Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что надо знать о документах, когда покупаешь частный дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.
Заключение – коротко о главном
Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН. Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением. |
Что влияет на стоимость
На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.
- Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна.
- Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
- Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает.
- Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
- Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
- Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом
Продать неоформленный дом можно только на словах. Если недвижимость не числится в Росреестре, на неё не передаётся право собственности. Другими словами — для государства дома на участке нет.
В договоре купли-продажи будет указано, что на участке нет строений. Это создаёт риски для покупателя — по документам он будет владеть только землей, но не домом. На такую сделку пойдёт далеко не каждый.
Если Росреестр выяснит, что объект всё же есть, он аннулирует сделку через суд или потребует зарегистрировать дом. Так что не рискуйте и регистрируйте строение до момента продажи.
Когда участок занимает полуразрушенная конструкция, регистрировать которую нет смысла, лучше её снести. Так вы не вызовете лишних вопросов со стороны Росреестра и потенциальных покупателей.
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.
Пример:
Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.
В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).
Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.
Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.
Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.
После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.
Признание договора купли-продажи недействительным
Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.
ст. 168 ГК РФ
Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.
Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.
Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Она в этом случае имеет право потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.
Документы на земельный участок
Кадастровый паспорт земельного участка. Это подробная выписка всех сведений о земельном участке из Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Кадастровый паспорт, во-первых, поможет убедиться в том, что параметры участка в паспорте (площадь, геометрия и т. п.) соответствуют реальным (на местности). Во-вторых, в кадастровом паспорте есть отметка о том, что участок прошёл процедуру межевания и имеет точно установленные границы. Покупать участки без точных границ не стоит.
Также с помощью кадастрового паспорта можно проверить, соответствует ли реальное расположение строения (строений) на земле тому, что отражено в документах. Желательно, чтобы никакого «самостроя» в пределах участка вообще не было.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Помимо прочего, документ позволяет убедиться, что продаваемая земля находится именно в собственности, а не, скажем, в праве пожизненного наследуемого владения. А также в том, есть у продаваемого участка другие совладельцы или нет.
Правоустанавливающий документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на землю. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, документы о предоставлении участка от местных властей и т. п. Необходимо хотя бы проверить то, что данный документ не подделан и оформлен в полном соответствии с требования закона.
Это позволит убедиться, что переход права собственности к нынешнему владельцу прошёл без нарушений. К сожалению, как показывает практика, даже государственная регистрация права собственности не даёт стопроцентных гарантий. Например, есть прецеденты госрегистрации прав на недвижимость на основании сфальсифицированных решений судов.
Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок. Некоторые эксперты советуют будущим покупателям в любом случае заказывать такую выписку в Росреестре самостоятельно. Это позволит убедиться, что предоставленные вам документы о собственности не подделаны и не прекратили своё действие, а продавец – действительно владелец недвижимости. Заказать такую выписку достаточно просто в электронном виде через сайт Росреестра. Если сделать это невозможно, лучше самостоятельно обратиться в местный территориальный отдел ведомства.
Также документ позволит убедиться в том, что на продаваемый участок не наложено обременений, запрещений и (или) арестов.
Особенности составления договора о купле-продаже дома с участком
Мы уже неоднократно писали об этом, но не разбирали ключевые моменты. И поэтому, сегодня мы остановимся на этой теме более подробно.
Совершение сделки по купле-продаже для некоторых людей является обычным делом, а другие и понятия не имеют об этапах совершения сделки. По этой причине покупатели могут оказаться в затруднительном положении и для того, чтобы этого не случилось следует знать об основных нюансах.
Согласно ДКП недвижимости, продавец должен передать свое имущество покупателю, а он, в свою очередь, должен принять его и выплатить ту стоимость, которая была заведомо установлена. Под недвижимостью мы, в данном случае, подразумеваем земельный участок, коттедж, квартиру, таунхаус и др.
Главной особенностью таких договоров является обязательное документирование в письменном виде и регистрация в Росреестре. Если договор не проходит регистрацию, то такие сделки аннулируются и считаются недействительными.
Рассмотрим более предметно схему оформления договора купли-продажи.
Документы на продажу дома
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Паспорт владельца, если их несколько – то обязательно каждого.
- Идентификационные коды собственников, в том числе несовершеннолетних.
- Документы, подтверждающие семейное положение: свидетельство о браке, о расторжении брака, либо о смерти супруга.
- Свидетельства о рождении детей.
- Согласие на сделку органов опеки.
- Подтверждение о выполнении решения органов опеки.
- Квитанция об уплате налога на доходы физических лиц.
Решив купить или продать дом и любую недвижимость, вам необходимо провести процедуру по алгоритму, установленному нашим законодательством. При покупке дома документы для оформления стоит собирать заранее, дабы сэкономить время, соответственно с этим мы и выстроили пошаговую инструкцию. Оформляя покупку недвижимости, сделайте следующее:
- Проведите полную оценку собственности, даже если продавец уже выставил ценник. Это позволит выявить мелкие недочёт здания и более серьёзные проблемы, а также сэкономить до 10% в среднем, накручиваемых риелторами и физическими лицами.
- Попросите продавца собрать весь список документов, описанных ниже и необходимых, чтобы заверить нотариально.
- Сходите к юристу с готовыми наработками, пусть он ещё раз всё перепроверит.
- Оплатите пошлины и налоги на операцию купли-продажи или оговорите с продавцом, как будет решаться этот момент.
- Отнесите заявление со всей необходимой документацией в соответствующие органы для регистрации в базах данной недвижимости на нового владельца.
Процедура продажи дома
Какие документы требуются для продажи дома, и кто должен их собирать для совершения сделки? Договор купли-продажи недвижимых активов является далеко не единственным документом, который будет необходим для оформления перехода прав на индивидуальный жилой дом. Большую часть из них предстоит собирать продавцу объекта на стадии подготовки сделки.
Процедура отчуждения дома отличается от аналогичной сделки в отношении жилых помещений в многоквартирной доме, так как одновременно должно быть передано право собственности на земельный участок.
Таким образом, для надлежащего оформления правоустанавливающих документов на нового владельца сторонам потребуется выполнить следующие действия:
- прийти к взаимной договоренности обо всех существенных и дополнительных условиях сделки (предмет, стоимость, сроки и т. д.);
- подготовить и проверить пакет документов, необходимый для последующих процедур;
- оформить договор и акт передачи в письменной форме;
- представить документы купли-продажи для совершения регистрационных мероприятий одним из способов, указанных в законодательстве;
- дождаться проведения правовой экспертизы в территориальном учреждении Росреестра;
- забрать документы, подтверждающие переход права собственности к новому лицу.
На стадии согласования условий соглашения происходит проверка юридической чистоты сделки в результате которой продавец должен дать покупателю исчерпывающий комплект документации, подтверждающий законность распоряжения объектом.
После подписания договора стороны должны обратиться в уполномоченные органы с пакетом документов для продажи индивидуального жилого дома, на основании которых информация о сделке будет внесена в государственный реестр (ЕГРН).