Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприкосновенность частной собственности ― одно из прав человека, закрепленных в Конституции РФ. Собственник не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Если же права на обладание собственностью, в том числе и право на долю в квартире нарушены, следует добиваться восстановления справедливости в судебном порядке.
Основания для выделения доли квартиры в суде
Чтобы требовать выделения доли в квартире, принадлежащей другому собственнику, нужно доказать, что ваши права на владение этой долей были нарушены. Чаще всего такие права нарушаются:
- При разделе имущества бывших супругов. Часто в браке покупается общее жилье, а официальное оформление делается только на одного из супругов. Тот, на кого оформлена недвижимость обычно думает, что это его личная собственность, но это не так. Все имущество, приобретенное в браке, принадлежит обоим супругам в равных долях. Закон позволяет изменить это соотношение лишь в особых случаях или при заключении брачного договора.
- При не выделении доли в квартире несовершеннолетним и недееспособным гражданам. Все нажитое в браке делится пополам между супругами, но в вопросе собственности на жилье, суд учитывает и права несовершеннолетних. При разделе недвижимости ребенку должна быть выделена собственная доля в квартире, либо родитель с которым он будет проживать получит большую жилую долю.
- При разделе наследственного имущества. На принятие наследства у лиц, имеющих такое право, есть полгода. Если наследство не принято, оно делится между остальными наследниками. Иногда другие наследники специально скрывают от родственников факт смерти наследодателя. Однако даже если срок пропущен, его можно восстановить через суд и получить свою долю в квартире и остальное положенное по закону имущество.
- При совершении различных сделок с недвижимостью. Если удастся доказать, что при отчуждении квартиры были нарушены права других собственников, то сделка будет признана недействительной и право на долю в квартире восстановят.
Это не полный список. Существуют и другие основания для выделения доли в квартире.
Можно ли отсудить квартиру?
Если адвокат или юрист, защищающий Вас в судебном процессе, имеет большую судебную практику по жилищным спорам и смежным отраслям права, он может усказать, что нужно для выигрыша дела. Он составит грамотные требования, что необходимо предоставить в суд. И выигрыш будет зависеть не только от той правовой позиции, которую разработает для Вас специалист-практик, но и от Ваших личных действий по предоставлению требуемых доказательств.
Рассмотрим одну и ту же ситуацию в разных вариантах.
1. Гражданка К. судилась с братом за квартиру. Она и ее сын приняли наследство после умершего как наследники первой очереди. А брат по завещанию требовал отсудить квартиру ему. Здесь, если смотреть глазами адвоката и без исследования дополнительных фактов, ситуация почти равнозначная для обеих сторон. По закону, если есть завещание, и оно не оспаривается, его применяют в полной мере. Именно это и хотел осуществить брат. И так бы и вышло в суде, если бы гражданка К. не обратилась за защитой. Дальше все дело и будущий выигрыш в защиту прав К. строился на всестороннем исследовании обстоятельств дела. Слово «всестороннее» очень важно. Именно рассматривая все существенные и мелкие несущественные обстоятельства, можно суду сформулировать причины, по которым суд должен отказать истцу — брату из данного примера. При выяснении таких обстоятельств выяснилось, что брат жил за границей (на что он и ссылался в иске, будто бы не знал о смерти наследодателя и поэтому пропустил срок для вступления в наследство). Гражданка К. не смогла вспомнить, где был в это время брат. А вот ее сын, оказавшийся инвалидом, и очень любивший фотографировать, показал адвокату фотографии, сделанные им во время похорон. На них брат был, и, получается, знал о смерти отца. Дополнительно были сделаны запросы о месте нахожэдения брата в период от даты смерти и до окончания 6-месячного срока, и оказалось, что брат 2 раза въезжал в РФ и мог предъявить свои права на наследство. Подготовив все необходимые доказательства, адвокат представил их суду. Истцу отказали в исковых требованиях, и квартира осталась у гражданки К. и ее сына.
2. Если в вышеописанной ситуации гражданка К. не обращается к адвокату, а защитника нанимает брат. Посмотрим, что будет. Брат подает исковое заявление в суд, требует отсудить квартиру. Адвокат брата собирает доказательства, доказывающие то, что брат жил за границей, предоставляет, например, выписку из ЕГРП, с датой 2-х недельной давности, доказывающую, что брат только что узнал о смене собственника, и, следовательно, о возможной смерти отца. Суд, удовлетворив заявление о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство, вынесет решение в пользу брата. Тем более, Гражданка К. не помнит о его приездах, не знает, что сын-инвалид по ст. 1149 ГК РФ является обязательным наследником, и, вообще, абсолютно уверена, что суд на ее стороне (ничего не делает).
Вывод: Опытный защитник сможет отсудить квартиру. Важно его найти, такого опытного. Можете обратиться к нам. Граждане говорят, что закон можно повернуть, куда хочешь. Нет. Это не закон поворачивается, а доказательства надо предоставлять такие, чтобы применить другую норму закона. Плюс применить действия защитника (он же не зря учился 5-8 лет). Есть юридические технологии, с помощью которых можно опровергать недостоверную или ложную информацию. Даже, если бы в первом примере у сына не оказалось фотографий, с помощью юридических технологий, можно было бы разоблочить брата и предъявить суду доказательства того, что у него ложная позиция. А зная, что ребенку-инвалиду положена обязательная доля в наследстве, доля в квартире была бы обеспечена в любом случае.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
Возможно ли отсудить долю в квартире у владельца
Закон устанавливает возможность владения жилыми помещениями и другими объектами недвижимости 2 и более собственниками. Такое право называется совместным. В зависимости от того, определили граждане точные доли в праве собственности, выделяют общую и долевую собственность.
Величина долей может быть изменение как в добровольном, так и в судебном порядке.
Основные ситуации, когда требуется обращение в суд:
- при разделе имущества в случае развода;
- при оспаривании сделок, которые совершены против норм закона (ничтожные и оспоримые);
- при нарушении права детей;
- при разделе наследственного имущества;
- при принудительном выкупе доли (незначительная доля).
Как отсудить квартиру, полученную по наследству
Часто право собственности на недвижимое имущество переходит в порядке наследования. Наследование может происходить по закону или по завещанию. И в том, и в другом случае встречаются нарушения, которые бывают как умышленными, так и случайными. Если вы считаете, что имели право на наследование квартиры или ее части после смерти родственника, но не реализовали свое право, то восстановить его можно в суде. Однако прежде нужно ознакомиться с наследственным правом и определиться, в какой части были ущемлены ваши права:
- вы имели право на обязательную долю в наследстве, но не получили его;
- вы по независящим от вас причинам не знали о том, что ваш родственник умер и поэтому не имели возможности заявить о своих правах на наследство, пропустив сроки;
- вы выявили иные нарушения при распределении наследуемого имущества, например, недостойных наследников.
Чтобы отсудить квартиру, которая перешла в порядке наследования другим лицам, нужно представить суду доказательства того, что вы тоже имели право на часть этой недвижимости, но по уважительной причине или вследствие умышленных действий других наследников, лишились его.
Возможно ли отсудить долю в квартире у владельца
Закон устанавливает возможность владения жилыми помещениями и другими объектами недвижимости 2 и более собственниками. Такое право называется совместным. В зависимости от того, определили граждане точные доли в праве собственности, выделяют общую и долевую собственность.
Величина долей может быть изменение как в добровольном, так и в судебном порядке.
Основные ситуации, когда требуется обращение в суд:
- при разделе имущества в случае развода;
- при оспаривании сделок, которые совершены против норм закона (ничтожные и оспоримые);
- при нарушении права детей;
- при разделе наследственного имущества;
- при принудительном выкупе доли (незначительная доля).
Документы, необходимые для подачи в суд
В первую очередь собственнику необходимо написать исковое заявление. Данную задачу лучше поручить опытному юристу, поскольку наличие в документе ошибок — это повод для отказа в принятии заявления судебным секретарём.
Также потребуются следующие документы и их ксерокопии:
- Свидетельства о государственной регистрации брака или о его расторжении;
- Паспорта собственников (страницы с личной информацией и адресом регистрации);
- Техпаспорт жилого помещения, подлежащего разделу;
- Документ, подтверждающий право собственности заявителя на квартиру;
- Архитектурный план помещения, содержащий информацию о распределении прав собственности.
Кроме вышеуказанных документов, заявителю потребуется предъявить сотруднику канцелярии суда квитанцию об оплате государственной пошлины за исковое заявление.
Её сумма определяется ценой иска, то есть рыночной стоимостью доли жилого помещения, на которую претендует заявитель. Определение цены иска необязательно возлагать на компетентного сотрудника оценочного бюро, достаточно указать среднюю стоимость на рынке недвижимости.
Однако, если стороны не могут достичь договорённости в этом деле, то без услуг специалиста обойтись не получится.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Как отсудить долю в доме
Итак, для того, чтобы добиться справедливости и отсудить часть квартиры или дома, нужно предпринять несколько шагов.
Во-первых, оцените стоимость вашей доли. Это можно сделать с помощью специалиста или попробовать решить вопрос самостоятельно.
Во-вторых, подготовьте и соберите все необходимые документы, оплатите госпошлину. Если у вас ситуация, когда деление площади должно быть неравномерным (например, есть дети) – подготовьте свидетельства, которые послужат основанием для этого.
В-третьих, обратитесь в бюро независимой экспертизы. Там вам помогут определить, можно ли в этом помещении вообще выделить долю – насколько это законно и в принципе реально. Бывают ситуации, когда квартира настолько небольшая, что выделить долю там просто невозможно. В таком случае обычно люди, проживающие там, предпочитают заплатить владельцу доли определённую сумму и присвоить себе эту часть.
В-четвёртых, напишите заявление. Это делается уже после того, как пройдены три предыдущих этапа. Самый лучший вариант – попросить о помощи квалифицированного специалиста, так как если иск будет составлен неправильно – это повод не рассматривать дело вообще.
Пятый шаг – все собранные документы, заявление, квитанции, результаты экспертиз и так далее подаём в сам суд и ждём ответа. По адресу истца будет направлено письмо о том, что суд принял дело на рассмотрение с указанной датой, когда будет проходить заседание.
После завершения заседания будет вынесено решение. Это может быть предоставление доли в наследстве, денежная компенсация или отказ. Решение может быть обжаловано в течение оговорённого срока.
Помимо определения долей после приватизации квартиры, возможно также определение долей ещё до непосредственной подачи заявления о приватизации. Для этого необходимо согласовать все доли со всеми участниками приватизации. Долевая приватизация квартиры осуществляется так же, как и обычная.
Кроме того, стоит получить выписку из отделения паспортной службы о перечне лиц, прописанных в приватизируемой квартире. Обычно приватизация осуществляется членами одной семьи, проживающими в соответствующей квартире. Однако встречаются и случаи, когда в качестве участника приватизации выступают посторонние лица.
Рекомендуем ознакомиться:
Кто является собственником приватизированной квартиры
Когда в приватизируемой квартире прописаны посторонние лица, фактически там не проживающие, за ними всё же закрепляются определённые правомочия. К примеру, за ними сохраняется право пожизненного пользования жильём, а в некоторых случаях и право на долю в квартире. По этой причине нужно выявить таких лиц и в судебном порядке выписать их.
Кроме того, долевая приватизация подразумевает обоюдное согласие всех участников. Можно ли приватизировать долю в квартире? Ответ, разумеется, нет. Отдельно от остальных участников лишь часть квартиры приватизировать никто не даст. Так что не стоит думать о том, как приватизировать долю в квартире. Приватизация доли квартиры попросту противоречит интересам социальной политики государства.
В общем, при долевой приватизации необходимо учитывать следующие моменты:
- при наличии споров орган приватизации не позволит приватизировать квартиру;
- каждый участник сам определяет, участвует он в приватизации или нет;
- интересы несовершеннолетнего и недееспособного участника защищаются его родителями, а также органами опеки и попечительства;
- квартиру нельзя приватизировать по частям;
- решить спор в суде и определить право на долю в приватизированной квартире возможно лишь после приватизации квартиры.
Разумеется, если один из участников отказался от приватизации, то это не делает саму приватизацию невозможной. Доля в приватизированной квартире, которая принадлежала бы отказавшемуся участнику, просто разделяется между всеми остальными в равных частях.
Как отсудить квартиру, полученную по наследству
Часто право собственности на недвижимое имущество переходит в порядке наследования. Наследование может происходить по закону или по завещанию. И в том, и в другом случае встречаются нарушения, которые бывают как умышленными, так и случайными. Если вы считаете, что имели право на наследование квартиры или ее части после смерти родственника, но не реализовали свое право, то восстановить его можно в суде. Однако прежде нужно ознакомиться с наследственным правом и определиться, в какой части были ущемлены ваши права:
- вы имели право на обязательную долю в наследстве, но не получили его;
- вы по независящим от вас причинам не знали о том, что ваш родственник умер и поэтому не имели возможности заявить о своих правах на наследство, пропустив сроки;
- вы выявили иные нарушения при распределении наследуемого имущества, например, недостойных наследников.
Возможно ли отсудить долю в квартире у владельца
Закон устанавливает возможность владения жилыми помещениями и другими объектами недвижимости 2 и более собственниками. Такое право называется совместным. В зависимости от того, определили граждане точные доли в праве собственности, выделяют общую и долевую собственность.
Величина долей может быть изменение как в добровольном, так и в судебном порядке.
Основные ситуации, когда требуется обращение в суд:
- при разделе имущества в случае развода;
- при оспаривании сделок, которые совершены против норм закона (ничтожные и оспоримые);
- при нарушении права детей;
- при разделе наследственного имущества;
- при принудительном выкупе доли (незначительная доля).
Как отсудить квартиру при разводе
В судебной практике чаще наблюдаются эпизоды, когда супруги желают отсудить квартиру. Никто не хочет идти на уступки, каждый думает как отсудить долю в квартире или, лучше, стать единственным владельцем.
Статистика гласит, что вопросы о мирном урегулировании конфликта между супругами чаще всего не разрешаются и процесс раздела происходит через суд. Есть исключения из правил, но встречаются подобные ситуации крайне редко. Согласно статье семейного кодекса, к категории общей собственности относится абсолютно все пожитки, заработанные в браке. Не имеет значения, на кого записана квартира, права у всех сторон равны. Неважно, работал ли супруг/супруга или занимался домашними делами, воспитывал малолетних детей. Поэтому чтобы отсудить всю квартиру при разводе необходимо предоставить веские доводы о необходимости единоличного владения недвижимостью.
Как вернуть долю в квартире, приватизированной без участия одного из проживающих
Надо отметить, что у отказавшегося от приватизации есть что предложить со своей стороны. Ведь, отказавшись от приватизации, он отказался лишь от права собственности. Но за ним сохранилось право проживания, причём право пожизненного проживания. Пока он сам не решит выехать из квартиры, выселить его оттуда нельзя. Это не мешает собственникам продать эту квартиру — но новый собственник получит квартиру с обременением, ведь право пожизненного проживания при этом не исчезнет. Так что вряд ли найдётся желающий приобрести такую квартиру. Не стоит забывать и о налоге на имущество, который платят собственники. Пусть он не столь уж велик — но может оказаться чувствительным, особенно для малообеспеченного человека. Кроме того, если в квартире проживает не-собственник, чьи права необходимо соблюдать, у собственников могут возникнуть проблемы при выделении доли в натуре, а также и в других случаях.
Раздел квартиры через суд
Часто так бывает, что мирно договорится участникам раздела квартиры не получается и мирный процесс и спор начинает перерастать в войну. Тогда у вас существует единственный и самый верный способ в решении данного вопроса – это обратиться в суд.
Хотя это очень кропотливая и длинная процедура, но зато самая правильная, которая поставит точку в вопросе, как разделить квартиру через суд. И чтобы начать ее, вам нужно, в первую очередь, найти хорошего квалифицированного юриста, который на начальном этапе, исходя из ваших доводов и доказательств, составит иск в суд по вопросу вашей доли в квартире и подскажет, как вести себя в суде.
К исковому заявлению в судебную инстанцию вам необходимо будет приложить подтверждение того, что вы правомерно претендуете на указанную вами часть квартиры, а также обосновать, если такие аргументы присутствуют, свое право на неравномерный раздел имущества.
Также, будет необходимо провести техническую экспертизу жилья, по которому ведется спор, с помощью, которой определится возможность в техническом плане предоставления вашей доли в натуре.