Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незарегистрированный договор аренды, последствия?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В хозяйственной практике договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных. Предприниматель, не имея своего собственного помещения, берет его в аренду у другого владельца, чтобы создать на его основе кафе, ресторан, клуб дошкольного развития, спортивный клуб, салон красоты, парикмахерскую, магазин, склад, офис и многое другое. Без соответствующего помещения невозможно организовать многие виды предпринимательской деятельности. Арендатор заинтересован в помещении надлежащего качества по разумной цене, в долгосрочности и стабильности отношений с арендодателем. С другой стороны, арендодатель путем сдачи свободных помещений в аренду получает прибыль и заинтересован в том, чтобы арендные платежи вносились вовремя, а помещение использовалось по назначению без ущерба его качеству. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является основой в организации бизнеса. Поэтому очень важно правильно составить такой договор правильно не только с точки зрения закона, но и с точки зрения экономических интересов сторон. Грамотно составленный договор является залогом устойчивых взаимовыгодных отношений, а в случае спора – гарантией защиты прав и интересов сторон.
Порядок государственной регистрации договора аренды нежилого помещения
С 1 января 2017г. порядок регистрации прав на недвижимость будет регулироваться законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества Она осуществляется органом регистрации прав посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, который раньше назывался Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Главным нововведением закона является то, то теперь кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость будут сосредоточены в одном органе.
Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?
Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:
- Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
- Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
- Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.
Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:
- Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
- Реквизиты договоров аренды и их условия.
- Сведения об арендаторах.
- Исполненные договора и возвращённые помещения.
- Меры, предпринятые при нарушениях договора.
- Факт согласования аренды с Росимуществом.
Первый документ, который понадобится — это заявление на регистрацию договора аренды. Его может подать и арендатор, и собственник помещения. С этим документом связан один нюанс: сторона, которая подаёт заявление, должна оплатить госпошлину. Это требование часто вызывает разногласия, поэтому мы рекомендуем заранее зафиксировать в тексте договора, кто берёт на себя расходы. К заявлению нужно приложить следующие документы:
- договор аренды в трёх экземплярах: по одному для съёмщика и арендодателя и один для Росреестра. Что должно быть в тексте: кадастровый номер и подробное описание объекта;
- акт приёма-передачи помещения — желательно вместе с заверенной описью всего передаваемого имущества. Опись страхует арендатора от необоснованных претензий и даёт владельцу возможность требовать возмещение какого-либо ущерба;
- квитанция об оплате госпошлины. Для физических лиц и ИП она составляет 2000 рублей, для юридических лиц — 22 000 рублей.
Обратите внимание, что в Регистрационной Палате установлен строгий порядок для таких процедур. Неправильное оформление бумаг или несоблюдение установленных норм, неизменно повлечёт отказ в государственной регистрации.
Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:
- нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
- арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
- если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.
В принципе, порядок регистрации не выглядит особо сложным, поэтому при соблюдении обязательных требований, проблем обычно не возникает. Обратите внимание, что порядок регистрации одинаков для физических и юридических лиц, различается только перечень документов.
Кроме того, возможно участие доверенных лиц или посреднических организаций. В обоих случаях, к заявлению о регистрации прилагается доверенность на ведение дел. Нелишним будет разобраться, какие документы нужны, чтобы зарегистрировать аренду нежилого помещения.
Основной правовой источник в вопросе, как оформить и заключить договор аренды нежилого помещения или иного объекта, — это Гражданский кодекс России. А поскольку операции со сдачей недвижимости в наем тесно связаны с переходом прав, то дополнительной нормативно-правовой базой выступает 218 Федеральный закон, принятый 13 июля 2015 года и вступивший в силу с 2020 года.
В соответствии с 550 статьей Гражданского кодекса, договор аренды должен иметь письменный вид. Заключение договора в устной форме неприемлемо.
По 610 статье кодекса договор аренды заключается на период, выбранный сторонами и прописанный в договоре. Если период не прописан, то договор признается заключенным на неопределенное время.
Согласно 651 статье кодекса, второму пункту, договоры аренды, заключенные на срок от 12 месяцев, необходимо регистрировать в Росреестре. Датой заключения договора будет считаться дата регистрации перехода прав.
Если договор заключен на период до 12 месяцев, регистрировать его не нужно. И датой заключения считается дата подписания документа.
Какие документы нужны для регистрации договора аренды нежилого помещения?
Заявить о заключении соглашений по аренде может любое лицо, причем, если арендодатель уклоняется от этого процесса, арендатор вправе в судебном порядке истребовать принудительную регистрацию договора.
В Росреестр или многофункциональный центр подаются:
- Документы на недвижимость, документы, подтверждающие право владения, а значит и предоставления в аренду;
- Заключенное соглашение в 2 экземплярах (1 владельцу, 1 лицу, которое осуществляет аренду). Если владельцев несколько, каждый получает по экземпляру. На этом договоре после регистрации сотрудники проставят печати с гербом;
- Оплата государственной пошлины.
Перечень документов регистрация договора аренды нежилого помещения может быть расширен, если вы обращаетесь в Росреестр через доверителя.
Стоит отметить, что договор вступает в силу с момента заключения, но правовые последствия возникают с момента регистрации соглашения. После внесения данных в ЕГРН государство выступает в роли попечителя, поскольку были рассмотрены полномочия владельцев и условия договора. Следовательно, даже если арендатор не сможет понести ту или иную ответственность, он сможет возместить полученный ущерб за счет государства в самом экстренном случае.
Напоминаем, стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения с участием юридических лиц повышается из-за необходимости предоставления уставных документов. Это выливается в существенно больший размер государственной пошлины. К примеру, для физических лиц в зависимости от вида недвижимости она составляет от 1500-2000 рублей, а для юридических – от 15 тысяч рублей и до 40-45 тысяч рублей, учитывая тип договора.
Согласно статье 433 ГК РФ, уклонение от обязательных юридических процедур может привести к нескольким последствиям:
- Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность – около 2 000 рублей;
- Сокрытие налогов в крупном и особо крупном размере – вплоть до ареста на срок до 1 года.
Арендаторам тоже стоит задуматься, ведь для ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности необходимо иметь правовые основания. Если, например, торговля проводится в местах без фактически легального договора, арендаторы также рискуют быть признанными административными правонарушителями.
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения – это обязательное условие для признания договорных отношений.
Какой договор подлежит обязательной регистрации?
На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.
Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.
Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.
Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.
Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ. То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется. Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.
Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.
Полезная информация, нюансы
Прежде чем заключать договор, срок которого превышает год, необходимо ознакомиться с несколькими рекомендациями:
- Бывает так, что одна из сторон сделки уклоняется от процедуры регистрации соглашения. В этом случае, другая сторона получает право обратиться в судебный орган, который вынесет решение о принудительной регистрации данных документа об аренде.
- Поскольку законом не указано, кто именно должен обратиться с заявлением о регистрации, стороны могут самостоятельно это определить, указав в договоре. Так в случае, когда одним из участников соглашения является юридическое лицо, а другим физическое благоразумней обращаться именно последнему, поскольку размер пошлины ниже.
Причины отказа в регистрации
Процедуру регистрации могут приостановить:
- есть запрет от суда;
- нет информации о документах по запросу;
- есть сомнения в том, что представленные справки достоверны;
- от одной из сторон сделки поступило письменное обращение.
На исправление недочетов заявителю дают три месяца. Если ошибки исправлены не были, то дело о регистрации закрывают.
Совершенно точно в госрегистрации откажут, если:
- земельный участок не числится в кадастровом учете;
- предоставлен неполный пакет документов;
- предоставленные бумаги не соответствуют требованиям закона.
Документы для регистрации договора найма жилого помещения
Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):
- Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
- Только по заявлению нанимателя.
Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.
Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:
- Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
- Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
- Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
- Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
- Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.
Преимущества и недостатки договора субаренды
Преимущество договора субаренды заключается в том, что он дает вам возможность получать регулярный доход от недвижимости, которая не принадлежит посреднику. Заключить и расторгнуть такой договор довольно просто — аналогично обычному договору аренды, но с согласия собственника. За счет того, что договор субаренды предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.
Недостатки субаренды заключаются в дополнительном риске, связанном с присутствием третьего лица. Если субарендатор нарушает договор аренды или наносит ущерб помещению, ему придется отвечать за это перед арендодателем. Если субарендатор не платит арендную плату вовремя, посредник все равно должен вовремя платить арендодателю по основному договору.
Чем грозит отсутствие регистрации договора
Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.
Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.
Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.
Важно! Несоблюдение необходимого порядка государственной регистрации предусматривает наложение штрафных санкций (ст.19.21 КоАП РФ)
Ecли вы peшили cэкoнoмить нa юpиcтe и cocтaвить дoгoвop caмocтoятeльнo, yчтитe эти тpeбoвaния:
🖍 Teкcт дoлжeн быть либo пoлнocтью нaпeчaтaн, либo нaпиcaн oт pyки. Кoмбиниpoвaнный дoгoвop пpимyт, нo coтpyдник пoпpocит нaпиcaть дoпoлнитeльнyю pacпиcкy.
🖍 Ecли oбъeкт (квapтиpa, дoм или кoмнaтa в кoммyнaлкe) нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa — этo нyжнo пpoпиcaть oтдeльным пyнктoм.
🖍 Нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть cpoк дoгoвopa, cyммy eжeмecячнoй плaты и пopядoк пepeдaчи дeнeг.
🖍 Пacпopтныe дaнныe (ФИO, cepия и нoмep, пpoпиcкa) дoлжны быть yкaзaны для вcex yчacтникoв дoгoвopa. Ecли в дoгoвope ecть дeти, взpocлы yкaзывaют дaнныe иx cвидeтeльcтвa o poждeнии.
Пpoцeдypa peгиcтpaции нoвoгo дoгoвopa
Пoдaвaть зaявлeния нa peгиcтpaцию дoлжны вce cтopoны, кoтopыe пpoпиcaны в дoгoвope. Пpидyмывaть тeкcт caмoмy нe нyжнo: в MФЦ или Pocpeecтpe выдaдyт гoтoвoe зaявлeниe, кoтopoe нyжнo бyдeт пoдпиcaть. Ecли ктo-тo из yчacтникoв cдeлки пpийти нe мoжeт, нyжнo cocтaвить дoвepeннocть y нoтapиyca — oнa oбoйдeтcя пpимepнo в 500 pyблeй. Baжнo знaть, чтo paнee зaключeнный дoгoвop apeнды (ecли oн был) дoлжeн быть pacтopгнyт, инaчe нoвый нe вoзьмyт. Пoдaть зaявлeниe нa peгиcтpaцию нyжнo нe пoзжe, чeм чepeз мecяц пocлe дaты зaключeния дoгoвopa.
Нaпpимep, ecли в дoкyмeнтe пpoпиcaнa дaтa 25 oктябpя, a зaявитeли пpишли 26 нoябpя, тo вмecтo зapeгиcтpиpoвaнныx дoгoвopoв coтpyдник выдacт yвeдoмлeниe oб oткaзe в paccмoтpeнии дeлa. Пoэтoмy ecли зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop нaймa в cpoк нe выxoдит, лyчшe cocтaвить нoвый и yкaзaть cвeжyю дaтy.
C coбoй нyжнo взять пacпopтa и cвидeтeльcтвa o poждeнии, ecли в дoгoвope ecть дeти. Инocтpaнцaм пpидeтcя пoтpaтить oкoлo 600 pyблeй нa нoтapиaльный пepeвoд пacпopтa, инaчe coтpyдник мoжeт oткaзaть в пpиeмe. B пaкeтe дoкyмeнтoв oбязaтeльнo дoлжны быть тpи экзeмпляpa дoгoвopa apeнды. Coбcтвeнникy жилья, кoтopoe cдaeтcя в apeндy, жeлaтeльнo имeть c coбoй дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo или выпиcкa из EГPН. 3aбиpaть иx нe бyдyт: coтpyдник пpocтo пocмoтpит aдpec, кaдacтpoвый нoмep и мeтpaж, чтoбы пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe.
3a peгиcтpaцию дoгoвopa apeнды взимaeтcя гocпoшлинa — 2000 pyблeй. Этa cyммa дeлитcя нa вcex yчacтникoв cдeлки. Нaпpимep, oдин нaймoдaтeль и тpи нaнимaтeля зaплaтят пo 500 pyблeй кaждый. Peквизиты выдacт coтpyдник, a oплaтить мoжнo бyдeт в любoм бaнкe или плaтeжнoм тepминaлe. Физичecкиe лицa пpeдocтaвляют квитaнции, a юpидичecкиe — плaтeжныe пopyчeния.
Пocлe пoдпиcaния зaявлeний кaждый yчacтник cдeлки пoлyчит oпиcь. Oнa пoдтвepждaeт, чтo дoгoвopa пpиняты нa peгиcтpaцию. 3aкoн гoвopит, чтo opгaн oбязaн зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop в тeчeниe пяти paбoчиx днeй — пocлe этoгo нaймoдaтeль и нaнимaтeль мoгyт зaбpaть cвoи дoкyмeнты c пeчaтью Pocpeecтpa.
Baжнo знaть, чтo пocлe peгиcтpaции нa oбъeкт нeдвижимocти нaлoжaт oбpeмeнeниe — oгpaничeниe, кoтopoe пpeдпoлaгaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo apeндaтopa нa пpoдлeниe apeнды квapтиpы. Пpи этoм квapтиpy мoжнo бyдeт пpoдaть, зaлoжить или пoдapить. Чтoбы cнять этo oбpeмeнeниe, нyжнo дoждaтьcя oкoнчaния cpoкa дoгoвopa или cнoвa coбpaть вcex yчacтникoв и зapeгиcтpиpoвaть пpeкpaщeниe oбязaтeльcтв.
Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения 2021 год
Для аккумулирования всей информации об объектах недвижимости на территории России образован Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН. Выписка из ЕГРН подтверждает кадастровый номер, возникновение объекта недвижимости, переход права собственности на него. Туда же вносятся сведения о найме. Росреестр — это орган, где зарегистрировать договор аренды нежилого помещения предписывает закон.
Подают документы на регистрацию лично двумя путями: относят их в отделение Росреестра или в МФЦ. Кроме личного визита, существуют и дистанционные способы отправить документы:
- по почте в ближайшее отделение Росреестра. Подготовьте опись вложения, укажите ценность, потребуйте уведомление о вручении;
- по электронной почте — непосредственно в Росреестр или через Госуслуги;
- через нотариуса.
ВАЖНО! Если документация отправляется почтой, заверить договор у нотариуса обязательно!
Сама по себе регистрация договора аренды нежилого помещения проходит без участия сторон. Для проведения данной процедуры просто необходимо обратиться в Росреестр, подать необходимый перечень документов и подождать 18 дней. Именно такие сроки отводятся законодательством для рассмотрения обращений подобного рода, после чего вы получите на руки соответствующее свидетельство. Однако следует знать, в каких случаях она необходима, а в каких случаях в ней нет необходимости.
- 2000 руб. для физлиц.
- 22 000 руб. для юрлиц.
- 0 руб. для госорганов.
Договор аренды, как и любой другой, имеет свои тонкости, разобраться в которых бывает непросто, особенно перед его заключением.