Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Размен муниципальной квартиры по законодательству рф». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
Принудительный размен через суд
В исковом заявлении обязательно стоит указать:
- наименование судебного органа;
- правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
- паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
- краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
- реквизиты иных сторон;
- наименования приложений (подтверждающих документов);
- дата и подпись.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Получение разрешения и сбор документов
Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.
Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:
- Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
- Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
- Домовую книгу.
- Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
- Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.
Правовой статус неприватизированных квартир
До тех пор, пока наниматели не примут добровольного решения об участии в приватизационной сделке, жилое помещение будет находиться в составе муниципального или государственного фонда. В этом случае у жильцов отсутствует право на распоряжение квартирой, за исключением обмена на жилье с аналогичным правовым статусом.
Процедура обмена неприватизированных квартир характеризуется следующими особенностями:
- при заключении договора не происходит переход права собственности, что устраняет необходимость обращаться в органы Росреестра для проведения регистрационной процедуры;
- обмен возможен только при наличии согласия всех совершеннолетних граждан, проживающих в обоих объектах недвижимости;
- при заключении договора обязательно требуется письменное одобрение от обоих наймодателей, однако их отказ возможен только по основаниям, предусмотренным в ЖК РФ;
- договор обмена неприватизированных квартир не может иметь возмездный характер, так как наниматели не вправе распоряжаться собственностью и получать за это денежные средства.
Размен неприватизированной квартиры в 2021 году
После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию.
Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет.
Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2017 года сделало ее бессрочной.
Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов. Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.
Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру
Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная) и проживают все члены в ней по договору социального найма, то согласно законодательству возможен прямой обмен на такую же государственную квартиру (ст. 72, ЖК РФ).
Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). Для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки. В связи с тем, что квартира не в собственности, а принадлежит государству, необходимо получить разрешение у местных орган самоуправления.
- Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:
- Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
- Договор социального найма;
- Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
- Выписка из Домовой книги;
- Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
- Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
- Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
- Документы из БТИ – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
- Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
- Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – ст.50, ЖК РФ);
Договор обмена жилыми помещениями (ст. 74, ЖК РФ).
Ответ с подписанным разрешением на обмен администрация обязана дать в течение 10 рабочих дней, однако у нее есть право отказать (согласно ст. 73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).
Если же обмен квартир происходит в разных районах города или между разными городами, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города.
При наличии разрешения для обеих меняющихся сторон и подписанного Договора обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.
- Плюсы и минусы обмена неприватизированных (муниципальных) квартир
- Плюсы:
- Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна.
- Минусы:
Сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала. Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).
Возможен ли при разводе размен служебной квартиры?
Работа, связанная с проживанием в другом городе, часто предполагает съём квартиры. Некоторые предприятия имеют в своей собственности служебное жильё, которое передаётся в пользование сотруднику и его семье. Такие объекты относятся к специализированным жилым помещениям (статья 92 ЖК РФ). Многие люди считают, что комнаты в общежитиях, временно предоставляемые работникам, также относятся к служебным жилым помещениям, что не совсем верно.
Кому могут предоставить служебное жильё? Люди, которые удостаиваются подобных привилегий, работают по следующим профессиям:
- депутаты и чиновники;
- военные и сотрудники правоохранительных органов;
- работники аварийно-спасательных служб;
- учителя, врачи;
- егеря, лесники, дворники;
- таможенники, судьи, сотрудники налоговой.
Предлагаем ознакомиться Принципал в агентском договоре — кто это, агентский договор принципала
Распоряжаться чужим имуществом следует с особой осторожностью. Есть определённые обязанности при использовании служебной квартиры, вменяемые каждому сотруднику, который в ней проживает:
- квартира должна использоваться по прямому назначению, и относиться к ней и имуществу, находящемуся внутри, нужно бережно;
- необходимо своевременно вносить коммунальные платежи и арендную плату, если таковая имеется;
- текущий ремонт производится за счёт проживающей семьи;
- запрещается делать внутри квартиры перепланировку и переустановку оборудования;
- необходимо соблюдать правила пользования жилым помещением согласно закону;
- при повреждении квартиры по вине пользователя жилья он обязан возместить причинённый ущерб;
- при выезде из квартиры нужно заполнить акт сдачи помещения, где фиксируются все повреждения и поломки по вине пользователя.
В общем, следить за служебной квартирой нужно ещё тщательнее, чем за своей. Тогда удастся избежать лишних трат и других проблем, связанных с разбирательствами по поводу причинённого ущерба.
Служебное жилое помещение предоставляется сотруднику на время выполнения его трудовых обязательств. Он может проживать там со своей семьёй, пока не перестанет работать на хозяина данной недвижимости. Что происходит, когда семья разваливается и супруги перестают состоять в официальном браке? Как делится служебная квартира при разводе?
Служебная жилая недвижимость является собственностью предприятия, поэтому нельзя отнести её к категории совместно нажитого имущества в браке. После развода в ней остаётся проживать именно тот супруг, с которым сохраняются трудовые отношения. Если же бывшие муж и жена оба работали на компанию, выделившую им в пользование служебную квартиру, то им обязаны предоставить ещё одно жилое помещение для дальнейшего раздельного проживания и выполнения своих трудовых обязанностей.
Законом запрещается приватизация любого служебного жилья, в этом и есть его отличие от муниципального. Однако существует один способ сделать так, чтобы служебная квартира стала собственностью работника. Сразу хотим отметить, что шансы на успех в этом деле стремятся к нулю, но попробовать стоит.
Чтобы поделить служебную квартиру после развода, нужно оформить её в собственность до официального расставания (тогда она будет являться совместно нажитым имуществом) и уже потом разменивать или продавать и делить вырученные деньги. Для этого необходимо заручиться согласием предприятия, что в принципе вряд ли получится.
Вряд ли компания захочет терять своё имущество, но есть очень ценные работники, ради которых руководство может пойти на такой исключительный шаг. Затем необходимо переписать квартиру на имя съёмщика, и для этого понадобятся следующие документы:
- паспорт;
- справка из БТИ;
- договор найма жилья;
- разрешение на приватизацию от предприятия;
- квитанция об оплате госпошлины.
Когда все бумаги собраны, нужно обратиться в городскую администрацию, где подскажут, что делать дальше. После приватизации квартиры можно смело разводиться, а затем менять жильё или продавать и делить деньги пополам.
Больше шансов на разделение служебной квартиры после развода лишь у съёмщиков-военнослужащих при наличии несовершеннолетних детей. В этом случае собственником служебного жилья является государство, которое часто позволяет разменять его ради благополучия наследников военного.
Квартира на обмен должна быть сохранена в надлежащем для проживания состоянии. Чем качественнее текущий ремонт – тем дороже будет сам объект недвижимости. Нужно заранее решить вопрос о мебели – остаётся ли она в старом имуществе, или переезжает на новую территорию.
Предлагаем ознакомиться Образец искового заявления о перепланировке квартиры
Как правильно составить договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи, вы прочтете здесь.
Стоимость сама по себе определяется несколькими факторами:
- Этажным расположением.
- Состоянием.
- Размером жилой площади.
- Уровнем развития инфраструктуры.
- Отдалённости от общественного транспорта.
- Местом расположения, как самой квартиры, так и дома.
Когда стоимость квартиры определена, можно выяснить, сколько стоит другое жильё. В данном случае значение имеет мнение независимых экспертов. Полученные результаты без проблем сравниваются.
Процесс обмена продолжается, только если квартиры обладают примерно одинаковой стоимостью. Разная цена тоже не станет препятствием для проведения процедуры. Но одна из сторон в такой ситуации имеет право требовать доплаты.
Но муниципальная квартира легко меняется на приватизированную, если соблюдать все требования законодательства.
Что такое свидетельство о праве собственности и зачем оно нужно — узнаете тут.
Процедура предполагает переоформление договора социального найма, со старых жильцов на нового. Для обмена можно воспользоваться сразу несколькими видами договоров:
- Мена.
- Продажа.
- Обмен с доплатой.
Для оформления договора используют свободную письменную форму. В документе требуется отобразить информацию по:
- Условиям, на которых одна из сторон получает оплату.
- Письменному подтверждению от обеих сторон, что отсутствуют претензии по качеству.
- Документам, которые подтверждают наличие и законность права собственности на объект.
- Стоимости жилых объектов, которая была определена на основе личной договорённости.
- Подробному описанию самих объектов, согласно информации из БТИ.
- Идентификационным данным каждого, кто принимает участие в сделке.
Договор мены.
Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.
Обывателю не видны или вовсе неизвестны множественные нюансы, которые могут роковым образом повлиять на ход дела, зато для квалифицированного специалиста по жилищному праву они по плечу.
Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства, также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.
Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные:
- полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь;
- паспортная информация заявителя/ответчика;
- статус квартиры;
- данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках;
- почему нельзя больше жить совместно?
- как вы хотели урегулировать вопрос до суда (какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком?);
- реквизиты разрешающего документа от попечительского совета;
- требование;
- дата, подпись;
- список прилагаемых документов.
Общие положения об обмене и размене муниципальных квартир
Если квартира приватизирована, собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может продать ее и приобрести иную жилплощадь. Также при разводе супругов частная квартира, являющаяся совместно нажитой собственностью, подлежит разделу.
Однако неприватизированное жилье не является собственностью граждан, в нем проживающих. Оно принадлежит муниципалитету. И только орган, который является собственником, вправе им распоряжаться. Тем не менее, законодательство регламентирует процедуру обмена или размена муниципальной квартиры. Но ответственному нанимателю в обязательном порядке необходимо получить разрешение органа, которому принадлежит жилье, для реализации этой процедуры.
Разделить муниципальную квартиру между живущими в ней гражданами, к примеру, выделив им доли, не получится. Эта процедура возможна лишь в частном жилье. При необходимости раздела — квартиру придется разменивать.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Что если цена квартир при обмене не совпадает?
Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.
Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?
Возможен ли обмен жильем между городами?
Узнаем, можно ли обменять квартиру
Если полноправный владелец недвижимости может распоряжаться ее по собственному усмотрению, то с муниципальной квартирой все не так просто. По закону продать ее нельзя, а можно лишь обменять. Причем для этого необходимо получить разрешение наймодателя. О том, как производится обмен неприватизированных квартир, подробно описывается в статьях 72-75 Жилищного кодекса РФ. Согласно этому документу переехать в другое жилье не получится, если:
- — к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
- — право пользования жилым помещением оспаривается в суде;
- — квартира признана непригодной для проживания;
- — принято решение о сносе дома или его переоборудования для использования в других целях;
- — принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой помещений в нем;
- — в результате обмена в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием, в связи с чем совместное проживание с ним невозможно (перечень диагнозов приводится Постановлении Правительства РФ от № 378).