Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
Кaк дoлгo oфopмляeтcя ипoтeкa
Cкoлькo пo вpeмeни oфopмляeтcя ипoтeкa, зaвиcит oт бaнкa. Becь cpoк oт мoмeнтa пoдaчи зaявки дo мoмeнтa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy дeлитcя нa нecкoлькo пepиoдoв, и в кaждoм бaнкe cвoй peглaмeнт в oтнoшeнии иx длитeльнocти.
- paccмoтpeниe зaявки – минимaльный cpoк cocтaвляeт 1-2 нeдeли, нo в нeкoтopыx бaнкax мoжeт зaтянyтьcя нa пapy мecяцeв. B этoт пepиoд бaнк пpoвepяeт вaшy плaтeжecпocoбнocть и oцeнивaeт pиcки выдaчи кpeдитa;
- пoиcк вapиaнтa – пocлe oдoбpeния вaшeй кaндидaтypы бaнк дacт вaм 3-4 мecяцa нa пoдбop вapиaнтa. Paзyмeeтcя, ecли вы нaйдeтe пoдxoдящyю квapтиpy paньшe и бaнк oдoбpит тaкoй вapиaнт, cмoжeтe нaчaть oфopмлeниe cpaзy, ждaть иcтeчeния 3 мecяцeв нe пpидeтcя. B этoм cлyчae вpeмя, пoтpaчeннoe нa пoдбop вapиaнтa, мoжeт coкpaтитьcя дo нecкoлькиx днeй;
- пoдгoтoвкa дoкyмeнтoв – в cpeднeм зaймeт 3-7 днeй. Ocнoвнoй пaкeт дoлжeн быть нa pyкax y пpoдaвцa, ocтaнeтcя зaкaзaть oтчeт oб oцeнкe, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa и выпиcкy из EГPН. Cpoк мoжeт cильнo yвeличитьcя, ecли нeoбxoдимo бyдeт пoлyчaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки, выдeлять дoлю нecoвepшeннoлeтним, гoтoвить дoкyмeнты для вcтpeчнoй пoкyпки;
- paccмoтpeниe вapиaнтa бaнкoм – кaк пpaвилo, бaнк aнaлизиpyeт пpeдcтaвлeнныe дoкyмeнты 1-5 днeй, пocлe чeгo вынocит вepдикт;
- oфopмлeниe кpeдитнoгo дoгoвopa, дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и дoгoвopoв cтpaxoвaния – 1-2 дня и oбычнo oни пoдпиcывaютcя oднoвpeмeннo. Ecли тpeбyeтcя нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe cдeлки, cpoк мoжeт yвeличитьcя дo 2-3 нeдeль — нe вo вcex нaceлeнныx пyнктax мoжнo cpaзy пoпacть к нoтapиycy, инoгдa пpиxoдитcя зaпиcывaтьcя зa двe нeдeли;
- peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти и ипoтeки – в зaвиcимocти oт фopмы дoгoвopa (пpocтoй пиcьмeннoй или нoтapиaльнo yдocтoвepeннoй) и мecтa пoдaчи дoкyмeнтoв (Pocpeecтp или MФЦ) пpидeтcя пoтpaтить oт 3 дo 7 paбoчиx днeй.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Какие документы потребуются для оформления ипотеки?
Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.
В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:
- паспорт;
- второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка по форме 6-НДФЛ, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
- документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
- документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).
Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?
Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.
Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Если банк дал согласие на кредит — пора к оценщику, который определит рыночную стоимость будущего залога. Здесь необходимо учесть, что многие банки, и Сбербанк в их числе, проводят аккредитацию оценочных компаний. Об аккредитованных оценщиках можно узнать на сайте банка или проконсультироваться у сотрудника.
Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.
Банк не ограничивает заемщика в выборе оценочной компании. Но если оценщик не аккредитован, то рассмотрение отчета об оценке банком может затянуться до 30 дней.
С чего начать оформление ипотеки на покупки квартиру?
Перед тем, как оформлять долгосрочный заем на приобретение квартиры, учтите следующие моменты:
- Сделайте расчет по ипотеке, чтоб определиться с суммой, которую потребуется одолжить у банка:
- для начала подсчитайте, сколько готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
- затем определитесь, на какую сумму ежемесячно можете рассчитывать и сколько платить за ипотеку. Для этого суммируйте и оцените доход семьи.
Банки дают ипотеку, если после уплаты платежей по иным кредитам ипотечный платеж будет не больше 60 % от дохода заемщика. Но идеально, чтобы он был в пределах 30 %, что даст вам возможность досрочно гасить кредит.
- Уточните у банка, какие документы потребуется предоставить. Самый простой вариант – взять ипотеку в банке, где оформлена карта по зарплатному проекту. Тогда не потребуется подтверждать свои доходы и трудоустройство.
- Определитесь, какую квартиру вы желаете купить: на вторичном рынке или в новостройке.
[expertmnen]
Считаю необходимым внести в статью следующие комментарии.
- Касательно сроков кредитования: как правило, они бывают трех типов: краткосрочными (не более 10 лет), среднесрочными (от 10 до 20 лет) и долгосрочными (от 20 до 30 лет). Не зависимо от того, какой вид ипотеки выбирает заемщик, у него имеются свои преимущества и недостатки.
- Автор статьи указывает на нотариальную форму сделок с недвижимостью, однако в законе отсутствует норма, предусматривающая обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. В ФЗ «Об ипотеке» (ссылку см. выше ) содержится требование, предъявляемое к договору ипотеки: простая письменная форма, подписанная сторонами в одном экземпляре, которая подлежит обязательной государственной регистрации.
Без помощи нотариуса не обойтись при заключении сделки, в ходе которой происходит отчуждение долей, т.е. если имущество продавцов находится в долевой собственности.
Также, не избежать нотариального удостоверения сделок, связанных с отчуждением недвижимости, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет или ограниченно дееспособному гражданину.
- Обращаю внимание читателей, что судебный приказ выносится судьей на основании обращения взыскателя, если размер задолженности заемщика составляет не более пятьсот тысяч рублей, однако легко отменяется, если должник своевременно предоставил письменное возражение.
Основные этапы оформления ипотеки на вторичном рынке
Оформление документов – сложный и кропотливый процесс, который занимает много времени и сил. Условно выделим семь основных этапов оформления ипотеки:
1. Сбор пакета документов;
2. Подача документов и ожидание решения банка;
3. Заключение договора купли продажи жилья (ДКП);
4. Страхование залогового имущества (квартиры, для покупки которой нужен кредит);
5. Заключение кредитного договора с банком;
6. Внесение первоначального взноса (он может составлять от 10 до 50% от запрашиваемой суммы);
7. Оформление права собственности на жилье (с обременением в пользу банка).
Начать нужно со сбора пакета документов. К числу стандартных документов, которые требуются при оформлении ипотеки, относят следующие: копия паспорта, документы по залоговому имуществу, заявление по форме, ксерокопия трудовой книжки заемщика и справка – 2НДФЛ, иные документы, подтверждающие доходы.
Что касается документов по имуществу, которое заемщик закладывает при оформлении вторички, то следуют представить следующие документы:
• Технический паспорт объекта недвижимости;
• Сведения о кадастровой стоимости;
• Выписка из домовой книги и Единого реестра об ограничении прав;
• Оценка стоимости залогового имущества (независимым экспертом).
Кроме того, у заемщика могут попросить и дополнительные документы. К таковым относят военный билет, права, дипломы или аттестат и так далее. На сбор необходимой документации уходит приличное время, а потому лучше не откладывать дело в долгий ящик, если вы уже надумали приобретать жилище таким путем.
Оформление квартиры в ипотеке
Вопрос оформления квартиры в собственность при ипотеке – один из самых важных для каждого заемщика. Чтобы процесс купли-продажи был признан действительным, получение права собственности на приобретенную недвижимость необходимо зафиксировать в государственном реестре недвижимости. Это позволит новому владельцу узаконить право пользоваться и распоряжаться объектом.
Чтобы зарегистрировать недвижимость, прежде всего, она должна быть введена в эксплуатацию, также может потребоваться наличие почтового адреса. Существующее законодательство обязывает предоставлять информацию, подтверждающую факт регистрации права собственности. Оформить подтверждающий документ можно через регистратора или нотариуса.
Для оформления права собственности на приобретенное в ипотеку недвижимое имущество понадобится собрать внушительный пакет документов:
- документ, подтверждающий личность обеих сторон договора купли-продажи;
- заявление по утвержденной форме от покупателя и продавца;
- квитанция, подтверждающая уплату госпошлины;
- договор купли-продажи;
- документы на объект недвижимого имущества, переданные продавцом;
- закладная;
- кадастровый паспорт на квартиру;
- выписка из домовой книги;
- справка, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги;
- разрешение органов опеки (в случае, когда одним из владельцев недвижимости является несовершеннолетний);
- нотариально заверенное согласие супруга (в случае, если недвижимость является совместной собственностью).
Причины отказа в регистрации ипотечной квартиры
Согласно п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в регистрации возможен в следующих ситуациях:
- право на объект недвижимости не может быть зарегистрировано, так как является правом, не подлежащим регистрации согласно закону о государственной регистрации;
- заявление о госрегистрации подано лицом, не имеющим на это права;
- документы, которые поданы в орган госрегистрации, содержат несоответствующие данные или оформлены без соблюдения законодательных требований;
- документ госоргана или органа местного самоуправления о получении права на недвижимость признан недействительным со дня его публикации согласно законодательному акту, который действовал в месте и во время его публикации;
- лицо, которое выдало документ об установлении права собственности, не имеет необходимых полномочий для передачи прав на этот объект недвижимости;
- в документе не указаны какие-либо условия ограничения прав в случае их наличия у данного лица;
- в документе об установлении права собственности на объект недвижимости не подтверждается наличие у обратившегося прав на этот объект недвижимости;
- владелец недвижимости не обратился с заявлением и требуемыми документами для прохождения госрегистрации прав собственности на недвижимость, которые возникли ранее и которые должны быть подтверждены для прохождения госрегистрации операций, проведенных после вступления в силу закона о государственной регистрации (таким операциями могут быть, например, передача права собственности, обременения или другие операции с недвижимостью);
- заявитель не представил документы, требуемые законом о государственной регистрации;
- право собственности, о регистрации которого просит заявитель, противоречит уже правам, которые были зарегистрированы ранее.
В п. 2 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указаны два основания для отказа в оформлении квартиры после ипотеки:
- недвижимость не может выступать предметом ипотечного договора согласно законам РФ;
- ипотечный договор или другие документы, необходимые для прохождения госрегистрации, не отвечают требованиям закона о государственной регистрации.
В п. 2 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что в регистрации не может быть отказано по причине наличия судебного процесса, связанного с определением границ участка земли.
Согласно ч. 1 п. 3 ст. 20 закона о государственной регистрации в случае отказа заявителю должно быть направлено уведомление о принятом решении со ссылкой на пункт данного закона, который послужил основанием для отказа. Срок предоставления уведомления ограничен 5 днями с момента завершения срока, отведенного на рассмотрение заявления.
В п. 2 ст. 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указаны причины, по которым госрегистрацию могут отложить на срок до 1 месяца:
- предоставлен неполный пакет документов;
- ипотечный договор, закладная и прилагаемые к ним документы не соответствуют требованиям законов РФ;
- необходима проверка подлинности поданных документов.
Согласно п.1 ст. 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если приобретаемый в ипотеку объект недвижимости является предметом судебного процесса (например, по вопросам, связанным с правами на него, или с наличием обращений по его взысканию), госрегистрация может быть отложена до окончания судебного процесса.
Оцениваем свои возможности
Прежде чем идти в банк, необходимо четко определить приблизительные условия будущего кредита. Для этого потенциальный заемщик должен решить для себя несколько вопросов:
- Наличие и размер первоначального взноса. Почти все банки требуют от своих клиентов предоставления какой-нибудь суммы в счет стоимости квартиры. Конечно, есть несколько финансовых учреждений, где можно взять деньги на квартиру и без первого взноса, но условия по кредиту там будут крайне невыгодными. Минимальный размер первоначального взноса в банках начинается с 0 – 15%. В некоторых учреждениях он может оказаться еще выше. Поэтому стоит заранее накопить хоть какую-то сумму, чтобы иметь возможность оформить ипотеку в большинстве финансовых учреждений.
- Размер ежемесячного платежа, который сможет потянуть семья. Для этого необходимо суммировать все получаемые доходы и вычесть из полученной цифры ежемесячные затраты. Исходя из размера платежа, можно будет в дальнейшем рассчитать приблизительный срок кредитования.
- Стоимость квартиры. Для этого нужно определить параметры будущего жилья. Конечная цена будет зависеть от города, района, инфраструктуры, количества комнат и некоторых других факторов. Конечно, если доходы у семьи невелики, то не стоит сразу замахиваться на покупку просторной 4-комнатной квартиры. Лучше купить жилье поменьше, а после копить деньги для обмена.
- Сколько заемных средств потребуется. Для вычисления достаточно вычесть из стоимости квартиры сумму накопленных денег для первоначального взноса.
При решении приобрести собственную недвижимость, получив ипотеку, необходимо знать, что ипотека на первичное жилье имеет несколько отличий от ипотеки на повторно продающееся.
В рамках программы делового возведения, новостройкой называют квартиру, находящуюся в здании, которое в процессе строительства. Как только владелец получает бумаги на право собственности данного жилья, квартира будет считаться вторичной. Хоть и жильё находится в новом состоянии, и в ней ещё никто не проживал.
Документ о праве собственности выдаётся обязательно, после того, как здание войдёт в эксплуатацию, и подпишутся все бумаги приема и передачи объекта. Бывает так, что дом уже возвели, все акты подписали, но свидетельство не отдают, так как застройщик задерживает подписание бумаг.
В таком случае появляется проблема, так как кредитование по программе для новостроя уже невозможно, ведь дом застроен. Но и оформить по программе вторичного жилья документы нельзя, из-за того, что отсутствует свидетельство. Поэтому некоторые банки предлагают услугу ипотечного займа на застывший период. В числе этих банков Сбербанк. Данная программа подразумевает покупку недвижимости по предварительному договору купли-продажи.