Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С ОБРЕМЕНЕНИЕМ – ЧТО ЭТО?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Бывает, что в ЕГРН указана категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства, но в разделе Особые отметки написано: «Право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на данный объект недвижимости с видами разрешенного использования «Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий»». Как это понимать с учетом особых отметок?
Как оформить сервитут между собственниками
Существуют два способа установить сервитут: добровольный договор между собственниками или судебное решение. В любом из случаев, документ должен пройти процедуру утверждения в Росреестре, где наличие или отсутствие обременений вписывается в Единый Государственный Реестр Недвижимости (сокращенно ЕГРН) наряду с его категорией и назначением.
Договор сервитута земельного участка составляется по стандартному образцу и только на один вид обременения. На другой вид обременения — заключается новый договор-сервитут. Каждый из них проходит отдельную процедуру регистрации. Договор может быть составлен и на прекращение ограничений.
В договоре сервитута содержатся следующие данные о земельном участке:,
- характер накладываемых обременений;
- условия прекращения сервитута;
- объекты обременения;
- адреса договаривающихся лиц;
- их права и обязанности;
- характер и величина возможной оплаты;
- время действия договора;
- количество экземпляров.
Основанием для установления сервитута являются условия непреодолимой силы. Это означает, что при установлении сервитута необходимо предоставить доказательства того, что объект сервитута не может быть перенесен, устранен или модифицирован без ущемления прав одной из сторон.
Кoгдa мoжнo cнять oбpeмeнeниe
Cpoк, кoгдa мoжнo cнять oбpeмeнeниe, зaвиcит oт пpичины, пo кoтopoй oнo былo нaлoжeнo. Нaпpимep, oбpeмeнeниe в cилy apeнды зaкaнчивaeтcя вмecтe c дoгoвopoм, a oбpeмeнeниe, нaлoжeннoe в cвязи c тeм, чтo дoм пpизнaн иcтopичecким пaмятникoм, мoжнo cнять, тoлькo ecли дoм yтpaтит этoт cтaтyc – в peзyльтaтe пoлyчaeтcя, чтo этo пpaктичecки бeccpoчнoe oбpeмeнeниe.
Caмoe чacтoe oбpeмeнeниe – нaлoжeннoe в cвязи c ипoтeкoй – пpeкpaщaeтcя пocлe пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa. Гaшeниe peгиcтpaциoннoй зaпиcи o нaлoжeннoй нa вaшy квapтиpy ипoтeкe пpoиcxoдит, кoгдa:
бaнк в oднocтopoннeм пopядкe нaпpaвляeт в пoдpaздeлeниe Pocpeecтpa зaявлeниe o пoлнoм пoгaшeнии кpeдитныx oбязaтeльcтв;
- в Pocpeecтp пocтyпaют зaявлeния и кpeдитopa, и зaeмщикa;
- в Pocpeecтp пocтyпaeт зaявлeниe oт кpeдитopa и зaклaднaя c oтмeткoй o тoм, чтo зaeмщик иcпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa;
- cooтвeтcтвyющee зaявлeниe нaпpaвит в Pocpeecтp «Pocвoeнипoтeкa», ecли жильe пpиoбpeтaлocь пo вoeннoй ипoтeкe.
Как снять обременение
До тех пор, пока за участком зафиксировано обременение, возможность распоряжения землей будет существенно ограничена. По этой причине каждый владелец надела заинтересован в снятии обременения и аннулировании записи в госреестре ЕГРН о его регистрации. Исходя из правового режима различных видов обременений, их снятие может происходить следующим образом:
- в результате отмены законодательного или распорядительного акта, которыми ограничение было введено (например, установленная постановлением властей охранная категория земли может быть изменена аннулированием указанного акта);
- расторжением соглашения о частном сервитуте или ином виде ограничений на землю;
- истечением срока, на который было зарегистрировано обременение (например, если закончился срок сервитута или арендного договора);
- полным исполнением обязательства, для обеспечения которого регистрировалось обременение (например, полный расчет по ипотечному кредитному договору);
- вынесение судебного акта, которым аннулируется обременение.
Наиболее простым и очевидным вариантом снятия обременения является истечение срока его действия или заключение соглашения. В частности, при наличии на участке частного сервитута, его стороны вправе в любой момент расторгнуть соглашения или обратиться за отменой судебного акта. Никаких специальных оснований для этого закон не требует, сторонам достаточно выразить свободное волеизъявление.
Принудительная отмена сервитута и аннулирование соответствующего обременения возможна в следующих случаях:
- несоблюдение условий установленного сервитута – нарушение порядка и сроков перечисления платы собственнику, препятствия для свободного пользования остальной частью надела и т.д.;
- нарушение законодательных норм при введении сервитута при вынесении распорядительных властных актов;
- устранение оснований для сохранения сервитута (например, перенос линейных сооружений за пределы участка).
Продажа земельного участка с обременением
Не возбраняется продажа земли с обременением, кроме ареста и запрета на регистрационные действия (ст. 37 ЗК РФ). В случае ипотеки разрешение на сделку выдает залогодержатель (кредитор). Покупатель должен быть поставлен в известность о правах третьих лиц на ЗУ. Информацию об обременении нужно внести в текст купчей.
П. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает: если продавец солгал, или недостаточно проинформировал покупателя насчет обременений или ограничений участка, последний вправе требовать скидки или расторжения сделки и компенсации причиненного ему вреда.
Не всегда суд идет навстречу истцам и расторгает сделку, особенно если речь идет не об обременении, а об ограничении по ст. 27 ЗК РФ. В одном из недавних дел истица требовала отменить куплю-продажу, так как ответчик не проинформировал ее о нахождении участка в пределах охранной зоны инженерных сетей (соответственно, на этой части ЗУ нельзя ничего возводить, даже забор). В выписке из ЕГРН, которую она сама запрашивала в Росреестре, ограничение не было зарегистрировано.
Как получить сведения о запретах?
Говоря о том, как узнать есть ли, нужно понимать, что предусматривается несколько вариантов для этого. Необходимость получения такой информации связывается с тем, что наличие запретов в существенной степени ограничивает имеющиеся правомочия на участок. В некоторых ситуациях устанавливается такое ограничение и в отношении исключительных прав на использование. Важно понимать, что именно устанавливаются ограничения. Это затрагивает возможность совершать такие действия с имуществом, как продажа или сдача в аренду. К примеру, когда в отношении конкретного участка устанавливается запрет в виде ипотеки и залога, то продажа допускается после того, как получено согласие от держателя предмета залога.
ВНИМАНИЕ !!! Если для надела применяются сервитут, то устанавливается правило, в соответствии с которым даже в случае реализации участка действие такого ограничения продолжается. Когда запрет имеет временный характер, то завершение его действия отражается в соглашении. Пока применяется одно из ограничений, иногда собственники утрачивают возможность в полной или частичной мере использовать землю согласно тому, какое значение для нее установлено.
Для примера, когда оформляется арендное соглашение – использовать участок на протяжении срока действия соглашения, недопустимо для собственника.
Это связано с характером рассматриваемого соглашения. К тому же, этот договор имеет возмездное значение. Проверить наличие запретов получится при обращении к сотрудникам регистрирующего органа. В частности, это Росреестр. Данный процесс допустимо рассматривать как составную часть сделки гражданско-правого значения. Для примера, когда залоги используются в отношении сделки, связанной с куплей-продажей. Кроме того, это может иметь форму самостоятельного обращения. В том числе, когда заключается соглашение относительно установления частного сервитута. Когда происходит регистрационная процедура и сведения о запретах отражаются в реестрах, сведения становятся доступными для всех лиц, которые имеют заинтересованность в них.
Работает также Росреестр онлайн. Обратиться вправе как частное лицо, так и представитель организации.
Каковы последствия такого решения
Реализация такого участка по закону возможна, только если продавец заранее уведомит покупателя о статусе предмета сделки. Иначе соглашение может быть аннулировано. Продавать или как-то распоряжаться арестованной землёй, собственник не вправе.
Последствия:
- Новый собственник получает участок уже с обременением;
- Согласно сервитуту, собственник часто получает недостаточную сумму компенсации. Продавать землю в этом случае можно, сервитут аннулируется автоматически, как только истечёт срок его действия;
- Если надел передан в доверительное управление, всегда остаётся вероятность остаться в убытке по причине того, что доверенное лицо будет недобросовестно управлять им;
- Если земля арестована, её нельзя продать, не расплатившись перед этим со всеми кредиторами;
- Если заинтересованное лицо решит купить участок, но его перед этим не проинформируют касаемо обременений, оно вправе оспаривать такую сделку.
Снятие обременения возможно через Росреестр при условии наличия таких оснований:
- Владелец успешно погасил свой ипотечный кредит;
- Период действия сервитута закончился;
- Срок арендных отношений истёк;
- Доверительное управление закончилось по обоюдному согласию сторон.
Все описанные выше обременения начинают действовать с момента их регистрации в Росреестре. Также эта информация дублируется в государственный реестр ЕГРН, откуда узнать о существующем обременении могут все желающие.
Что такое обременение земельного участка
Помимо личного владения, предусматривающего полноценное использование и распоряжение землей, есть варианты оформления наделов на правах бессрочного или временного пользования. Использование наделов может быть ограничено установленным целевым назначением (например, для выращивания сельскохозяйственной продукции или жилого строительства).
Права собственников ограничивает:
- договор, на условиях которого передают в собственность надел;
- законодательство;
- решение суда.
Обременение – не всегда следствие проблем с законом. Долги за коммуналку, невыплаченные штрафы или налоги – это только одна из причин ограничения прав владельца на земельный надел. В некоторых случаях владелец сам идёт на меры по ограничению, чтобы обезопасить себя. Например, сервитут: если он появился по обоюдному согласию сторон, лучше зарегистрировать соглашение. Регистрация долгосрочного арендного договора – обязанность, об этом владелец земли должен знать, сдавая надел во временное пользование. Залог в связи с кредитом или ипотекой – это давно сложившаяся практика финансовых организаций и банков.
Любое обременение можно снять, если задаться целью. Сложнее всего избавиться от сервитута, остальные ограничения требуют только денежных и временных вложений.
Ограничение вещных прав субъекта на землю: юридические основания
Права определенного лица, действующие в отношении конкретного участка земли, могут ограничиваться, если это предусмотрено требованиями законодательства. Так, для земельного надела обременение может быть введено на следующих возможных основаниях:
- это оговорено условиями сделки (соглашения). В подобной ситуации хозяин надела, выступающий стороной совершаемой сделки, добровольно идет на ограничение своих вещных прав или их передачу другой стороне. Примером такого случая является арендное соглашение;
- это предписано официальным актом, изданным уполномоченным органом. Госорганы и иные компетентные структуры вправе вводить обременения на недвижимые объекты в ситуациях, четко определенных законодательством. Примерами могут быть вердикт суда, решение муниципалитета, а также постановление, оформленное судебным приставом;
- требования нормативно-правовых актов – законов, подзаконных актов – могут ограничивать обладателей прав в возможности использования определенных участков. Например, запрещается возведение зданий на сельскохозяйственных землях.
Между характером накладываемого ограничения и основанием для его введения существует четкая взаимосвязь. У каждого обременения должна быть определенная причина. Так, например, наложение ареста нельзя оформить заключением договора, а судебный вердикт не может быть основанием для обременения конкретного участка арендным соглашением. Однако некоторые ограничения могут вводиться по двум и более основаниям.
Продажа участка с обременением
Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.
Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:
- отчуждение участка под ипотекой, залогом или запрещением на отчуждение возможно лишь с согласия залогодержателя/кредитора;
- продажа земли с обременением в виде аренды или сервитута не прекращает их. Право использовать землю сохраняется за третьими лицами в том же объеме и после перехода права собственности к покупателю;
- земли, отнесенные к специальным зонам, могут продаваться без получения разрешения.
Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.
Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах.
Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.
Наконец, довольно часто встречающимся видом ограничений является арест земельного участка. Он налагается судом в качестве меры, обеспечивающей исполнение судебного решения, и связан, как правило, с наличием непогашенного долга.
Арест для владельца означает, что любые сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением этой землей, будут запрещены и не могут пройти регистрацию в Росреестре. Однако помимо ограничений на сделки есть и другие последствия. В частности, арестованный участок нельзя разделить, зарегистрировав вновь образованные участки, нельзя укрупнить, слив с соседним (даже если соседний участок принадлежит тому же владельцу).
Таким образом, арест — это единственный вид обременения, делающий незаконными все сделки с конкретным участком. Все остальные виды ограничений допускают переход собственности: новый владелец просто принимает участок вместе с теми ограничениями, которые наложены, а дальше разбирается сам. Арест же является абсолютным препятствием, поэтому сделку с арестованным участком просто не зарегистрируют.
Как происходит обременение земельного участка сервитутом
Возможность использования чужого земельного участка, равно как и недвижимости, обременяет ее. Существует несколько основных видов обременений:
- Аренда – никак не влияет на совершение сделок и не является основанием для расторжения договора аренды. Заключается на платной либо безвозмездной основе. После заключения договора собственник передает другому лицу полномочия распоряжаться его земельным участком. Обременение по аренде действует только до окончания срока договора.
- Ипотека – подразумевает наличие ограничений на возможность свободного распоряжения землей собственником без согласия финансовой организации (банка), взявшей данный участок земли в качестве залога по ипотеке.
- Арест – возникает при спорных ситуациях, разрешение которых происходит в судебных инстанциях и накладывается исключительно судьей.
- Разрешение требования – временное ограничение, возникающее при спорах о праве собственности на данный земельный участок в судебной инстанции.
- Запрет на отчуждение – возможен в определенных районах страны и накладывается как общегосударственным постановлением, так и муниципальными властями.
- Сервитут – частное либо публичное ограничение на пользование чужим участком земли, обременение накладывается на сооружения, здания и иную собственность, использование которых необходимо вне связи с использованием земли (установка водопроводов, нужды соседей, обременение лэп на земельный участок, раскопки и тому подобное).
- Изъятие земельного участка – крайняя и достаточно редкая мера, используемая правительством в заповедных и санитарно-защитных зонах.
Как возникают обременения на землю
Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:
- Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
- Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
- Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.
Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.
Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.
Регистрация ограничений
Регистрация обременения на землю в Росреестре является обязательным условием его действия. Требования о регистрации устанавливаются законом в отношении договоров или решений, на основании которых возникают такие ограничения.
По результатам регистрации сведения о наложенных обременениях вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это – единственный источник, где посмотреть обременения на земельный участок может любой желающий.
Порядок регистрации предусмотрен положениями . Процедура зависит от вида ограничений. Например, если это ипотека или аренда, договор и обременение по нему регистрирует одна из сторон. Если арест – сведения о нем в порядке межведомственного взаимодействия передаются в Росреестр чиновниками, наложившими его.
Существует несколько способов, как узнать, есть ли обременение на земельный участок. Все они предполагают получение сведений из ЕГРН. Поскольку он является публичным источником, сведения из него общедоступны.
Надежнее всего обратиться в ближайшее отделение Росреестра и заказать выписку из реестра. Для этого нужно знать адрес надела, его площадь и ФИО правообладателя земли. Аналогичным образом можно запросить документ через МФЦ или направить запрос по почте.
Самый простой способ – проверить обременение земельного участка онлайн. Запросить сведения из ЕГРН в форме электронного или бумажного документа можно при помощи на сайте Росреестра.
Электронный документ обойдется дешевле бумажного – госпошлина за предоставление выписки составляет 300 и 750 рублей соответственно. Уплатить пошлину необходимо заранее.
Обращаем внимание, что пробить участок на обременение по кадастровому номеру через не удастся. Такие сведения в ней не размещены.