Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности купли-продажи земельных участков.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Шаг 5 — взять у покупателя задаток (важно)
Итак, вы ответили на 20-30 звонков по телефону, сделали 5-10 показов и нашли покупателя. Но на этом дело не заканчивается — нужно зафиксировать готовность нового владельца к покупке, то есть взять у него задаток.
Брать задаток рекомендую при первой же возможности. Это могут быть вопросы покупателя о дате оформления; окончание торга, либо проверка документов. Зафиксируйте залог не менее 5-10% от стоимости вашего участка в письменном виде. Для убедительности — используйте выписку из ЕГРН, о заказе которой я говорил в самом начале.
Скачать предварительный договор купле-продажи земельного участка
Вовремя взяв задаток вы получаете страховку от «соскока». Покупатели недвижимости имеют свойство проснутся на следующий день и передумать, но если подписано соглашение о задатке, то вернуть залог они не имеют права. Однако и вы возлагаете на себя обязательство вернуть задаток в двойном размере в случае продажи земли третьему лицу.
После задатка, договоритесь о дате сделки и условиях передачи денег — 2-3 дня на подготовку документов будет вполне достаточно. Ожидают друг друга, например для поступления денег покупателю, как правило не дольше месяца. Более длинных сроков я бы избегал.
Шаг 3. Поиск покупателей
В случае если продать земельный участок вам нужно срочно, то за помощью лучше обратиться в агентства недвижимости.
Но если у вас есть время и желание тогда заняться продажей можно самостоятельно. Так вы сэкономите деньги, но приложите определенные усилия. Также существует вероятность быть обманутыми покупателями-аферистами.
Услуги агентств хоть и стоят не маленьких денег, тем не менее они не только находят покупателей, но и помогают подготовить необходимые документы и сопровождают вас на протяжении всей сделки.
Прибегать к помощи риелторов или нет, решать только вам. Но если вы все-таки решили заняться поиском покупателя лично, то мы расскажем, как это сделать.
Для того чтобы найти будущего хозяина своего земельного участка, вам нужно сделать так, чтобы о факте продажи узнало как можно больше людей, т.е. провести рекламную кампанию.
Для этого необходимо составить объявление, которое будет содержать максимум полезной информации. Например:
- Местонахождение земельного участка;
- Площадь;
- Наличие построек;
- Качество грунта;
- Степень развития инфраструктуры;
- Существует ли возможность добираться общественным транспортом;
- Наличие вблизи озера, реки или леса и т.д.
После чего объявление нужно разместить в печатных изданиях вашего города, на специализированных интернет-ресурсах и т.д. Также можно расклеивать объявления или раздавать листовки. Попробуйте оповестить всех знакомых, друзей и соседей о продаже своей недвижимости. Возможно, именно они приведут покупателя к вам.
Землевладелец вправе самостоятельно определять цену, за которую он намерен продавать недвижимость, однако более эффективно рассматривать стоимость, исходя из среднерыночных расценок и обстоятельств продажи. Помочь в установлении правильной цены поможет экспертная оценка профессиональной службы.
При определении приемлемого уровня цены, покупатель должен учесть множество параметров:
- Площадь продаваемого объекта.
- Удаленность от крупных развитых населенных пунктов.
- Близость расположения транспортных узлов, трасс, удобный подъезд.
- Назначение отчуждаемой земли (цены на дачные участки и сельхозугодия будут различаться).
- Развитие инфраструктуры, близость социально-значимых объектов (магазины, поликлиники, школы, обслуживающие компании).
- Наличие или возможность подведения инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество).
- Присутствие на территории различных построек, имеющих значение для покупателя (хозпостройки, теплицы, бани, иные сооружения).
- Окружающая среда, близость природных объектов (лесные массивы, водоемы) и, наоборот, промышленных экологически опасных зон.
- Особенности топографии, рельефа участка.
- Ценность самой земли с учетом подходящей почвы, грунта (при оценке наделов для сельскохозяйственных работ или строительства).
Как продать недостроенный дом
«Недострой» — так называют частные дома, которые ещё — правильно — не достроены. Ликвидность такого жилья невысока, но продать его вполне реально.
Принципиально сделка с готовым домом от продажи недостроенного отличается только определением цены и пакетом документов.
По словам риелторов, интерес к недостроенному дому могут вызвать следующие причины:
- низкая цена;
- удачное расположение;
- наличие инфраструктуры рядом;
- подведённые коммуникации.
Наличие коммуникаций — не самая объективная причина поднять цену и привлечь покупателей. В газифицированных районах с водопроводом и канализацией это никак не повлияет на стоимость и спрос. А если дом строится в отдалённом месте с трудностью подводки коммуникаций, то это станет большим плюсом.
Считаем цену. Здесь стоимость нужно рассчитывать иначе — не так, как с готовым домом. Сначала определяем стоимость участка. Для этого находим похожие участки, узнаём примерную цену одной сотки и умножаем на количество соток на своём участке.
Далее смотрим на стадию строительства. Заложен только фундамент и поставлены стены? Тогда пишем в объявлении только цену участка — остальное практически не имеет ценности.
Если на участке стоит полноценная коробка дома или хотя бы построен один этаж, то прибавляем к цене участка затраты на материал для дома. К сожалению, если цену завысить (включив в неё расходы на подготовительные работы или услуги строителей), то продаваться такая недвижимость будет долго.
Собираем документы. Тут всё даже проще, чем с готовым домом. Главное, чтобы обязательно были на руках:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на участок;
- документ, на основании которого участок перешёл в собственность (по аналогии с документами на дом).
Проверяем юридическую чистоту участка до сделки
Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.
Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:
- Вид объекта недвижимости;
- Кадастровый номер и стоимость;
- ФИО правообладателей;
- Описание характеристик;
- Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
- Дату постановки на Кадастр;
- Реквизиты госрегистратора.
На формирование цены участка влияет совокупность факторов. Конечно, продавец хочет получить от сделки максимальную прибыль. Но нужно соотносить желания с реальной ценовой ситуацией на рынке недвижимости. При завышенной стоимости вряд ли будет спрос.
Установить цену может экспертная оценка специалистов или самостоятельно продавец в зависимости от следующих параметров земельного надела:
- месторасположение объекта с учетом удаленности от населенных пунктов, близости к трассам, удобства подъезда, наличия неподалеку инфраструктуры;
- площадь участка;
- инженерные коммуникации, подведенные к участку (водоснабжение, электричество, газ) или наличие возможности подведения;
- разрешенное использование земли;
- рельеф участка, почва, окружающая среда (расположение поблизости водных или лесных объектов, промышленных зон и т.д.);
- наличие построек на участке (жилого дома, бани, теплицы и иных, представляющих интерес для покупателя).
Как правило, в первоначальную стоимость закладывается возможность снижения цены. Поэтому этот фактор необходимо также учитывать при подаче объявления о продаже.
Комплект документов и процесс переоформления
После поиска покупателей и договоренности о продаже обоим сторонам необходимо подготовить новый комплект документов. При подготовке бумаг надо понимать, что ошибки в данных, как правило, приводят к срыву сделки. Поэтому при малейшей вероятности возможных ошибок лучше обратиться к юристам. Кроме того, необходимо учитывать следующее: чтобы продать земельный участок сельхозназначения, поступать следует несколько иначе, чем при продаже садового, например. Документы немного различаются, так что нужно учесть все нюансы заранее.
При проведении продажи в обусловленное время обе стороны обязаны явиться со всеми документами к юристу, у которого они заключают соглашение купли-продажи. Затем идет уговор о том, в какой день они придут в Регистрационную палату для оформления документов и полного расчета.
Примерно через месяц после полного оформления всех формальностей покупатель получает документы на свой земельный участок.
При оформлении земельной собственности нужно учитывать, что существуют земли различной направленности, продать садовый участок или земельный участок можно по нескольким юридическим базам. Это нужно обязательно учесть еще до начала подготовки документов.
Как продать земельный участок сельхозназначения? Когда вы думаете совершить продажу аграрных владений, то для начала, перед изысканием покупателей, вам надо будет передать информацию в исполнительную организацию местной администрации или Обладминистрацию. Такое требование проистекает из-за того, что эти организации располагают главным правом на покупку земель.
Сообщить государственным структурам представляется возможным в виде заказного письма, в котором непременно указывается площадь владения, стоимость и место нахождения.
Как продать земельный участок быстро и выгодно: подготовка
Перед тем, как размещать объявления самостоятельно или обращаться к риелторам, необходимо подготовить товар для продажи – заняться его внешним видом:
- Произвести покос травы, убрать сухие ветки.
- Обработать имеющиеся садовые деревья – спилить высохшие сучья.
- Перепахать старые грядки – сделать площадь под огород однородной.
- Привести в порядок систему водопровода и полива, если имеются поломки.
- По возможности выровнять рельеф – участок должен быть удобным для посадок и строительства.
- Если почва давно эксплуатируется без удобрения, будет нелишним завести чернозем и рассыпать ровным слоем. Это повысит ее привлекательность для садоводов и огородников.
- Убрать мусор, ветхие постройки и предметы, которые не подлежат к использованию.
- Отремонтировать и покрасить забор, заменить старые ворота и калитку.
- Можно повысить ценность надела, посадив плодовые деревья, которые хорошо приживаются и плодоносят в данной климатической зоне.
Шаг 5: определяем цену земли
Перед тем как продать земельный участок самостоятельно, нужно определиться с его ценой. Можно, конечно, обратиться к платному оценщику, а можно просто изучить похожие предложения на рынке и определить приблизительную стоимость вашей недвижимости. Есть особенности, которые повышают цену участка:
- Близость к трассе, остановке, хорошие подъездные пути.
- Наличие газопровода и ЛЭП на 220В неподалеку значительно повышает привлекательность земли.
- ИЖС стоит дороже СНТ (иногда разница доходит до 40-50%).
- Рядом живут соседи, участки в целом заселены? Стоимость повышается.
- Весной и летом можно продать землю чуть дороже, осенью и зимой спрос на них падает.
Подготовка к продаже участка земли
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:
- прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
- после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
- согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
- также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
- затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
- если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.
При заключении договора купли-продажи обеим сторонам сделки потребуется подготовить пакет документов. В него входят:
- — паспорта участников сделки;
- — нотариально заверенное согласие супруга для отчуждения участка, если земельный участок приобретен в период брака (является совместно нажитым имуществом супругов);
- — нотариально заверенное согласие супруга (и) покупателя на денежные средства, если покупатель состоит в браке на момент приобретения земельного участка;
- — справка об отсутствии строений на отчуждаемом земельном участке (требуется в том случае, если участок расположен в населенном пункте);
- — свидетельство о государственной регистрации права (с 1997 г.) на земельный участок, либо свидетельство на право собственности на землю (выдано до 1997г.);
- — кадастровый паспорт на земельный участок (при отсутствии данного документа, наши специалисты закажут его самостоятельно);
- — правоустанавливающий документ на земельный участок (постановление о выделении земельного участка, договор купли-продажи либо договор дарения, либо свидетельство о праве на наследство). Это тот документ, на основании которого собственнику был выделен земельный участок и выдано свидетельство.
В случае продажи участка с домом потребуются также документы из БТИ.
Необходимые документы для продажи
Покупатель может запросить у продавца документы, подтверждающие его права на землю, а также иные официальные бумаги, которые необходимо подготовить к сделке. Так продавец сможет подтвердить ее юридическую чистоту.
На участок земли, полученный продавцом до октября 2001 года, среди правоподтверждающих документов может находиться, например акт о предоставлении, выданный местной администрацией. Тогда перед продажей необходимо перерегистрировать право собственности.
Допустимо произвести это в момент перехода права к покупателю, но он, в свою очередь, вправе потребовать от продавца сделать перерегистрацию на свое имя перед совершением сделки купли-продажи. Только затем оформить переход права к покупателю.
К необходимым документам при продаже земельного участка относятся:
- свидетельство о собственности на объект (при наличии) или выписка из ЕГРН. Необходимо запросить свежую выписку, чтобы уточнить наличие или отсутствие ограничений и арестов — действует 30 дней;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие права продавца на участок (договор купли-продажи участка земли, купчая, дарственная, свидетельство о наследстве, решение местной администрации о выделении земли, постановление суда);
- кадастровый паспорт объекта (при наличии);
- межевой план.
Дополнительно продавцом могут быть затребованы иные документы, например, справка об отсутствии задолженности по уплате налогов.
При продаже земли с домом, необходимо дополнить пакет — техническим планом, где будут указаны все сооружения на земельном наделе.
Какие нужны документы для продажи земельного участка в СНТ?
Дополнительно к выше изложенному потребуется:
- справка об отсутствии задолженности по долгам за членские взносы;
- документ, подтверждающий отсутствие претензий соседей к межеванию (акт с подписями).
При наличии на участке СНТ жилого строения перед продажей земли необходимо дом зарегистрировать. До 1 марта 2021 года сделать это можно по упрощенной схеме в рамках «Дачной амнистии».