Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В большинстве случаев, дополнительное соглашение имеет тот же срок действия, что и основной договор. Однако стороны могут решить по-другому и указать конкретный срок не только того, когда такой документ вступает в силу, но и того, когда она прекращает свое действие. Это имеет смысл делать только в том случае, если доп.соглашение предполагает выполнение каких-то определенных действий со стороны покупателя или продавца.
Сроки внесения изменений и их стоимость
Обратимся к статье 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в которой дается исчерпывающая информация о сроках внесения изменений в ЕГРН. В соответствии с ней изменения, вносимые в Росреестр, будут сделаны в следующий срок:
- один день — соглашение отправлено в Росреестр через нотариуса и в электронной форме;
- три рабочих дня — заверено у нотариуса и сразу через него передано;
- пять рабочих дней — документ сначала заверил нотариус, а затем его передали в Росреестр через МФЦ;
- семь рабочих дней — соглашение не регистрировалось у нотариуса и подавалось напрямую;
- девять рабочих дней — соглашение не заверял нотариус, и его подали через МФЦ.
Процедура внесения изменений в ЕГРН является платной, а величина государственной пошлину за эту услугу определена статьей 333.33 НК РФ. Если изменения в объеме прав на квартиру не связаны с ипотечным кредитованием, то пошлина для граждан и организаций составит 350 рублей. Если речь идет об изменениях, в которых фигурирует обременение в виде ипотеки, то пошлина для граждан будет равна 1000 рублей, для предприятий — 4000 рублей.
Требуется ли регистрация?
Регистрировать в Росреестре дополнительное соглашение сегодня не обязательно. Чтобы избежать рисков и перестраховаться, покупатель и продавец могут зарегистрировать акт в добровольном порядке. Если основной договор не был зарегистрирован, то дополнительное соглашение подается на регистрацию вместе с ним.
Документы, необходимые для регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры:
- Несколько подписанных сторонами экземпляров основного договора;
- Если есть супруг или супруга, его или ее письменное согласие, заверенное в нотариальной конторе;
- Дополнительное соглашение, также подписанное продавцом и покупателем, в количестве трех штук;
- Если соглашение было заверено у нотариуса, то квитанция об оплате госпошлины;
- Если был составлен акт приема-передачи, то он также необходим для регистрации в трех экземплярах;
- Кадастровый паспорт на квартиру;
- Квитанция об оплате госпошлины на регистрацию. Стоимость для юридических лиц составляет 15000 рублей, для физических — 1000 рублей;
- Экспликация;
- Все бумаги, подтверждающие право собственности владельца на жилье.
Для юридического лица понадобятся дополнительно следующие документы:
- Копии всех учредительных бумаг, каждая должна быть заверена в нотариальной конторе;
- Письменное заявление от стороны на составление дополнительного соглашения;
- Свидетельство из ИНН и из ОГРН;
- Выписка, имеющая срок не больше месяца, составленная в ЕГРЮЛ;
- Приказ о назначении руководителя организации.
Срок регистрации всей документации занимает максимум один месяц. Изменения для дополнительного соглашения производятся при помощи составления другого дополнительного соглашения, поэтому перед подписанием рекомендуется обсудить и обдумать все до мелочей.
Опасности такого соглашения
Необходимость в ДС может возникнуть по ряду причин, самыми распространенными из которых являются:
- продавец передумал продавать квартиру;
- покупатель передумал ее покупать;
- покупатель рассчитывал, что у него будет требуемая сумма для оплаты сделки, однако не получил ее вовремя или получил меньше;
- всплыли неизвестные ранее факты о правах третьих лиц на квартиру, обременениях, долгах по коммунальным услугам, квартплате, аресте, налоговом запрете, скрытых дефектах квартиры и т.п.
- одна из сторон (или обе) не выполняет условия договора;
- произошло резкое падение курса рубля, внезапное изменение цен на недвижимость в населенном пункте.
Самым простым выходом из ситуации является заключение ДС о расторжении основного договора по обоюдному согласию.
Срок действия и вступления в силу дополнительного соглашения
В большинстве случаев, дополнительное соглашение имеет тот же срок действия, что и основной договор. Однако стороны могут решить по-другому и указать конкретный срок не только того, когда такой документ вступает в силу, но и того, когда она прекращает свое действие. Это имеет смысл делать только в том случае, если доп.соглашение предполагает выполнение каких-то определенных действий со стороны покупателя или продавца.
Пример: Составляется доп.соглашение о том, что продавец обязуется в 10-ти дневный срок вывезти все свои вещи из продаваемой квартиры. На время действия такого соглашения приостанавливаются любые другие операции с квартирой (регистрация на нового собственника, перечисление средств и так далее). Как только условие о вывозе вещей будет выполнение, соглашение теряет силу. Если продавец не уложится в 10 дней, то обязуется сделать скидку на жилье в размере 5%.
Куда обращаться для регистрации
Регистрацией договоров по следках с недвижимостью занимается Росреестр. Дополнительное соглашение можно представить непосредственно в Росреестр, либо подать документы через МФЦ. Если сделка проходил нотариальное удостоверение, документы на регистрацию может направить нотариус.
Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь
От имени организации заявление, допсоглашение и другие документы может подать руководитель. Он действует без доверенности, поэтому нужно приложить документ, подтверждающий полномочия. Также в Росреестр или МФЦ может обратиться представитель с нотариальной доверенностью.
Регистрация дополнительного соглашения. Вопросы эксперту.
Что собой представляет
Дополнительное соглашение – одно из возможных приложений к договору купли-продажи (ДКП) квартиры, текст которого дополняет, изменяет или устраняет его отдельные положения. Самостоятельной юридической силы у документа нет. Обычно он является инициативой одной из сторон сделки, которая уведомляет другую сторону о желании внести корректировки или расторгнуть договор.
Отличия допсоглашения от ДКП:
- Отсутствуют подробные технические описания объекта недвижимости (если они не являются основанием для внесения изменений).
- Соглашение не может быть заключено на более длительный срок, чем ДКП. При этом последний может действовать более длительное время.
- Подписать ДКП имеют право любые лица, тогда как поставить подпись на соглашении могут только те, кто указан в основном договоре.
- Первично подписывается ДКП, вторично (при необходимости) – допсоглашение.
Поскольку ДКП обязательно составляется в письменной форме, то для допсоглашения действует такое же правило (ч. 1 ст. 452 ГК РФ), иначе изменение условий будет считаться недействительным. Оптимальный вариант, если стороны действуют по взаимному согласию.
В случае возражений одного из участников сделки или нежелания мирно договариваться ч. 2 указанной статьи позволяет требовать изменения или расторжения ДКП в судебном порядке.
Последний также предусмотрен при отсутствии от второй стороны какого-либо ответа в разумные сроки (до 30 дней, если иное не оговорено в обращении, договоре или законах).
Если же сделка с авансом и предоплатой или без таковых была зарегистрирована в нотариате или же на расторжении настаивает только одна сторона, то нужно прибегнуть к классическому способу расторжения.
Для этого нужно сделать следующие шаги:
- предложить другой стороне решить вопрос мирным путём;
- если не получится, то нужно обращаться в суд.
Для выхода ситуации мирным путём, необходимо:
- обратиться ко второму участнику при свидетелях с просьбой о расторжении ДКП транспортного средства;
- если он согласен, то составить досудебную претензию;
- направить её заказным письмом с уведомлением.
В претензии должны быть указаны все причины того, почему участник сделки пошёл на этот шаг.
Чаще всего, инициатором расторжения договора является покупатель, так как в ходе активной эксплуатации авто могут «вылезти» некоторые технические неполадки. Если они существенные, то нужно провести независимую техническую экспертизу машины. Акт оставить себе, а его копию приложить к досудебной претензии.
Если продавец не соглашается расторгать договор мирным путём, то нужно обращаться в суд с исковым заявлением. В нём нужно изложить те же факты, что и в претензии, приложить те же документы, плюс почтовое уведомление о том, что покупатель отсылал продавцу претензию, то есть, пытался уладить конфликт в досудебном порядке.
Что такое дополнительное соглашение к ДКП квартиры
Допсоглашение (ДС) – приложение к предварительному (ПДКП) или главному договору купли-продажи(ДКП). ДС оформляется, когда:
- участники сделки изменяют пункты в ранее составленных документах;
- в отдельных случаях – аннулируют договоренности.
Причины оформления ДС:
- продавец (собственник) отказывается от выполнения обязательств;
- покупатель отказывается от покупки;
- на момент внесения денег реализатору недвижимости, у приобретателя отсутствует необходимая сумма;
- изменение валютного курса;
- рост или спад цен на недвижимость;
- выявились обстоятельства, по которым недвижимость не может быть продана:
- находится под арестом;
- заложена банку;
- не получено согласие на продажу от других собственников и т.д.;
- обе или одна из сторон не исполняет условия.
В каких случаях составляется дополнительный договор к соглашению купли-продажи квартиры?
Дополнительный договор составляется в случаях, если в уже достигнутых договоренностях сторон произошли изменения. Любые изменения нужно обязательно фиксировать письменно, для их оформления удобно использовать форму допсоглашения.
Этот документ не заменяет основной текст, а лишь дополняет его. Основную и дополнительную сделку можно рассматривать как целое и часть, при этом часть является неотъемлемой. Если дополнение подписано, то условия применяются новые, а старые договоренности утрачивают силу.
Если стороны изменили порядок оплаты квартиры с наличного через ячейку на безналичный через аккредитив, то изменения не затронут весь договор, а лишь пункт о порядке оплаты. После подписания документа покупатель уже не сможет использовать ячейку, а должен будет открыть аккредитив – иначе условия будут нарушены.
Дополнительное соглашение требуется, когда в договоренности сторон произошли изменения и при этом документы находятся на проверке в Росреестре или на них уже проставлена отметка о государственной регистрации перехода права собственности на продавца.
Если изменения незначительные, договор не сдан на регистрацию, а стороны не возражают – можно переписать текст договора, изменив в нем нужный пункт. Таким образом, не нужно будет нести на регистрацию договор и дополнительное соглашение к нему.
Пользоваться таким способом стоит, если стороны полностью доверяют друг другу. Если же предпосылок для полного доверия нет – нужно составлять отдельный документ.
Самые распространенные случаи:
- Стороны приняли решения расторгнуть сделку – это частный случай. В этом случае дополнение именуют соглашением о расторжении договора. Этот документ прекращает действие договора на будущее.
- Изменилась цена квартиры или порядок оплаты.
- Изменился порядок передачи квартиры.
- Изменились сроки снятия прописанных граждан с учета.
- Изменились любые другие условия, прописанные в тексте.
Ответы юриста на частые вопросы
Обязательно ли регистрировать дополнительное соглашение к ДКП недвижимости, если меняется порядок рассмотрения споров?
Нет, это несущественные условия. В Росреестре этот пункт не отражается.
Когда доп соглашение к договору купли-продажи квартиры нужно заверять у нотариуса?
Допсоглашение подлежит удостоверению, если удостоверен сам ДКП. В свою очередь, он заверяется в обязательном порядке при продаже доли, отчуждении имущества несовершеннолетнего или недееспособного.
Можно ли отменить соглашение к договору купли-продажи?
Законы не запрещают отменят доп договор купли-продажи. В этом случае стороны составляют соглашение об отмене предыдущего соглашения. Если они решили отказаться от сделки, оформляется обычное соглашение о расторжении ДКП.
Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи
Кто подписывает допсоглашение, если продается квартира ребенка?
Дети от 14 лет расписываются в документах самостоятельно с согласия родителей. За детей до 14 лет вправе совершать сделки родители. Сделки совершаются в присутствии нотариуса.
Продавец не хотел оставлять мне мебель, но потом передумал. Обязательно ли исправлять ДКП?
Все зависит от условий договора. Можно составить отдельный ДКП мебели. Она обязательно указывается в передаточном акте.
Что собой представляет
Дополнительное соглашение – одно из возможных приложений к договору купли-продажи (ДКП) квартиры, текст которого дополняет, изменяет или устраняет его отдельные положения. Самостоятельной юридической силы у документа нет. Обычно он является инициативой одной из сторон сделки, которая уведомляет другую сторону о желании внести корректировки или расторгнуть договор.
Отличия допсоглашения от ДКП:
- Отсутствуют подробные технические описания объекта недвижимости (если они не являются основанием для внесения изменений).
- Соглашение не может быть заключено на более длительный срок, чем ДКП. При этом последний может действовать более длительное время.
- Подписать ДКП имеют право любые лица, тогда как поставить подпись на соглашении могут только те, кто указан в основном договоре.
- Первично подписывается ДКП, вторично (при необходимости) – допсоглашение.
Поскольку ДКП обязательно составляется в письменной форме, то для допсоглашения действует такое же правило (ч. 1 ст. 452 ГК РФ), иначе изменение условий будет считаться недействительным. Оптимальный вариант, если стороны действуют по взаимному согласию. В случае возражений одного из участников сделки или нежелания мирно договариваться ч. 2 указанной статьи позволяет требовать изменения или расторжения ДКП в судебном порядке. Последний также предусмотрен при отсутствии от второй стороны какого-либо ответа в разумные сроки (до 30 дней, если иное не оговорено в обращении, договоре или законах).
Нужна ли государственная регистрация
В России с 2013 года государственная регистрация ДКП квартиры отменена. Теперь участникам сделки необходимо регистрировать только переход права собственности. Соответственно любые приложения к документу также не подлежат регистрации, если они не касаются изменения объема прав на объект недвижимости.
При необходимости регистрации порядок действий будет следующим:
- Подписать дополнительное соглашение;
- Направить документы для регистрации в Россрестре (через МФЦ, портал «Госуслуги», почтой): допсоглашение, заявление о внесении изменении в ЕГРН и документальные основания для таких изменений (при наличии).
- Оплатить госпошлину за регистрационные действия.
- Получить выписку из ЕГРН с обновленными сведениями.
Что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры?
Соглашение всегда составляется в дополнение к договору купли-продажи. Оно может частично или полностью менять его условия. Также им можно отменить сделку, оформив соглашение о расторжении к ДКП.
Какие важно учитывать условия и особенности:
- Соглашение составляется на тот же срок, что и ДКП.
- Сначала подписывается ДКП, и только потом при необходимости – допсоглашение.
- В соглашении необязательно указывать технические характеристики продаваемого жилья, если оно составляется не по причине их изменений или изначально недостоверной информации в ДКП.
- Если ДКП нотариально удостоверен, то и соглашение составляется в такой же форме.
- Допсоглашение оформляется при отсутствии разногласий между продавцом и покупателем.
Совет юриста: если ДКП еще не подан на регистрацию перехода права собственности, проще составить новый договор с изменениями, чем соглашение. Законом это не запрещено, но неверный подписанный ДКП нужно уничтожить, чтобы им не могли воспользоваться непорядочные люди.
Особенности дополнительного соглашения при покупке доли в квартире
Отдельно нужно отметить особенности таких договоренностей в тех условиях, когда продается не квартира целиком, а только ее часть. Исходя из требований законодательства, другие владельцы этой же квартиры имеют преимущественное право на выкуп доли на тех же условиях, которые предложены третьей стороне.
Логично, что дополнительное соглашение может вносить изменения в такие условия. Как следствие, все заинтересованные стороны должны получить уведомление о том, что условия сделки изменились и каким они стали на данный момент. Это позволит другим совладельцам пересмотреть свою позицию и, вполне вероятно, выкупить долю пользуясь преимущественным правом.
Если этого не сделать, совладельцы получат право оспорить сделку в суде, что потенциально может привести к расторжению договора.
Пример: По изначальным условиям продавец реализовывал долю в жилье по цене в 2 миллиона рублей. Из-за того, что в ближайшем квартале недавно был введен в строй огромный жилой комплекс с дешевыми квартирами, стоимость недвижимости в округе упала в 2 раза. Стороны заключают соглашение о том, что теперь эта доля будет стоить не 2 миллиона, а 1 миллион. Это может устроить совладельцев, которые выкупят долю на таких условиях, игнорируя даже тот факт, что уже найден потенциальный покупатель и с ним заключен договор купли-продажи.
Дополнительное соглашение не только может избавить покупателя или продавца от возможных проблем, но в то ж время, такой документ способен значительно увеличить риски. На бесплатной консультации опытные юристы укажут важные моменты таких соглашений, которые обязательно заслуживают внимания. Кроме того, они же способны сопровождать всю сделку, от начальных переговоров и до этапа окончательного расчета. Как доказывает практика, это помогает исключить практически все проблемы, даже теоретически возможные.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Риски для покупателя/продавца
- Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
- Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.
- Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
- Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.
При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.
Это сопряжено с серьезными тратами.
- Неотделимые улучшения — это изменения жилья, которые направлены на его улучшение (бытовая техника, ремонт, перепланировка).
- Продавец и покупатель могут заключить основной договор купли-продажи, а в дополнение к нему ДКП неотделимых улучшений.
- Выгода для продавца — отсутствие НДФЛ.
- Риски для покупателя — признание сделки недействительной, потеря денег, возвращение жилья собственнику.
- Прежде чем подписывать ДКП неотделимых улучшений, нужно проверить, а есть ли они?
- Альтернативный вариант — подписание обычного договора купли-продажи.