Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать комнату в аренду по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы решили сдать комнату в коммунальной квартире, процедура оформления этой сделки будет разной с учетом того, находится ли эта комната в вашей собственности или вы снимаете ее у муниципалитета по договору социального найма. В том случае, когда эта комната куплена или приватизирована вами, она является вашей частной собственностью и вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению. Судебная практика такова, что требование статьи 246 Гражданского кодекса о необходимости письменного согласия на распоряжение имуществом, находящимся в собственности, признано противоречащим Конституции. Сейчас получать его от остальных жильцов, проживающих в коммунальной квартире, не требуется. Чтобы у нанимателя впоследствии не возникло споров с соседями по поводу пользования местами, находящимися в долевой собственности, вам лучше заключить с ними соответствующее соглашение об использовании общей долевой собственности. Документ может быть оформлен по взаимному согласию или по решению суда.
Когда же вы хотите сдать неприватизированную комнату, ваше желание тоже не противоречит закону, но в этом случае вам необходимо получить согласие не только всех соседей, но и наймодателя, каковым является префектура, муниципалитет или даже предприятие, если эта комната – ваше служебное жилье. Уточнить, кто в вашем случае является наймодателем, вы можете в тексте договора социального найма. Направьте в адрес наймодателя письменное заявление с просьбой разрешить заключить договор поднайма. К нему необходимо приложить письменное согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.
Как правильно составить договор?
Самое главное при составлении документа учесть спорные ситуации, не надеясь на кажущуюся добропорядочность квартиросъемщика.
Как правило, в договоре указываются следующие сведения:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Предмет договора (адрес комнаты, площадь, перечень мебели и бытовой техники).
- Условия проживания.
- Сроки аренды.
- Сумма оплаты помещения и коммунальных платежей, в которые может входить электроэнергия, холодная вода, интернет и т.д.).
- Способ оплаты.
- Список жильцов, которые будут проживать в комнате и возможность размещения дополнительных лиц.
- Возможность или невозможность субаренды помещения.
- Права и обязанности каждой из сторон. Обязательно укажите, как часто собственник может приходить к арендатору. Также рассмотрите ситуации с возможной порчей имущества и ответственностью за нанесенный ущерб.
- Условия для расторжения. Указывается, в каких случаях возможно прекращение договора по согласию обеих сторон.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
По оценкам ProExpert, больше всего коммунальных квартир по-прежнему в Петербурге — около 75-80 тысяч, причем основная доля находится в старом фонде. Именно в Петербурге все чаще коммуналки переформатируются в студии, когда в комнату проводится отдельный санузел и оборудуется кухня.
Учитывая, что площадь некоторых комнат здесь достигает сорока метров, комната в коммуналке становится квартирой-студией в центре города. «Но в большинстве случаев такие переформатирования незаконны и не согласованы, — констатирует Михаил Турецкий, генеральный директор ProExpert. — И согласовать внесение подобных изменений в планировку довольно сложно, поскольку есть четкие нормы, например запрет на размещение мокрых зон над жилой частью, а в старом фонде это практически неизбежно».
Ценность петербургской комнаты-студии повышает не только переформатирование, но и «модные люди» в соседях — стоимость такого жилья априори будет завышена, делится Евгений Хитьков, собственник «Объединенной петербургской группы добрых дел» (MIR Apartments, Gnezdo office, Hamlet+Jacks и другие). «Этот факт непременно будет продаваться риелторами как отдельное преимущество», — сообщает Хитьков.
Впрочем, и во многих непеределанных коммунальных квартирах по-прежнему можно встретить ванную на кухне или душевую кабину на черной лестнице — просто больше их было негде разместить.
Именно с аренды комнат в коммуналках обычно начинают петербургскую жизнь большинство переезжающих. «На этом фоне комната в коммуналке, действительно, может стать хорошим инвестиционным инструментом, если сдавать ее в аренду, — отмечает Михаил Турецкий. — Как правило, комнаты арендуют студенты, люди творческих специальностей, которым важно жить в центральной части Петербурга, но бюджет не позволяет снимать полноценную квартиру. Кроме того, в Петербурге есть практика, когда в комнатах в коммунальных квартирах делают ремонт по советскому типу, создавая атмосферу того времени, а потом сдают в аренду людям, которым интересно попробовать такой формат жизни с соседями, общей кухней».
По словам Турецкого, потенциальных инвесторов привлекает и тот факт, что основная часть коммунальных квартир все еще сосредоточена в центре Петербурга. Однако появление квартир-студий в новом фонде на окраинах частично снизило долю комнат в общей структуре сделок.
Основным сдерживающим фактором покупки жилья в коммунальных квартирах остаются соседи. «По рассказам старых жильцов, раньше все жили гораздо дружнее, отмечали вместе праздники, оставляли друг у друга детей, — перечисляет Максим Косьмин из «Старого фонда». — Ну и убирались по графику — поводов для ссор в итоге было меньше. Такие порядки сохранились кое-где и сейчас, но в целом в коммунальных квартирах появилось много съемщиков, которые воспринимают такое жилье как временное. Отсюда и общий упадок культуры быта».
Впрочем, проблем хватает и в старых добрых коммуналках, говорят собеседники «Дома». «Я живу в коммуналке двадцать лет, — рассказывает Владимир, житель квартиры на улице Некрасова в Петербурге. — Иногда я не могу понять, какой за окном год — 2017-й или 1977-й: наши соседки могут годами не разговаривать друг с другом на кухне потому, что одна заняла своей кастрюлей конфорку другой, в «неуместные» туфли «случайно» поставят стул, на дверь жильцам, которые плохо убрали общие места в дежурство, повесят плакат «Засранцы». Но разъехаться не могу: жить не в центре не хочу, а на отдельную квартиру здесь денег нет».
Екатерина Подборонова, эксперт «Адвекс — Приморское агентство», отмечает, что если расселение малокомнатных квартир в Петербурге еще как-то идет, то с большими все намного сложнее. «Поэтому многие давно махнули рукой на центр и покупают студию «на краю географии», не имея дел с соседями, — говорит Подборонова. — Комнаты в коммуналках же часто приобретают приезжие из провинции, которые считают, что жить в Петербурге надо только в исторической части».
Многие покупатели ищут комнаты в квартирах, которые риелторы называют «атмосферными» — в бывших доходных, или «барских», домах. Такие лоты пользуются спросом, например, у москвичей, живущих на два города. Комнату на Галерной, по словам Евгения Хитькова, можно купить за полтора миллиона, в домах Коломны — за миллион.
Самые дорогие комнаты — на Большой Конюшенной, цена здесь составляет в среднем три миллиона рублей. «Каминов, печей и лепнины в старых коммуналках еще сохранилось очень много, а вот действительно удивляют, например, столетние унитазы, дореволюционные обои, витражи или встроенные в стену сейфы», — рассказывает Максим Косьмин.
По словам Михаила Турецкого, если в период кризиса большую часть покупателей у комнат в коммуналках забрали студии в новостройках на окраинах города (и в таких случаях основным преимуществом в пользу коммуналок служила центральная локация), то теперь в бой за бюджет покупателя вступили еще и апартаменты в центре и хороших районах, где стоимость квадратного метра ниже. «Принимая во внимание процесс редевелопмента «серого пояса», объем предложения апартаментов будет только расти», — прогнозирует Михаил Турецкий.
Спрос на аренду комнат
Есть ли в настоящее время устойчивый спрос на аренду комнат и кому предпочтительней снимать именно комнату, а не отдельную квартиру в отдаленном районе или ближнем Подмосковье? С этим вопросом мы обратились к Роману Бабичеву, руководителю отдела аренды компании «Азбука Жилья»:
На комнаты (особенно на не дорогие) есть определенный спрос, назвать его высоким нельзя, но устойчивым как раз можно. Комнаты снимают в основном студенты (ищут жилье преимущественно в том районе, где находится место учебы) или люди, которые живут в Дальнем Подмосковье (100-150 км от Москвы), а работают в Москве. Чтобы каждый день не ездить домой, они снимают комнату. К третьей категории съемщиков относятся только что прибывшие в Москву на поиски работы. Они снимают комнаты в любых районах, лишь бы подешевле.
Естественно, все эти люди снимают комнаты только потому, что у них не достаточно финансов, и те же студенты уже через год начинают кооперироваться по 2-3 человека для аренды квартиры с более комфортабельными условиями. Пусть чуть дороже, зато спокойнее и приятнее.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Продажа комнаты в коммуналке — право первой ночи
По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату — это ваши соседи по коммунальной квартире.
Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ » Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире» не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ. Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты. Особо стоит отметить, что уступка преимущественного права покупки комнаты в соответствии всё с той же ст. 250 ГК РФ не допускается — переуступить данное право третьему лицу не получится…
Комната в приватизированной квартире
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
Нужно ли согласие соседей на сдачу комнаты в коммуналке
Необходимо подготовиться к сдаче помещения. Для этого нужна реклама и поиск клиентов. Сделать вы это можете самостоятельно через интернет и объявления или же воспользоваться услугами агентств по недвижимости. Второй вариант предпочтительнее, потому что уменьшается вероятность нарваться на нечестных арендаторов.
Условия сдачи необходимо сразу же описать в договоре аренды. Он схож с тем документом, который заключается при съеме квартиры. В нем также нужно указать адрес, паспортные данные всех сторон, условия и сроки внесения оплаты, основные условия аренды. Найм комнаты в коммунальной квартире можно провести только после того, как будет получено согласие всех проживающих жильцов, которые имеет на нее права.
Проживание в коммунальном жилье
Они не могут сдать свою площадь в аренду без согласия соседей и письменного согласия наймодателя. Однако, поселить жильцов без оплаты могут и те, и другие, для этого им не потребуется никаких согласований, однако срок такого подселения не должен длиться боле 90 суток. Места общего использования в квартире в одинаковой степени принадлежат всем жильцам, поэтому права на них у всех равные. К обязанностям жильцов относится и осуществление ремонта в квартире, включая и общую территорию.
Необходимые работы обсуждаются на , а оплачиваются пропорционально занимаемой площади каждого жильца. определяется действующим законодательством. Как получить субсидию военнослужащим на приобретение жилья?
Смотрите . Четких норм проживания, записанных в нормативной документации, не существует, скорее, это перечень условий, позволяющих обеспечить более или менее комфортное сосуществование соседей. Поскольку
Могу ли я сдавать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей
Но по данному вопросу имела место быть и альтернативная позиция. Наймодатели сдаваемых комнат приводили аргументы о том, что разрешение или какое-либо согласие соседей на вселение в их комнату постороннего человека от соседей по коммуналке не требуется. В обоснование своей позиции они ссылались на статьи 41 и 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлен принцип, что доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на сдаваемую комнату. Поэтому сдавать комнату в коммунальной квартире вполне можно и без согласия соседей, а вселённые жильцы должны обладают такими же правами в коммунальной квартире, как и они сами.
Естественно, что Верховный суд Российской Федерации не мог оставить данную проблему незамеченной. Согласно правовой позиции Верховного суда собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право сдавать своё жилое помещение без согласия соседей . В тоже время, в Определении Судебной коллеги по гражданским делам от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101 говорится о том, что порядок пользования нанимателями комнатыв коммунальной квартире общим имуществом этой квартирыдолжен быть согласован с другими собственникамижилых помещений. К правоотношениям о порядке пользования нанимателями комнатыв коммунальной квартире общим имуществом этой квартиры Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ применила правовые нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса РФ, согласно которым владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении общего согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Намного проще сдавать комнату, если она приватизирована, ведь не нужно получать разрешение у муниципалитета и у соседей. Да и съемщик вероятнее захочет снять такое жилье, особенно без посредников. Собственник волен делать с жильем все, что угодно в рамках закона. Но в целях спокойствия, чтобы не возникали конфликты, лучше собрать подписи собственников других комнат на согласие об аренде.
Нужно также обсудить места, которыми пользуются все жильцы квартиры — кухня, коридор, санузел, ванная. Все жители заинтересованы в проживании с минимум проблем, потому нужно соблюдать права и интересы каждого из лиц. Нужно прописывать в договоре и то, можно ли приводить гостей, в какое время и другие особенности, благодаря которым жить будет комфортнее.
Единственное проблемой, которая может возникнуть при аренде — метраж помещения. По закону на одного человека должно приходиться не менее 12 квадратных метров. То есть, если в такую маленькую комнату заселить двух людей, на собственника можно подать в суд, сделать это могут соседи, ведь таким образом ущемляются права других жителей квартиры.
Можно ли сдать неприватизированную комнату
В таком случае без одобрения своих соседей не обойтись. Жилье, которое может быть отдано в аренду, принадлежит не физическому лицу, а государству. Это прописано в Жилищном кодексе Российской Федерации. Соответственно те, кто проживают в таких квартирах, являются не собственниками, а нанимателями.
Сдать в аренду жилье можно, но для этого необходимо собрать бумаги. Главный документ – разрешение. Чтобы его получить, пишется заявление, в котором выносится просьба на сдачу квартиры или комнаты. Именно тут должны находиться подписи всех жильцов, которые включены в выданный ордер. Срок рассмотрения такого заявления – 14 дней. В случае если будет получено согласие, наниматель заключает договор поднайма комнаты или квартиры. После этого жилое помещение можно передать следующему жильцу.
Как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году
Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната. Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.
- при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
- продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
- комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.