Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 120 ЖК РФ. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Например, если электрическая проводка в многоэтажном доме представляет пожарную опасность для жителей, а ТСЖ ничего с этим не делает, то придется произвести коллективное или индивидуальное обращение в Роспотребнадзор. Организовать аудиторскую проверку можно и при помощи обращения в жилинспекцию. Жилищная инспекция может провести проверочные мероприятия, которые направлены на осмотр общего состояния объекта постройки. Помимо самого строящегося здания, жилищная инспекция проверяет состояние инфраструктуры многоквартирного дома и территорию, прилежащую к многоэтажке. Заявители вправе осуществить контроль за проверочной деятельностью в виде просмотра документов. Жители могут просмотреть бухгалтерские отчеты товарищества или же отчеты о выполняемой работе.
Проверка деятельности тсж
По общему правилу, порядок назначения аудиторской проверки устанавливается уставом ТСЖ. Однако отсутствие указаний в уставе не лишает указанных выше лиц права требовать назначения аудиторской проверки. Так, жилищным законодательством закреплено их право требовать от председателя ТСЖ, а также иного управляющего органа проведения проверки финансового состояния организации, а также состояния бухгалтерской документации.
Проведение аудита тсж (товарищество собственников жилья)
Исполнение обязанностей члена счётной комиссии осуществляется на безвозмездной основе. Если в штате этой структуры нет, при проведении внеочередного собрания первыми на голосование выносятся вопросы о назначении членов счётной комиссии. Когда решение принимается правлением или общим собранием по вопросунеобходимости экспертизы финансово-хозяйственной деятельности, уполномоченные лица начинают поиск организаций, которые вправе проводить аудит ТСЖ.
Жители могут ознакомиться с договорами, которые товарищество собственников жилья заключает, например, со строительными бригадами или дорожными службами. В ТСЖ, как и в любой организации, должна регулярно проводиться инвентаризация, результатом которой является отчет о проведении инвентаризации. Жильцы вправе в составе ревизионной комиссии проверить и такой отчет.
Основанием для проведения аудиторской проверки уполномоченными организациями является сопоставление данных, полученных в результате анализа документов. Таким образом, граждане, которые обслуживаются товариществом, должны понимать, что они вполне могут на общедомовом собрании определить необходимость проведения проверочных мероприятий в отношении членов ТСЖ. Как выявить воровство: порядок действий Аудит – деятельность, требующая последовательности.
Для проверки ревизионная комиссия запрашивает необходимые документы у правления ТСЖ
Рассмотрим работу РК при проверке финансовой отчётности ТСЖ за прошедший год. Председатель правления товарищества по распоряжению всего правления ТСЖ обязан передать членам ревизионной комиссии/ревизору документы на проверку.
Ревизионная комиссия имеет право запросить у правления ТСЖ все документы, необходимые для проверки отчётности, в том числе:
- учредительные документы товарищества,
- договоры с подрядными организациями и договоры на предоставление в пользование общего имущества собственников помещений в МКД,
- договоры с РСО,
- протоколы ОСС и ОСЧ, заседаний правления ТСЖ,
- сметы доходов и расходов и отчёт о её исполнении,
- документы о расчётах с поставщиками,
- документы о расходах на оплату труда,
- банковские и кассовые документы,
- сведения о начислениях за ЖКУ,
- журналы обследований общего имущества и сезонных осмотров,
- реестр показаний ОДПУ и др.
Другой комментарий к Ст. 120 Жилищного кодекса Российской Федерации
1. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива осуществляет ревизионная комиссия. Ее избирает общее собрание (конференция) членов жилищного кооператива. Максимальный срок, на который она может быть избрана, — 3 года. Количество членов ревизионной комиссии определяется уставом кооператива. Ревизионная комиссия избирает председателя комиссии.
В кооперативах может избираться не ревизионная комиссия, а ревизор.
Члены ревизионной комиссии не могут одновременно занимать иные должности в органах управления данного кооператива. О своей деятельности ревизионная комиссия отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией).
2. Основная обязанность ревизионной комиссии — контроль финансово-хозяйственной деятельности кооператива. С этой целью она проводит плановые ревизии такой деятельности не реже одного раза в год. Кроме того, она вправе проводить внеплановые проверки. Согласно ч. 4 комментируемой статьи ревизионная комиссия (ревизор) вправе в любое время проводить такие ревизии и имеет доступ ко всей документации кооператива.
3. Ревизионная комиссия занимается вопросами бюджета, обязательными платежами и взносами; проверяет обоснованность начисления платежей, заключения договоров, контролирует своевременность внесения платежей, в том числе в счет погашения кредита, и т.п. О выявленных нарушениях комиссия сообщает правлению и общему собранию (конференции).
Приобретение права собственности на жилые помещения в домах ЖК (ЖСК)
Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ со дня внесения всей суммы паевого взноса член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение. Таким образом, кооперативная квартира переходит в частную собственность гражданина не в порядке приватизации, а по иным основаниям — на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ и ст. 129 ЖК РФ «Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива», согласно которой член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
Как правило, члену ЖК (ЖСК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖК (ЖСК) о том, что он полностью оплатил свой пай. На основании такой справки выдается свидетельство о собственности на квартиру. После оформления права собственности на квартиру член ЖК (ЖСК) вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, который по договору купли-продажи или в качестве наследника получил в собственность квартиру в доме ЖК (ЖСК), вправе вступить в его члены.
Член ЖК (ЖСК) имеет право на раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива. Согласно ст. 127 ЖК РФ раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
Раздел возможен и в тех случаях, когда жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат и путем переоборудования и переустройства их можно превратить в изолированные.
При разделе жилого помещения и пая учитываются: размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления; интересы детей и других членов их семей, имеющих право пользования жилой площадью; планировка квартиры и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. При несовпадении выделяемого бывшему супругу помещения и его доли в паенакоплении возможно применение денежного перерасчета.
Если в паенакоплении принимали участие другие члены семьи пайщика путем внесения своих средств, то эти члены семьи приобретают право требовать выплаты им соответствующей части средств.
В том случае, если предметом раздела является квартира с неизолированными жилыми помещениями, раздел такой квартиры может быть произведен при условии возможности перепланировки или переоборудования неизолированных жилых помещений в изолированные.
Если же раздел квартиры вообще невозможен по техническим причинам или невозможен без несоразмерного ущерба квартире или жилому дому, то выделяющийся сопайщик имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками общей долевой собственности в соответствии с правилами гражданского законодательства (ст. 252 ГК РФ).
Статья 113 ЖК РФ. Устав жилищного кооператива
- В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. 1.1. В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.
- Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.
Статья 118 ЖК РФ. Правление жилищного кооператива
- Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.
- Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
- Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
- Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).
В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:
- общее собрание членов жилищного кооператива;
- конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с ЖК РФ. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствующих на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствующих на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом. Согласно ч. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).
Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ).
Председатель правления жилищного кооператива:
- обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
- без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
- осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен добросовестно и разумно действовать в интересах кооператива. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии не могут одновременно являться членами правления жилищного кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
- в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
- представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
- отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференции) о своей деятельности.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности и иметь доступ ко всей документации кооператива. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.
Как провести проверку ТСЖ? Права и обязанности ревизионной комиссии и образцы заключений
В ЖК РФ установлено, что контроль над деятельностью ТСЖ могут осуществлять сами собственники, члены товарищества.
Для этого в организации создается ревизионная комиссия (РК).
Существование товарищества без нее невозможно. Ее наличие – обязательное требование закона.
Обязанности (функции) РК включают в себя:
- Ревизии. Финансовая деятельность проверяется как планово, так и внепланово. Периодичность их определяется самим товариществом (ежегодно, ежеквартально, ежемесячно).
- Подготовка сметы, в частности, расходов, на период времени (обычно на год). Проект утверждается собственниками и только их общим собранием.
- Подготовка отчета о деятельности организации, об обязательных платежах (их размерах на текущий период).
- Отчет перед собранием товарищества о результатах своей деятельности.
Кто может быть членом комиссии?
РК избирается на общем собрании. Членом ее ( ревизором) может быть любое (физическое) лицо. Однако, ни члены правления, ни председатель в РК не входят. Это запрещено законом. РК избирается сроком на два года.
К основным целям проверок относятся:
- Контроль над деятельностью организации.
- Контроль над тем как расходуются деньги товарищества, обоснованы ли траты, как соблюдается финансовая дисциплина, как оплачивается труд.
- За тем, как рассчитываются сметы, как они исполняются, как перечисляются взносы, обоснованы ли, как ведется бухучет, соблюдаются ли его правила.
- Соответствует ли деятельность товарищества уставу, как сохраняются ценности и денежные средства.
Ревизии могут проводиться, как своими силами, так и с помощью привлеченных специалистов.
На сторонние услуги в бюджет закладываются отдельные денежные средства.
Самое главное! РК несет ответственность только перед собранием собственников и подотчетна только ему.
В процессе своей работы РК должно соблюдать требования:
- законодательства;
- устава организации;
- положения о ревизионной комиссии.
В последнем документе должно быть отражено:
- Общие положения. Срок, на который избирается данный состав, число членов, как она избирается (общее собрание).
- Ее компетенция. То есть функции и задачи РК.
- Права и обязанности РК.
- Как осуществляется деятельность, порядок ее.
- Основание для проверок, порядок их.
- Ведение документооборота РК.
- Порядок отчетности перед собранием.
- Хранение документов.
- Прекращение полномочий (по истечению срока и досрочное).
Отчет ревизионной комиссии ТСЖ
Задача ревизионной комиссии ТСЖ заключается в составлении текущего и ежегодного акта. Первый документ предполагает фиксирование нарушений, выявленных в ходе ревизии, в то время как второй включает в себя несколько пунктов:
- состав комиссионной группы и привлеченные участники;
- сведения о проведенных на протяжении года ревизиях;
- список членов комиссии с указанием данных;
- лист проведенных ревизий с описанием направленности и целесообразности;
- перечисление нарушений;
- факт принятия мер по ним;
- отчет о расходах за отчетное время;
- подписи всех участников.
Еще один документ – отчет. Он должен содержать полноценную информацию, т. к. является главным. Обязательно следует включить в документ пункты:
- промежуток времени проверки;
- список ответственных индивидуумов;
- прошедшие собрания;
- источники финансирования;
- целевые направления расходования денег;
- всевозможные нарушения;
- выводы.
Согласно ст. 118 ЖК РФ правление ЖСК избирается из числа его членов общим собранием или конференцией в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Соответственно, оно подотчетно общему собранию или конференции.
Порядок осуществления деятельности правлением ЖСК и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом).
Правление ЖСК осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя правления и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания его членов.
Председателя правления ЖСК выбирает уже не общее собрание или конференция, а само правление из своего состава на срок, определенный уставом ЖСК (ст. 119 ЖК РФ).
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК общее собрание (конференция) избирает ревизионную комиссию ЖСК (ревизора) на срок не более трех лет (ст. 120 ЖК РФ).
Количество членов ревизионной комиссии ЖСК определяется уставом кооператива. При этом нужно иметь в виду, что члены ревизионной комиссии одновременно не могут быть членами правления ЖСК, а также занимать иные должности в органах управления кооператива.
Из своего состава ревизионная комиссия должна избрать председателя комиссии. Функции ревизионной комиссии ЖСК (ревизора) стандартны:
- обязательная плановая ревизия финансово-хозяйственной деятельности ЖСК (не реже одного раза в год);
- представление общему собранию членов ЖСК (конференции) заключения о бюджете кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
- отчет перед общим собранием членов ЖСК (конференцией) о своей деятельности.
Обратите особое внимание на то, что ревизионная комиссия ЖСК (ревизор) имеет полное право в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и имеет доступ ко всей документации, касающейся его деятельности.
Конкретный порядок работы ревизионной комиссии ЖСК (ревизора) определяется уставом и другими документами кооператива.
Сроки проведения проверки
Согласно подп. 1 п. 3 ст. 150 ЖК РФ ревизор должен проверять финансовую деятельность ТСЖ не реже одного раза в год. При этом в действующем законодательстве не прописана точная дата, когда должна быть реализована такая проверки. Конкретные сроки обсуждаются на общем собрании членов товарищества и закрепляются во внутренних документах.
Вместе с тем на практике сложился следующий порядок осуществления ревизионного контроля ТСЖ:
- Обязательная проверка финансовой деятельности товарищества в конце года.
- Проведение ревизии в любое время в течение года. Она может быть реализована по инициативе комиссии, общего собрания, правления товарищества или же по требованию владельцев квартир.
Как осуществляется проверка?
Ревизия в ТСЖ может быть двух типов:
- Плановая.
- Внеплановая.
Внеплановый аудит проводится участниками ревизионного органа по представлению органов прокуратуры, жилкомиссии или заявлениям жильцов в случае подозрений в превышении полномочий сотрудниками бухгалтерии или членами правления.
Важно учитывать, что при внеплановых ревизионных мероприятиях право на принудительное изъятие документации имеют только сотрудники прокуратуры.
Плановая ревизия в жилтовариществе должна проводиться в соответствии с принятой в организации учётной политикой и периодичностью, определённой уставом. Ревизионные мероприятия имеют в общем случае следующий порядок:
- Члены комиссии запрашивают в бухгалтерском отделе и правлении необходимую для проверки документацию.
- Происходит анализ финансовых документов.
- Составляются и подписываются акты проверок.
- При нахождении несоответствий устанавливаются их причины.
- Формируются рекомендации по устранению обнаруженных несоответствий.
- Формируется отчёт о проведённой проверке для представления на общее собрание жильцов-собственников помещений в доме.
Для проверки ревизионная комиссия запрашивает необходимые документы у правления ТСЖ
Рассмотрим работу РК при проверке финансовой отчётности ТСЖ за прошедший год. Председатель правления товарищества по распоряжению всего правления ТСЖ обязан передать членам ревизионной комиссии/ревизору документы на проверку.
Ревизионная комиссия имеет право запросить у правления ТСЖ все документы, необходимые для проверки отчётности, в том числе:
- учредительные документы товарищества,
- договоры с подрядными организациями и договоры на предоставление в пользование общего имущества собственников помещений в МКД,
- договоры с РСО,
- протоколы ОСС и ОСЧ, заседаний правления ТСЖ,
- сметы доходов и расходов и отчёт о её исполнении,
- документы о расчётах с поставщиками,
- документы о расходах на оплату труда,
- банковские и кассовые документы,
- сведения о начислениях за ЖКУ,
- журналы обследований общего имущества и сезонных осмотров,
- реестр показаний ОДПУ и др.
На заседании комиссии перед проверкой составляется и принимается программа ревизии, в которой должны быть все вопросы, которые РК собирается проверить.РК проверяет законность и правильность расходов, соответствие расходов выполненным по факту работами оказанным услугам, достоверность указанных в документах и отчётности сведений.
После проверки ревизионная комиссия обязана составить протокол заседания и акт проверки/заключение. Заключение выносится на общее собрание членов ТСЖ. Именно ОСЧ утверждает сделанное заключение.
При этом на законодательном уровне не указаны последствия отрицательного решения ОСЧ товарищества по заключению, которое представила на утверждение ревизионная комиссия. Порядок действий в такой ситуации можно прописать в положении о работе РК и утвердить на ОСЧ заранее.