Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расторжения договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Расторжение договора найма квартиры по решению суда
К сожалению, бывают случаи, когда договор найма квартиры приходится разрывать в судебном порядке. Так происходит и по инициативе собственника, и по иску со стороны жильца — например, стороны могут расторгнуть договор найма, если помещение пришло в непригодное для проживания состояния.
Вот два основных случая, когда договор в судебном порядке вправе расторгнуть собственник или другой наймодатель квартиры (если она сдаётся не собственником, а, например, другим нанимателем в субаренду):
- если наниматель не платит за квартиру шесть месяцев;
- если квартире нанесён серьёзный ущерб нанимателем или другими людьми, за действия которых он отвечает.
Возврат помещения: безопасный порядок действий
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Законные основания для аннулирования соглашения
Арендодатель имеет право требовать расторжения сделки в суде в следующих случаях:
- Если арендатор пользуется имуществом не по его назначению, либо нарушает условия договора.
- Существенно ухудшается состояние недвижимости. Скажем, в помещении так давно не производилась уборка, что в нем завелись тараканы, а на стенах появилась плесень, начал трескаться потолок.
- Арендатор более двух раз подряд не внес плату за пользование объектом недвижимости.
- Сторона, использующая помещение, не осуществляет капитальный ремонт в разумные или оговоренные сроки, если эта обязанность возложена именно на неё.
Арендатор тоже может выступить инициатором досрочного прекращения аренды. В следующих случаях:
- Имущество не передается в пользование. Либо же, арендодатель чинит препятствия в использовании недвижимости. Скажем, вешает замок на дверь и не дает арендатору ключ.
- Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт недвижимости.
- Нежилое помещение, по причинам, которые не связаны с деятельностью арендатора, стало непригодным для использования. Например, весной разлилась близлежащая река, и склад затопило.
- Арендодатель знал, но не сообщил о некоторых недостатках помещения, которые не могли быть обнаружены в ходе его осмотра, и теперь, они мешают арендатору использовать недвижимость в желаемых целях.
Случаи, когда неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
Проблема возникает в связи с тем, что, несмотря на весьма конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке, ст. 619 ГК РФ содержит множество оценочных понятий, например “пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества”, “существенно ухудшает имущество”. На практике проблема усугубляется тем, что ст. 619 ГК РФ применяется совместно с другими статьями ГК РФ и иных федеральных законов. В большинстве случаев расторжение договора связано с существенными нарушениями его условий.
6.1. Вывод из судебной практики: Если арендатор в нарушение условий договора заключил договор субаренды без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 03.03.1998 N 7839/97
“…В соответствии с подпунктом “ж” пункта 3 договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения.
Арендатор данное условие нарушил.
В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора и это является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подпунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 29.04.2009 N ВАС-4895/09 по делу N А5-622/08-С4
“…Предприниматель обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу “Сахалин” о расторжении договора аренды недвижимости от 01.04.2005 N 93 и возврате арендуемого имущества.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.08.2008 иск предпринимателя удовлетворен, в удовлетворении встречного искового требования отказано.
Договором предусмотрен запрет на передачу арендатором помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.8).
Установив факт пользования арендованным имуществом с нарушением условий договора, состоящим в сдаче имущества в субаренду на новый срок без согласия арендодателя, суды в силу статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) посчитали требование предпринимателя о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению. Вследствие этого суд на основании статьи 622 Кодекса обязал общество “Сахалин” вернуть арендуемое имущество истцу…”
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 по делу N А43-19271/2007-12-451
“…В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Из приведенной нормы следует, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия собственника имущества. Указанный запрет призван обеспечить права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.
В рассматриваемом случае Давыдова Е.А. передала право аренды спорного имущества в общее имущество участников простого товарищества, не получив согласия арендодателя на совершение данной сделки. В результате передачи права аренды в общее имущество ООО “Цезарь” получило право пользования арендованным помещением (пункт 3 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации) наравне с предпринимателем Давыдовой Е.А., что существенно нарушает условия договора аренды от 29.07.2004 N 80, поскольку при заключении сделки КУМИ наделило правом пользования арендованной недвижимостью исключительно арендатора.
В соответствии с изложенным, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о наличии оснований для расторжения сделки…”
Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.2009 N А19-9501/08-46-Ф02-1408/09 по делу N А19-9501/08-46
“…На основании пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 названного Кодекса).
Указанная норма права обеспечивает права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.
Согласно пункту 2.4.12 договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 арендатору запрещено сдавать “объект” (предмет договора аренды) в субаренду без согласия арендодателя.
В полном соответствии с материалами дела арбитражными судами установлено, что часть спорного нежилого помещения фактически была передана ответчицей без согласия арендодателя третьим лицам, и последние имели возможность пользоваться данным помещением.
Перечень оснований расторжения договора аренды, установленный в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает случаи, когда досрочное расторжение договора возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
При таких обстоятельствах, в силу норм статей 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 и возврата имущества собственнику – администрации г. Шелехова…”
6.2. Вывод из судебной практики: В договоре аренды стороны вправе предусмотреть иные основания для расторжения договора по требованию арендодателя, нежели предусмотренные ст. 619 ГК РФ.
Существенное изменение обстоятельств как основание досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя
Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает право на расторжение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ договор аренды является платным. Поэтому на практике суды расторгают договор аренды в случае такого изменения обстоятельств, при котором арендатор фактически безвозмездно пользуется арендованным имуществом.
10.1. Вывод из судебной практики: Резкое ухудшение финансового состояния арендодателя, сокращение его штата не признаются существенным изменением обстоятельств.
Уведомление о расторжении договора аренды
Уведомление о прекращении договора аренды — это документ, которым одна сторона сообщает другой о своем желании расторгнуть арендные отношения. Составляется в произвольной форме с учетом требований Гражданского кодекса.
Этот вид соглашения регулируется главой 34 ГК РФ. В нормах Кодекса установлено, что взаимоотношения между арендатором и арендодателем по поводу временного владения и использования вещи оформляются в письменном виде как на определенный, так и на неопределенный срок.
В первом случае при окончании срока отдельное письмо о прекращении действия контракта не требуется (но не запрещено и напомнить об этом факте и одновременно предложить подписать акт приема-передачи в определенный срок, например). Но односторонний отказ от исполнения срочного договора в ГК РФ не предусмотрен (исключением являются случаи, когда возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке прямо включена в текст соглашения).
При бессрочном контракте каждая их сторон вправе отказаться от обязательств, предупредив вторую за три месяца (разрешено предусмотреть и иной срок предупреждения).
Кроме того, в главе 34 предусмотрены случаи, когда арендодатели и арендатор вправе инициировать разрыв соглашения:
- при существенном нарушении обязательств по оплате;
- в случае использования имущества не оговоренным в соглашении способом и т. д.
В этих случаях контракт прекращается судом. Чтобы эти или иные случаи стали основанием для досрочного расторжения просто по заявлению одной из сторон, необходимо в контракте предусмотреть их в качестве повода для одностороннего отказа от исполнения обязательств контракта (ст.
450.1 ГК РФ). В таком случае односторонний отказ оформляется в письменном виде: составляется уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, жилья или иного имущества. Взаимоотношения прекращаются в момент получения письма, исходя из смысла п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.
Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).
Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.
Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:
- взаимная договоренность;
- судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
- желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.
Аренда прекращает правовое действие по истечении срока, в результате мирного, досрочного расторжения или по инициативе арендатора (арендодателя).
Так как аренда выступает сделкой, в которой принимают участие две стороны, инициатива одной из них по прекращению сотрудничества может привести к убыткам второй. Исходя из этого, законодатель выделяет случаи, когда договор может быть расторжен, а также юридические последствия этого процесса.
Если срок не истек, сотрудничество прекращается на следующих основаниях:
- взаимная договоренность;
- судебный порядок, связанный с инициативой одной из сторон;
- желание участников и по пункты, прописанным в арендном контракте.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Все основания для досрочного расторжения договора аренды (далее — ДА) можно разделить на 2 группы:
- общие, относящиеся ко всем видам договоров (ст. 450, 450.1 и 451 ГК РФ);
- особые, относящиеся только к ДА.
Особые основания для досрочного разрыва ДА, в свою очередь, можно поделить на 3 группы:
- дающие право на досрочный разрыв арендатору (ст. 620 ГК РФ);
- дающие право на досрочный разрыв арендодателю (ст. 619 ГК РФ);
- основания для досрочного разрыва ДА, заключенного на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).
Другое деление оснований досрочного расторжения ДА — это деление:
- на основания, позволяющие прервать ДА, обратившись в суд;
- основания, позволяющие прекратить ДА во внесудебном порядке.
Еще 1 деление оснований досрочного прерывания ДА — это деление:
- на основания, позволяющие расторгнуть ДА в одностороннем порядке;
- основания для прекращения ДА по соглашению сторон.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке в 2020 — земельного участка, нежилого помещения, регистрация
Заключение любого договора обуславливает возникновение определенных прав и обязанностей у каждой из сторон сделки. Не исключение и арендный договор.
На основании этого документа, у арендодателя появляется обязанность по передаче имущества в оговоренные сроки, а у арендатора – обязанность по надлежащему использованию недвижимости и внесению арендных платежей в срок.
- Но если что-то “пошло не так”, и одна из сторон решила расторгнуть сделку, необходимо знать, на основании каких причин разрешается осуществлять односторонний отказ от исполнения договора.
- Под расторжением контракта в одностороннем порядке понимается возможность контрагента прекратить действие договора без обращения в суд и без заключения соглашения о расторжении.
- То есть стороне арендных правоотношений, имеющей такое право, достаточно изъявить свою волю установленным законом или договором способом – например, путем отправки контрагенту уведомления о расторжении.
Ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс) устанавливает основной случай одностороннего отказа от сделки.
Так, в силу аб. 2 ч. 2 ст. 610, если арендное соглашение заключено на неустановленный срок, любой из контрагентов вправе в любое время отказаться от исполнения соглашения, но обязательно предупредив контрагента о своей инициативе:
| как минимум за 3 месяца | при аренде недвижимости |
| как минимум за 1 месяц | при аренде движимого имущества |
Норма в отношении сроков является диспозитивной – то есть стороны могут указать в соглашении и иные сроки направления уведомления. К примеру, прописать, что уведомление нужно отправлять за 6 месяцев до фактического расторжения или за 1 год.
При этом никаких особых оснований для отказа не требуется – расторгнуть сделку можно в любое время и по любой причине. Не нужно также и согласие контрагента на такие действия.
Если же арендный контракт заключен на определенный срок, “просто так” отказаться от договора не получится. Необходимо наличие веского основания, предусмотренного в законе (ч. 2 ст. 450, ст. 619 или ст. 620 Кодекса) или в договоре сторон.
Уведомление о досрочном расторжении договора аренды
Текст договора аренды предусматривает срок действия. Случается, что обстоятельства вынуждают арендатора расторгнуть договор, не дожидаясь истечения этого срока.
Тогда он обязан письменно сообщить арендодателю о своем желании. Уведомление оформляется в двух экземплярах. Один из них необходимо направить стороне договора, получив подтверждение передачи документа. Допускается пересылка письма по почте заказным письмом с оформлением уведомления.
Знайте! Почтовое уведомление является официальным доказательством передачи документа.
Также арендатор вправе лично доставить уведомление арендодателю, получив на своем экземпляре отметку о вручении. Обычно работник канцелярии проставляет дату и входящий номер документа, скрепляя это своей подписью. Возможно и проставление оттиска штампа для входящих документов.
Другой комментарий к статье 619 ГК РФ
1. Арендное обязательство может быть прекращено досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК); в ряде случаев — прекращение одной из сторон (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК). Договор аренды также может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении.
2. В абз. 1 — 6 коммент. ст. раскрываются основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, суть каждого из которых подробнее раскрывается в иных статьях ГК. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (см. коммент. к ст. 450, 615 ГК); 2) существенно ухудшает имущество (см. коммент. к п. 2 ст. 450 ГК); 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (см. коммент. к ст. 614 ГК); 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (см. коммент. к ст. 616 ГК).
Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (например, однократное невнесение арендатором арендной платы), в том числе не связанные с каким-либо нарушением со стороны арендатора (например, возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества) (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).
В литературе можно встретить точку зрения, согласно которой стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью. С этим мнением трудно согласиться. Статья 619 ГК (равно как и ст. 620 ГК, касающаяся права арендатора на досрочное расторжение договора) дает возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в коммент. ст., то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим коммент. ст. и ст. 422 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются уже потому, что каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или «простить» контрагента.
3. В абз. 7 коммент. ст. содержатся процедурные требования к расторжению договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 письма ВАС N 66). Напомним, по общему правилу о досудебном порядке расторжения договора достаточно направить лишь «предложение о расторжении договора» (ст. 452 ГК).
Функция предупреждения, очевидно, состоит в том, чтобы предоставить арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнут быть не может (п. 8 письма ВАС N 14). В судебной практике это правило получило еще более расширительное толкование: суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившее основанием для предъявления исковых требований.
Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок. К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору (п. 30 письма ВАС N 66); в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК). Расторжение договора происходит на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК), с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства.
4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя законом или договором может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора (п. 27 письма ВАС N 66). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом (например, возможность отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК); утрата интереса кредитора к исполнению вследствие просрочки должника (п. 2 ст. 405 ГК)) или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным, без судебного разбирательства и предварительного направления требования об устранении нарушений (п. 3 ст. 450 ГК). Закон не содержит исчерпывающего перечня оснований для одностороннего отказа, поэтому стороны в своем соглашении могут сами установить эти основания.
Основания для прекращения договора
Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).
Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.
Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:
- По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
- В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
- По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.
В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.
Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.
Законы и нормативные акты
Права и обязанности сторон соглашения об аренде основываются на Гражданском кодексе РФ. Срок соглашения и право отказа от него указаны в ст. 610 ГК РФ.
Право на расторжение договора по желанию арендодателя и юридические основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.
Также обоснования указываются в ст. 450 ГК РФ, кроме того расторжение может быть основано на других законах и подзаконных актах РФ.
Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.
Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия
Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.
Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.
Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.