Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство в водоохранной зоне: что можно, а что — нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Физическое лицо не может зарегистрировать водоохранную зону в Государственном кадастре. Учет водоохранных зон и прибрежных защитных полос осуществляют органы государственной власти. Установку границ этих территориальных объектов могут заказать Федеральное агентство водных ресурсов и представитель исполнительной власти в регионах, относящийся к водному хозяйству РФ.
Транспорт в водоохранной зоне: движение и стоянка автомобилей, мотоциклов, мопедов
Начнём рассказывать про ограничения на территории водоохранной зоны с того, какой режим установлен для нахождения в ней транспортных средств (далее — ТС).
В Водном кодексе сказано, что в границах водоохранных зон запрещено движение и стоянка ТС (кроме специальных ТС). Движение допускается только на дорогах, а стоянки только на дорогах и в оборудованных местах с твёрдым покрытием. В ФЗ «О безопасности дорожного движения» дорога определяется как «обустроенная или приспособленная и используемая для движения ТС полоса земли либо поверхность искусственного сооружения. Дорога включает в себя одну или несколько проезжих частей, а также трамвайные пути, тротуары, обочины и разделительные полосы при их наличии». То есть по дорогам, которые расположены на территории водоохранной зоны, можно спокойно передвигаться, а машину без риска можно оставить на её обочине. По остальной территории передвигаться нельзя. Что же касается специально оборудованных мест, то обычно их очень мало, а найти достаточно трудно.
Исключением из правила являются специальные транспортные средства, которые могут ездить и останавливаться в водоохранной зоне. Разберёмся, какой транспорт можно считать в данном случае специальным.
Понятие специального транспортного средства установлено в пункте 5 Технического регламента о безопасности колесных транспортных средств (постановление Правительства РФ от 10.09.09 N 720):
— это «транспортное средство, предназначенное для выполнения специальных функций, для которых требуется специальное оборудование (автокраны, пожарные автомобили, автомобили, оснащенные подъемниками с рабочими платформами, автоэвакуаторы и т.д.)». Кроме того, Минприроды относит к таковым транспортные средства МЧС, «скорую помощь», транспортные средства правоохранительных органов, контрольно-надзорных органов и иных спецслужб. При этом движение и стоянка перечисленных транспортных средств в водоохранной зоне допускается только при осуществлении ими своих полномочий.
Указанные правила распространяются не только на автомобили, но и на мотоциклы. В ПДД сказано, что «транспортное средство» – это устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем. Понятия «мотоцикл» и «мопед» также определяются как транспортные средства. Это необходимо помнить и иметь в виду, иначе есть возможность получить штраф.
В связи с этим в пределах водоохранных зон также не допускается размещать заправки, склады ГСМ, СТО, мойки ТС.
Водный кодекс прямо разрешает строительство, реконструкцию и использование хозяйственных объектов в границах водоохранных зон. Но они должны быть оборудованы сооружениями, которые обеспечивают охрану речки и озера от вышеперечисленных бед. К таким сооружениям относятся:
- централизованные системы канализации и ливневые системы водоотведения, а также инфраструктура, по которой в эти системы будет отводиться ваша сточная вода. Если к вашему участку подходит такая система и к ней можно подключиться — это сразу решит множество проблем;
- локальные очистные сооружения для очистки всех видов сточных вод, которые смогут обеспечить выполнение нормативов для чистой воды;
- сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов.
О законах и терминологии
В России насчитывается более двух миллионов рек, столько же озер; к водным объектам причисляются водохранилища и моря. Берега всех без исключения водоемов находятся под охраной надзорных ведомств и норм Водного кодекса. Каждый слышал о водоохранной зоне (ВОЗ), внутри которой действуют особые правила. Они касаются всех видов транспорта, земельных участков и объектов недвижимости.
Законы строги – если автотуристы, заехавшие на берег в неположенном месте, лишь испортят отдых штрафом, то дому, построенному с нарушениями, грозит снос. Нормы касаются и делянок: если участок рядом с водным объектом не соответствует нормативам, собственнику будет отказано в праве владения.
Поэтому важно понимать, как государство трактует ВОЗ. Хозяйственная деятельность человека негативно сказывается на состоянии водоемов. Чтобы сохранить природу, земле вокруг водных объектов присвоили особый статус с ограничением прав.
В статье 65 ВК о водоохранных зонах выделяется три вида угодий разной ширины. Первая начинает отсчет от береговой линии – места пересечения водной глади и берега, следующие продолжаются вглубь суши на разное расстояние.
Какие ограничения существуют на строительство в водоохранной зоне?
Как становится понятно, возвести дом на участке, который полностью или частично относится к водоохранной зоне, возможно. При этом, конечно, собственники таких участков должны вести строительство в строгом соответствии с требованиями, установленными Водным кодексом РФ.
В частности, построенный дом не должен загрязнять окружающую среду, а его строительство должно осуществляться с учетом санитарных норм. Обязательным условием выступает наличие системы очистки сточных вод. Ограничения касаются и дальнейшего использования участка после того, как дом будет построен. Так, в пределах прибрежной защитной зоны не допускается:
- вспахивать землю;
- производить выпас животных;
- располагать отвалы размываемых грунтов.
Водоохранная зона, какие ограничения по строительству
Пользование землей и водой предполагает ряд ограничений, не только по ловле рыбы, купанию, парковке машин, но и по распашке земель и строительству. Поэтому, покупая участок в водоохранной зоне, поинтересуйтесь какие существуют ограничения по строительству на вашем участке.
Основные ограничения по строительству в водоохранной зоне установлены Водным кодексом (ст. 65), Постановлением Правительства от 10.01.2009 № 17 об установлении границ водных объектов, а также приказами Минприроды и другими актами. Главное ограничение – это строительство такого объекта, который будет загрязнять расположенный вблизи водный ресурс. Требования предъявляются, в первую очередь, к водоотведению и канализованию. Остальные ограничения, могут регламентироваться и устанавливаться местными законами.
Таким образом, мы выяснили, что строительство в границах водоохранных зон разрешено, но требования к объекту ужесточены.
Какие бывают виды водоохранных зон
Прежде всего нужно учесть, что вблизи водных объектов могут быть установлены два вида зон с особыми условиями использования территорий:
- Водоохранная зона — это территория, которая примыкает к береговой линии водоема. Там действует специальный режим для хозяйственной и иной деятельности. Он нужен для того, чтобы предотвратить истощение и загрязнение берега и воды, сохраняя при этом среду обитания местных растений и животных. Ширина водоохранной зоны зависит от вида водоема.
- В пределах водоохранных зон существуют прибрежные защитные полосы — это территории с еще более строгими ограничениями. Эти земли особо привлекательны для желающих построить дом или отель у моря, но они имеют особые правила использования.
Кто выдаёт разрешение на строительство
Возводить любые строения на территории прибрежных защитных зон арендаторы или собственники ЗУ могут только после получения соответствующего разрешения от местной администрации. Кроме соблюдения в процессе строительства основных противопожарных и санитарных норм, в этом случае дополнительно должны учитываться ограничения, которые устанавливаются Водным кодексом РФ. В соответствии ФЗ «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» возведение строения или любого иного объекта недвижимости согласовывается с территориальным управлением по рыболовству.
Запреты в границах ВОЗ и ПЗП
На берегу водоемов граждане могут отдыхать, рыбачить, заниматься сельским хозяйством, возводить объекты недвижимости – эти действия согласно Водному кодексу не являются противоправными. По статье 65 ВК РФ в границах водоохранных зон запрещаются:
- полив огородов и садов сточными водами;
- захоронения органических останков, бытовых отходов и токсических веществ;
- хранение и распыление с воздуха гербицидов и пестицидов;
- строительство АЗС и пунктов обслуживания транспортных средств.
Особенного внимания заслуживает п. 4, ч. 15, ст. 65 Кодекса, где говорится о запрете на проезд и остановку автомашин в пределах водоохранной зоны, если в ней нет трасс и стоянок с твердым покрытием. Фактически это значит:
- к ручью и небольшой речке по грунтовой дороге на машине разрешается подъехать на расстояние 50—100 м;
- у средних и больших рек придется разбивать лагерь в 200 м от водоема;
- а возле моря – ставить машину за полкилометра от берега, если поблизости нет платных автостоянок.
В связи с этими нормами у рыбаков есть проблемы с доставкой снастей и спуском лодок на воду. Понятно стремление людей добиться смягчения закона в этой его части, но пока пребывание на авто вблизи водоемов запрещено, нарушителей ожидает штраф за административное правонарушение.
Какие ограничения существуют в пределах прибрежной защитной полосы? На расстоянии 30-50 м от берега нельзя распахивать землю и создавать отвалы из грунта, который легко размывается и может оказаться в водоеме. В непосредственной близости к воде запрещен законом выпас скота, купание животных; летние базы отдыха должны отстоять от берега дальше 50 м.
Территории прибрежных зон, особенно в курортных городах России, традиционно привлекательны для развития туристической инфраструктуры, строительства отелей, а также жилой и коммерческой недвижимости. Текущая экономическая и политическая нестабильность создает дополнительные возможности для развития в России внутреннего туризма. Потенциал российских регионов реализован не в полной мере, что побуждает инвесторов, в том числе международных сетевых операторов, вкладываться в освоение данных территорий.
Какие особенности использования земель в прибрежной зоне предусмотрены законодательством, какие установлены ограничения и запреты в отношении ведения деятельности на данных территориях, — эти и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.
Согласно Водному кодексу РФ земельные участки, расположенные вблизи моря, можно покупать, сдавать в аренду и застраивать. Однако указанное не означает, что владельцы таких земельных участков полностью свободны при определении порядка их использования, поскольку в отношении них законодательством РФ устанавливается специальный режим, накладывающий ряд существенных ограничений.
Исходя из положений Водного кодекса РФ, в отношении земельных участков, расположенных вблизи моря, могут быть установлены три вида «зон охраны»: водоохранная зона, прибрежная защитная полоса и береговая полоса общего пользования.
- Водоохранные зоны
Под водоохранными зонами морей в соответствии с положениями Водного кодекса РФ понимаются территории, которые непосредственно примыкают к берегу моря. Ширина водоохранной зоны моря составляет 500 метров. В границах данных зон устанавливаются ограничения хозяйственной деятельности в целях предотвращения загрязнения водного объекта.
Так, в границах водоохранной зоны, среди прочего, запрещается движение и стоянка транспортных средств, размещение автозаправок, складов горюче-смазочных материалов, станций технического обслуживания, осуществление мойки транспортных средств, а также сброс сточных вод.
Осуществление строительства (реконструкции) и последующая эксплуатация объектов капитального строительства в границах водоохранных зон допускается только при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения.
Выбор типа охранного сооружения осуществляется застройщиком самостоятельно с учетом необходимости соблюдения установленных нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. Такими сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов, являются:
- централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;
- сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;
- локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку, исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и Водного кодекса РФ;
- сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.
- Прибрежные защитные полосы
Прибрежные защитные полосы входят в границы водоохранных зон. Ширина прибрежных защитных зон варьируется от 30 до 50 метров в зависимости от уклона берега моря.
На территориях населенных пунктов при наличии централизованной ливневой канализации и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами таких набережных.
В дополнение к ограничениям, установленным для водоохранной зоны, в границах прибрежных защитных полос, среди прочего, запрещается распашка земель и размещение отвалов размываемых грунтов.
- Береговые полосы общего пользования
Береговые полосы общего пользования входят в границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос.
Актуальные вопросы, связанные с зонами охраны водных объектов
В зависимости от ситуации, перед правообладателем участка могут стоять различные задачи.
Например, задача по исключению участка из соответствующей зоны охраны водного объекта, если в полученном для целей строительства градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) или в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) содержатся недостоверные сведения о нахождении в границах земельного участка водного объекта или о наложении на участок той или иной зоны охраны водного объекта.
В ряде случаев актуально изменение границ водного объекта. Например, если незначительная часть земельного участка попадает в береговую полосу, что препятствует полноценному использованию участка. Пересмотр границ береговой полосы не только возможен, но и в отдельных случаях обязателен (при наличии факта антропогенных воздействий, естественного изменения русла и в некоторых других случаях).
Кроме того, в последнее время острой проблемой для собственников земельных участков является предъявление органами власти исков о лишении их права собственности в связи с нахождением земельного участка в границах водного объекта (причем как самой акватории, так и береговой полосы). В таких исках требование зачастую касается изъятия в пользу государства всего участка, а не какой-либо его части, соотносимой с размером водного объекта или накладываемой на участок береговой полосы. Принципиальное значение в таких спорах имеет наличие у водного объекта признаков такового (это зависит, в том числе, от наличия факта изменения во времени уровней, расхода и объема воды в нем), квалификация водного объекта (обособленный или имеющий связь с другими поверхностными водными объектами и т. д.), установление границ водного объекта, возможность выделить свободную от водного объекта территорию на участке.
Информация о нахождении участка в водоохранной зоне или другой зоне охраны водного объекта (равно как и в иных ЗОУИТ) далеко не всегда отражается в ЕГРН. Однако, это еще не означает, что участок не обременен режимом соответствующей зоны (например, режимом водоохранной зоны какого-нибудь безымянного ручья).
В этой связи инвесторам, планирующим приобретение земли под коммерческие цели, целесообразно провести предварительную проверку земельного участка на наличие скрытых обременений. Такая возможность имеется в рамках градостроительного аудита земельного участка. В рамках градостроительного аудита юристы «Два М» выявляют все имеющиеся ограничения участка для реализации конкретного проекта. В зависимости от ситуации, вырабатывается механизм действий, направленный на устранение соответствующих препятствий — исключение участка из границ соответствующей зоны охраны водного объекта (при наличии правовых оснований) либо изменение границ такой зоны в интересах клиента.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Строительство в водоохранной зоне
Водоохранная зона —территория, которая примыкает к береговой линии моря, реки, ручья, канала, озера, водохранилища и на которой устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и инои̌ деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, водного объекта и истощения ᴇᴦο вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
Прибрежные защитные полосы — территории, которые устанавливаются в границах водоохранных зон, примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и инои̌ деятельности. Участки земель в пределах прибрежных защитных полос предоставляются для размещения объектов водоснабжения, водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений при наличии лицензий на водопользование, в которых устанавливаются требования по соблюдению водоохранного режима. Прибрежные защитные полосы, как правило, должны быть заняты древесно-кустарниковой растительностью.
Поддержание в надлежащем состоянии водоохранных зон и прибрежных защитных полос возлагается на водопользователей. Собственники земель и землепользователи, на землях которых находятся водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы, обязаны соблюдать установленный режим использования этих зон и полос.
В границах водоохранных зон запрещаются˸
1) использование сточных вод для удобрения почв;
2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;
3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;
4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
дополнительно в границах прибрежных защитных полос запрещаются˸
5) распашка земель;
7) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
Правовой режим водоохранных зон и прибрежных защитных полос направлен, прежде всего, на ограничение сельскохозяйственной деятельности.
Участки земель в пределах прибрежных защитных полос предоставляются для размещения объектов водоснабжения, водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений при наличии лицензий на водопользование, в которых устанавливаются требования по соблюдению водоохранного режима. Прибрежные защитные полосы, как правило, должны быть заняты древесно-кустарниковой растительностью или залужены.
Установление на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов посредством специальных информационных знаков в настоящее время — единственный способ, предусмотренный законодательство].
Нарушение водного законодательство карается штрафами, размер которых регулирует Кодекс административных правонарушений. Чаще всего органы контроля фиксируют несоблюдение ограничений для земель водоохранной зоны:
- проезд и парковка транспорта в необорудованных местах;
- распашка земель вблизи водных объектов;
- грунтовые отвалы;
- выпас/водопой/купание скота и т. д.
В качестве справочного материала приводим таблицу административных наказаний.
| Противоправные действия | Штрафы (тыс. руб.) | Статья КоАП РФ | ||
| граждан | долж. лиц | организаций | ||
| Нарушение ограничений | 3-5 | 8-12 | 200-400 | ч. 1 ст. 8.42 |
| Повреждение знаков | 3-5 | 5-10 | 50-100 | ч. 2 ст. 7.2 |
| Отсутствие безопасных стоков | 3-4 | 30-40 | 500-1000 | ст. 8.45 |
| Повреждение водоохранных объектов | 1-1,5 | 2-3 | 20-30 | ст. 7.7 |
| Нарушение режима использования земель | 3-5 | 40-50 | 200-300 | ч 2 ст. 8.12 |
Протоколы о нарушении вправе составлять сотрудники полиции, инспектора Росприроднадзора, Рыбнадзора.
Особенности строительства на берегах водоемов
Основным нормативным актом, регламентирующим порядок застройки прибрежных территорий, является Водный кодекс РФ. Нормы этого документа направлены на обеспечение чистоты водоемов, а также защиты обитающих в них животных и растений.
Физические и юридические лица, приобретающие участки у воды, обязаны придерживаться установленных правил. За их нарушение предусмотрено административное и уголовное наказание, к тому же собственника обяжут снести постройки
Прибрежная территория, на которой устанавливается спецрежим ведения хозяйственной и другой деятельности, называется водохранной зоной. Согласно со ст.65 ВК РФ такие земли располагаются рядом с береговой линией водохранилищ, озер, морей, ручьев, рек, каналов.
Перед началом строительства стоит учесть, что для всех российских водоемов установлена обязательная защитная линия – 20 метров от кромки. На этом расстоянии возведение домов запрещено независимо от типа водоема. Ограждать эту часть береговой зоны также запрещается. В случае нарушения правил постройки будут снесены по решению суда.
Остальные ограничения на строительство зависят от типа водоема и его длины. Например, для озер и рек длиной меньше 10 км граница водоохранной зоны равна 50 м. Если длина водоема превышает 50 км, минимальное расстояние до кромки воды должно составлять 200 м. Для морей охраняемая территория увеличена до 500 м. При расчетах во внимание принимается и такой показатель, как уклон берега.
Узнать, относится ли надел к водоохранной зоне, можно по специально установленным табличкам. Их размещение находится в компетенции территориальных отделов водных ресурсов. Другое их название – бассейновые водные управления, или БВУ. Там же можно и узнать об ограничениях на своем земельном наделе. Кроме того, у всех региональных БВУ имеются свои сайты с необходимыми сведениями.
Еще один источник получения информации – Государственный водный реестр. В его базу данных со временем попадают даже крошечные водоемы.
Запрещенные и разрешенные действия
Какие действия запрещено осуществлять в пределах охраняемой зоны водного объекта:
- Размещать на данной территории скотомогильники и прочие захоронения разного рода отходов.
- Привлекать сточные воды для удобрения почвы. Сбрасывать сточные воды.
- Производить авиационные меры в целях борьбы с вредителями.
- Обустраивать стоянку или перемещение транспорта, кроме его передвижения по твердым покрытиям.
- Размещать в пределах охраняемой зоны автозаправки, места складирования горючих и смазочных материалов, кроме тех случаев, когда они расположены на территориях портов и в иных допустимых местах. Также запрещено располагать в охраняемых зонах станции техобслуживания.
- Размещать склады пестицидов/агрохимикатов, а также использовать на данной территории эти вещества.
- Производить разведку и извлечение полезных ископаемых, за некоторыми исключениями.
Какие действия запрещено производить в прибрежной полосе:
- производить распашку земель;
- осуществлять выпас скота;
- располагать отвалы, состоящие из размываемого грунта.
При расположении в охранной зоне СНТ или ДНТ и отсутствии очистных сооружений, допускается временная эксплуатация водонепроницаемых приемников.
Более подробно можно ознакомиться с запрещенными действиями, заглянув в Водный кодекс в актуальной редакции.
В пределах охраняемой зоны допускается осуществлять проектирование и возведение объектов различного назначения, а также их реставрацию при том условии, что они будут оборудованы специальными сооружениями, направленными на предотвращение засорения и загрязнения, а также истощение водоисточника.
Выбор вида сооружения осуществляется в соответствии с нормативами, введенными на законодательном уровне.
Какие могут быть предусмотрены типы сооружений, направленных на охрану водоисточников:
- системы водоотвода и ливневой канализации;
- системы сброса сточной воды в водоотводные сооружения, предназначенные для приема подобных вод;
- локальные очистные сооружения, предусматривающие очистку стока до ПДК водоемов общесанитарного или рыбохозяйственного класса качества;
- сооружения, рассчитанные на прием отходов различного рода;
- системы отвода вод в приемники, произведенные из водонепроницаемых материалов.
Нормы и задачи береговой линии
Территории, прилегающие к границам отдельного водного объекта с особым режимом хозяйственной деятельности, подлежащие охране государства, называются водоохранными. На этих территориях решаются задачи:
- предупреждение засорения, загрязнения, недопущение заиления, истощения вод;
- сбережение биологической среды обитания.
Нормы расположения береговой линии устанавливаются Правительством РФ (№ 244-ФЗ). Статья 65 ВК РФ выделяет водные объекты, оборудованные специальной зоной. К водным объектам относятся:
- ручьи;
- реки;
- озёра;
- морские акватории;
- каналы;
- водохранилища.
Водоохранные зоны включают воду, её биологический фактор и прибрежные защитные полосы (ПЗП) по берегам. На размеры водоохранной области влияет местоположение, а для морей и линии прилива.
Задачи ПЗП:
- защита мест нереста промысловых рыб;
- сохранение благоприятной экологической обстановки на определённом расстоянии от берега.
Кодексом устанавливается нормы береговой линии в метрах.