Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что о говорит закон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Штрафы за незаконную перепланировку
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Чем опасна перепланировка
Кто-то может подумать, что если «вот здесь чуть-чуть передвинуть стену», то ничего страшного не произойдет, а этому кому-то будет гораздо удобнее жить в своей квартире. Однако даже малейшая непродуманная перемена конфигурации может привести к печальным последствиям. Далеко не все владельцы квартир разбираются в проектировании домов и смогут сами рассчитать, как изменится нагрузка на стены или перекрытия, если что-то изменить в квартире. Выдержат ли несущие стены изменившиеся показатели нагрузки? Не произойдет ли обрушений? Не пойдет ли трещинами стена у соседей?
Важно! Самостоятельно решать, как можно выполнить перепланировку квартиры, не стоит. Важно обратиться в специальную проектную организацию, где смогут точно просчитать риски и уровень безопасности желаемой перепланировки. И если зданию ничего не будет угрожать, тогда перепланировку делать можно.
Также не стоит забывать, что вы здесь — далеко не один «самый умный», и кто-то из соседей тоже мог сделать перепланировку. А это уже — определенные перемены в распределении нагрузки на строительные конструкции. Добавим сюда ваши и в итоге неизвестно, к чему может привести такое самовольство, если не были проведены все необходимые расчеты и получены требуемые разрешения.
Самовольная перепланировка
Чтобы не нажить себе неприятностей, нужно четко понимать, что представляет собой самовольная перепланировка. Перечислим действия, которые закон запрещает выполнять собственникам жилья без предварительного согласования в органах местного самоуправления:
- Любые изменение конфигурации квартиры без согласования и разрешения соответствующих инстанций;
- Оборудование санузла над жилой комнатой соседей;
- Перенос кухонной зоны на площадь жилого помещения;
- Расширение кухонной зоны и площади туалета за счет друг друга;
- Вынос отопительных труб на территорию балкона или лоджии;
- Изменение конфигурации и расположения газовых и канализационных труб, вмонтирование их в стены;
- Частичный или полный демонтаж капитальной стены;
- Соединение чердака с квартирой;
- Отсоединение доступа к коммуникациям, относящимся ко всему дому;
- Устранение перегородки, отделяющей газифицированную кухню и жилую площадь;
- Внесение изменений в границы квартиры, которая является собственностью государственных структур;
- Увеличение допустимой нагрузки на несущие стены дома;
- Сооружение террас в жилье, располагающемся после второго этажа;
- Любые изменения в квартирах, расположенных в домах, призванных аварийными.
Перепланировка в помещениях, которые документально признаны нежилыми, является незаконной в таких случаях:
- Изменения производятся без согласия соседей;
- Изначально в доме проектировщиками не было предусмотрено наличие нежилого помещения;
- Демонтаж капитальной стены;
- Ремонтные работы не соответствуют санитарным, пожарным и строительным нормативам.
Кто отвечает перед законом?
Необходимость платить штраф ложится полностью на плечи собственника, в квартире которого были выполнены работы. Нередко случается, что после покупки недвижимости при попытке выполнения перепланировки оказывается, что прежние хозяева уже выполняли некие работы и не узаконили их. В этом случае у собственника остается право подготовить судебный иск против прежнего владельца, требуя с него компенсацию.
Получить штраф можно за такие ремонтные действия:
- За выполненный капитальный ремонт, в процессе которого старые дверные проемы были заложены и вместо них соорудили новые;
- Если межкомнатные перегородки были полностью или частично снесены, чтобы расширить жилую площадь;
- Когда семья приняла решение застеклить лоджию;
- Перенос ванной (душевой кабины) или унитаза, даже если это произошло в рамках одного санузла.
Абсолютным табу является внесение изменений в вентиляцию или перенос батарей отопления. Узаконить такие работы не получится даже после уплаты штрафа.
Если собственник помещения не составил эскиз вносимых изменений и не согласовал его, речь идет о незаконной перепланировке. Проведение таких работ чревато разрушением здания, поэтому за игнорирование правил и физические и юридические лица обязаны уплатить штраф согласно ст. 7.21. КоАП. В среднем его сумма равна 1-5 тысяч рублей.
Если жильцы по какой-то причине не спешат согласовать самовольную перепланировку и отказываются платить штраф, к ним могут быть применены другие меры наказания: собственнику не дадут свободно распоряжаться имуществом, для него ограничивают право выезда за пределы РФ. В более тяжелых случаях, когда перепланировка повлекла за собой человеческие жертвы, виновное лицо понесет предусмотренное Уголовным кодексом наказание.
Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано
Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.
В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.
Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.
Новости законодательства: осень 2017
1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.
Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.
Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.
Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.
Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.
Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.
2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2017 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.
Если вас беспокоит стройка у соседей снизу, горы строительного мусора, из открывающегося магазина на первом этаже или если задеты ваши интересы как собственника общего имущества (например, на верхнем этаже кто-то соорудил мансарду, используя чердачное помещение) тогда следует пожаловаться в соответствующие инстанции. Необходимо написать заявление в жилищную инспекцию вашего района, которая будет обязана провести проверку по вашему сигналу.
Изменение планировки – дело житейское, если не затрагивается конструкция дома и нет аварийных последствий. Достаточно заплатить штраф и узаконить её. Однако выполненная с нарушениями, она может стать причиной разрушений, угрожающих для всех жителей дома. И даже если она была выполнена по незнанию, тогда последуют крайне печальные последствия.
На которые нельзя получить разрешение
Выделяют виды работ, которые делать в квартирах нельзя и на которые разрешение соответственно не дают. К ним относят:
- демонтаж систем вентиляции, их урезание;
- ситуации, когда несущие стены испытывают больше нагрузки, чем положено, а также нарушена сама несущая конструкция, которая может разрушиться;
- случаи с переделкой жилой квартиры в нежилую зону;
- ситуации, когда кухня и комната были объединены, либо есть проем, но без двери (тем более, если на кухне стоит газовое оборудование);
- перенос батареи на балкон или лоджию;
- наличие лоджий выше первого этажа;
- случаи, когда имеет место еще один санузел, а ванную и кухню поменяли местами;
- если затруднен доступ к стоякам и устройствам отключающего типа;
- если нарушены правила пожарной безопасности, СНиПов и СаНПинов;
- работы, после которых условия проживания в доме будут не комфортными.
В любом случае, ответственность за самовольную переделку жилья будет нести его собственник.
Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция / СМИ
В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком.
Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф.
В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции.
Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить Договор.
Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными.
В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.
Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит.
Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт.
Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф.
При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде.
Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.
Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние.
Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть.
При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.
Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.
Подать претензию можно лично, письмом или электронным посланием.
При личном обращении следует взять с собой копию заявления, на нем будет поставлена отметка о получении.
Жалобы в управляющую компанию, жилинспекцию принимают секретари или диспетчеры.
Заявления в прокуратуру передаются дежурному сотруднику на личном приеме. Это могут быть помощники, заместители, прокурор района.
Иски передаются в канцелярию суда. При себе следует иметь копии искового заявления и подтверждающих документов. Оригиналы остаются в суде, а копии направляются ответчику для подготовки к разбирательству.
Допускаются направления документов через интернет. Для суда и ГЖИ потребуется регистрация на портале Госуслуги. Важно качество предоставляемых документов; они должны открываться на компьютерах сотрудников ведомств и быть читаемыми.
Управляющие компании и прокуроры принимают письменные обращения, направленные электронной почтой.
Важно указывать достоверные сведения о заявителе, иначе получить ответ не удастся.
Все названными организациями принимаются письма. Их следует направлять с уведомлением о вручении. Это позволит контролировать ответ.
Административные санкции зависят от тяжести правонарушения:
- Если нарушение произошло впервые, и было выявлено контролирующим органом или собственник изъявил желание узаконить свои действия, то ему будет выписан штраф. О наложении штрафных санкций за незаконную перепланировку законодатель говорит в КоАП, ст. 7. 21. Причем для юридических лиц его сумма намного больше, чем для граждан. Но уплата штрафных санкций не избавляет собственника от последующего узаконивания строительных работ. Помимо квитанции о штрафе от инспектора Жилинспекции он получит предписание подать документы на согласование или вернуть квартиру к первоначальному виду. Если перепланировка не пройдет согласование с контролирующими инстанциями, то придется выполнить второе требование. В другом случае собственник может изменить в помещении что-либо частично, чтобы перепланировка прошла утверждение.
- Опасной для собственника является ситуация, когда он категорически не желает согласовывать перепланировку. Ему не только будет выписан штраф повторно, причем в большей сумме, но Жилинспекция имеет право обратиться в суд. Ситуация может сложиться по-разному. Суд может обязать собственника уплатить штраф, и также предъявит требование о подаче документов на согласование. В другом случае он может выдать решение, чтобы собственник устранил кое-что в помещении, что не соответствует закону. В зависимости от ситуации нарушителя могут заставить переделать ремонт. Например, он несанкционированно захватил чердачное помещение и оформил его, как жилое. По решению суда он должен вернуть чердаку первоначальный вид.
Что будет, если не заплатить
Какой размер штрафа за перепланировку необходимо будет уплатить конкретному собственнику? Только тот, который будет указан во врученной ему квитанции и копии протокола об административном нарушении.
Оплата производится по реквизитам организации, которая выписала эти документы. После оплаты собственник направляет корешок квитанции в организацию лично или по почте, в другом случае передает его через судебных приставов.
Несвоевременная оплата или отказ влечет за собой судебное разбирательство, в результате чего разрешается:
- на имущество должника накладывать арест, в том числе и на авто;
- устанавливать ограничение на выезд заграницу;
- замораживать счета должника;
- принудительно изымать сумму долга из зарплаты.
Обычно для уплаты штрафа дается 2 месяца.
Следующий алгоритм применяют, чтобы сносить стены в квартире без нарушений действующего законодательства:
- Для внесения существенных конструктивных изменений собственник обращается в проектное учреждение, чтобы подготовить качественный пакет документации.
- Разрушение не несущих стен и другие простые операции можно изобразить на имеющемся плане самостоятельно.
- Собирают необходимые справки, подтверждения.
- С полученным в БТИ техпаспортом и сопроводительными документами по списку обращаются в архитектурное подразделении муниципалитета.
- Получают официальное разрешение на перепланировку квартиры (согласование сноса стены).
- Выполняют рабочие операции.
- Приглашают специалиста БТИ для профессиональной фиксации сделанных изменений в акте выполненных работ (передают в реестр без участия владельца недвижимости).
- На основании сделанных измерений БТИ создает новый технический план.
- Этот документ передают в «Росреестр» через МФЦ, чтобы сделать корректировку записей в базе данных.