Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Распространённые строительные недостатки новостроек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Сроки обнаружения дефектов в новостройке
Гарантия качества распространяется на ограниченный период времени. Информацию о гарантийных сроках застройщик сообщает в виде Инструкции по эксплуатации объекта строительства по договору о долевом участии (ДДУ).
Согласно ч. 1.1. ст. 7 закона №214, в документе должны быть указаны:
- сроки гарантии по эксплуатации квартиры;
- срок действия гарантии на службу отделки помещений, инженерных коммуникаций, конструкций и неотделимых от квартиры предметов.
Чем отличается квартира с отделкой и без?
Перед тем, как принять квартиру в новостройке, разберемся, что можно требовать от застройщика и как это зависит от договорных условий сдачи жилья.
Приведем для сравнения стандартные характеристики сдаваемых помещений, комплектации в зависимости от того, какая стадия готовности к проживанию предусмотрена договором.
| Вид проделанных работ | С отделкой | Без отделки |
|---|---|---|
| Стены, пол, потолок
|
выровнены под чистовую шпаклевку, покраску, либо закончена финишная отделка | являются лишь несущей конструкцией здания, предполагается абсолютно пустая «коробка», без межкомнатных перегородок |
| Газопровод, водоснабжение, канализация, электропроводка | выполнена разводка труб, установлены розетки, может быть установлена сантехника
|
в квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб, электричество доводится до персонального щитка в подъезде, водоснабжение — до выводов в квартиру |
| Отопительная система | смонтированы радиаторы, сушитель для полотенец, тепло может подаваться автономно от котла, теплостанции в доме или из центральной системы теплоснабжения | доведено до входа в квартиру |
Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.
Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:
- от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
- от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.
Приемка квартиры у застройщика и права дольщика
Эксперты советуют тщательно проверить не только помещение своей квартиры, но и оценить состояние всего дома. В идеале, приемка квартиры у застройщика предполагает осмотр чердачных и подвальных помещений, подъезда. Желательно делать это в светлое время суток, поскольку новый дом не всегда может быть оборудован приборами освещения.
Осматривая здание и будущую квартиру, не следует спешить подписывать заветный акт приема-передачи, особенно, если представитель застройщика поторапливает!
При обнаружении дефектов, согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать:
- устранить дефекты в согласованный с дольщиком срок;
- снизить цену договора о долевом участии и вернуть часть внесенных по нему денег;
- возместить понесенные расходы по устранению дефектов строительства, предварительно заключив договор со строительной фирмой. В нем зафиксировать затраты и подать заявление об их возмещении в суд;
- взыскать неустойки за нарушение срока сдачи квартиры по ДДУ, если произошла задержка с ликвидацией недостатков строительства.
Что взять с собой на самостоятельную приемку?
Из документов для приема квартиры в новостройке вам понадобятся только паспорт и ДДУ. Ниже приведем перечень других необходимых предметов:
-
Несколько листов бумаги, ручки. Они понадобятся для того, чтобы фиксировать все недостатки. Как правило, в пустых квартирах нет столов, поэтому вместе с канцелярией не лишним будет наличие планшета.
-
Бумажный скотч или мелок. При помощи них вы сможете пометить и подписать каждый дефект на месте его обнаружения. Найденные царапины на стекле можно отметить смываемым маркером.
- Тестер электричества и лампочка. Тестер можно заменить компактным электроприбором, например, зарядкой от гаджета. Так вы сможете проверить исправность всех розеток и патронов.
-
Зажигалка, спичка или свечка. Эти предметы позволят определить качество установки окон и работу вентиляции: отклонения открытого пламени покажут все проходящие потоки воздуха.
-
Фонарик, рулетка и уровень. Так вы сможете увидеть все неровности, трещины и другие дефекты.
Помимо перечисленных предметов полезной может оказаться сменная одежда ― в только что сданном доме, как правило, много строительной пыли.
Вместе с базовыми инструментами специалисты советуют брать на приемку квартиры специальные приборы, при необходимости их можно арендовать. К таким инструментам относятся:
- Тепловизор. Он помогает обнаружить промерзание стен и окон в холодное время года.
- Лазерный нивелир. Этот прибор позволяет проверить ровность полов, стен и потолков в квартире.
- Дозиметр и газоанализатор. При помощи них вы определите уровень аммиака и радиации в помещении.
Правило № 4: Различия между существенными и несущественными недостатками
Конечно, нужно смотреть на вещи реально и понимать, что какие-то недочеты все равно найдутся. В строительстве всегда имеются недостатки. Однако одно дело, когда речь идет о мелком или легкоустранимом дефекте, и совсем другое — когда строители допустили грубое нарушение проекта или имеет место существенный изъян. В этой связи все недостатки можно разделить на существенные и несущественные.
Принимая квартиру у застройщика, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в акте все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям строительной компании и принимать жилье с явными дефектами.
Что эксперт проверит при осмотре квартиры
Помещение будет изучено для выявления всех возможных дефектов, в том числе тех, которые могут проявиться, только когда вы начнете делать ремонт или жить в квартире. При осмотре новостройки с черновой отделкой эксперт оценит, насколько помещение соответствует общестроительным техническим нормам:
- проверит стены на кривизну и отклонение от вертикали, а полы и потолки — от горизонтали
- оценит качество окон, входной и межкомнатных дверей, надежность их монтажа
- посмотрит, качественно ли сделана гидроизоляция мокрых зон (ванной, туалета), балкона, лоджии, а также кровли, если квартира на последнем этаже и отсутствует техэтаж
- проведет экспертизу надежности балкона и его ограждений
- протестирует коммуникации: вентиляцию, водо- и газоснабжение, канализацию, систему пожаротушения
- оценит качество стяжки пола и штукатурки на стенах
- убедится, что монтаж проводки соответствует нормам, а электрощит подключен правильно
Подготовка к приемке – что нужно знать, какие документы понадобятся
Строительная компания обязана известить дольщика о завершении строительства и вводе дома в эксплуатацию. Ему направляется сообщение с указанием срока приемки объекта. Адресат должен обязательно присутствовать. Если он не прибудет, исполнитель работ вправе самостоятельно составить акт через два месяца после срока, предусмотренного договором. Когда клиенту известно о существенных недоделках, допущенных строителями, он при отказе от приемки квартиры должен письменно сообщить об этом.
Для приемки квартиры будущий владелец должен прибыть, имея гражданский паспорт и договор. Если не может приехать лично, направляет доверенное лицо с нотариально оформленным поручением. Следует позаботиться о плане новостройки от строительной компании и выписке из БТИ о проведенных измерениях. Это необходимо для сравнения заявленных и фактических характеристик.
Клиент должен ориентироваться, как следует принимать квартиру в новостройке. Обращают внимание, сколько времени прошло от приема объекта государственной комиссией. Если больше полугода, возможно, строители что-то скрывают, требуется предельное внимание.
Важно! Чтобы ничего не пропустить при осмотре новостройки, дома составляют чек-лист с порядком приема, с ним постоянно сверяются. Желательно иметь смартфон или фотоаппарат для фиксации дефектов.
Как принять новую квартиру у застройщика
Принимать квартиру в новостройке нужно в светлое время суток. Так будут лучше видны все огрехи. Необходимо выделить достаточное количество времени. При осмотре вам не должны навязывать какие-либо временные рамки. В законодательстве нет норм, которые указывают на то, что принимать квартиру в новостройке можно не более часа-двух. Собственники квартир не ограничены во времени при проведении приемки.
Дольщикам нужно проверить состояние всего здания, а не только своей жилплощади. Необходимо осмотреть чердачные и подвальные помещения, подъезды, лифты, перегородки и т.д. Эту процедуру лучше проводить днём, так как в новостройке могут быть еще не установлены все осветительные приборы. Отправляясь принимать квартиру у застройщика, желательно взять с собой определенный набор предметов и инструментов:
- фонарик;
- зажигалку;
- тестер для электророзеток;
- молоток;
- уровень и отвес для проверки вертикальности стен;
- стремянку;
- лампочку;
- компактное электрооборудование;
- электрическое устройство с высокой мощностью;
- вольтметр;
- ручку и бумагу для записей.
Что брать с собой на приемку квартиры, купленной по ДДУ?
Из документов обязательно взять паспорт и оригинал ДДУ. Приготовьте план квартиры, чтобы сравнивать проектные и фактические характеристики. Попросите у застройщика акт скрытых работ: по нему вы узнаете, в каких местах проходят инженерные коммуникации.
Для эффективного осмотра на приёмку желательно взять:
- Блокнот и ручку: записывать недочёты
- Электроприбор, который не очень жалко: проверить розетки
- Лампочку: проверить цоколи
- Фонарик: просматривать тёмные места
- Кусок мела: обводить недочеты
- Смываемый маркер: обводить царапины на стеклопакетах
- Прави́ло и уровень (или рулетка и отвес из нитки с грузиком): проверять площадь помещений и ровность стен
- Обувь на каблуках: для звуковой проверки пола
Быстрая приемка – есть ли смысл?
У новоселов новостройки могут быть личные причины для быстрой приемки, а строители не всегда торопятся исправить свои огрехи. Поэтому на практике жильцы часто принимают квартиру, закрывая глаза на отставшие обои или шатающийся унитаз.
- Для новостроек эконом класса такая тактика приемки себя оправдывает: первоначальная отделка этого сегмента жилья часто настолько неприглядна, что стало нормой перед заселением менять обои или сантехнику.
- Элитное жилье слишком дорого, чтобы после его приемки дополнительно нанимать специалистов для исправления недостатков отделки, поэтому в этом случае принимать квартиру следует правильно, с тщательным и дотошным осмотром.
Очень жарко, а то и чревато пожаром
Итак, проверить нужно электричество – электросчетчик и всё привязанное к нему хозяйство от дверного звонка до лампочек. Проверяется не только режим «горит – не горит», а и нештатные ситуации. Допустим, как счетчик отреагирует на превышение нагрузки.
Термоанемометр проверяет температуру и скорости сквозняков – открываем и закрываем двери и окна. Есть хитрые приборы, позволяющие проверить, что тут с радиационным фоном и токсичными материалами.
Вот вам история, которую в кулуарах любят рассказывать чиновники низких рангов. Якобы в Петербурге монументальное здание правительства Ленобласти строилось с использованием мрамора, заставляющего счетчик Гейгера нервничать. Выяснилось это случайно и поздно. Так и оставили, поскольку новый мрамор бюджет бы не потянул.
Вернемся в квартиру. Очередь сантехники – протекает? Напор нормальный? А что со сливами? И, кстати, как там горячая вода?
Еще случается, подрядчики оставили под плиткой в ванной комнате пустоты. Да и вообще клеили фрагменты с трещинами. Или положили неровно. Покупатель квартиры не должен тратиться на миниремонты сразу после вселения – на дворе не советская власть.
Потолки, комнатные двери, обои, пол, газ – как говорилось в фильме «В джазе только девушки» – у всех свои недостатки.
Чуть не забыл, прежде всего нужно проверить саму проверочную компанию. Она должна входить в одно из строительных СРО. Случись неприятности, это поможет при оформлении документов для судебного разбирательства.
В общем, наиболее продвинутые строительные компании теперь сами заказывают услугу до прихода клиентов.
Кто участвует в приемке квартиры?
Квартиры в новостройках передаются по акту приемки, где обязательно организовывается комиссия. В саму комиссию входит как сам собственник жилья, застройщик, так и представитель из ЖЭСа, ну а если в данном доме уже сформировано товарищество застройщиков, то представитель такого товарищества.
Недорогие новостройки или с полным фаршем, все равно подразумевают контроль с вашей стороны. Если ли понимаете, что ремонт в новостройке, в случае вашей неосмотрительности для вас проблема, вы можете пригласить на приемку третье лицо (любого человека: родственника, соседа, юриста, эксперта и т.д.), но об этом стоит письменно и заранее уведомить застройщика. Текст уведомления о наличии еще кого-то составляется произвольно, заверять у нотариуса не нужно, главное, чтоб там были указаны основные данные о человеке.