Изменение ПЗЗ — помощь земельного юриста

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение ПЗЗ — помощь земельного юриста». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно градостроительному плану земельного участка, являющемуся по сути выпиской из ПЗЗ (далее – ГПЗУ), земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2), градостроительный регламент которой (содержится в ПЗЗ) к основным видам разрешенного использования относит в также административные и офисные здания. На чертеже ГПЗУ отмечено место допустимого размещения офисного здания.

Решением городской Думы Краснодара от 16.11.2017 № 43 п.11:

1. Приостановлено действие ПЗЗ муниципального образования г. Краснодар (далее – Краснодар) в части установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования в отношении земельных участков, территориальное зонирование которых установлено после вступления в силу решения городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п.15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» (03.02.2012) и которое не соответствуют функциональному зонированию, установленному генпланом Краснодара в отношении следующих функциональных зон:

зон особо охраняемых территорий;

зон рекреационного назначения;

зон специального назначения;

производственных зон;

зон транспортной инфраструктуры;

зон сельскохозяйственного назначения;

зон планируемого размещения объектов местного значения.

Приостановление применяется к земельным участкам, в отношении которых не утверждена документация по планировке территории.

2. При выдаче ГПЗУ в отношении указанных земельных участков предписано руководствоваться видами разрешенного использования, соответствующими функциональному зонированию, установленному генпланом Краснодара.

3. Администрации Краснодара рекомендовано приостановить в отношении указанных земельных участков действие муниципальных правовых актов, изданных по вопросам градостроительной деятельности.

9 сентября 2020 года вступил в силу новый генплан Краснодара (решение городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1).

Вместе с тем, в решении о частичном приостановлении действия ПЗЗ нет четкой привязки к конкретному генплану, которому может не соответствовать градостроительное зонирование, установленное ПЗЗ. Соответственно, неясно, сохраняется ли описанное приостановление ПЗЗ с 09.09.2020.

Однако по всей видимости в судебной практике намечается противоположный подход. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ уже дважды (определения от 12.08.2020 № 18-КАД20-10-К4 и от 11.12.2019 № 18-КА19-46) не согласилась с нижестоящими судами, признавшими законными отказы в выдаче разрешений на строительство в ситуации несоответствия ПЗЗ генплану, основываясь на следующих аргументах:

1. При решении вопроса о выдаче разрешения на строительство необходимо установить:

• соответствие проектной документации, во-первых, ПЗЗ, которые определяют правовой режим земельных участков (в том числе содержат перечень видов разрешенного использования применительно к каждой территориальной зоне); во-вторых, проекту планировки территории и проекту межевания территории;
• допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

2. Генплан является документом долгосрочного планирования, определяющим назначение территорий, в частности, посредством установления функциональных зон и отображения планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа.

При этом утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.

Положения генплана, определяющие принципиальное направление развития территории муниципального образования, применительно к вопросам строительства, носящим более узкий характер, напрямую не применяются, а реализуются посредством документации по планировке территории, а также принятия решений и совершения действий, указанных в ч. 1 ст. 26 ГрК РФ (в частности, решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд).

3. Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ) является исчерпывающим (закрытым).

Несоответствие генплану документов, приложенных к заявлению о выдаче разрешения на строительство:

• не включено в перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство;
• не является частным случаем такой причины для отказа в выдаче разрешения на строительство, как несоответствие представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Как рассматривалось дело:

К таким делам важно правильно подготовиться.

В первую очередь доверитель отправился добывать архивы технической инвентаризации на домовладение.

Статья 209 КАС РФ требует указания в административном иске наименования, номер, дату принятия оспариваемого нормативного правового акта, источник и дату его опубликования.

Таких сведений в нашем распоряжении не было. Я попробовал найти информацию на сайте администрации, но без точных реквизитов это оказалось делом безнадёжным.

Пришлось делать отдельный запрос в администрацию города.

Приготовления заняли полгода. Когда собрали все необходимые материалы, обратились в суд.

Я подготовил административное исковое заявление, сформировал пакет документов и подал его в электронном виде через систему ГАС «Правосудие». Иск приняли без проблем.

Надежды на видеоконференц-связь не оправдались. В аппарате суда мне недвусмысленно дали понять, что рассчитывать не на что.

Доверитель решил, что одному идти в судебное заседание страшно, поэтому пришлось привлечь местного коллегу для поддержки.

На первом судебном заседании администрация заявила следующие возражения:

• В иске отсутствуют указания на нарушение законных прав и интересов административного истца.
• Мы пропустили срок на обращение с иском в суд (ссылка на 22 главу КАС РФ).
• Отсутствие нарушения законодательства при утверждении документации по планировке территории.
• Автомагистраль утверждена генеральным планом, поэтому без оспаривания генерального плана красные линии убирать нельзя.

По каждому пункту со ссылками на судебную практику я подготовил возражения и направил их в суд.

Также мной в письменном виде было заявлено ходатайство о допросе свидетелей. Доверитель смог обеспечить явку соседей, у которых земельные участки были приватизированы. Вопросы перед свидетелями изложил в письменном ходатайства.

Видимо для судьи это было в новинку, потому что моё ходатайство с упоминанием имени было отмечено в решении суда. Обычно так не делается.

Кто может обращаться за изменением ПЗЗ?

1. Федеральные органы власти. Обычно представители властей обращаются за корректировкой ПЗЗ, когда те препятствуют размещению, а также эксплуатации недвижимого имущества федерального уровня.
2. Региональные и муниципальные органы власти. Они инициируют процедуру редактирования правил по тем же основаниям, что и федеральные структуры. Однако органы муниципалитета еще могут ходатайствовать об изменении ПЗЗ, когда требуется усовершенствовать процедуру регулирования застройки и использования земли на территории населенного пункта или округа.
3. Физические лица или организации. Их обращения направлены на повышение эффективности эксплуатации капитальных построек. Также данные категории лиц подают заявление на смену правил, если наносится определенный вред правообладателям, либо уменьшается стоимость земли и недвижимого имущества. Еще они вправе обратиться за редактированием ПЗЗ, когда нет возможности реализовать их законные права и интересы.

Законом № 384-ФЗ предусмотрена обязательная актуализация национальных стандартов и сводов правил не реже одного раза в 10 лет.

С учётом того, что ведётся постоянная работа по актуализации СНиП, на практике возникает множество вопросов о юридической силе актуализированных редакций СНиП. Эти вопросы связаны с тем, что при актуализации СНиП он получает новый реестровый номер и формально оказывается не включённым в Перечень стандартов.

Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в письме от 06.10.2017 № 36052-АС/08 были даны разъяснения по вопросу применения положений СП 47.13330 «СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения», позволяющие вывести общее правило.

Например, актуализированная редакция СП 47.13330.2016 «СНиП 11-02-96 Инженерные изыскания для строительства. Основные положения» утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1033/пр с внесением изменений приказом Минстроя России от 10.02.2017 № 86/пр.

СП 47.13330.2016 вступил в действие с 01.07.2017, однако в Перечне стандартов упоминается неактуализированная версия СП – СП 47.13330.2012.

Минстрой в своём письме разъяснил, что в такой ситуации в работе следует руководствоваться на обязательной основе положениями СП 47.13330.2012, включёнными в Перечень стандартов, и на добровольной основе – положениями СП 47.13330.2016 (несмотря на то, что это актуализированная версия, она не включена в Перечень стандартов). Таким образом, при принятии актуализированной редакции СНиП (СП) его применение становится обязательным только после включения именно актуализированной редакции в Перечень стандартов.

Чтo тaкoe пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки? Иx cтpyктypa

Пpaвилa зeмлeпoльзoвaния и зacтpoйки — мacштaбный дoкyмeнт. Oбычнo oн cocтoит из 3 чacтeй: oбщeй, тeppитopиaльнoй и cпeциaльнoй. Дoпoлняют eгo дecятки пpилoжeний, нaпpимep, пpoтoкoлы пyбличныx cлyшaний и зaключeния o иx peзyльтaтax.

• Oбщaя или тeopeтичecкaя чacть oпиcывaeт бaзoвыe тpeбoвaния пo иcпoлнeнию гpaдocтpoитeльныx peглaмeнтoв пo нopмaм Гpaдocтpoитeльнoгo кoдeкca. Oнa oпpeдeляeт, кaкиe тeppитopии и кaк мoжнo иcпoльзoвaть, иcxoдя из зaкoнoв.
• Teppитopиaльнaя или гpaфичecкaя чacть — кapтa тeppитopиaльнoгo зoниpoвaния c пoдpoбными yкaзaниeм зoн.
• B cпeциaльнoй чacти oпиcaны peглaмeнты гpaдocтpoeния.

Правила землепользования и застройки сельского поселения (ПЗЗ)

С каждым годом увеличивается площадь застраиваемых территорий земельных участков, которые предоставляются для возведения высотных многоэтажек, малоэтажных блочных строений, частных и дачных домов, а также других объектов инфраструктуры.

Но не каждый земельный надел пригоден для возведения зданий. Существует строгое распределение использования земли согласно установленному целевому использованию.

К примеру, на участках, предназначенных и относящихся к заповедной зоне, нельзя строить дома для постоянного проживания.

Поэтому для каждого муниципалитета устанавливаются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые опираются на законодательные акты Градостроительного и Земельного кодексов. При отсутствии ПЗЗ органы власти не смогут предоставлять участки и разрешение на строительство любого вида.

Судебное разбирательство

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции представитель муниципалитета заявил ходатайство о прекращении производства по делу на основании ч. 7 ст. 194 АПК РФ, поскольку имеется вступившее в законную силу по ранее рассмотренному делу решение суда общей юрисдикции, проверившего соответствие генерального плана Градостроительному кодексу РФ и не усмотревшего каких-либо нарушений.

Представитель общества-заявителя с данными доводами не согласился, указав, что судебный акт, на который ссылается ответчик, не содержит в себе выводов о соответствии генерального плана требованиям инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях РФ (утв. постановлением Госстроя России от 06.05.98 № 18-30).

Суд первой инстанции рассмот­­рел дело по правилам, установленным для пересмотра нормативных правовых актов (на момент рассмот­рения дела — главы 23 АПК РФ), и вынес определение о прекращении производства по делу, согласившись с позицией представителя муниципального органа. Дополнительно суд отметил, что красные линии, с местоположением которых общество-заявитель было не согласно, в составе генерального плана не разрабатываются.

Не согласившись с определением, общество направило жалобу в ФАС Поволжского округа. С учетом изменения заявленных требований общество оспорило уже решения муниципального органа в части утверждения территории общего пользования с отоб­ражением ее границ — красных линий — на генеральном плане в спорном квартале.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев дело, постановил решение арбитражного суда первой инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Такое решение суд мотивировал тем, что в первой инстанции были нарушены процессуальные нормы: дело должно было быть рассмотрено по правилам главы 24 АПК РФ «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц». Суд указал, что согласно п. 1.1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» спорный генеральный план не является нормативным правовым актом.

При повторном рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено следующее. Общество оспаривало акт муниципального органа по той причине, что новое расположение красных линий непосредственно затрагивает участок, где находится принадлежащий заявителю объект недвижимости. При этом до­кумен­тов по планировке территории муниципальный орган не принимал. По мнению общества, опубликование плана красных линий без картографичес­­кого материала или неполное опубликование такого материала является ненадлежащим опуб­­ликованием самого плана. Также заявитель указал, что даже если бы установленный порядок был соблюден, расположение красных линий все равно не могло бы ухудшать правовой статус его объекта недвижимости.

Представители муниципалитета в удовлетворении заявления просили отказать, поскольку оспариваемым актом, по их мнению, красные линии в отношении спорной территории не устанавливаются.

В итоге суд в удовлетворении жалобы отказал, исходя из того что оспариваемые акты не утверждают территории общего пользования на генеральном плане с отображением красных линий в спорном квартале.

Также суд отметил, что в соответствии с п.4.1 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях, проект красных линий согласовывается и утверждается, как правило, в составе градостроительной до­кумен­тации и является ее частью. А генеральный план является основанием для подготовки градостроительной до­кумен­тации, следовательно, красных линий он не устанавливает.

Впоследствии общество еще дважды подавало заявления в ВАС РФ об оспаривании принятых судебных актов. Первый раз в передаче заявления в Президиум суд отказал, во второй раз заявление было возвращено. Впоследствии общество обратилось уже в Верховный суд Российской Федерации. Муниципалитет также обжаловал постановление суда кассационной инстанции.

Позиция Верховного суда

Муниципальный орган в своем заявлении указал, что, по его мнению, оспариваемое решение является нормативно-правовым актом в силу п. 1.1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07. 2013 № 58, согласно которому акты органов самоуправления об утверждении генеральных планов носят нормативный характер.

Верховный суд РФ, поддержав указанную позицию, постановление ФАС Поволжского округа отменил, а решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В обоснование своей позиции судьи указали, что кассационная инстанция не учла при рассмотрении то, что согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 58 оспариваемое решение является именно нормативным правовым актом.

Также суд отметил, что решение обладает всеми признаками, характеризующими правовой акт: оно издано в установленном порядке, адресовано неопределенному кругу лиц, рассчитано на неоднократное применение и направлено на урегулирование общественных отношений. Выводы суда первой инстанции ВС РФ признал верными, поскольку дело было рассмотрено по правилам, установленным для пересмот­ра нормативных актов.

Общее понятие ПЗЗ для земельного участка

Таким образом, если объединить эти два понятия в одно, то Правила застройки и землепользования города представляют собой разработанный и утверждённый органом местного управления нормативно-правовой акт, который позволяет регламентировать использование земельных участков (ЗУ), установить зонирование территорий и их генеральный план. Перед началом возведения любого объекта каждый застройщик обязан опираться на нормы местных ПЗЗ, которые устанавливают ограничения и предусматривают конкретный вид строительства на выбранном ЗУ.

Определение и документальное оформление правил землепользования и застройки (ПЗЗ) осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. (ГрК РФ) Эти правила применяются для регулирования процессов застройки территорий, расположенных в населённых пунктах (деревнях, посёлках, городах). После утверждения состава ПЗЗ уполномоченным органом он считается обязательным к исполнению законом, который должен учитываться при разработке иных законопроектов. Поэтому другие документы, имеющие отношение к проектам градостроительства, не должны содержать правила или постановления, не соответствующие ПЗЗ.

Оформление и возможность изменения ПЗЗ в Москве

Чтобы получить нужную информацию из принятых Правил, которая имеется в открытом доступе, можно заказать выписку из ГПЗУ. Получить выписку может любое лицо, которое в этом заинтересовано. Информация об отдельных зонах может быть государственным секретом или находиться под защитой закона о персональных данных граждан.

Для получения выписки из ПЗЗ Москвы или Московской области нужно направить запрос непосредственно в муниципальный орган, МФЦ или через портал Госуслуг. Оформление займёт около 10 суток. Если нужно получить бумажный вариант выписки, то обращаться нужно Москомархитектуру.

Требования к противопожарной защите

Существует несколько федеральных нормативных документов, в которых обозначены требования к ПЗ. Но среди них есть ключевые моменты.

1. Системы ПЗ должны устанавливать строго по изготовленным для каждого объекта утвержденным проектам. Вносить изменения нельзя.
2. Системы ПЖ должны быстро реагировать на возникновение пожаров, в каких бы частях объекта они не возникли. При этом должно происходить моментальное оповещение людей, и начаться организованная их эвакуация.
3. Огнетушащие вещества должны подаваться в зону возгорания так, чтобы они не стали причиной разлива, разбрызгивания или распыления горючих жидкостей. А последние не стали причиной образования взрывоопасных и токсичных газов.
4. Проектами обязательно учитывается необходимость удаления ОТВ из зоны возгорания после тушения огня.
5. Пульты управления противопожарной системы безопасности должны устанавливаться в отдельных помещениях, где специально обученный персонал дежурит круглые сутки.
6. Пути эвакуации должны обеспечиваться извещателями и указателями на всем пути движения.
7. Если на объекте используются автоматические системы тушения, то они должны быть обеспеченны достаточным объемом огнетушащего вещества. При этом такие системы снабжаются ручным управлением на случай отключения электропитания, приспособлениями, которые отвечают за контроль над системой, и устройствами, отвечающими за задержку подачи ОТВ во время эвакуации работников и сотрудников.

Порядок подготовки ПЗЗ

Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:

• положений генерального плана города или поселения;
• условий технической документации;
• вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.

Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.

Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.

Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:

• состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
• этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
• порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
• правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.

После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.

Утвержденный проект направляется главе поселения, а в случае обнаружения несоответствий возвращается комиссии на доработку.

Глава поселения в 10-дневный срок с момента получения проекта Правил назначает его общественное обсуждение. Порядок проведения обсуждений тоже устанавливается на местном уровне, его длительность составляет 2-4 месяца.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ

Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:

• обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
• обжалование Правил;
• расширение/уменьшение территории поселения.

Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.

Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:

• земли и объекты строительства используются неэффективно;
• причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
• снижается стоимость земли;
• правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.

Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.

Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.

Похожие записи:

• Диспансеризация 2023: какие года рождения попадают?
• Срок исковой давности по наследственным спорам
• Европротокол: правила оформления и частые ошибки