Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация права и передача недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности
Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.
- Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
- В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
- Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
- Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.
Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.
Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ
В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.
Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.
Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.
Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.
В какой момент происходит переход права собственности на дом
В законе однозначно определено время, когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество от одного лица к другому. Этим моментом является внесение информации о новом собственнике в ЕГРН. При этом следует помнить, что в момент подписания договора (будь то купля-продажа или дарение), акта приема-передачи или при открытии наследства, юридически собственник остается прежним.
Важно! Только когда Управление Росреестра внесет в ЕГРН информацию об изменении владельца имущества, Вы станете полноправным собственником вновь приобретенной недвижимости. Раньше этого момента стать собственником у Вас не получится.
Государство в лице своего уполномоченного органа (Управления Росреестра) осуществляет контроль за изменением собственников любой недвижимости, в связи с чем очень важно правильно оформлять необходимые для этого документы. Наличие ошибок и неточностей в документации может привести к затруднениям и задержкам в виде приостановки или даже отказа в регистрации.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Законодательное регулирование
Значимый правовой нюанс, касающийся сделок с недвижимым имуществом, относится к фактической дате, когда возникает право собственности на недвижимость. Первостепенная важность связана не только с получением полновластного распоряжения и совершения всех значимых сделок, но и возникновения налоговых обязательств, определяемых периодом и началом отсчёта нахождения объекта в составе активов нового собственника.
Как оформить права собственности на недвижимость?
Для того, чтобы оформить право собственности согласно законодательству, потребуется выполнить следующие действия:
- подготовить документы для регистрации – помимо подтверждения оснований на переход прав собственности, понадобится технический паспорт объекта, заполненное по специальной форме заявление, а также квитанция, подтверждающая оплату пошлины за данную услугу;
- подать документы на рассмотрение – регистрацией прав собственности занимается Росреестр, потому заявление подается в местное отделение этого органа. Кроме того, можно воспользоваться услугами МФЦ – это намного проще и быстрее;
- получить готовую выписку – через 10 дней после подачи документов, если не возникло вопросов к документам, недвижимость меняет владельца, и заявитель получает выписку из реестра, где указано, что он стал полноправным собственником данного объекта.
Процедура выглядит достаточно простой, однако часто можно столкнуться с отказами. Чаще всего они вызваны тем, что были неправильно подготовлены документы, или какого-нибудь документа из списка не хватает. Но иногда отказ выглядит немотивированным, и в таких случаях единственный вариант отстоять свои интересы – обратиться в суд.
Принятие недвижимости по акту приемки-передачи
Затраты на приобретение офисного помещения, которое в последующем будет принято к учету в качестве основного средства (ОС), отражаются по счету 08.04 «Приобретение объектов основных средств» (план счетов 1С).
Объекты недвижимости, пригодные к эксплуатации, принимаются в состав ОС независимо от момента перехода прав собственности и учитываются по первоначальной стоимости на отдельном субсчете к счету учета ОС (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, утв. Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н, п. 7 ПБУ 6/01).
Первоначальная стоимость ОС формируется исходя из фактических затрат на его приобретение, доставку и доведения объекта до состояния, пригодного к эксплуатации (п. 8 ПБУ 6/01, п. 1 ст. 257 НК РФ).
Процедура перехода права собственности на недвижимость существенно отличается от такого же процесса, происходящего для оформления имущества движимого типа. В соответствии с законодательной базой РФ данный момент определяется датой госрегистрации. Регламентируется этот вопрос ч.1 551 статьи ГК РФ, которая гласит, что переход права собственности от продавца к приобретателю при сделках покупки-продажи недвижимых объектов должен регистрироваться в специальных госорганах.
В свою очередь, такая особенность тянет за собой еще одно следствие. В соответствии с ГК РФ в тех случаях, когда отчуждение обязательно требует регистрации, то момент перехода прав собственности фиксируется именно на дату проведения таковой. Соответственно, собственность за продавцом числится до момента, пока покупатель не перерегистрирует недвижимость на себя. Исключениями считаются случаи, которые ограничены со стороны закона. Это может быть арест объекта за долги и т.д. Тогда право собственности переходит на отдельных условиях.
Основания возникновения права собственности на самовольную постройку
Чтобы разобраться, когда право собственности на любую недвижимость возникает, следует понимать, что оно означает. С юридической точки зрения собственность подразумевает под собой возможность реализации трех правомочий:
- владения;
- пользования;
- распоряжения.
Предлагаем ознакомиться: Подать возражение на судебный приказ
Лицо может получить недвижимость в результате покупки, переходу по наследству, обмену, долевом или паевом участии в строительстве, самостоятельного возведения дома. Рассмотрим каждое из этих оснований, чтобы понять, когда возникает право собственности.
- При наследовании недвижимости наследник считается собственником уже при вступлении в наследство. Однако распоряжаться таким имуществом он все равно не сможет до тех пор, пока не зарегистрирует его.
- При покупке собственность приобретается пошагово: договор дает право пользоваться недвижимостью, акт передачи — владеть объектом, и лишь регистрация — распоряжаться им в полной мере.
- При дарении все права наступают лишь после регистрации. Договор в данном случае означает только желание подарить объект.
- В случае с обменом полноценное владение имуществом наступит после регистрации. Договор и акт являются предварительным этапом для действий в Росреестре.
- Паевое участие чаще всего используется при строительстве дач в садоводческих товариществах, гаражей в кооперативах и другом подобном строительстве. Владение станет полноправным в данном случае после выплаты последнего пая, а возможность распоряжения наступит после государственной регистрации.
- При долевом участии договор подписывают со строительной компанией. Владение в не начнется после его подписания, а также получения акта о передачи. Право собственности на квартиру наступит после регистрации.
- Если же гражданин решил построить дом своими силами, то у него изначально предполагается право владения возводимым имуществом. Но несмотря на то, что он может жить и пользоваться им, и никто кроме него на жилье не претендует, отчуждать его или передавать по наследству нельзя. Поэтому и в данном случае право собственности возникает с момента государственной регистрации.
В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.
Когда вступает в силу
Многих интересует такой вопрос, как вступление в собственность. А с какого именно момента можно считать квартиру своей собственной на законных основаниях? В разных ситуациях момент перехода имущества от одного собственника к другому или получения права владения и распоряжения недвижимостью впервые наступает после внесения записи в единый реестр недвижимости.
Но правила созданы для того, чтобы их нарушать, а значит, и в этом случае есть определенные исключения:
- в случае получения наследства – права на имущество начинают действовать с даты открытия наследства;
- в случае оформления брачного договора – права на имущество начинают действовать с даты заверения договора нотариусом;
- в случае членства в кооперативе потребителей – с момента полного погашения пайского взноса;
- в случае ипотеки – с момента оформления документов, но квартира до полного расчета является залоговым имуществом;
- в случае проведения процедуры реорганизации – с момента ее завершения.
Вообще по закону, срок оформления права собственности на недвижимость не может превышать одного месяца.
В заключение необходимо еще раз отметить, что все манипуляции, предусмотренные для получения прав на недвижимость, придуманы для сохранения своей собственности. Ведь квартиры стоят дорого, так же как и земля. Кроме того, на собственника налагается обязанность следить за сохранностью своего имущества и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Особенности налогового законодательства
Как уже было установлено, переход права собственности на товар по ГК РФ регулируется просто. Однако такие правоотношения неразрывно связаны с налоговыми. Как же происходит такое законное регулирование?
В текущем периоде основным источником регулирования налоговых отношений в нашей стране является Налоговый кодекс РФ (НК РФ). Кроме НК РФ, к источникам, регулирующим отношения в данной области, относятся разрабатываемые Министерством финансов РФ и ИМНС РФ положения и инструкции. Отдельные положения кодекса разъясняются с помощью писем ИФНС и Министерства финансов РФ, равно, как и других нормативно-правовых актов. Однако письма не имеют силы закона, могут применяться как рекомендации и являются отражением мнения написавшего их ведомства.
Каковы основные трудности?
Проблемы налогообложения являются сложными и имеют приоритетное значение в текущей деятельности государства. В НК РФ законодатель внес более ста тридцати поправок только за последние 8 лет.
При применении методики начисления, статья 271 п. 3 НК РФ считает датой фактической реализации товаров, определяемой в ст. 39 п. 1 НК РФ., дату поступления реальных денежных средств от реализации. В расчет берется возмездная передача товара со сменой собственника. При этом реальная оплата товара и фактическое поступление имущества или денежных средств в счет оплаты, не учитывается.
Если договором поставки предусмотрено сохранение права собственности товара за продавцом до фактической оплаты товара либо иных обстоятельств, а также смена собственника в договоре, покупатель утрачивает возможность распоряжения товаром, в том числе путем его передачи третьим лицам, если из назначения и свойств товара не вытекает иное либо законодательно или в договоре предусмотрены иные условия. Это установлено в статье 491 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Алгоритм действий для регистрации
Поскольку регистрация является финальным этапом любой сделки с недвижимостью, контрагентам предстоит выполнить следующий перечень действий для соблюдения всех нюансов и формальностей:
- достигнуть договоренности об основных и факультативных условиях сделки;
- оформить один из видов гражданских договоров, в предмет которых будет входить отчуждение объекта недвижимости и переход права собственности на него;
- соблюсти дополнительные требования при совершении отдельных видов сделок (например, при продаже объекта с долевой собственностью обязательным этапом будет уведомление остальных дольщиков и удостоверение договора в нотариальной конторе);
- если объект недвижимости ранее не был поставлен на кадастровый учет, необходимо заказать и получить технический план на квартиру у кадастрового инженера;
- обратиться для совершения регистрационных действий одним из возможных способов – через службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров;
- по итогам регистрации получить документы, подтверждающие переход права собственности – договор с удостоверительным штампом и выписку из ЕГРН.