Статья 103 ЖК РФ. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 103 ЖК РФ. Выселение граждан из специализированных жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии со ст. 93 ЖК РФ служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Выселение из специализированных жилых помещений

Перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений) установлен в ст. 92 Жилищного кодекса РФ.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Данный перечень сформулирован как исчерпывающий.

Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 — 98 ЖК РФ. Пользование специализированными жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договорами найма таких помещений.

Прекращение договора найма
специализированного жилого помещения

Жилищный Кодекс различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, так как расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно: а) по соглашению, т.е. взаимному согласию, наймодателя и нанимателя; б) по инициативе нанимателя; в) по инициативе наймодателя.

В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 101 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма указанного жилого помещения.

Наличие у нанимателя права в одностороннем порядке в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения предполагает, что для расторжения договора в данном случае достаточно волеизъявления только одной стороны. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 Жилищного кодекса производится во внесудебном порядке.

Необходимо только, чтобы наниматель сообщил наймодателю об одностороннем расторжении договора, руководствуясь при этом требованиями заключенного с ним договора найма и соответствующего типового договора найма специализированного жилого помещения (ч. 8 ст. 100 ЖК РФ).

Следует обратить внимание на то, что при одностороннем расторжении договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя не требуется согласие членов семьи данного нанимателя.

Для сравнения напомним, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе расторгнуть такой договор только с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).
В отличие от нанимателя, наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения не наделен правом в одностороннем порядке расторгнуть соответствующий договор.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.

Таким образом, если по поводу расторжения указанного договора не достигнуто согласие сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ), то наймодатель вправе инициировать расторжение договора только в судебном порядке по основаниям, названным в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, к которой отсылает рассматриваемая правовая норма, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• использования жилого помещения не по назначению.

Комментарии к ст. 103 ЖК РФ

---

1. Комментируемая статья предусматривает условие выселения граждан из специализированного жилого помещения в случае расторжения или прекращения договора найма такого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке или может прекратить свое действие в силу наступления определенных условий (например, прекращение трудовых отношений нанимателя служебного жилого помещения и нанимателя жилого помещения в общежитии) (см. комментарий к ст. ст. 101 и 102 ЖК). Граждане, проживающие в этих помещениях, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, перечисленных в п. 2 комментируемой статьи.

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено настоящим Кодексом для нанимателей служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии. Выселение нанимателей других специализированных жилых помещений производится без предоставления другого жилого помещения.

В комментируемой статье названы категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения.

Выселению из служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии без предоставления других жилых помещений не подлежат:

• во-первых, члены семей военнослужащих, а также сотрудников органов внутренних дел, федеральной службы безопасности, таможенных органов, органов противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, федеральной службы исполнения наказаний, погибших, умерших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей. В этом случае не имеет значения, являлся военнослужащий нанимателем служебного жилого помещения или членом семьи нанимателя. Независимо от принадлежности жилищного фонда члены семьи военнослужащего не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения;
• во-вторых, пенсионеры по старости. Согласно ст. 7 ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации» пенсионерами по возрасту считаются мужчины, достигшие возраста 60 лет, и женщины, достигшие возраста 55 лет;
• в-третьих, члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии. В данном случае оставшиеся проживать члены семьи умершего работника не имеют оснований пользоваться служебным жилым помещением, в связи с чем они подлежат выселению;
• в-четвертых, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении своих обязанностей либо вследствие заболевания, связанного с исполнением своих обязанностей. В соответствии со ст. 1 ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» инвалидом признается лицо, которое имеет нарушение здоровья со стойким расстройством функций организма, обусловленное заболеваниями, последствиями травм или дефектами, приводящее к ограничению жизнедеятельности и вызывающее необходимость его социальной защиты. Признание лица инвалидом осуществляется Государственной службой медико-социальной экспертизы. Порядок и условия признания лица инвалидом устанавливаются Правительством РФ.

Норма предоставления жилой площади в жилых помещениях специализированного жилищного фонда

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом (ст. 50 ЖК РФ). Так‚ решением городской Думы г. Краснодара от 15.12.2005 № 4 п. 7 «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения муниципального жилищного фонда‚ предоставляемого гражданам по договору социального найма» установлены следующие нормы: 18 м² общей площади жилого помещения на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 м² общей площади жилого помещения на семью из двух человек, 33 м² общей площади жилого помещения на одного человека.

✅ Кого не могут выселить?

Согласно общим правилам, выселение из спец жилья не обязывает наймодателя предоставлять иное жилое помещение. Исключительными случаями экстренного выселения жильцов считается аварийность дома, перевод в нежилое помещение, а также изъятие на государственные нужды.

Однако существуют так называемые льготники, которые не могут быть выселены из казенного фонда без предоставления другого жилья (ст. 103 ЖК РФ):

• супруг, родители и дети военнослужащего, который погиб при исполнении служебных обязанностей;
• близкие члены семьи работника, погибшего в результате несчастного случая на предприятии (по вине работодателя);
• граждане, получившие инвалидность I-II группы из-за вредного производства или выполнения работ;
• наниматели, вышедшие на пенсию до истечения договора найма специализированного жилья.

Отказ в праве проживания

Отказ в праве проживания в служебном помещении возможно только через суд, и таким способом наймодатель или наниматель часто добиваются желаемого результата. Но есть категории граждан, которых нельзя выселить без определённых условий.

Под защитой закона в этом плане находятся:

1. Семья человека, который работал на предприятии, являющемся владельцем жилплощади.
2. Пенсионеры, находящиеся на пенсии по возрасту.
3. Семьи людей, погибших или пропавших без вести при исполнении служебного долга во время работы в организации, ведомстве, предоставляющем жилплощадь.
4. Люди, серьёзно пострадавшие или испортившие здоровье при работе на предприятии или при прохождении службы. К таким случаям относится получение увечий, контузии, ранений, производственных травм, а также развитие профессиональных заболеваний. Имеется в виду, что проблемы со здоровьем возникли именно при работе/прохождении службы в организации, предоставляющей данную жилплощадь.
5. Сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей. При этом возраст 18 лет не является пределом – после его достижения право на жильё за ними сохраняется.

Этих людей можно выселить лишь при условии, что им будет предоставлено другое жильё взамен. Однако существуют исключения. Люди за данной категории могут быть лишены жилплощади, если у них имеется собственная недвижимость. Либо в том случае, если у их близких родственников есть квартира, где они «помещаются» по нормативам квадратных метров на человека. Это могут быть их родители или дети.

Также исключением являются ситуации, когда проживающие лица из вышеуказанной категории граждан не числятся нанимателями сами и никем не приходятся нанимателю. Например:

1. Фактически у погибшего при исполнении есть семья – жена и ребёнок. Но формально брак не зарегистрирован, отец в свидетельстве о рождении не значится. В этом случае наймодатель имеет право выселить семью.
2. Семейные отношения были прекращены.

Также есть другие категории людей, которых нельзя выселить, но лишь при условии, что они стали нанимателями до 1 марта 2005 года:

1. Члены семей военнослужащих, либо приравненных к ним.
2. Работают на наймодателя, но сменили должность.
3. Попали под сокращение в организации, являющейся владельцем жилплощади, либо учреждение было ликвидировано.
4. Являются военными ветеранами.
5. Работают у наймодателя, являющегося собственником жилого помещения, более 10 лет.
6. Живут с несовершеннолетними детьми.

Получается, что дети попадают под невозможность выселения только в случае, если семья арендовала помещение до начала марта 2005 года. На 2017 год это лица в возрасте не моложе 11 лет, и со временем данная часть закона просто уйдёт из-за несоответствия.

Основания для выселения

Преждевременно расторгнуть контракт аренды предоставляют возможность следующие основания:

1. Наличие в собственности нанимателя иной недвижимости, подходящей по параметрам для проживания. Зачастую граждане скрывают факт приобретения, вступления в наследство или получения в дар новой жилплощади. Выявление такого факта дает право досрочно выселить нанимателя.
2. Прекращение выполнения своих прямых служебных обязанностей из-за увольнения с должности. Сотрудник больше не является членом трудового коллектива и не может претендовать на ведомственные квадраты.
3. Окончание контрактных обязательств. Если в арендном контракте прописано, что при его окончании квартиросъемщик должен освободить жилплощадь, то последний обязан это сделать.
4. При объявлении документов, которые регулируют правовые взаимодействия цепочки наниматель-собственник, ничтожными (трудовой контракт, договор соцнайма, госконтракт).

ВАЖНО!!! Недействительность заключенных договоров устанавливается в судебном порядке.

А также:

• изменение владельцев недвижимости;
• добровольное решение нанимателя или согласие между сторонами на основании ст. 101 ЖК РФ;
• техсостояние жилого помещения, характеризующееся невозможностью присутствия в нем из-за антисанитарных условий и серьезных поломок, вызванных форс-мажорными ситуациями и природными явлениями;
• смерть нанимателя.

Какие категории граждан нельзя выселять?

По закону из служебных квартир без предоставления новой жилплощади запрещено выселять такие категории граждан:

Людей с инвалидностью	которые погибли или умерли при несении службы.
Семьи погибшего сотрудника	который получил служебную квартиру;
Пенсионеров	сотрудников, которые вышли на пенсию;
Членов семейств военнослужащих	работников силовых структур, которые умерли либо погибли во время несения службы.

Когда возможно выселение нанимателей из специализированного фонда?

Законному выселению нанимателей из специализированного жилого фонда обязательно предшествует расторжение договора найма. Если после расторжения этого договора наниматель отказывается освободить жилое помещение, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении. Договор найма может быть расторгнут на таких основаниях:

Договор найма специализированного жилья может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (п. 1 ст. 101 ЖК РФ).

Каждая из сторон (наниматель и наймодатель) свободны в заключении, изменении или прекращении условий договора, если это не противоречит требованиям закона и не нарушает права других людей.

Поэтому договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из них.

Расторжение договора по инициативе нанимателя

Причины, которые побуждают нанимателя расторгнуть договор, могут быть разными. Например, непосильная плата за жильё, получение наследства, переезд в другой район. Но не следует забывать о том, что ч. 2 ст. 83 ЖК РФ гласит, что для расторжения договора найма помещения в специализированном жилом фонде по инициативе нанимателя необходимо согласие членов его семьи.

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 10] [Статья 103]

1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.

2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы, семьи, имеющие в своем составе детей-инвалидов, инвалидов с детства.

3. Гражданам, указанным в части 2 настоящей статьи, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

4. Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

5. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соответствующего населенного пункта.

Статья 103 ЖК РФ. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

Полный текст ст. 103 ЖК РФ с ми. Новая действующая редакция с дополнениями на 2020 год. Консультации юристов по статье 103 ЖК РФ.

1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам.

В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.

• 2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
  1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
  2) пенсионеры по старости;
  3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
• 4) инвалиды 1 или 2 групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды 1 или 2 групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами 1 или 2 групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Выселение военнослужащего должно производиться при наличии серьезных оснований.

Все они перечисляются в ст. 83 ЖК:

• отсутствие платы за услуги ЖКХ, причем деньги не вносятся больше полугода, а также нет у военного веских причин на это;
• применяется объект не по его прямому назначению;
• нарушаются права соседей или иных третьих лиц;
• наниматель долго отсутствует в объекте, например, переехал в другую жилплощадь, а при этом не было прислано уведомление владельцу недвижимости;
• военный умирает;
• портится разными способами помещение;
• проводится перепланировка без предварительного согласования, поэтому она является незаконной.

Практика судебной деятельности.

Постановление Пленума ВС РФ № 14 от 2.07.2009 объясняет трактовку случаев, напрямую связанных с принудительной выпиской детей. Районные суды призваны руководствоваться обстоятельствами любого дела. Например, принудительное выселение ребенка из квартиры одобряется, в случае его незаконного пребывания на жилплощади, либо в случае явного нежелания родителей предоставить своему чаду соответствующую альтернативную жилплощадь, при наличии фактической финансовой возможности предоставления. Любой гражданский иск о принудительном выселении будет рассмотрен с обязательным учетом положений ст.292 ГК РФ. Реализуемая квартира должна быть освобождена от предыдущих жильцов, включая несовершеннолетних детей. За новым собственником закрепляется право на принудительную выписку членов семьи прежнего собственника. Часто судебная инстанция принимает решение в пользу покупателя квартиры, обязывая прежних владельцев найти для их ребенка новое место жительства.

Похожие записи:

• Наследование имущества приобретенного до брака
• Ответственность за самогоноварение в России
• Как заполнить 6-НДФЛ при увольнении в 2022 году