Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Фонд защиты участников долевого строительства: что это и для чего создан». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты допустили полное решение проблемы обманутых дольщиков в течение трех лет. «Сейчас насчитывается порядка 150 тыс. обманутых дольщиков, в прошлом году было восстановлено в правах 48 тыс., а скорость рассмотрения увеличилась в три раза», — отметил глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Даже если не форсировать работу Фонда, а просто сохранить текущие темпы разрешения вопросов, то получается, что трех лет как раз хватает, чтобы как минимум разрешить уже накопленные многими годами проблемы, полагает глава РАСК.
Механизмы выдачи денег на завершение объектов, как и возврата средств обманутым дольщикам достаточно просты. Управляет ими госструктура, а не частные фирмы, что уже дает определенные гарантии. Благодаря фонду, даже при банкротстве девелопера появится реальный шанс возвести здание.
Компенсационный фонд долевого строительства осуществляет строгий контроль за деятельностью застройщика. Он имеет право надзирать за каждым этапом строительства здания и проверять соответствие девелопера требованиям, установленным ФЗ-214. При обнаружении нарушений, будут уведомлены органы строительного надзора и Росреестр, которые примут необходимые меры. Кроме того, фонд вносит соответствующую информацию в единый реестр и отражает там многоквартирные дома, в отношении которых были получены компенсационные взносы.
Принимая во внимание все нововведения (государственный компенсационный фонд долевого строительства, счета эскроу, страхование ДДУ), на горизонте уже виднеется неизбежное, но логическое завершение текущей эпохи ФЗ-214. Долевое строительство, конечно, привычное, оно просуществовало 14 лет, хотя и накопило за это время солидный судебный опыт.
Нововведенные схемы будут еще обкатываться не менее 3-5 лет, и разрешение конфликтных ситуаций в первые годы будет процессом непростым, неоднозначным и трудоемким. В этом отношении ДДУ определенно выигрывает на данный момент и остается относительно выгодным инструментом для инвестирования. Новые механизмы, в частности, с применением проектного финансирования, исключают подобную возможность: нет смысла заранее вкладывать деньги в проект – покупка жилья в новостройке превратится из инвестиции в банальное бронирование. А главное, – можно ведь просто подождать и купить готовое жилье.
Поэтому ключевой вопрос о «журавле в небе» до сих пор остается актуальным: стоит ли покупать квартиры от застройщика в 2019 году (пока еще существует возможность), по старым схемам? Здесь и сейчас однозначного ответа быть не может. Решение следует принимать каждому самостоятельно, учитывая индивидуальные потребности и собственные возможности.
Расчеты компенсаций для ипотечников: как платят за ипотеку жертвам ДДУ?
Сразу ответим — для заемщиков по ипотеке компенсация будет рассчитываться точно так же, как и для остальных пострадавших сограждан. Получение денег происходит двумя путями:
- Выплата возвращается на залоговый счет банка, выдавшего ипотеку. Кредит будет погашен за счет этой выплаты, и если что-то из суммы останется, то эти средства достанутся дольщику.
- При отсутствующем залоговом счете деньги перечисляются уже на личный счет дольщика, указанный в заявлении на компенсацию. Но тут нюанс — поскольку ипотечный кредит все еще не погашен, то нужно срочно переводить эти деньги банку.
Здесь, конечно, уже все зависит от добросовестности дольщика — он может купить на эти деньги жене шубу и улететь с ней на Мальдивы. Но это не решит проблему возврата денег банку.
Кто определяет рыночную стоимость жилья?
Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры определяется независимым оценщиком, который привлекается Фондом развития территорий — участников долевого строительства.
Оценщик ориентируется на стоимость квартир с аналогичной площадью и количеством комнат и находящихся в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.
При покупке квартиры в строящемся доме использован маткапитал. Вернут ли мне эти средства вместе с компенсацией?
После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Пенсионный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в ПФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение ПФР.
В компании «Метриум Групп» окончательный вариант закона о компенсационном фонде назвали наиболее взвешенным из всех, что были представлены ранее.
«Немаловажно, что в законопроекте четко прописали механизм работы фонда с долгостроями. Вмешательство будет происходить на этапе банкротства застройщика, фонд будет участвовать в аккредитации арбитражных управляющих и четко контролировать расходование средств на достройку объекта. Более того, фонд получит в распоряжение механизмы контроля строительства, к примеру, он сможет запрашивать бухгалтерскую отчетность застройщика», — сказала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Но при всех преимуществах закона, добавляет М.Литинецкая, есть вероятность, что он не сможет помочь дольщикам, которые уже много лет ждут своих квартир. В частности, эксперт отмечает, что фонд производит выплаты дольщикам только в том случае, если застройщик платил компенсационные взносы. При этом в России есть немало компаний, которые прекратили свое существование задолго до создания компенсационного фонда, и, соответственно, взносы не платили. И что будет с их дольщиками — непонятно.
М.Литинецкая также добавила, что установленные в законе ограничения размера компенсации сделают работу фонда бесполезной для обманутых дольщиков, купивших большие и дорогие квартиры. «По общему правилу размер компенсации должен быть равен цене договора, но она не должна превышать предельной суммы. А она, в свою очередь, рассчитывается как произведение площади квартиры (не более 120 кв.м) и среднерыночной стоимости «квадрата» в данном субъекте на момент заключения договора. Это значит, что многие покупатели дорогостоящих квартир не смогут рассчитывать на денежную компенсацию», — добавила М.Литинецкая.
В ГК «Гранель» в свою очередь считают, что, несмотря на практические сложности реализации закона, он в конечном итоге приведет к решению проблемы обманутых дольщиков.
«Я думаю, что в итоге проблема «обманутых дольщиков» сойдет на нет, а на рынке останутся максимально честные застройщики. То есть работа на рынке станет более понятной и прозрачной, покупатели вновь поверят в строительную отрасль», — считает И.Нигматуллин.
Кто останется на рынке
С необходимостью защищать права дольщиков никто не спорит. Однако некоторые компании считают прописанные в законе меры избыточными. Об этом, в частности, заявил директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
«Поправки мы считаем, скорее, избыточными. Существенно изменились не только требования к деятельности застройщика, но и само определение «застройщик». Согласно новому законопроекту застройщиком может являться только то юридическое лицо, которое имеет опыт в строительстве не менее трех лет и участие в создании не менее десяти тысяч квадратных метров», — говорит П.Брызгалов.
По его мнению, это приведет к укрупнению рынка и сделает невозможным выход новых застройщиков.
«Поправки и нововведения в законопроект, на наш взгляд, приведут не только к укрупнению игроков и «вымыванию» с рынка небольших компаний, которые на законных основаниях физически не смогут вести свою деятельность, но и фактическому закрытию рынка для новых застройщиков», — отметил П.Брызгалов.
В ГК «А101» тоже считают, что поправки могут привести к изменению ситуации на рынке и созданию препятствий для новых игроков. Но это, скорее, пойдет во благо, считают представители застройщика.
«Требование по «депонированию» 10% от проектной стоимости может быть критично для небольших и системных застройщиков. Это затруднит вход на рынок новых игроков. С другой стороны, именно данное правило позволит существенно снизить риски», — пояснил финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.
В полную силу компенсационный фонд заработает только через год. Тогда участники рынка и смогут оценить, насколько эффективными окажутся новые механизмы на практике.
Наконец создана структура, которая должна решать эти задачи. По аналогии с Агентством страхования вкладов образован Фонд защиты прав обманутых дольщиков. В нем аккумулируются средства для выплаты компенсаций участникам строительства в случае банкротства застройщика. Средства Фонда формируются из взносов с каждого ДДУ. Это 1,2% от стоимости договора. Если процент не будет перечислен, то Росреестр не зарегистрирует договор.
В обязанности Фонда входит контроль застройщика с целью снизить риски дольщиков в строительстве, уменьшить количество обманутых людей. Взаимодействие девелопера и Фонда происходит в Единой информационной системе жилищного строительства. Застройщик обязан опубликовать в системе актуальные данные о постройке объекта. Фонд контролирует соответствие введенных сведений законодательству РФ, финансовую состоятельность застройщика и проектную документацию объекта. Такой жесткий контроль позволяет отсеять недобросовестных девелоперов на ранних этапах и надежно защитить дольщиков.
Если сотрудники обнаружат нарушение, они сообщат о нем в надзорные органы и Росреестр. До устранения нарушения Росреестр приостанавливает регистрацию договоров ДУ. Дольщик может зарегистрироваться в Единой системе и отслеживать компенсационный баланс.
Как вступить в реестр обманутых дольщиков
Один из вариантов решения — попасть в реестр проблемных объектов. На сайте наш.дом.рф вы можете найти этот реестр. Там же есть активная ссылка «сообщить о проблемном доме». Переходите по ней и заполняйте нужные строки. Недостроенный объект должен отвечать одному из требований: находиться в любой стадии банкротства, сроки завершения или передачи должны быть нарушены больше чем на полгода. К заявлению необходимо прикрепить документы, подтверждающие правоотношения обманутого дольщика с девелопером: договор, расписки или чеки об оплате, другие документы.
Второй способ пополнить стройные ряды обманутых новоселов — дождаться начала процесса банкротства и также обратиться в Фонд. В зависимости от состояния объекта во время обращения дольщика, сотрудники организации либо сами инициируют объявление застройщика несостоятельным, либо включаются в процесс.
Далее Фонд заключает соглашение с местной властью о софинансировании продолжения строительства или о выдаче денежных средств обманутым дольщикам. После изучения информации о застройщике и самом объекте определяется возможность достройки, сроки и необходимая сумма. На основании полученных данных выносится решение — достроить объект или выплатить пострадавшим компенсацию.
Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений
Одно из главных новшеств обновлённого закона о банкротстве — возможность дольщиков получать в собственность от застройщика нежилые помещения, в том числе машино-места (п. 1 ст. 201.11 №127-ФЗ). Ранее претендовать можно было только на жилые объекты.
В закон добавлены положения, регулирующие процесс оформления дольщиком в собственность машино-места:
- дольщик имеет право получить объект на любой стадии строительства, в том числе в тех случаях, когда между ним и застройщиком был подписан акт приёма-передачи машино-места;
-
права будут переданы дольщику при исполнении двух условий:
- сотрудничество с застройщиком происходило на основании договора участия в долевом строительстве, заключённого в соответствии с требованиями закона;
- дольщик оплатил объект в срок, установленный договором;
- для получения такого объекта требуется написать заявление;
- правила распространяются не только на дольщиков, но и на кредиторов, которые имеют право на нежилые помещения в недостроенном объекте (п. 8.2 ст. 201.11 №127-ФЗ).
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков
С 1 января 2020 года в отношении новых объектов строительства каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.
Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Откроется в новой вкладке.»>Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.
Что нам стоит дом достроить?
О проблеме обманутых дольщиков знает каждый красноярец — из-за недобросовестных застройщиков здания-недострои давно воспринимаются как неотъемлемая часть городского ландшафта. К счастью, скоро всё кардинально изменится: 28 апреля министр строительства Красноярского края Сергей Козупица пообещал, что в ближайшие годы проблема брошенных домов и их несостоявшихся жильцов будет решена.
«В третьем квартале 2021 года должны быть приняты решения по всем проблемным объектам Красноярского края. У нас есть четкое указание губернатора края Александра Усса, четкое понимание совместной работы с федеральными коллегами, чтобы в рамках сроков, которые поставил президент Владимир Путин, до конца 2023 года термин „обманутый дольщик“ исчез из лексикона жителей Красноярского края и их права были восстановлены. Решение проблем с обманутыми дольщиками находится на постоянном контроле губернатора», — заявил министр.
Не менее важно и то, что, достраивая проблемные дома, Фонд развития территорий участвует в строительстве объектов социальной инфраструктуры, обещанной ранее нерадивым инвестором. Благодаря такому подходу площадки, занятые сегодня долгостроями и фактически выключенные из городской жизни, не просто смогут обрести новую жизнь, а стать частью инфраструктурного развития в своих городах. Рядом с жильём появляются детские сады, поликлиники, школы, Так, например, в ноябре этого года Фонд развития территорий достроил детский сад в рамках обязательств застройщиков-банкротов «СУ-155» и ГК «Урбан-Групп» в подмосковном микрорайоне Южный г. о. Домодедово. Новое здание полностью соответствует современным стандартам и оснащено всем необходимым для того, чтобы воспитание, обучение и оздоровление дошкольников были максимально комфортными и безопасными.
Там же, в микрорайоне Южный, Фонд, в рамках взятых на себя обязательств, продолжает активное строительство школы на 900 мест. В настоящее время полностью завершено возведение конструктивных элементов здания, ведутся инженерные и кровельные работы, идёт монтаж, оштукатуривание стен и другие виды работ.
Правила выплаты компенсации обманутым дольщикам
Кроме нововведений, касающихся создания и наполнения фонда защиты прав дольщиков и переопределения ответственности за решение, стоит ли достраивать здание, закон предусматривает более жесткие условия для граждан, которые хотят получить компенсацию.
Теперь, чтобы обманутый участник ДДУ имел право на выплату из фонда, необходимо соблюдение ряда условий:
1 Договор долевого участия после подписания должен был пройти обязательную регистрацию в Росреестре
Нотариальное заверение договора не заменяет собой государственную регистрацию и не дает право на компенсацию из фонда. Это же касается и предварительных договоров;
2 Должно пройти не менее 9 месяцев с момента, когда застройщик перестал выполнять свои обязательства перед дольщиками
Таким образом, если просрочка сдачи объекта составляет менее 8 месяцев, стройка не будет признана проблемной, а значит, и компенсация не положена;
3 Если лицо вложило деньги на условиях долевого участия в несколько квартир
и все они признаны проблемными, компенсация положена только по одному из объектов (на выбор дольщика);
4 Объект может быть признан проблемным только в том случае,
если в течение двух подряд отчетных кварталов с ним не производились действия со стороны застройщика, не наблюдались строительные работы, не наблюдался прирост вложений в строительство и т.д.
Правда, есть и улучшения: если ранее для включения в реестр пострадавших дольщиков необходимо было обращаться каждому участнику ДДУ и описывать сложившуюся ситуацию, то теперь в реестр попадают проблемные объекты, а также полный список всех дольщиков. Таким образом, гражданам проще стать на учет для получения компенсации, а с другой стороны, такой механизм лучше защищен от злоупотреблений. Еще одним позитивным моментом является то, что закон освобождает от налогообложения компенсационные выплаты для обманутых дольщиков.