимость во взаимодействии с владельцами помещений в доме по вопросам, относящимся к сфере деятельности собрания.
Но вместе с тем, статьей 45 Жилищного кодекса РФ предусматривается лишь право владельца на инициацию общего сбора жильцов (это распространяется как на очередные, так и внеочередные собрания), в обход организации, осуществляющей управление домом.
В соответствии с пунктом 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, УК каждый год подготавливает для владельцев помещений в МКД единый отчетный документ, отображающий прогресс выполнения соглашения об управлении за прошлый отчетный годовой период.
Как это видно из смысла статьи, здесь не обговаривается сама форма отображения отчетности, следовательно, ее предоставление не влечет необходимости общего собрания жильцов дома.