Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сравниваем ТСЖ и УК. Какая форма управления домом удобнее и выгоднее жильцам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Первое, что стоит выделить, – некоммерческий характер ТСЖ и, соответственно, коммерческий – УК. Из-за того, что получение дохода не является целью ТСЖ, ей нет смысла завышать расходы, чтобы получить от жильцов больше средств. Проще и контролировать расходы, выше прозрачность, также имеется личная заинтересованность участников в достижении положительного результата, поскольку речь идёт о доме, в котором они сами живут.
С другой стороны, УК имеет профессиональный штат, компания создаётся именно для того, чтобы управлять многоквартирными домами, и её сотрудники имеют опыт в этом деле, у компании налажены контакты с поставщиками. Кроме того, поскольку их деятельность профессиональна, она строже регулируется законодательством, определённее ответственность перед жильцами.
Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией
Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:
— Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;
— Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;
— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;
— Компания обладает полноценной материально-технической базой;
— Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;
— УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.
Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
Плюсы создания ТСЖ:
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
Минусы управления ТСЖ:
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
Ответственность руководства и зависимость дома от него
Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.
При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.
С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое.
Если компания или товарищество плохо работают
Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников.
Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги:
— при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ);
— при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).
При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже.
Факторы эффективности ТСЖ
Что может помешать нормальному функционированию ТСЖ? Есть ряд факторов, которые могут превратить изначально прозрачный и экономичный формат управления домом в убыточный и неэффективный.
- Много зависит от компетентности председателя правления. Человек, не способный правильно организовать процессы оказания услуг и обеспечить контроль их выполнения, обязательно завалит всю работу. Кроме того, от председателя требуется эффективность в плане умения организовать работу с минимальными затратами. Поэтому председатель должен обладать соответствующими навыками и понимать, что и в какой последовательности нужно предпринимать;
- Немаловажными аспектами являются мотивация и честность членов правления, собственно, эти аспекты имеют некоторую взаимную связь. Деятельность ТСЖ предполагает сбор средств для расчетов с поставщиками, и средства жильцов, скажем так, могут использоваться не по назначению. Если работа управляющего не обусловлена очевидной мотивацией и человек утверждает, что «работает за идею», чаще всего он больше заинтересован возможностью получать дополнительный доход, чем в реализации этой идеи. Иногда положение усугубляется тем, что все члены правления (включая ревизионную комиссию) работают единой командой, попросту воруя деньги у своих же соседей.
Выход из УК при создании ТСЖ
Если собственники не довольны, как управляющая компания занимается обслуживанием многоквартирных домов, в которых проживают, они вправе отказаться от ее услуг. Есть несколько вариантов, один из которых – создание товарищества собственников жилья.
На общем собрании письменно оповещенных жильцов решение протоколируется и отправляется в управляющую организацию. Сделать это лучше до истечения срока соглашения между управляющими компаниями и собственниками квартир. В противном случае придется соблюдать временные рамки, ожидая целый год. Жильцы не приватизированных квартир имеют право голоса, но окончательное решение за муниципалитетом. Проголосовать должно большинство, но расчет идет из числа кв. м, а не прописанных.
Предстоит большая бумажная волокита. Муниципалитет может оказать содействие в подготовке необходимых документов, которые останется только заполнить. Далее открывается лицевой счет в банке. Перезаключаются все договора с РСО. Решается, кто будет вести дела – сами жильцы, привлеченные сотрудники или новая УК, на выгодных условиях для жильцов.
Что популярнее: процент тсж, ук и других видов управляющих организаций на рынке
Процент фирм по предоставлению услуг в сфере жилищного коммунального хозяйства различен в зависимости от региона нахождения собственников жилых помещений.
Так, например, в селах и отдаленных местностях граждане сами предпочитают осуществлять управление своим имуществом. Это связано вполне объективными причинами, ведь в таких регионах попросту не создаются управляющие компании из-за невыгодности такого бизнеса.
В городах дело обстоит несколько иначе. В них есть и процент ТСЖ и УК. Как правило, процентная составляющая ТСЖ на рынке полностью зависит от инициативности самих граждан. На сегодняшний день далеко не все хотят на себя брать груз ответственности по управлению ТСЖ и осуществлению действий по обслуживанию дома. Поэтому как показывает анализ современных ТСЖ, их управлением занимаются пожилые граждане так называемой «старой закалки», которые являются крайне ответственными и инициативными.
Процент управляющих компаний на рынке несколько выше (около 75 процентов). ТСЖ же составляют 25% рынка. Другие управляющие структурные подразделения практически не используются (1,5 – 2%). Связано это со множеством различных факторов.Во-первых, ТСЖ получила только недавно полную законодательную регламентацию, ранее этого не было. УК же – это более простой и менее затратный способ управления, при котором собственникам не нужно тратить свое время и силы.
Таким образом, выбор ТСЖ или УК как способа управления зависит только от самостоятельного волеизъявления граждан. И тот и другой способ имеет как свои плюсы так и минусы, поэтому отдать предпочтение тому или иному способу управления практически невозможно.
Плюсы и минусы ТСЖ и Управляющей компании
Если проводить сравнительную характеристику, то можно выделить следующие плюсы и минусы тсж и управляющей компании:
Управляющая компания
Среди положительных отмечают:
- Все текущие расходы являются плановыми. Текущий или капитальный, уборку территории, вывоз мусора ремонт осуществляют нанятые подрядные организации.
- Компания покрывает все существующие долги за счет накопленных резервных средств.
- По вопросам разрешения конфликтных ситуаций с поставщиком ресурсов УК более компетентны.
Среди отрицательных:
- В важных решениях могут не учитываться мнения всех жильцов, поскольку процессом руководит персонал компании.
- Экономия средств жильцов не являются целью работы компании.
ТСЖ
Среди положительных:
- ТСЖ вправе распоряжаться собственным имуществом в пользу получения прибили идущая на общие нужды (сдача в аренду, размещение рекламы и т. д.).
- Все решения принимаются на общем жилищном собрании членов товарищества.
- Осуществляет полный контроль за оплатой коммунальных услуг.
- За счет грамотно распределенных средств жильцы могут сэкономить.
Среди отрицательных:
- Все имеющиеся долги ложатся на плечи сообщества.
- Возглавлять ТСЖ могут некомпетентные люди, поэтому грамотное ведение дел может быть под вопросом.
- Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
- Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
- Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
- Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
- Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
- Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.
В этом документе на нескольких страницах детально прописываются все права и обязанности сторон, подписавших договор.
Собственно, в договоре и описывается все то, что обязуется делать ТСН за определенную плату (количество рублей за квадратный метр) с квартиры. Например, вывоз мусора, плановый ремонт, уборка парадных, лифтов, графики выполнения работ и т.д.
ТСН или услуги управляющей компании?
Собственникам жилья предлагается выбор: объединение в ТСН или сотрудничество с управляющей компанией (УК). В чем преимущества управляющей компании перед ТСН?
- Основное преимущество заключается в том, что собственнику ничего не нужно делать самому. Любые вопросы по обслуживанию дома решает управляющая компания.
- Собственнику не нужно тратить время на собрания и участвовать в дебатах по решению того или иного вопроса.
- Управляющая компания специализируется и развивается в области эксплуатации недвижимости, не отвлекаясь на другие виды деятельности. Соответственно, УК – это опыт и знания.
- УК имеет возможность использовать услуги субподрядчиков с очень приятными скидками.
- Управляющая компания гарантирует, что все коммунальные услуги и ресурсы будут предоставляться в необходимом количестве и качестве. Например, бесперебойное отопление в течение всего отопительного периода.
- Простая финансовая схема сотрудничества: УК рассчитывается по коммунальным услугам, собирая плату с квартирантов и распределяя ее.
Сотрудничество с УК – это возможность свести к минимуму свое участие в решении любых возникающих проблем и вопросов, доверив это дело профессионалам.
Факторы эффективности ТСЖ
Что может помешать нормальному функционированию ТСЖ? Есть ряд факторов, которые могут превратить изначально прозрачный и экономичный формат управления домом в убыточный и неэффективный.
- Много зависит от компетентности председателя правления. Человек, не способный правильно организовать процессы оказания услуг и обеспечить контроль их выполнения, обязательно завалит всю работу. Кроме того, от председателя требуется эффективность в плане умения организовать работу с минимальными затратами. Поэтому председатель должен обладать соответствующими навыками и понимать, что и в какой последовательности нужно предпринимать;
- Немаловажными аспектами являются мотивация и честность членов правления, собственно, эти аспекты имеют некоторую взаимную связь. Деятельность ТСЖ предполагает сбор средств для расчетов с поставщиками, и средства жильцов, скажем так, могут использоваться не по назначению. Если работа управляющего не обусловлена очевидной мотивацией и человек утверждает, что «работает за идею», чаще всего он больше заинтересован возможностью получать дополнительный доход, чем в реализации этой идеи. Иногда положение усугубляется тем, что все члены правления (включая ревизионную комиссию)
работают единой командой, попросту воруя деньги у своих же соседей.
Отличия в сравнительной таблице
Главное, чем отличается УК от ТСЖ, — это количество подконтрольных объектов и форма организации. Товарищество собственников жилья объединяет только несколько домов, а под контролем Управляющей компании могут находиться даже десятки МКД.
К тому же, Товарищество является некоммерческой организацией, оно не получает прибыль и не заинтересовано в ней. Является ли коммерческой УК? Эта организация заинтересована в получении своей прибыли от деятельности по обслуживанию собственников жилья.
Челны ТСЖ принимают решения по управлению домом на общем собрании, где должны присутствовать представители всех квартир. В УК такие решения принимают уполномоченные лица, собственников только потом информируют о таких решениях.
Преимущества и недостатки УК
Поскольку УК осуществляют профессиональную деятельность по предоставлению услуг для комфортной эксплуатации домов, то необходимо отметить, что все достоинства связанны именно с данным фактором. Однако рассмотрим сравнительную таблицу подробнее.
| Преимущества | Недостатки |
| 1. Графики текущих расчётов планируются и утверждаются заранее: текущий ремонт нежилых помещений, вывоз мусора, уборка дворов. | 1. Отсутствие влияния собственников жилья на выбор подрядчиков для выполнения необходимых работ. |
| 2. УК имеет возможность перекрывать задолженность жильцов благодаря ранее накопленным средствам. Это позволяет не приостанавливать предоставление той или иной услуги. | 3. Стоимость обслуживания выше, чем при ТСЖ. |
| 4. При возникновении споров с подрядчиками, сотрудники УК более компетентны в нюансах предоставляемых услуг. | 2. Отсутствие какой бы то ни было отчётности перед потребителями услуги. |
| 5. Фиксированная оплата работы компании. |