Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статьей 253 ГК фиксируется имущественное равноправие супругов, что обязывает получать согласие на выделение доли и оформление любой юридически значимой сделки с квартирой. Только с помощью выдела второй партнер получает право на дальнейшее распоряжение долей, с учетом соблюдения преимущественного права выкупа второго дольщика.
Особенности распоряжения совместной собственностью
Когда возникает долевая собственность супругов?
Как мы уже отмечали, различные вопросы по распоряжению ОС нередко появляются у находящихся в браке супругов. Нужно обратить внимание, что долевая собственность на имущество (например, на квартиру, которой владеют муж и жена вместе) может возникнуть тогда, когда применяется договорной режим. Если же в отношении имущества используется установленный семейным законодательством законный режим, возникает собственность совместная. Чтобы объект имущества принадлежал супругам на праве долевой собственности (разница бывает очень важна), необходимо:
- заключить брачный договор;
- заключить отдельный договор по приобретению или же созданию имущественных объектов.
Если совместная собственность превращается в долевую путем заключения брачного договора, то договорной режим будет распространять свое действие на все принадлежащее супругам (и упоминаемое в условиях документа) имущество. Заключение отдельного договора на объект предусматривает распространение договорного режима на определенный объект имущества. В спорных ситуациях долевая собственность на имущество может устанавливаться через суд.
Совместная собственность супругов, как режим совместного имущества
Закон устанавливает, что имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью. В совместной собственности супругов может находиться любое имущество, не изъятое из оборота. В состав имущества супругов могут входить не только вещи, не изъятые из оборота, но и права. Таким образом, необходимо понимать термин «любое имущество», употребляемый законодателем. Необходимо отметить, что к совместной собственности супругов закон относит только вещи и права, но не обязательства, — это вытекает из смысла нормы, предусмотренной п. 2 ст. 34 СК РФ. Изъятыми из оборота называют вещи, отчуждение которых законом не допускается. Изъятое из оборота имущество не может находиться в совместной собственности супругов.
По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок
Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.
Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).
Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Если квартира в ипотеке
Ипотечная квартира, купленная в браке, тоже делится пополам, а с ней и долг перед банком.
Иногда ипотеку оформляют только на одного супруга, но при разводе кредит придется платить обоим. Если доли в квартире не были выделены сразу при заключении договора с банком, то их распределяют уже после развода. Для этого нужно сообщить в банк о разводе и попросить переоформить недвижимость.
Еще можно попросить банк переписать долг только на одного супруга. Например, бывший муж обращается в банк с просьбой оформить весь долг на него, жена не против.
Однако банк может отказать в переоформлении ипотечной квартиры и кредита только на одного супруга. Банк хочет, чтобы ему выплатили долг, а иметь двух созаемщиков надежнее.
Если банк отказывает, можно обратиться в суд за разделом имущества.
Совместная собственность на квартиру
В этом договоре можно установить любой из трех режимов собственности супругов:• совместный, когда всё нажитое в браке имущество принадлежит обоим супругам на одинаковых основаниях (применительно к квартире, она будет являться общей совместной собственностью),• долевой, когда совместное имущество разделено между супругами на доли (квартира будет являться общей долевой собственностью),• раздельный, при котором каждый предмет общего имущества будет принадлежать тому или другому супругу (мужу – полностью квартира, жене – загородный дом). Разделить свое имущество супруги смогут и путем составления соглашения о разделе.
Это можно осуществить также на любой стадии после заключения брака. В нем нужно отразить всё имущество, которое супруги хотят поделить, и способ его разделения.
Брачный договор — простой и эффективный вариант Если соглашение можно считать наиболее простым и хорошим способом решения проблемы, связанной с разделом долевого имущества, то над заключением брачного договора придётся постараться и приложить к его составлению большое количество усилий, которые, к счастью, будут оправданы, ведь любой конфликт, возникший внутри семьи, будет быстро решаться по правилам, прописанным в документе
Обратим внимание на то, что брачный договор также обязательно должен быть нотариально заверен
Стоит отметить, что в России данный документ встречается достаточно редко, а некоторые люди вообще не знают про его существование. Брачный договор может содержать информацию о разделе имущества в любых удобных для супругов пропорциях, например, 1:3.
В случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 39 СК РФ, суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе.
Причинами для увеличения доли супруга могут быть интересы несовершеннолетних детей, оставленных проживать с ним, его нетрудоспособность, болезнь и др.
; для уменьшения доли — неполучение супругом доходов по неуважительной причине, нерациональное распоряжение общим имуществом и др.
Однако отступление судом от принципа равенства долей должно быть обосновано и обязательно мотивировано в судебном решении. В противном случае такое решение подлежит отмене. Например, К.
обратилась в суд с иском к
Н. о разделе совместно нажитого имущества, в составе которого были автомашина и гараж. Вопреки просьбе ответчицы, которая просила оставить эти предметы в ее собственности, т.к.
Покупка квартиры в долях
Покупка супругами квартиры в долевую собственность осуществляется по стандартному договору купли-продажи, в котором на стороне покупателя выступают два человека. Прописывается:
- ФИО, адреса, паспорта участников, при этом покупателей можно именовать «Покупатель-1», «Покупатель-2»;
- описание квартиры с кадастровым номером, адресом, метражом и т.д.;
- доли, в которые поступает квартира, например «Покупатель-1 приобретает 1/2 доли в праве на квартиру»;
- цена квартиры и порядок ее оплаты – покупателям не обязательно оплачивать в строгом соответствии с получаемыми долями;
- срок и порядок передачи квартиры;
- гарантии продавца и другие условия, которые стороны желают отразить.
Налоговый вычет при покупке квартиры в совместную собственность
Для получения налогового вычета с суммы, на который имеют право оба супруга, нужно представить документы, подтверждающие право собственности и оплату денежных средств за квартиру. Для этого муж и жена должны иметь постоянный доход, с которого выплачиваются налоги.
Если вся сумма вычета снимается с одного из супругов, то за вторым сохраняется право на налоговый вычет в будущем.
Максимальный размер суммы, с которой начисляется налоговый вычет — 2 млн. р., компенсация составит 260 тыс. рублей, а в случае использования ипотеки — 390 тыс.р.
Имеет значение, в каком году супругами было приобретено жилье, так как в 2014 году в НК РФ были внесены существенные изменения. Если раньше при вычете учитывался размер доли, то теперь важнее представить документы о том, кто и сколько средств потратил при покупке недвижимости.
В семье не без имущества. что не так с режимом совместной собственности супругов и пора ли от него отказаться
Анастасия Целых, редактор
Супружеские отношения в России становятся всё более свободными. Женщины работают наравне с мужчинами — и зачастую пары живут, не расписываясь. Всё чаще супруги подписывают брачный договор и делят имущество ещё до развода.
Даже власти поставили под вопрос ценность штампа в паспорте, разрешив не ставить заветную отметку при заключении брака.
Может быть вслед за штампом россиянам стоит отказаться и от совместной собственности супругов? Возможно ли это, а также в чём плюсы и минусы такого варианта, «Секрету» рассказали эксперты.
21 июля в России упразднили обязательные штампы о браке в паспорте. Это вызвало бурные обсуждения как в юридическом сообществе, так и среди обычных россиян. Люди беспокоились, что это решение может сильно осложнить жизнь женщин и мужчин, которые, даже заглянув в паспорт, не смогут понять, находится ли в браке потенциальный партнёр.
Юристы дали почву для новых размышлений, спрогнозировав волну квартирных афер после введения новых правил. Собственник жилья может продать квадратные метры за спиной у супруга, а проверить факт нахождения продавца в браке будет невозможно, объясняли эксперты.
Впрочем, такую позицию разделяли далеко не все юристы. «На мой взгляд, это странные рассуждения. И до отмены обязательного штампа о браке жулик вполне мог сделать себе «чистый» паспорт («потеря», умолчание о браке в общении с паспортной службой, и всё, дело в шляпе)», — написал в фейсбуке партнёр «Пепеляев групп» Роман Бевзенко.
I. Общая долевая собственность на квартиру.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:
“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.
Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.
Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.
Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.
Основания возникновения долей
Они могут предусматриваться законом или договором. Долевая собственность может устанавливаться по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении такого соглашения – по судебному решению.
Законодательство не устанавливает исчерпывающий перечень оснований возникновения долей в имуществе. Нет в нормах никаких ограничений и относительно субъектного состава. Владельцами долей в долевой собственности могут быть граждане, граждане и юрлица, граждане и государство, государство и предприятия, иные субъекты в любом сочетании.
Что касается совместной собственности, то ее возникновение возможно только в случаях, прямо закрепленных в законе. Перевести имущество с режима долевой собственности на режим совместной собственности можно также только в ситуациях, предусмотренных нормами.
Надо сказать, что отношения, связанные с совместной собственностью, носят преимущественно лично-доверительный характер. В этой связи, круг их участников должен быть существенно ограничен.
Как продать, подарить или завещать выделенную долю в квартире?
Особенности совершения сделок с долевой собственностью регламентируются нормами статьи 250 ГК РФ. Согласно этой статье у участников долевой собственности есть преимущественное право на приобретение долей прочих участников, если они выставлены на продажу. Это означает, что приняв решение продать свою долю в квартире, владелец обязан предложить ее к покупке остальным участником. Такое предложение, в соответствии с требованиями законодательства, должно быть сделано в письменном виде и содержать определенные обязательные пункты:
- точный адрес имущества;
- размер доли в нем, выставленный на продажу;
- цена, по которой продается доля;
- прочие значимые условия продажи доли.
Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?
Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами.
С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п.
При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.
Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет.
Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно.
Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости. Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры.
Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.
Что представляет собой совместный вариант владения недвижимостью?
Данный вид юридических отношений регулирует закон РФ, в частности статья № 244. Согласно её тексту, общая собственность супругов может распространяться на разного рода строения, и распоряжаться ими они обязаны в равных долях.
Это может быть:
- загородный дом;
- квартира или комната в ней;
- отдельная комната в другой квартире.
В каких случаях супругам правомерно говорить о равнозначном владении недвижимостью?
- Если квартира или другая недвижимость была получена в наследство.
- После оформления приватизации на имущество.
- По решению судебных органов о предоставлении права владения жилплощадью.
Допустим, если квартиру когда-то приватизировал муж, то она становится общей, согласно положению СК, ведь он предполагает, что имущество, которое было нажито во время брака – общее.
От долевого владения в этом конкретном случае её отличает тот факт, что нигде не уточнено, кто же именно является законным владельцем определенной части жилплощади. Совместная собственность на квартиру – это общее право на недвижимость без определения долей.
Поэтому, если супруги решат развестись, то её они поделят строго на 2 равные части.
Продажа квартиры в долевой собственности
Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.
Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса. Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедится в отсутствии нарушения чужих прав. Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.