Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Гостиничный комплекс, который передан в доверительное управление, входит в состав основных средств компании и отражается на специальном счете. Все имущество посредством доверительного управляющего используется в деятельности, облагаемой НДС.
В соответствии с договором доверительного управления учредитель управления вправе при необходимости и по своему желанию проводить работы по капитальному ремонту, реконструкции, доукомплектованию имущества.
Налоговики отказали собственнику имущества (учредителю управления) в праве на вычеты НДС по услугам подрядчиков, связанных с ремонтом основных средств. По мнению налоговиков, собственник имущества должен восстановить суммы НДС в порядке ст.170 НК РФ.
Налог на прибыль у доверительного управляющего
Обязанности доверительного управляющего заключаются в определении доходов и расходов по доверительному управлению имуществом (ежемесячно нарастающим итогом).
Затем сведения о полученных доходах и расходах передаются учредителю доверительного управления (выгодоприобретателю) для их учета учредителем доверительного управления (выгодоприобретателем) при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Однако из общих правил есть исключения. Так, в соответствии с п.5 ст.276 НК РФ положения ст. 276 НК РФ не распространяются на управляющую компанию и участников (учредителей) договора доверительного управления имуществом, составляющим обособленный имущественный комплекс — ПИФ (за исключением абз.1 п.1 ст.276 НК РФ, согласно которому имущество (в том числе имущественные права), переданное по договору доверительного управления имуществом, не признается доходом доверительного управляющего). Это связано с особенностями правового статуса ПИФов. Управляющая компания ПИФа, действующая в качестве доверительного управляющего, исчисляет налог на прибыль в общем порядке (Письма Минфина РФ от 29.09.2017 г. №03-03-06/1/63480, от 18.05.2015 г. №03-03-06/1/28232).
У доверительного управляющего доходом является вознаграждение за услуги управления.
Размер и порядок выплаты вознаграждения устанавливается условием договора. Например, по договору доверительного управления ценными бумагами, вознаграждение управляющего может состоять из платы за управление (MF), премии за успех (SF) и дополнительного вознаграждения за досрочный вывод Активов.
В том случае, если учредитель управления не является выгодоприобретателем либо установлено более одного выгодоприобретателя, то применяются правила п.3 ст.276 НК РФ.
- доходы выгодоприобретателя включаются в состав его доходов от реализации или внереализационных доходов;
- расходы (за исключением вознаграждения доверительного управляющего в случае, если договором предусмотрена выплата вознаграждения не за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора) не учитываются учредителем управления, но учитываются для целей налогообложения в составе расходов у выгодоприобретателя.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
Различия между индивидуальным и коллективным управлением
Коллективное управление распространено в ПИФах (паевых инвестиционных фондах). В индивидуальном доверительном управлении к каждому клиенту обеспечивается особый подход. Это заключается в разработке определенной стратегии на основе подбора финансовых инструментов и уточнения у клиента предпочтений по соотношению риска и доходности по вложенным инвестициям. Помимо оперативного контроля над состоянием своих активов, выгодоприобретатель в любое время может потребовать у доверительного управляющего отчет о составе и структуре инвестиций. Широкий выбор активов, которые можно передавать на баланс УК, позволяет повысить вероятность получения прибыли по разным направлениям. В то время как паи в ПИФах можно приобрести, только вложив деньги в фонд. Кроме этого, инвестиционный портфель при желании можно продать, когда в нем больше нет необходимости или срочно понадобились средства. При коллективном управлении это получится осуществить лишь в определенные промежутки времени.
Бухгалтерский и налоговый учет.
Глава 53 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) раскрывает принципы и положения, касающиеся доверительного управления недвижимым имуществом. В соответствии с ГК РФ по договору доверительного управления, имущество, переданное от учредителя управления доверительному управляющему, используется в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.
Переданное в доверительное управление имущество обособляется от имущества доверительного управляющего, по этому имуществу ведется отдельный учет, открывается отдельный банковский счет.
Обязательно заключение договора доверительного управления в письменной форме, а также его государственная регистрация при передаче имущества.
За работу по управлению недвижимым имуществом доверительный управляющий получает вознаграждение. Доверительный управляющий имеет право на компенсацию расходов, потраченных при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
Правовое регулирование доверительного управления
Доверительное управление имуществом как вид гражданско-правовых отношений регулируется главой 53 ГК РФ. Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
Доверительный управляющий в пределах, установленных договором, осуществляет правомочия собственника и вправе совершать с переданным ему имуществом любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя с обязательным указанием своих полномочий (после наименования доверительного управляющего должна быть проставлена пометка ДУ).
Деятельность доверительного управляющего подобна оказанию услуг по управлению. Однако его ответственность за причинение убытков является повышенной по сравнению с иными договорными формами — он обязан компенсировать любые убытки, если не докажет, что они произошли вследствие непреодолимой силы, либо действий учредителя управления или выгодоприобретателя (ст. 1022 ГК РФ). Ограничена и возможность управляющего извлекать выгоды из договора. Закон закрепляет за ним право на предусмотренное договором вознаграждение, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, но только за счет доходов от использования этого имущества (ст. 1023 ГК РФ). Не может доверительный управляющий и быть выгодоприобретателем по договору (п. 3 ст. 1015 ГК РФ).
Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе (см. далее), и по нему ведется самостоятельный учет (п. 1 ст. 1018 ГК РФ).
Учет на отдельном балансе доверительного управления
Доверительный управляющий учитывает операции по получению имущества в доверительное управление также с использованием счета 79-3, записями, зеркальными тем, которые делает учредитель при передаче этого имущества. В Указаниях не освещается вопрос о том, как следует отражать на обособленном балансе перечисление доходов выгодоприобретателю. На наш взгляд, это совершенно иная ситуация, нежели перечисление доходов учредителю управления. В данном случае имеет место не возврат средств собственнику, а их отчуждение в пользу выгодоприобретателя. Поэтому в отдельном балансе перечисление средств выгодоприобретателю может быть отражено с использованием счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Методологией бухгалтерского учета не предусмотрены правила отражения расчетов с бюджетом по налогам в случае доверительного управления. С одной стороны представляется, что согласно принципу соответствия доходов и расходов налоги предпочтительно начислять в той же информационной системе, в которой осуществляется учет объекта налогообложения. С другой стороны, доверительный управляющий, ведущий обособленный баланс, может не обладать информацией о применяемом учредителем управления режиме налогообложения, льготах и т. д. Таким образом, налицо конфликт между субъектом налогообложения и субъектом бухгалтерского учета, которым является доверительный управляющий. Отметим, что схема отражения в учете налога на добавленную стоимость не позволяет вести его учет на основном балансе учредителя управления. Поэтому мы будем исходить из того, что расчеты по НДС ведутся на отдельном балансе, а прочие налоги учредитель учитывает на основном балансе.
Договор доверительного управления имуществом
Договор доверительного управления имуществом заключается в письменной форме (п. 1 ст. 1017 ГК РФ).
Передача недвижимого имущества в доверительное управление требует государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ, ст. 4 закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Следует иметь в виду, что для третьих лиц — арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, — договор вступит в силу только с даты такой регистрации (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Это положение обязательно нужно учитывать. До указанной даты все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.
Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора управления.
Нужно ли регистрировать изменения в договоре, касающегося доверительного управления недвижимым имуществом? Сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.
Может сложиться ситуация, когда другими нормативно-правовыми актами устанавливаются дополнительные требования к передаче в доверительное управление отдельных видов имущества. Так, при передаче в доверительное управление ценных бумаг и денежных средств инвестирования в ценные бумаги требуется составление инвестиционной декларации, которая является неотъемлемой частью договора (п. 7.2 положения ФКЦБ № 37).
Стороны должны указать в договоре доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК РФ):
- состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
- наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
- размер и форму вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
- срок действия договора.
Состав передаваемого в доверительное управление имущества должен быть четко и подробно описан. Несогласование данного условия, так же, как и условий о сроке и форме вознаграждения, повлечет признание такого договора незаключенным. В этом случае учредитель может обвинить управляющего в необоснованном обогащении. Но это сложно доказать, поэтому стоит согласовать условие о точном перечне передаваемого имущества, в том числе сумме денежных средств.
Срок управления не может превышать пяти лет. Законодатели ограничили его, чтобы защитить собственника. Вместе с тем без специального заявления сторон соглашение по окончании срока его действия будет в силе на тех же условиях. Кстати, договор управления не может заключаться для совершения какого-либо разового действия, поскольку «природа доверительного управления предполагает длящийся характер отношений» (постановление ФАС Московского округа от 30 января 2001 г. № КГ-А41/112–01).
Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества управляющего (ст. 1018 ГК РФ). Эти объекты отражаются у доверительного управляющего на отдельном балансе, по ним он ведет самостоятельный учет.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ОПЕРАЦИЙ ПО ДОГОВОРУ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ
Согласно п. 1 статьи 1012 Гражданского кодекса (ГК) по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (смотрите также статью: «Доверительное управление страховыми резервами» ).
Особенности бухгалтерского учета каждой стороны договора доверительного управления подробно рассмотрены в статье «Бухгалтерский учет операций по договору доверительного управления» . В данной статье мы затронем налоговый учет операций по договору доверительного управления имуществом.
Сама передача имущества доверительному управляющему и возврат его учредителю доверительного управления объектом налогообложения не являются – налоговый учет возникает при осуществлении деятельности по управлению переданным имуществом.
Согласно п. 1 статьи 1015 ГК доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель (ИП) и коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. И ИП, и коммерческая организация являются налогоплательщиками следующих налогов:
– налог на добавленную стоимость (НДС);
– налог на прибыль организаций;
– налог на имущество.
Рассмотрим порядок налогообложения вышеперечисленными налогами операций, связанных с доверительным управлением имущества.
Доверительное управление
Договор доверительного управления имуществом представляет собой соглашение между учредителем и доверительным управляющим, в соответствии с которым доверительный управляющий распоряжается вверенным ему имуществом на правах, закрепленных в договоре.
В соответствии с положениями статьи 346.14 НК РФ участники договора доверительного управления имуществом могут применять упрощенную систему налогообложения только с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину произведенных расходов.
Участниками договора доверительного управления имуществом, в соответствии с положениями главы 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), являются учредитель доверительного управления и доверительный управляющий. Также в отношениях между учредителем доверительного управления и доверительным управляющим может участвовать и выгодоприобретатель, под которым понимается лицо, указанное учредителем доверительного управления, в пользу которого осуществляется управление имуществом.
По мнению финансового ведомства, плательщик лишается права на применение упрощенной системы налогообложения, если при заключении договора доверительного пользования имуществом платит единый налог по объекту «доходы». К такому мнению пришло Министерство Финансов в Письме от 29 апреля 2008 года №03-11-05/103.
Обратите внимание, что право на применение упрощенного режима налогообложения утрачивается с начала того квартала, в котором произошло заключение указанного договора. Об этом прямо говорится в пункте 4 статьи 346.13 НК РФ.
Причем при потере права на применение упрощенного налогового режима налогоплательщику необходимо будет исчислить и уплатить налоги в соответствии с общим режимом налогообложения. Единственным приятным моментом в данной ситуации является то, что потерявшие право на применение упрощенного режима налогоплательщики освобождаются от уплаты пеней и штрафов за несвоевременную уплату авансовых платежей в течение квартала, в котором произошла утеря права на применение специального режима.
Более того, помимо обязанности исчислить и уплатить в бюджет налоги в соответствии с общим режимом налогообложения налогоплательщик должен в течение 15 календарных дней после окончания отчетного (налогового) периода, в котором произошла потеря права на применение упрощенного налогового режима, сообщить о данном факте в налоговый орган. Такая позиция содержится в пункте 5 статьи 346.13 НК РФ. Форма сообщения, в которой следует сообщить налоговому органу о потере права на применение специального режима, утверждена Приказом МНС Российской Федерации от 19 сентября 2002 года №ВГ-3-22/495.
После потери права на применение упрощенной системы налогообложения вернуться на нее налогоплательщик сможет не ранее чем через год с момента потери этого права. При этом порядок перехода на упрощенный налоговый режим остается общим. Другими словами, организации или индивидуальному предпринимателю вновь придется подавать заявление о переходе на упрощенный налоговый режим.
Итак, первым требованием главы 26.2 НК РФ являет то, что участники договора доверительного управления имуществом, являющиеся плательщиками единого налога в связи с применением упрощенной системы налогообложения, должны применять объект налогообложения в качестве доходов, уменьшенных на величину произведенных расходов.
Учет доходов и расходов
Другой особенностью, касающейся применения главы 26.2 НК РФ в рамках договора доверительного управления имуществом, является то, что налоговый учет доверительный управляющий должен вести в соответствии с положениями статьи 276 НК РФ. На данный факт указало налоговое ведомство в своем Письме от 6 июля 2004 года №22-2-14/1160. Необходимо заметить, что непосредственно нормы главы 26.2 НК РФ не предусматривают каких-либо особенностей в отношении налогового учета в рамках доверительного управления имуществом.
В соответствии с нормами пункта 2 статьи 276 НК РФ имущество, переданное по договору доверительного управления имуществом не признается доходом доверительного управляющего.
При этом расходами, учитываемыми для целей налогообложения УСН, признаются расходы доверительного управляющего, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрено возмещение указанных расходов учредителем доверительного управления. При этом суммы возмещения указанных расходов доверительного управляющего также не должны включаться в налоговую базу по единому налогу в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Такой вывод вытекает из положений статьи 251 НК РФ, в которой закреплен перечень доходов (поступлений), которые не учитываются при формировании налоговой базы по единому налогу в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Обратите внимание, что при доверительном управлении ценными бумагами доверительный управляющий должен определять свои доходы и расходы в порядке, предусмотренном положениями статьи 280 НК РФ.
Как составляется договор управления квартирой?
Чтобы с этим договором не возникло проблем, необходимо разобраться с тем, как именно он составляется. Для начала стоит отметить, что данное соглашение регулируется ГК РФ, а если точнее его главой 53.
Чаще всего соглашение заверяют у нотариуса. Для заключения договора необходимо предоставить паспорта или удостоверение личности сторон. Также собственник должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость.
Ему надо показать, что он имеет право распоряжаться таким имуществом.
Следует отметить, что сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Некоторые собственники игнорируют это требование, полагая, что суд в любом случае будет на их стороне. Однако судебные решения при возникновении конфликта между собственником и арендатором бывают неоднозначными. Единого подхода нет. Поэтому лучше всего застраховать себя от возможных неприятностей.
К тому же жильцы сейчас тоже начинают разбираться в юридических тонкостях. И многим может стать интересно, на каком именно основании управляющий распоряжается квартирой.
Если такие лица увидят, что договор доверительного управления не был зарегистрирован вопреки официальному законодательному требованию, они вполне могут от этого варианта отказаться.
Поэтому лучше всего соблюсти официальный порядок. Тогда ваши права точно будут защищены.