Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Председатель ТСЖ: полномочия и обязанности, смена». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Деятельность товариществ жильцов регламентируется Жилищным кодексом РФ. В статье 147 говорится о том, что главой организации может быть только один из собственников жилья. Если кандидат не владеет собственностью, руководителем ему не стать никак. Тот, кто является нанимателем жилья,тоже не может быть претендентом на должность. Но если жильем владеет кто-то из родственников, он может подарить долю будущему председателю.
Комментарии к ст. 149 ЖК РФ
1. На основании комментируемой статьи (п. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и соответственно его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.
2. Комментируемая статья наделяет председателя правления товарищества специальными правами. В частности, согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества .
———————————
В данном случае председатель правления товарищества, не являясь органом управления товарищества, действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности. Это соответствует п. 2 ст. 53 ГК РФ, согласно которому в предусмотренных федеральным законом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.
На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.
Категория «добросовестность и разумность действий» имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность в действиях председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.
4. На председателя правления товарищества комментируемой статьей возложены административные функции.
В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает должностным лицам товарищества указания и распоряжения, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.
5. Согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.
6. Достаточно очевидно, что товариществом своим работникам должно выплачиваться вознаграждение за труд в зависимости от их квалификации, сложности, количества, качества и условий выполняемой ими работы. Комментируемая статья относит к функциональным обязанностям председателя правления товарищества разработку положения об оплате труда работников товарищества — локального акта товарищества, определяющего вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат. Данный акт подлежит утверждению общим собранием членов товарищества, в соответствии с его положениями определяются условия оплаты труда конкретного работника товарищества (в т.ч. размер должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты). Согласно ст. 57 ТК РФ данные условия являются существенными условиями трудового договора и соответственно должны быть отражены в трудовом договоре, заключаемом товариществом с каждым работником.
7. Необходимо отметить, что данный в комментируемой статье перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность их расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных комментируемой статьей, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.
Председатель ТСЖ получает зарплату или вознаграждение?
Чтобы вычислить, зарплату или вознаграждение получает председатель ТСЖ, нужно сперва прояснить основные термины.
Что же представляет собой ТСЖ? Организация является юридическим лицом, то есть, учреждением, в состав которого входят граждане – собственники квартир в многоквартирном доме. Любой участник товарищества (включая и председателя) должен стараться предпринимать всевозможные действия, чтобы улучшать и поддерживать помещение. То есть, каждый из них обязан следить за тем, чтобы многоквартирный дом находился в приличном состоянии. И делать это необходимо бесплатно.
Руководителем товарищества называют управляющую верхушку ТСЖ. Это гражданин, которого жильцы выдвинули контролировать дела других. Кроме того, он выполняет и иные функции, требуемые для того, чтобы многоквартирный дом находился в хорошем состоянии.
Глава товарищества жильцов имеет следующие полномочия:
- обладает правом подписи финансовых документов;
- может вести бухгалтерский учет организации;
- вправе самостоятельно заключать сделки в интересах товарищества, для которых не требуется согласование решения с другими членами организации;
- издает распоряжения, которые подлежат обязательному выполнению другими должностными лицами;
- выступает в роли инициатора общих собраний жильцов и членов правления, устанавливает время и цель их проведения;
- может действовать от имени сообщества без наличия доверенности;
- выполняет кадровые перестановки (увольнять и принимать новых сотрудников), а также наказывать или поощрять (штрафы, премии) должностных лиц;
- обладает правом решающего голоса, если при голосовании члены ТСЖ не пришли к единому выбору.
Требование о доверенности
В соответствии с Жилищным кодексом лицо, которое получило от собрания жильцов и правления пост главы ТСЖ, тем самым приобретает все необходимые полномочия. В результате доверенность ему не требуется.
В то же время правление ТСЖ, возглавляемое его руководителем, обладает правом принимать на работу сотрудников, чья зарплата устанавливается не выше согласованного предела.
Требуется, чтобы среди участников кооператива был человек, который бы обладал требуемым набором знаний по экономике и бухгалтерии. Также нужно, чтобы у него были личное обаяние и активная жизненная позиция, умение выступать и убеждать аудиторию и организаторские навыки. Кроме того, он должен располагать свободным временем. Если же лиц, отвечающих всем этим критериям в числе участников ТСЖ нет, то глава ТСЖ не сможет своими силами справиться со всеми проблемами, возникающими при управлении многоквартирным домом.
В такой ситуации (а также в случае, когда речь идет о весьма обширном хозяйстве) имеет смысл нанять управляющего. При этом данный сотрудник может не иметь никакого отношения к товариществу. Однако если он отвечает всем вышеприведенным условиям, то он может действовать в связке с председателем ТСЖ.
В такой ситуации данный управляющий получает право на самостоятельное заключение сделок и подписание документов на основании доверенности, которая оформляется главой ТСЖ.
Как стать председателем?
Выбор человека на председательское место проводится на собрании собственников ТСЖ. На его должность может встать человек, который входит в состав членов правления.
После выбора должностного лица он может находиться на этой должности не больше двух лет.
Как только претендент вступит на должность, необходимо подписать договор, в котором прописаны дисциплинарная и материальная ответственности должностного лица. Это важно, так как таким образом можно разрешить вопрос в случае причинения ущерба.
Когда один председатель сменяется другим, необходимо сообщить об этом в налоговую, так как ТСЖ — это организация, то есть, требует изменений в ЕГРЮЛ.
Как уже было сказано, претендент на должность обязан знать нормативы и законы и действовать в соответствии с ними, в частности это кодексы, к которым относятся:
- Жилищный.
- Гражданский.
- Земельный.
Соискатель должен уметь разбираться в документах, правильно адаптировать их, быть внимательным, в противном случае велика вероятность попасть в неприятную ситуацию.
Также полезно разбираться в технических сооружениях, коим является многоквартирный дом.
Необходимы и способности психолога, ведь председателю придется общаться с жителями дома, имеющими разный характер. Нужно также уметь отстаивать свои интересы, ведь придется “сражаться” с государством за проведение ремонта и для решения других важных жилищных вопросов.
На управляющей роли нужно быть готовым к негативным отношениям с чиновниками и другими государственными служащими.
То есть, характер должен быть спокойным и непоколебимым, ни в коем случае нельзя вступать в перепалки с государственными служащими.
Хорошо, если есть команда поддержки, которая готова работать на благо жилищного товарищества. Чтобы получить должность, необходимо на собрании ТСЖ предложить свою кандидатуру. Если она наберет наибольшее количество голосов — она будет получена.
В первую очередь на новом месте необходимо изучить все документы. Обязательно узнать информацию о количестве владельцев жилья в ТСЖ, арендаторов, площади квартир, также нужно ознакомиться с фамилиями и именами должников по коммунальным счетам.
Обязательно заключают трудовой договор одного из типов:
- стандартный;
- гражданско-правовой, который представляет из себя акт о предоставлении услуги в течение определенного времени.
Вне зависимости от того, какой это договор, человек на должности несет ответственность за все свои действия.
Председателя правления ТСЖ выбирает правление или общее собрание членов товарищества, если это прописано в Уставе, на срок не более двух лет. С момента составления протокола собрания, на котором должностное лицо было выбрано, председатель получает полномочия, указанные в ст. 149 ЖК РФ и Уставе ТСЖ.
Председателем правления ТСЖ может стать только собственник помещения в доме и член правления, при этом неважно, зарегистрирован ли он в данном помещении. А вот члены его семьи, а также арендаторы не имеют права претендовать на эту должность.
Поскольку председатель правления ТСЖ является должностным лицом, то за нарушения в работе товарищества собственников он может быть привлечён как к административной, так и к гражданско-правовой ответственности.
Все эти вопросы были подробно, с примерами, освещены в ходе онлайн-семинара «Проблемы в работе ТСЖ и пути их решения инструкция», который наш эксперт Сусана Киракосян провела в апреле 2019 года. Материалы с этого семинара размещены здесь.
Законодательством РФ не предусмотрено конкретных мер воздействия, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности или причиняет вред товариществу неэффективными способами управления. Но это не означает, что управляющий не несет ответственности за собственные действия или их отсутствие в ряде случаев.
В Уставе четко написано о правах и обязанностях председателя ТСЖ, он является основным законодательным актом товарищества, который следует неукоснительно соблюдать. А значит, необходимо ввести пункты об ответственности, в том числе юридических нормах наказания с указанием условий их применения:
- какова ответственность при совершении им определенных действий, которые следует четко прописать: штраф за сокрытие данных бухгалтерской отчетности, нецелевое использование средств, задержанное по времени предоставление данных о наличии и движении средств на счете товарищества и так далее;
- председатель правления ТСЖ должен нести материальную ответственность за принесенный действиями ущерб имуществу многоквартирного дома, например, нанятые им без согласования подрядчики для выполнения ремонтных работ сделали некачественно, в результате понадобилось все делать заново, что повлекло за собой дополнительные траты;
- председатель обязан взыскать стоимость недоделок с исполнителей работ;
- установить порядок взыскания убытков, определив суд, в котором в случае необходимости будет рассматриваться иск, предусмотреть порядок претензий по делу и возможностей урегулирования ситуации мирным путем.
Права членов правления ТСЖ
Жилищный кодекс наделяет членов правления самыми разными полномочиями, однако их конкретный перечень в нем не отражен. Статья 147 кодекса наделяет правление правом принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции общих собраний.
Правление также вправе осуществлять те действия, что проистекают из предписанных ему обязанностей. Так, обязанность контролировать своевременность внесения жильцами обязательных взносов и платежей дает право требовать от жильцов исполнения своих денежных обязательств.
Ознакомившись в Жилищном кодексе с перечнем того, за что отвечает ТСЖ, станет очевидно, что товарищество вправе:
- нанимать и увольнять работников для обслуживания дома;
- требовать от жильцов исполнения денежных обязательств;
- заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
- составлять сметы, финансовые отчеты, вести бухучет, делопроизводство, реестр членов ТСЖ;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и т. д.
Кто может быть председателем ТСЖ
Занять должность председателя правления ТСЖ может исключительно лицо, которому принадлежит относящее к товариществу имущество на праве собственности. Это правило закреплено в ст. 161 Жилищного кодекса. К управляющему таких требований закон не предъявляет.
Законом не предусмотрено случая, когда председатель ТСЖ не является собственником жилья в том доме, жители которого создали товарищество.
Может ли собственник быть председателем ТСЖ, если он не является членом товарищества?
Согласно Жилищному кодексу, на должность председателя могут претендовать только лица, входящие в ТСЖ.
Что касается каких-то специальных знаний и образования, то никаких требований к этому закон не предъявляет. Однако очевидно, что человек с достаточно глубокими знаниями в сфере жилищного и гражданского права лучше справится со своими обязанностями, будучи в этой должности.
Кто может стать председателем
Стоит знать требования к председателю, чтобы понимать, у какого человека есть шансы занять эту ответственную должность. Потребуется соответствовать тем критериям, которые применяются к главе товарищества, чтобы принять участие в выборах в качестве кандидата. Однако даже если все требования соблюдены, нет гарантии, что конкретного человека изберут. Ведь именно люди принимают решение, подходит определенный гражданин на должность или нет.
Решая вопрос, кто может быть председателем, в первую очередь отметим навыки, опыт и знания. У гражданина должно быть среднее или высшее образование в сфере строительства или ЖКХ. Также должен быть опыт работы по профессии не менее 1 года. В некоторых городах существуют специальные курсы, которые подготавливают к должности и помогают расширить свои знания. Их надо будет обязательно пройти, если они существуют в населенном пункте.
Полномочия и виды общего собрания членов ТСЖ
При создании товарищества собственников жилья в него включается большое число членов. Для работы такого объединения обязательно требуются органы управления. Основные управляющие функции возлагаются на общее собрание участников ТСЖ. Оно созывается в соответствии с тем порядком, который прописан в уставе объединения. В ходе собраний решаются все важные вопросы, касающиеся управления МКД.
В ТСЖ по разным причинам может не входить часть собственников квартир. Их в отдельных случаях тоже приглашают на собрания, например, когда решаются вопросы ремонта дома.
Обязательные собрания участников ТСЖ проводятся 1 раз в год. Реализуются данные мероприятия по тем же правилам, что и ОСС в случае обслуживания дома управляющей организацией. Это касается рассылки уведомлений о готовящемся собрании, форм его проведения, кворума, голосования, подготовки протокола и прочих моментов.
Какие полномочия есть у председателя правления ТСЖ
Момент возникновения полномочий председателя – это принятие решения об избрании на должность. Именно с дня, когда протоколом ОСЧ/собрания правления, собственник избран на должность председателя, он получает полномочия, перечисленные в ст. 149 ЖК РФ.
Председатель правления ТСЖ:
- подписывает документы и договоры, если для этого не нужно одобрения правления или ОСЧ товарищества;
- подписывает доверенности для представления интересов ТСЖ, в том числе в суде общей юрисдикции;
- составляет и предъявляет иски и претензии от имени товарищества;
- выступает представителем ТСЖ при взаимодействии с органами надзора и контроля.
Начало полномочий председателя ТСЖ никак не связано с датой, когда с ним был заключён трудовой договор или соответствующая запись о ТСЖ была внесена в ЕГРЮЛ. Также для работы председателю не нужна доверенность, что закреплено в ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.
Срок полномочий избранного председателя правления ТСЖ определяется Уставом товарищества и, как правило, не превышает два года. При этом важно помнить, что истечение установленного срока не прекращает автоматически деятельность председателя.
Что делает глава правления? Если кандидатура председателя была утверждена на заседании правления, и на общем собрании жильцов, то с этим лицом заключает трудовой договор.
Также, в этом документе прописываются основные условия, на основании которых будет осуществляться сотрудничество между председателем и проживающими в доме людьми.
Во-первых, сразу же по факту вступления в должность председатель должен оповестить Налоговую инспекцию о своих данных. Так как товарищество является юридической организацией, должны быть внесены соответствующие изменения в единый государственный реестр юридических лиц.
После этого председатель, управляющий ТСЖ, может приступать к своей непосредственной работе и осуществлению функций, согласно должностной инструкции.
Если обобщать разнообразную и разностороннюю деятельность, которая осуществляется данным лицом, то все действия можно свести к трем группам.
Во-первых это грамотное реагирование на все поступающие просьбы и заявления, а также на жалобы жильцов многоквартирного дома.
Второй функцией является своевременное обеспечение выполнения всех необходимых работ по дому, включая необходимые коммунальные и хозяйственные мероприятия.
Третьей функцией является деятельность по предоставлению всем собственникам жилья в многоквартирном доме тепла, электрической энергии, воды посредством сотрудничество с ресурсоснабжающими организациями.
Несмотря на то, что мы выделили всего лишь три функции, они включают в себя огромный спектр деятельности, которая требует от председателя соответствующих навыков, а также участия.
Председатель, который не отклоняется от осуществления функций, а ставит их исполнение в приоритет, наиболее ценен для жильцов многоквартирного дома, обеспечивает эффективную реализацию функций по управлению постройкой.
О том, является ли ТСЖ управляющей компанией, а также о том, как сменить форму управления многоквартирным домом и перейти на ТСЖ, вы можете узнать из наших статей. Образцы необходимых учредительных документов ТСЖ, а также договоров, вы найдете также у нас.
Как стать председателем ТСЖ?
Какие действия необходимо предпринять для того, чтобы стать председателем правления ТСЖ?
Во-первых вам необходимо четко расценивать свои навыки, опыт, имеющиеся знания и образование.
Председатель ТСЖ должен уметь управлять многоквартирным домом максимально эффективно.
Если вы считаете, что у вас хватает знаний и опыта, можете начинать свою предвыборную компанию еще за несколько месяцев до смены председателя.
В первую очередь, вам необходимо войти в состав членов правления. Для этого необходимо познакомиться с соседями, организовать группу поддержки, которая будет отдавать свои голоса.
Необходимо законодательно подготовиться к выборам. Вам необходимо изучить законодательные акты, которые так или иначе могут быть использованы в процессе работы. К ним относится Гражданский кодекс, Земельный кодекс, Жилищный кодекс.
Обязательно ознакомьтесь с недвижимостью, техникой, которая имеется в распоряжении товарищества.
Вам необходимо знать, сколько домов имеет товарищество на балансе, какое число квартир, что относится к придомовой территории, а также другие, не менее важные моменты.
Вам необходимо оценить платежеспособность членов товарищества, в том числе правления, а также участников собрания.
На собрании специальный человек предложит вашу кандидатуру. Помните, что данные сборища должны проводиться в присутствии секретаря-референта, который будет фиксировать ход событий.
После того, как вы вошли в число членов правления, вы можете участвовать в выборах. Посредством голосования жильцы дома должны будут отдать свой голос за вас, или другого представителя.
Решение собрания будет являться действительным в том случае, если на нем побывало более половины жильцов, проживающих в многоквартирном доме.
Также, решение о том или ином председателе принимают путем вычисления большинства голосов за кандидатуру. После этого с вами составляется соответствующий трудовой договор, в которой вписываются все нюансы. Рассмотрим подобно эту процедуру в пункте ниже.
Трудовой договор с председателем ТСЖ — образец.
Председатель правления товарищества собственников жилья
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Председатель правления товарищества собственников жилья
Председатель – это лицо, которое было избрано на выборную должность согласно итогам голосования.
Председатель правления ТСЖ выбирается членами товарищества для представления их интересов. Председатель – это лицо, которое было избрано на выборную должность согласно итогам голосования. Вся его деятельность не имеет целью личное обогащение, а направлена на выполнение определенных обязанностей.
Председатель правления товарищества собственников жилья имеет перечень прав и обязанностей, которые определены на законодательном уровне.
Кроме того, за невыполнение возложенных на него обязательств он несет ответственность: от расторжения с ним трудового договора до уголовной ответственности.
Глава правления готовит отчеты о своей деятельности и деятельности правления для представления их общему собранию. В случае если председатель плохо справляется со своими обязанностями, его могут переизбрать. Смена главы правления товарищества осуществляется согласно установленной процедуре.
Особенности юридического статуса председателя
Является ли председатель ТСЖ должностным лицом? Статья 16 V раздела ЖК РФ излагает требования к должностным лицам ЖК (Жилищного кооператива). К ним относят председателя, бухгалтера и членов правления.
Как и любой руководитель, глава правления имеет право подписи финансовых документов, однако персональной ответственности, в отличие от директоров коммерческих предприятий, не несет. Прокуратура и суд не причисляют председателя к должностным лицам.
Налоговая регистрирует главу ТСЖ не как руководителя, а как председателя. Формально такое лицо не имеет права подписи на документах. А если подписывает, должен нести персональную ответственность.
Глава правления Товарищества – должность выборная, а должностных лиц назначают. Отвечает председатель за надлежащее исполнение своих обязанностей, а также отчитывается перед контролирующими государственными органами.
Кто может претендовать на должность?
Деятельность товариществ жильцов регламентируется Жилищным кодексом РФ. В статье 147 говорится о том, что главой организации может быть только один из собственников жилья. Если кандидат не владеет собственностью, руководителем ему не стать никак. Тот, кто является нанимателем жилья,тоже не может быть претендентом на должность. Но если жильем владеет кто-то из родственников, он может подарить долю будущему председателю.
Есть обходной путь, чтобы занять желаемую должность. Правление ТСЖ может нанимать сотрудников. Поэтому можно стать наемным управляющим. В этом случае потребуется доверенность, с помощью которой он будет действовать от имени всех собственников. Обязанности и полномочия такого сотрудника будут прописаны в должностной инструкции, которую составят члены правления.
Председателем может быть только собственник жилья. Управляющим может стать любой человек, которого назначит правление товарищества.