Документы для опеки при покупке и продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для опеки при покупке и продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Вопросами опеки и попечительства в каждом регионе заведуют региональные органы социальной защиты населения . Например, в Ярославской области это Департамент по социальной поддержке населения и охране труда мэрии и территориальные отделы департамента, а в Москве районные отделы социальной защиты населения.

В каких случаях требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства?

Получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки нужно в случаях, когда она может привести к ухудшению имущественного положения несовершеннолетнего или подопечного. К таким случаям могут относиться:

• Купля-продажа, дарение или обмен недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
• Сделки по передаче недвижимости в аренду, безвозмездное пользование или в залог;
• Раздел имущества или выделение из него долей;
• Снятие денежных средств со счета подопечного.

В какой орган обращаться для получения разрешения?

Государственная услуга по выдаче разрешения оказывается органами по месту жительства несовершеннолетнего или недееспособного собственника.

---

Отказ опеки: что делать

Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым.

Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.

К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия. По времени судебное разбирательство может занять от полугода.

Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.

Когда согласие опеки не нужно

Разрешения органов опеки и попечительства не требуется при продаже квартире, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником. Исключение — случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и интересы.

«До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо в квартире отца, либо с матерью. Таким образом, если покупатель приходит на просмотр и видит ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира. Если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит есть все основания полагать, что он должен владеть долей», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

«Покупатели редко приобретают квартиру, зная о том, что в ней прописан несовершеннолетний. Поэтому продавцу придется снять его с регистрационного учета до совершения сделки или договориться сделать это в разумный срок после. Важно помнить, что заявление о снятии с регистрационного учета несовершеннолетнего должно быть обязательно подписано обоими родителями, а не одним из них», — добавляет адвокат-партнер адвокатского бюро города Москвы «Щеглов и Партнеры» Дмитрий Сурков.

Регистрация перехода права собственности

В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.

Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.

Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.

Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.

Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.

Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.

Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.

Когда купля-продажа невозможны?

На самом деле много нюансов, по которым ООП может отказать в предоставлении справки на купля-продажа жилплощади. Здесь причиной для срыва сделки, может стать элементарная прописка несовершеннолетнего на данной территории.

Но, чаще всего причины следующие:

• Мама или папа не явились в ООП или не согласны с продажей жилплощади;
• Законные представители хотят перевести лицо в округ, по всем характеристикам уступающему нынешнему проживанию;
• Состояние нового жилища не пригодно для комфортного проживания;
• Отсутствие элементарных условий (вода, туалет на улице и нет центрального отопления);
• Покупка жилья в недостроенном объекте;
• Строительство собственной жилплощади.

Нужно, кроме заявления подать следующее:

• Ксерокс удостоверений личности владельцев недвижимости (опекунов);
• До четырнадцатилетнего возраста – ксерокс свидетельства о рождении. После 14 – ксерокс паспортных данных;
• Ксерокс право устанавливающей документации (удостоверяющей право наследования);
• Ксерокс паспортных данных представителей ребенка;
• Согласие владельцев жилплощади (нотариально заверенное или в ООП);
• Данные о средствах, потраченных на квартиру;
• Ксерокс реестрового удостоверения, эксплуатации жилплощади и поэтажного плана;
• Сведения о прописанных на жилплощади;
• Банковский счет;
• Документ, подтверждающий оплату всех коммунальных услуг;
• От лиц 10-14 лет согласие на купля-продажа;
• Заявление от граждан старше четырнадцатилетнего возраста.

Важно! Покупка жилплощади и прописка в ней несовершеннолетнего лица – это не все действия, которые следует выполнить после договора. Затем все выше перечисленные бумаги предоставляются в МФЦ или ООП по новому месту прописки.

Как проходит купля-продажа?

Только после того, как отдел опеки даст согласие на совершение купля-продажа, где владельцем является лицо до 18 лет (имеет долю или прописку) можно приступать к сделке.

При этом процедуру лучше провести с юридическим специалистом, чтобы обезопасить себя от всех недоразумений. А их достаточно, так как дело касается несовершеннолетнего гражданина.

Что же касается соблюдения обязательных пунктов в документации, то они следующие:

• Полные инициалы, как продавца, так и приобретающего;
• Подпись сторон и дата проведения сделки;
• Техническая характеристика жилплощади;
• Право устанавливающая документация;
• ЕГРН;
• Обязательство о законной сделке;
• Документ о дееспособности продавца (отсутствие статуса банкрот);
• Указание точной стоимости квартиры;
• Обозначение условий, при которых соцзащита выдала разрешение;
• Обязательства сторон (на продажу и внесение средств за покупку);
• Указание метода оплаты (наличные, перевод, кредит, ипотека);
• Документ, подтверждающий ответственность сторон за сделку;
• Обязательства о госрегистрации жилплощади на другого владельца;
• Подписи участников купли-продажи.

Список документов для опеки при продаже квартиры

---

Чтобы избежать осложнений при согласовании вопроса, необходимо уточнить, какие документы при продаже квартиры запрашивает опека. Общий перечень таков:

1. Заявление. Бланк и образец для заполнения выдаст сотрудник службы. Заявление требуется от каждого из родителей, даже когда они разведены. За ними закрепляется обязанность содержать собственного ребенка до достижения им совершеннолетия вне зависимости от того, находятся они в браке или нет. Также требуется подпись несовершеннолетнего лица, если ему больше 14 лет.
2. Гражданский паспорт законных представителей.
3. Свидетельство о: регистрации отношений между супругами, расторжении брака, рождении ребенка, чьи интересы затрагиваются.
4. Правоустанавливающий документ для отчуждаемой недвижимости. Достаточно предоставить выписку из государственного реестра или свидетельство о правах собственности.
5. Бумага, по положениям которой объект принадлежит лицу, чьи интересы нужно защищать. Как пример: ДКП, свидетельство о получении имущества по наследству, дарственная и т.п.
6. Техническая документация объекта. Паспорт можно запросить при посещении МФЦ или же путем обращения в БТИ.
7. Справка из ЕИРЦ. Она может потребоваться для доказательства добросовестности оплаты платежей по услугам ЖКХ.
8. Выписка из домовой книги, либо справка о составе семьи, которая отражает список людей, имеющих регистрацию на жилой площади по дате запроса. Если у ребенка отсутствует прописка, потребуется дополнительно предоставить выписку по адресу его прописки. Оформляется справка в паспортном столе.

Сроки получения разрешения органов опеки на продажу квартиры

Разрешение или отказ в соответствии с п. 3 ст. 21 ФЗ №48 от 24.04.2008 выносится в срок, не превышающий 15 дней со дня подачи заявления. Также сроки рассмотрения подлежат ускорению, если уже был внесён аванс или залог. На практике какие-либо договоренности, авансовые платежи и так далее не являются уважительными причинами для ускоренного рассмотрения.

Процедура продажи квартиры несовершеннолетнего

Чтобы продать квартиру несовершеннолетнего, необходимо совершить следующие действия:

• обратиться в паспортный стол за справкой о прописанных гражданах в продаваемой квартире;
• обратиться в органы опеки;
• составить заявление, в котором будут указаны причины для продажи текущего жилья, а также указаны все пункты по соблюдению прав ребенка при свершении подобной сделки.

После того, как родитель, опекун или попечитель ребенка составит подобное заявление, его необходимо заверить у сотрудника соответственного государственного учреждения. Такое заявление можно подать через многофункциональный центр.

Важно учесть, что заявление обязаны составлять оба родителя ребенка. Его пример можно запросить в органах опеки.

Есть ситуации, в которых подобное заявление может составить только один родитель. К их числу относятся следующие случаи:

• у мамы есть статус матери-одиночки;
• второго родителя нет в живых;
• второй родитель без вести пропавший;
• у второго родителя нет родительских прав;
• второй родитель не выплачивает алименты больше полугода;
• второй родитель разыскивается в течение двух месяцев.

Изначально стоит получить разрешение у нотариуса о реализации имущества с долей несовершеннолетнего. Он выдает такое разрешение только на основании документа от органов опеки и попечительства.

При процессе получения документов должны присутствовать оба родителей. Это оговорено в действующем законодательстве.

Если один из родителей не может присутствовать по какой–либо причине, то дело переносится в судебную инстанцию. Для минимизации такого шанса лучше заручиться письменным согласием второго супруга.

Если супруг по уважительным причинам отсутствует, например лишение родительского права или судебные тяжбы, то здесь выносится решение в отсутствии стороны.

Если родитель отсутствует по причине длительной командировки, то вполне достаточно нотариально заверенного разрешения. Дополнительно нужно заверить документ консульством страны, где пребывает второй супруг.

Может ли опекун продать недвижимость подопечного?

Родители (опекуны и попечители) не вправе претендовать на собственность ребенка (п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ). Но пока ребенок не достигнет совершеннолетия, его права (в том числе, право собственности) представляет и защищает законный представитель – мать и отец, опекун или попечитель (ст. 64 СК РФ).

Может ли законный представитель ребенка – родитель, опекун, попечитель – распорядиться принадлежащей ребенку недвижимостью, например, продать?

Может, но только если сделка с собственностью совершается в интересах самого ребенка. Сделка, которая нарушает детские права, может быть оспорена или признана недействительной.

Подтвердить, что сделка не нарушает детские права может Орган опеки и попечительства (ООП). Полномочие Органа опеки и попечительства – следить за соблюдением детских прав и не допускать злоупотреблений со стороны родителей, опекунов и попечителей (ч.4 ст.292 ГК РФ, ст.7-ст. 8 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве»).

Таким образом, прежде, чем совершать продажу недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку (в полной или частичной собственности), законным представителям нужно получить разрешение Органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ РФ «Об опеке…»). Тоже самое относится к опекунам и попечителям, которые намерены распорядиться собственностью взрослого подопечного – нужно сначала получить разрешение ООП на сделку.

Пример

Несовершеннолетнему ребенку по завещанию от бабушки досталась квартира. Он стал единственным наследником и владельцем жилого помещения. Но поскольку сам ребенок проживал с родителями в другом городе, мать и отец обратились в Орган опеки с просьбой дать разрешение на продажу квартиры, и дальнейшую покупку аналогичного жилья в родном городе.

Пример

Внучка Анна Г. уже два года была опекуном пожилого дедушки, страдающего деменцией и заболеванием сердечно-сосудистой системы. Дом, в котором проживал дедушка, был ветхим и холодным, к тому же, находился слишком далеко от поликлинике, куда внучка постоянно сопровождала подопечного на процедуры и наблюдение. Анна Г. обратилась в Орган опеки за разрешением на продажу дома, принадлежащего подопечному, для покупки квартиры недалеко от месторасположения поликлиники и места проживания внучки-опекуна.

Как получить разрешение на сделку покупки-продажи от Органов опеки?

Продать или другим способом распорядиться собственностью ребенка (и недееспособного взрослого) можно только в исключительных случаях, таких как смена места проживания или оплата крупных расходов (например, лечения) в интересах самого собственника (согласно ст. 20 «Об опеке…»).

При этом обязательно нужно получить разрешение Органа опеки и попечительства (п.1 ст. 21 ФЗ РФ «Об опеке…».

В каких случаях Орган опеки и попечительства может дать разрешение на сделку?

Законный представитель несовершеннолетнего ребенка (или недееспособного взрослого), который вознамерился распорядиться его собственностью, должен доказать, что сделка совершается в интересах ребенка (недееспособного взрослого) и не нарушает его права.

В зависимости от цели продажи недвижимости, принадлежащей ребенку (недееспособному взрослому), родители, опекуны, попечители могут…

1. предоставить в собственность ребенка (недееспособного взрослого) другое, аналогичное жилое помещение (например, заключить договор дарения).

Хотя такой алгоритм кажется вполне разумным, далеко не всегда Орган опеки дает на него разрешение. Причин тому несколько.

Во-первых, дарение является безвозмездной сделкой (согласно ст. 572 ГК РФ), и не может предполагать получение выгоды родителем, опекуном или попечителем, а денежные средства, вырученные от продажи принадлежащей ребенку (или недееспособному взрослому) недвижимости — не что иное, как выгода. Во-вторых, дарителем недвижимости нередко выступает родственник подопечного (например, бабушка или дедушка ребенка, брат или сестра недееспособного взрослого), родственник, который может стать наследодателем, а это значит, что недвижимость все равно перейдет в собственность подопечного, если не будет ему подарена.

1. купить другое жилое помещение взамен проданного.

Чтобы получить разрешение на продажу жилого помещения, которое принадлежит ребенку или взрослому, лишенному дееспособности, нужно представить в Орган опеки доказательства того, что права собственника не нарушены.

Доказать, что права несовершеннолетнего или недееспособного собственника защищены, можно с помощью предварительного договора, выражающего намерение сторон заключить сделку. Предварительный договор, заключенный в письменной форме с нотариальным удостоверением, нужно предоставить в ООП. Кроме того, нужно предоставить документы на недвижимость – технические, кадастровые, оценочные – чтобы Орган опеки мог удостовериться, что права подопечного защищены.

Жилое помещение, которое будет куплено взамен должно быть равноценным по:

• стоимости;
• жилой площади;

Орган опеки даст разрешение при намерении купить жилье большей площади взамен тесного жилого помещения, жилья подороже – взамен дешевого.
Также высока вероятность получить разрешение Органа опеки – при продаже ветхого или аварийного жилья, и покупке нового.

Пример

Молодая семья из Ростова решила переехать в Москву. Квартира площадью 50 м2 была продана за 3 млн. рублей. Доля ребенка составляла 1/3, занимала площадь 16,5 м2 и была оценена в 1 млн. рублей.

Квартира, которую супруги нашли в Москве, была меньше – 45 м2, и дороже – 6 млн. рублей. Орган опеки дал разрешение, поскольку 1/3 доля ребенка не стала дешевле, а даже подорожала до 2 млн. рублей, хотя ее площадь незначительно уменьшилась – до 15 м2.

• месту расположения и инфраструктуре;

Особенно это относится к недвижимости, собственниками которой являются несовершеннолетние дети. Новое жилье не должно быть удалено от школы или детского сада, поликлиники.

Что касается взрослых, лишенных дееспособности, то в некоторых случаях Органы опеки дают согласие на покупку удаленного жилья, если это не противоречит интересам подопечного.

Пример

Орган опеки дал разрешение на продажу квартиры, принадлежащей недееспособному мужчине, и покупку загородного дома, несмотря на значительную удаленность нового жилья. Во-первых, площадь дома была значительно больше площади квартиры, во-вторых, загородная жизнь благотворно сказывалась на течении заболевания подопечного, по сравнению с шумом и смогом центральной части города. Потребности в постоянном врачебном наблюдении у подопечного не было.

• техническому, санитарному, бытовому состоянию.

1. Открыть банковский счет на имя несовершеннолетнего ребенка (или недееспосбного взрослого) и перечислить на него денежную сумму, вырученную от продажи недвижимости.

Такой способ защиты прав подопечного допустимо применять в том случае, если причиной продажи недвижимости стала оплата дорогостоящего лечения или другие расходы в интересах подопечного, на которые нужно разрешение Орган опеки (согласно п.5 ст.20 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве»).

В качестве подтверждающего документа нужно предоставить в ОПП договор открытия и обслуживания счета, заключенный с банковским учреждением.

Что делать, если опека отказала?

Если опекун уверен, что отдел опеки, отказав в выдаче разрешения на продажу его жилья, каким-либо образом нарушил права подопечного, он имеет право обратиться в суд с тем, чтобы оспорить данное решение местного муниципалитета. Для этого заявитель должен представить в суд постановление отдела опеки и попечительства об отказе в выдаче разрешения на сделку купли-продажи. Исковое заявление должно быть подано не позднее, чем через 14 дней с момента получения документа.

Но вы должны быть полностью уверены, что ООП отказал вам незаконно, так как сотрудники органов опеки и попечительство, в первую очередь, защищают право собственности вашего подопечного, и если у них появится хоть малейшее сомнение в прозрачности сделки, разрешение на продажу квартиры выдано не будет.

Итак, мы выяснили, что самым важным этапом при проведении сделки купли-продажи детской недвижимости, является получение от органов опеки и попечительства разрешения на проведение сделки. Отказы на продажу детского жилья достаточно часты, органы опеки и попечительства считают, что лучше несколько раз запретить прозрачную и законную сделку, чем совершить ошибку и один раз разрешить куплю-продажу, которая каким-либо образом будет ущемлять права несовершеннолетнего.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:

• дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
• coбcтвeнникoм квapтиpы;
• cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;

дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

• Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
• Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

• Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
• Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
• Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
• Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Дaвaйтe paccмoтpим вce cитyaции, в кoтopыx для пpoвeдeния cдeлки тpeбyeтcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Bceгo иx чeтыpe:

• нecoвepшeннoлeтний являeтcя coбcтвeнникoм пpoдaвaeмoй квapтиpы;
• peбeнoк имeeт дoлю в пpoдaвaeмoм жильe;
• нecoвepшeннoлeтний пpoпиcaн в квapтиpe;
• peбeнoк yкaзaн в зaвeщaнии, нo нe вcтyпил в пpaвa нacлeдoвaния.

У вcex этиx cитyaций ecть cвoи ocoбeннocти — мы пoдгoтoвили пoшaгoвыe инcтpyкции для кaждoгo из чeтыpex cлyчaeв.

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

• ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
• ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.

Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:

• 3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
• Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
• Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
• Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
• Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
• Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
• Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
• Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.

Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Стоимость оформления договора купли-продажи напрямую зависит от способа его реализации.

Сделка, которая оформляется с привлечением нотариуса обойдется гражданину в достаточно крупную сумму. За свою работу данный специалист берет 1% от стоимости объекта недвижимости (при условии, что стоимость жилого помещения не превышает 1 млн руб.). Если оценочная стоимость квартиры выше 1 млн. руб., нотариус возьмет за свои услуги в 2020 году 10 тыс. руб. + 0,75% от кадастровой стоимости.

Работу риэлтора невозможно оценить в конкретной денежной единице.У сотрудников агентства недвижимости нет фиксированной процентной ставки нет. В среднем данный специалист берет за свои услуги от 2% до 5% от стоимости объекта.

Самостоятельное оформление — самый бюджетный вариант. В данном случае продавец должен оплатить только обязательные платежи:

• госпошлина — 2000 руб.;

• техпаспорт — от 1000 руб. до 1500 руб.;

• кадастровый паспорт — 250 руб.;

• справка с Росреестра — 200 руб.

Следует учесть, что если продавец привлекает стороннего специалиста к оформлению сделки, ему все равно необходимо будет оплатить обязательные платежи.

Основные документы, которые нужно подготовить для регистрации права собственности на квартиру — это паспорт и договор купли продажи. Однако в каждом конкретном случае данный перечень может быть расширен.

Какие документы нужны для продажи квартиры:

1. Паспорт.

2. Свидетельство о праве собственности. Если квартир была передана в собственность после 2016 года — достаточно предоставить выписку ЕГРН.

3. Справка о составе семьи (или выписка из домовой книги).

4. Правоустанавливающие документы (подтверждают право владения): договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о вступление в наследство, договор меры.

5. Выписка из лицевого счета.

6. Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

7. Письменное согласие второго супруга на оформление сделки (удостоверяется нотариусом). Если квартира была передана по наследству или подарена, согласие супруга не требуется.

8. Если в сделке принимает участие несовершеннолетний, необходимо подготовить:

• разрешение органов опеки и попечительства;

• свидетельство о рождение (для лиц, не достигших 14 летнего возраста), паспорт гражданина (для лиц, старше 14 лет);

• документы, удостоверяющие личность опекуна;

1. Справка с ФНС РФ (необходима в случае, если продавец получил квартиру по наследству или по договору дарения). Данный документ подтверждает факт уплаты налога в государственный бюджет.

Данный список не является исчерпывающим. Он актуален только для простых сделок. Если квартира была куплена в ипотеку, будет затребована дополнительная документация.

Следует учесть, что если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, необходимо предоставить доказательства последующей регистрации данных лиц. При этом во время продажи недвижимого имущества интересы прописанных детей не должны быть нарушены. Орган опеки будет настаивать на том, чтобы жилищные условия ребенка на новом месте жительства не были ущемлены.

Несовершеннолетние дети от 14 до 18 лет могут принимать участие в сделке. Однако для того, чтобы стать полноправным участником договорных отношений им необходимо получить письменное согласие от родителей или опекунов.

Если от лица продавца действует законный представитель, необходимо подготовить доверенность. В данном документе должны быть перечислены все полномочия представителя.

В некоторых случаях покупатель желает видеть в пакете документов справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и справку из психоневрологического и наркологического психдиспансеров. Эти документы не относятся к числу обязательных, однако иногда их отсутствие влияет на подписание договора купли-продажи.

Если квартира находится в долевой собственности, необходимо подготовить письменное согласие всех дольщиков.

В 2020 году выписка ЕГРН содержит в себе наиболее актуальные данные об объекте недвижимости. В ней указывается информация о владельцах, перечисляются технические характеристики квартиры, а также уточняется наличие арестов.

Сбор пакета документов и сопровождение самой сделки можно доверить риэлтору. Однако стоит понимать, что данный специалист не несет полной ответственности за юридические аспекты.

Получить юридическую помощь по вопросам продажи квартиры можно на нашем сайте.

1. Процедура покупки и продажи жилья с несовершеннолетними
2. Законодательное регулирование
3. Требования при продаже квартиры несовершеннолетнего собственника
1. При продаже квартиры
2. Для новой квартиры
4. Оформляем справку на портале за 15 минут
5. Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте
6. Как получить разрешение органов опеки на продажу/покупку жилья
1. Подготовка документов для органа опеки
2. Обращение в отдел опеки
3. Заявление для получения разрешения на продажу/покупку
4. Получение согласия отдела опеки
7. Дополнительные документы, которые могут запросить
8. Когда могут отказать в разрешении
9. Когда разрешение органа опеки не нужно
10. Сроки рассмотрения заявления

Юридические операции с недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, имеют свои нюансы. Для совершения ��делки необходимо предоставить документы для опеки при покупке и продажи квартиры и получить разрешение.

Получить разрешение на сделку от ООП можно при соблюдении следующих условий:

• Подать заявку в попечительный орган имеет право родитель или законный опекун несовершеннолетнего;
• Продажа квартиры, в которой имеется доля собственности ребенка, осуществляется одновременно с покупкой нового жилья. Приобретенные метры должны соответствовать проданным. Чтобы проверить это, опека проводит независимую экспертизу;
• Предоставить полный пакет документации;
• Отсутствие нарушений в сделке.

Перед заключением сделки купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних, нужно получить согласие от ООП.

Перечень документации отличается в зависимости от региона, где находится имущество. В базовый список входят следующие бланки:

• Паспорта родителей (опекунов, попечителей);
• Паспорт несовершеннолетнего или свидетельство о рождении (если собственник младше 14 лет);
• Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продается и на приобретаемое жилье;
• Правоподтверждающие документы на оба объекта (выписка ЕГРН);
• Договор о предварительной покупке недвижимости;
• Постановление попечительного органа об установлении опеки (если интересы ребенка представляет попечитель или опекун);
• Разрешение на продажу имущества от собственника (если ребенок достиг десятилетнего возраста);
• Выписка из банковского счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• Номер счета ребенка, на который поступят средства после продажи квартиры.

Похожие записи:

• Почему могут отказать в регистрации Устава СНТ?
• Выплаты пенсионерам 1953-1967 года рождения — размер и как получить
• Доплата к пенсии за детей-студентов