Учет в жилищно-строительном кооперативе

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Учет в жилищно-строительном кооперативе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Большинство людей, которые интересуются процессов ведения бухгалтерского учета в жилищно-строительных кооперативах, волнует вопрос: что в деятельности организаций будет облагаться налогом, а что – точно не будет. ЖСК, как любое юридическое лицо, обязано регулярно платить налоги. Вопрос лишь в том, какие.

Особенности хозяйственной деятельности ЖК, ЖСК и ТСЖ следуют из требований, предъявляемых нормативными актами к:

• их организационно-правовым формам;
• уставной деятельности, прописанной в уставах соответствующих организаций;
• учетной политике для целей бухгалтерского и налогового учета.

К основным особенностям хозяйственной деятельности ЖК, ЖСК и ТСЖ относятся:

1. извлечение прибыли не является их основной целью деятельности, полученная прибыль не распределяется между участниками (п. 1 ст. 50 ГК РФ);
2. источниками финансирования являются целевые поступления и коммунальные платежи.

Рабочий план счетов для уставной деятельности при учете обязательных поступлений в качестве выручки

 Наименование счета 

 N счета 

 Номер и наименование субсчета 

Основные средства 

01 

1. Жилищный фонд, принадлежащий
 ЖСК, ТСЖ в случае невыплаты 
полностью жильцами пая 
2. Прочие основные средства, 
используемые в уставной 
деятельности 
3. Выбытие основных средств 

Вложения во внеоборотные активы

08 

По видам вложений 

Налог на добавленную стоимость 
по приобретенным ценностям 

19 

1. Налог на добавленную 
стоимость по приобретенным 
основным средствам 
2. Налог на добавленную 
стоимость по приобретенным 
нематериальным активам 
3. Налог на добавленную 
стоимость по приобретенным 
материально-производственным 
запасам 
4. Налог на добавленную 
стоимость по приобретенным 
коммунальным услугам 

Основное производство 

20 

Общехозяйственные расходы 

26 

Касса 

50 

Расчетные счета 

51 

Специальные счета в банке 

55 

3. Депозитные счета 

Расчеты с поставщиками 
и подрядчиками 

60 

По каждой ресурсоснабжающей 
организации 

Расчеты с покупателями 
и заказчиками 

62 

По каждому покупателю 
в аналитике коммунальных услуг 

Расчеты по налогам и сборам 

68 

1. Налог на добавленную 
стоимость 
2. Налог на прибыль 
3. Налог на доходы физических 
лиц 

Расчеты по социальному 
страхованию 

69 

1. Взносы в ФСС 
2. Взносы в ПФР 
3. Взносы ФОМС 
4. Взносы по травматизму 
и профзаболеваниям 

Расчеты с персоналом по оплате 
труда 

70 

Расчеты с подотчетными лицами 

71 

Расчеты с персоналом по прочим 
операциям 

73 

Расчеты с разными дебиторами 
и кредиторами 

76 

1. Расчеты с жильцами 
2. Расчеты с бюджетом 
3. Учет невыясненных сумм 
4. Учет поступивших сумм, 
уплаченных жильцами, 
но не поступивших на расчетный 
счет 

Нераспределенная прибыль 

84 

1. Чистая прибыль (чистый 
убыток) 
2. Использование чистой прибыли

Целевое финансирование 

86 

1. Целевые поступления 
от жильцов 
2. Скидки в оплате услуг 
поставщиков 
3. Жилищные субсидии 
4. Субсидии на покрытие льгот 
5. Целевые поступления, 
вложенные во внеоборотные 
активы 

Продажи 

90 

1. Выручка 
2. Себестоимость продаж 
3. Налог на добавленную 
стоимость 
9. Прибыль или убыток от продаж

Резервы предстоящих расходов 

96 

1. Расходы по смете 
2. Резерв на проведение 
ремонта, капитального ремонта 
общего имущества 

Прибыли и убытки 

99 

1. Финансовый результат 
2. Налог на прибыль 

Забалансовые счета 

Арендованные основные средства 

001 

Бланки строгой отчетности 

006 

Износ основных средств 

010 

Жилищный фонд 

011 

Рабочий план счетов для предпринимательской деятельности (сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме)

 Наименование счета 

 N счета 

 Номер и наименование субсчета 

Налог на добавленную стоимость 
по приобретенным ценностям 

19 

4. НДС в составе расходов 
арендодателя 

Расчеты по налогам и сборам 

68 

1. НДС 
2. Налог на прибыль 

Расчеты с разными дебиторами 
и кредиторами 

76 

6. Расчеты с арендатором 

Нераспределенная прибыль 
(непокрытый убыток) 

84 

1. Чистая прибыль (чистый 
убыток) 
2. Использование чистой прибыли

Прочие доходы и расходы 

91 

1. Доход от аренды 
2. Расходы по объекту аренды 
9. Сальдо прочих доходов 
и расходов 

Расходы будущих периодов 

97 

По видам расходов 

Доходы будущих периодов 

98 

По видам доходов 

Прибыли и убытки 

99 

1. Финансовый результат 
2. Налог на прибыль 

В случае ведения одновременно всех видов деятельности рабочий план счетов формируется по вышеприведенным таблицам. Одновременно это позволяет обеспечить раздельный учет уставной и предпринимательской деятельности.

Должность бухгалтера – основные обязанности и права

На должность бухгалтера ЖСК лучше брать опытного работника, грамотного специалиста, имеющего профильное образование. Трудясь в этой сфере нужно быть настоящим универсалом, ибо круг обязанностей бухгалтера весьма обширен. Он должен:

• Начислять коммунальные платежи и выдавать расчетные книжки.
• Начислять заработную плату сотрудникам ЖСК.
• Составлять налоговые декларации и годовые отчеты.
• Вести бухучет прихода и расхода финансов в пределах сметы.
• Делать отчисления в ПФР и ФОМС, а также налоговые выплаты.
• Проводить платежи с поставщиками услуг и ресурсов.
• Отслеживать поступающие на баланс материальные ценности, вовремя снимать их с баланса.

К основным правам бухгалтера можно отнести:

• Право повышать уровень квалификации за счет финансовых поступлений ЖСК.
• Право подписи и визирования документов.
• Право на взыскания задолженностей.
• Права, предоставляемые ТК РФ.

Ведение бухгалтерского учета в ЖСК – довольно трудоемкая работа с массой особенностей. Будет всегда лучше и в конечном итоге выгодней доверить такую деятельность зарекомендовавшему себя профессионалу.

Что в ЖСК не облагается налогом?

Если брать в расчет упрощенную систему налогообложения, о которой уже говорилось ранее, то здесь существуют определенные статьи поступлений, не попадающих под налоговые расходы.

К ним относятся:

• финансовые средства, получаемые в роли агента или других посредников;
• капитал, относящийся к долевому бюджету, выделяемому на капитальный ремонт;
• средства пайщиков, которые вносятся на капитальный ремонт;
• платежи от пайщиков, на которые содержится сам ЖСК;
• взносы от пайщиков на уставную деятельность.

Бухгалтерский учет в управляющих компаниях, ТСЖ и ЖСК: образец сметы и правила ее заполнения

Жилищно-строительный кооператив – это некоммерческая организация, которая создается с целью строительства или выкупа и последующего обслуживания многоквартирного дома и его общедомового имущества. Так как это юридическое лицо, у такой организации должен быть свой бюджет, который отражает все имеющиеся у него доходы и расходы.

В случае с кооперативами документом, подтверждающим составление такого бюджета, становится смета доходов и расходов, оформление которой вменяется правлению кооператива в каждом финансовом году.

В случае если кооператив осуществляет коммерческую деятельность в каком-либо виде, составление сметы становится обязательным, а подготовка ложится на плечи правления кооператива в соответствии с положениями статьи 148 Жилищного кодекса Российской Федерации. Данная норма законодательства предусматривает обязательность составления сметы и для жилищно-строительных кооперативов, и для товариществ собственников жилья.

Не потребуется составление такой сметы только в одном случае: доходной части у кооператива нет вообще, так как единственный источник дохода – это членские взносы (чаще всего такое встречается в новых кооперативах, которые только были образованы, например, для строительства дома или для приобретения уже построенного дома). Однако если кооператив осуществляет какую-либо финансовую деятельность, то доход от такой деятельности обязательно должен быть учтен в смете, а на бухгалтера кооператива ложится обязанность по использованию полученного дохода с целью уменьшения размеров членских взносов для участников кооператива.

Так как смета доходов и расходов – это финансовый документ для определения уровня финансирования кооператива, то его составление должно осуществляться накануне финансового года с целью определения того, каким образом кооператив будет справляться с имеющимися у него обязанностями.

Основным пунктом такого документа являются расходы на осуществление деятельности жилищно-строительного кооператива. Их потребуется обосновать с точки зрения целесообразности.

Как выглядит смета кооператива?

Смета кооператива является документом, который дает основания для привлечения средств от пайщиков (собственников жилья) и иных физических или юридических лиц.

Возможности требования выплат полностью зависят от ее правильного составления.

Как правило, утвержденный документ находится в офисе организации. Также смета может располагаться у председателя ЖСК. Каждый из владельцев квартиры в многоквартирном доме получает смету вместе с квитанцией в начале каждого года.

Не существует каких-либо универсальных образцов заполнения смет для организаций подобного типа. Важно указать только две основные категории – это затраты и поступления.

Расходы добавляются в единый перечень по всем своим категориям.

Порядок формирования средств

Бухгалтерский учет в ТСЖ предусматривает учет всех операций, которые имеют прямое или косвенное отношение к товариществу. Специалист, которому будет поручено ведение бухгалтерского учета, обязан составлять первичную документацию, данные из которой необходимо разносить по соответствующим регистрам.

При организации бухучета в товариществе, в обязательном порядке должны в отдельном учетном регистре регистрироваться поступающие денежные средства, из которых формируется капитал:

• взносов на капитальный ремонт;
• поступлений в виде вступительных и членских взносов;
• пени за несвоевременно оплаченные коммунальные услуги (не включается начисление квартплаты в полном объеме);
• субсидий;
• разницы между полученными коммунальными платежами и их фактической стоимостью;
• доходов, полученных при ведении коммерческой деятельности и т.д.

Есть у ЖСК и недостатки:

1. Процедуры покупки недвижимости через жилищный строительный кооператив проводятся без государственной регистрации. Данный факт позволяет проводить мошеннические махинации (например, двойная продажа квартиры).
2. ЖСК нельзя привлечь к ответственности, если сроки застройки будут нарушены или обнаружатся дефекты строительства. Участники только могут переизбрать руководство, но подвергнуть каким-либо санкциям саму компанию нет.
3. В договоре нельзя прописать конечную стоимость жилплощади.
4. Регулирование процесса продаж недвижимости через ЖСК представляется недостаточным. Оно производится по средствам ЖК РФ, а не Федеральными законами.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

Если ЖСК привлекает к строительству внешнего подрядчика, то такие документы, как проектная декларация, срок действия разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности проверяются у застройщика.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Виды жилищных кооперативов

Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.

В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:

• ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
• Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
• ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.

Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.

Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.

Кем ведётся и как правильно вести?

Любой ЖСК относится к некоммерческим, негосударственным организациям, как и ТСЖ. Они создаются для того, чтобы совместно эксплуатировать имущество в кондоминиуме, управлять им. Такие организации не могут преследовать цели извлечь прибыль из своей деятельности. Об этом сказано в ГК РФ, пункте 1 статьи 50.

Если доверять бухгалтерский учет ЖСК настоящим профессионалам, такая задача становится достаточно простой.

Определение организационно-правовой формы – первый шаг на пути к тому, чтобы решить этот вопрос. Например, для группы потребительских кооперативов разработаны свои собственные правила.

Учётную политику выбирает бухгалтер ЖСК в зависимости от того, как организация платит налоги, какую систему для этого использует. Чаще всего отдают предпочтение упрощённому варианту. Благодаря этому спецрежиму тарифы на страховые взносы уменьшаются. Например, только в ПФР платятся взносы за работников, по тарифу они равны 20 процентам.

Расчёты не порождают дополнительных доходов при наличии у всех собственников статуса членов ЖСК. За исключением оплаты по индивидуальным услугам, обычным выполненным работам.

Источники средств товарищества

Средства товарищества могут формироваться за счет:

• членских, вступительных взносов, прочих аналогичных поступлений;
• субсидий;
• доходов от коммерческой деятельности организации.

Денежные средства, полученные в качестве членских или прочих взносов, не образуют дохода товарищества и направляются на оплату коммунальных услуг, поддержание жилья в надлежащем состоянии. При осуществлении деятельности, при заключении договоров, ТСЖ должно действовать только в интересах собственников жилья.

Товарищество не является хозяйствующим субъектом, созданным для ведения коммерческой деятельности. Перечень видов деятельности, разрешенных таким организациям, закрытый и имеет строгие ограничения.

ТСЖ может осуществлять:

• обслуживание и ремонт недвижимости в товариществе;
• строительство дополнительной недвижимости;
• предоставление помещений в наем.

Выручка, которая поступает на счета организации от этого, формирует специальные фонды. Расходовать ее можно по тем направлениям, которые предусмотрены уставом товарищества.

Процесс проверки жилищного кооператива ревизионной комиссией

Ревизионная комиссия – это полномочный орган, который контролирует финансовую деятельность ЖСК и работу управленческого аппарата. Комиссионный состав утверждается на общем собрании членов кооператива. Процедура выполняется ежегодно, хотя в соответствии со статьей 150 ЖК РФ, комиссия может быть избрана на срок до 3-х лет.

По закону в комиссию не могут входить те лица, которые находятся на руководящих должностях в ЖСК. А вот сторонние лица, не являющиеся членами кооператива, могут быть приглашены для проведения проверки. Ревизионная комиссия состоит из:

• Председателя.
• Нескольких членов.

Численность комиссионного состава прописывается в Уставе кооператива.

Комиссия устраивает ревизию отчетности один раз в год. Она обязана отследить финансовую деятельность за прошедший период и сверить доходы с расходами. В ее обязанности также входит установить достоверность предоставленных данных.

По итогам проверки составляется ревизионный акт, в котором излагаются результаты проведенного осмотра.

Похожие записи:

• Нужны ли права на питбайк и со скольки лет не нём можно ездить
• Организация внутреннего финансового контроля: задачи, способы и основные этапы
• ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С ОБРЕМЕНЕНИЕМ – ЧТО ЭТО?