Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Цессия: что нужно знать о договоре переуступки прав». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Преимущества перехода права требования на квартиру:
- Для продавца: если на рынке недвижимости мало аналогичных предложений, можно заработать. Обычно квартиры в хороших районах раскупают еще на старте продаж. Пока дом строится, цена на них может вырасти на 30-50% или даже больше. Помните, что разница в стоимости считается доходом, с которого нужно платить налог.
- Для покупателя: возможность приобрести квартиру в интересующем жилом комплексе, даже если все квартиры от застройщика уже проданы.
Основной минус переуступки права требования заключается в отсутствии гарантии, что дом сдадут. Если приобретая готовый объект недвижимости, покупатель сразу становится собственником, то по договору цессии можно вообще не получить жилье.
Законодательство максимально обезопасило дольщиков: теперь их средства хранятся на эскроу-счетах и не могут быть получены застройщиком до окончания строительства. Несмотря на это, риск остаться без квартиры остается – например, в случае банкротства компании или затягивания сроков сдачи. Человек потеряет время, а часть денег съест инфляция.
Другие недостатки цессии:
- Сделка занимает больше времени, особенно если есть жилищный кредит или несовершеннолетние дольщики. Она заключается между тремя сторонами: продавцом, покупателем и застройщиком. Прежде чем сдать документы в Росреестр, нужно обсудить условия со всеми участниками. Некоторые строительные компании разрешают продавать имущественные права на квартиру без предварительного согласования – в этом случае им достаточно уведомления о смене дольщика.
- Некоторые застройщики берут с цедента плату за переоформление права требования. Она может быть довольно высокой – например, 10% или 15% от стоимости квартиры. Данное условие содержится в тексте ДДУ.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
- продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
- если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
- нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
У покупателей недвижимости по ДДУ также есть обязательства – это своевременная уплата цены договора, которая производится единовременно или по частям. Если ДДУ предусмотрена единовременная уплата цены договора, то основанием для расторжения договора застройщиком является просрочка более 2 месяцев. При частичной уплате – систематическое нарушение срока платежа, то есть более чем 3 раза за 12 месяцев или просрочка в течении более чем 2 месяца.
Если образовалась просрочка по уплате цены ДДУ более 2 месяцев, застройщик обязан письменно предупредить дольщика, и дать ему возможность погасить задолженность в течение 30 дней. Только по прошествии этого срока он может направить уведомление дольщику о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым. Застройщик обязан вернуть деньги участнику не позднее 10 рабочих дней с момента отправления письма о расторжении ДДУ.
Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременные платежи, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.
В случае долевого строительства соглашение цессии подтверждает передачу прав на жилье от дольщика сторонним лицам. Но поскольку жилье еще не построено, дольщик передает право требования, а не право собственности.
Когда речь идет о недостроенных жилых объектах, всегда нужна регистрация договора в Росреестре. Передача права по ДДУ имеет и другие особенности:
-
часто строительная компания требует комиссию за передачу по ДДУ. Оспорить этот шаг в суде можно, но процесс занимает время, за которое дом может быть передан в использование;
-
с момента регистрации ДДУ до подписания документа о передаче прав – в этот период и оформляют договор цессии;
-
в случае с ипотечными квартирами потребуется согласование договора в банке.
При составлении договора цессии ДДУ важно указать:
-
данные сторон;
-
дату вступления договора в силу;
-
обязанности и права сторон;
-
разрешение от компании застройщика;
-
предмет сделки;
-
меры ответственности в случае невыполнения обязанностей.
Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.
Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:
- Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
- Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
- В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
- В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.
Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.
ДДУ расторгается при предоставлении:
- паспорт;
- если есть соглашение;
- если одностороннее расторжение, уведомление;
- нотариально заверенное решение суда.
Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:
- справка о погашении долга из банка;
- общее заявление двух сторон;
- кредитный договор;
- закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
- судебное решение о закрытии кредита.
Какое основание расторжения договора долевого участия выбрать?
Иногда правильно выбранное и расписанное в претензионном письме основание даёт застройщику понять, что оттягивать возврат цены квартиры бесполезно. Всё равно взыщут, да ещё и процентов набежит больше. По нашему опыту, если застройщику приходит письмо с уведомлением о расторжении договора долевого участия в строительстве, при этом просрочка уже более двух месяцев и дом не введён в эксплуатацию, в половине случаев он возвращает цену без суда. В отличие от других оснований, где проще выкрутиться и оттянуть выплату.
Судебный порядок расторжения договора сам по себе не сложнее, а даже проще: не требуется направление одностороннего отказа от договора долевого участия (не тратимся на отправку и месяц ожидания). Но при прекращении ДДУ застройщик по решению суда не должен досудебно выплачивать цену и проценты, а значит при взыскании на них не может быть начислен штраф по Закону о защите прав потребителей в размере 50 % от их суммы. Важно также понимать и про риски невозможности передумать и вернуть квартиру (см. таблицу).
|
Одностороннее расторжение ДДУ |
Судебное расторжение ДДУ |
|
|
Время |
возврат цены в половине случаев до месяца, остальное 5-9 месяцев |
4-8 месяцев до получения денег |
|
Деньги |
цена и проценты за пользование, убытки, штрафы 50 % на каждую сумму |
цена и проценты за пользование, убытки |
|
Риск невозможности передумать |
ДДУ не действует с момента отказа, однако есть механизмы для отката в исходное состояние |
если решение вступит в силу, то ничего отменить уже нельзя, но пока идёт суд, можно отказаться от иска о расторжении договора долевого участия |
Заключение договора цессии (уступки права требования) в долевом строительстве
- До заключения договора требуйте полный пакет документов, относящийся к сделке: первоначальный договор долевого участия; платежные документы, подтверждающие, что оплата по ДДУ была произведена полностью; возможно, справка от застройщика о том, что по конкретному объекту долевого строительства (например, квартире) обязательства дольщика по оплате исполнены полностью и в срок, материальных или иных претензий застройщик к первоначальному дольщику не имеет и не возражает против переуступки. Заверенные копии указанных документов, должны, оставаться на руках нового дольщика, оригиналы, как правило, возвращаются прежнему дольщику, если они ему необходимы. Если ДДУ был заключен предыдущим гражданином-дольщиком в браке, то необходимо нотариальное согласие супруга на указанную сделку.
- При заключении договора обратите внимание, чтобы в договоре переуступки не содержались пункты, изменяющие условия первоначального ДДУ. Цедент и цессионарий не вправе заключать соглашения, включающие условия, отличные от условий первоначального договора, переносить сроки сдачи объекта, изменять размер и порядок начисления неустойки и т.д.
- Договор уступки права требования по ДДУ подлежит обязательной регистрации. В случае уклонения от регистрации любой из сторон, другая сторона вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
- Оплата по договору уступки права требования осуществляется на тех условиях, которые прописаны в договоре, поэтому обе стороны сделки должны внимательно изучить эту часть соглашения. Как и любую другу сделку с недвижимостью, эту сделку также лучше проводить через банковскую ячейку с доступом к ней только при наличии документов, подтверждающих регистрацию договора и оформлением расписки или иным способом, гарантирующем соблюдение интересы обеих сторон.
Нюансы, если вы решили взять ипотеку
Ипотека — наиболее востребованный способ решения жилищного вопроса в Российской Федерации. Поэтому многих интересует вопрос, можно ли оформить квартиру по переуступке в ипотечный кредит и какие требования у банка к такой сделке. Если у предыдущего дольщика и у застройщика все в порядке с документами, то будет легко получить согласие кредитной организации.
Стоит учитывать, что если гражданин берет ипотеку на приобретение недвижимости по переуступке, то желательно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий и банк может не пропустить такую сделку. Прежде всего необходимо уточнить условия ипотеки по строящемуся объекту. Эту информацию можно получить в банке.
Продажа объекта недвижимости по переуступке в ипотеку происходит следующим образом:
- выбрать квартиру;
- получить от застройщика одобрение на переуступку прав требования по этой квартире от одного дольщика к другому;
- обратиться в банк с необходимой документацией;
- если кредитная организация одобрит ипотеку, необходимо предоставить документы по переуступке, зарегистрированный ДДУ первого покупателя, документы о полной оплате и и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
- получить одобрение сделки банком;
- открыть счет в банке;
- составить договор переуступки прав на квартиру и подписать кредитную документацию.
Перед оформлением ипотеки на покупку квартиры по ДДУ, прежде всего, необходимо получить согласие банка на сделку, а затем передать организации всю необходимую документацию. Также понадобится открытие счета в банке для перечисления ежемесячного взноса (для покупателя) и получения денежного перевода за переуступку прав (для продавца).
Как расторгнуть договор дду и вернуть деньги
Законодательство не ограничивает стороны договора долевого строительства в возможностях расторгнуть договор. Стороны могут прописать в пункте условия расторжения, а также взаимные обязанности при таком расторжении, которые не будут противоречить требованиям закона.
Прежде всего, расторгнуть ДДУ можно по взаимному соглашению сторон. Его инициатором может быть как дольщик, так и застройщик. Для расторжения стороны подписывают соглашение, в котором указывают о прекращении договорных отношений и условиях для этого.
Например, дольщик направляет в адрес строительной компании требование – расторгнуть договор и вернуть внесенные по нему денежные средства. В случае его согласия подписывается соглашение и средства возвращаются. В некоторых случаях, денежные средства могут быть возвращены не в полном объеме. Это зависит от условий договора долевого участия, а также достигнутого соглашения.
Договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости
При оформлении долевого участия всегда составляется специальный договор, вступающий в силу при регистрации его в органах Росреестра. Данный документ представляет собой договор долевого участия и, как правило, содержит следующую информацию, отсутствие даже части которой ведет к отказу в регистрации:
- Описание объекта недвижимости, который подлежит передаче в пользование дольщикам, которое должно быть предельно точным и достоверным;
- Стоимость договора с учетом валюты расчетов и ее курса;
- Сроки и порядок оплаты с графиком платежей;
- Срок передачи объекта строительства дольщикам – меся и год;
- Гарантийный срок на возводящийся объект;
- Информация о выполнении обязательств застройщиком;
- Права и обязанности сторон договора;
- Ответственность за неисполнение условий договора.
Данный документ регламентирует правоотношения обеих сторон договора — застройщика и долевого участника.