Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость и личный транспорт (от автомобилей и квадроциклов до электросамокатов) — классические направления для арендного бизнеса, которые в 2020 году уже никого не удивят. Но сдавать в аренду можно не только квартиры и средства передвижения, но и потребительские товары — одежду, технику, предметы декора, инструменты.
От проектора до пальмы: что сдают в краткосрочную аренду
По нашим данным, в июне и июле 2020 года россияне чаще всего сдавали в аренду личные вещи — одежду, аксессуары, товары для детей. На эти категории приходилось больше всего объявлений на сайте, а спрос на аренду личных вещей вырос за год на 13%.
Самый активный спрос на аренду в летние месяцы наблюдался в категории «Для дома и дачи»: возможностью взять на время бытовую технику и инструменты для ремонта россияне в июне-июле 2020 года интересовались на 84% активнее, чем в прошлом году. Еще одна категория товаров, которые пользователи готовы активно арендовать, — предметы для хобби и отдыха.
Подводные камни арендного бизнеса
Основной риск арендного бизнеса заключается в случайной порче или утрате имущества. Поэтому перед началом деятельности желательно разработать вместе с юристом грамотный договор. Такой подход обезопасит вложения и даст возможность получить компенсацию от неаккуратного клиента или страховой компании.
Наличие других подводных камней зависят от специфики бизнеса. Так, если это недвижимость, то существует риск приобретения помещения в неудачном месте, что в дальнейшем вызовет сложности с его сдачей в аренду. Если в планах запустить мотошеринг, то раскрутку лучше всего начинать ранней весной. Это даст возможность обзавестись клиентурой к началу сезона.
Самое сложное направление – это аренда бизнеса. Для достижения успеха нужно хорошо знать его специфику, чтобы вовремя реагировать на изменение ситуации на рынке.
И вот мы наконец-то подошли к открытию нашей первой торговой точки. Пишу «мы», потому что на тот момент моя супруга тоже уволилась со своей основной работы и присоединилась ко мне.
Открытие магазина для покупателей мы запланировали на 9 ноября. За 4 дня до этого мы открыли его для арендаторов полок, благодаря чему к открытию наш магазин уже был заполнен достаточным количеством товара. Пока мы принимали арендаторов, посетители ТЦ заглядывали, интересовались, что здесь будет. Они же пришли к нам в первую неделю работы.
9 ноября – это специально выбранная дата. Мы рассчитывали попасть в волну предновогодних продаж, а трафик покупателей на Новый Год как раз начинается в ноябре и такой расчет себя оправдал. Это же был и месяц наибольшей активности арендаторов полок.
Работа с арендаторами и расценки на аренду полки
Когда мы только открылись, мы во многом ориентировались на схему работы конкурентов. В частности, как и они, сначала сдавали полки в аренду не по месяцам, как сейчас, а по неделям. С одной стороны, это удобно, так как для арендаторов это привлекательная цена – в 2015 году самое маленькое место у нас стоило 250 р. в неделю, а картину можно было повесить за 50 р. в неделю. Но с другой стороны мы стали получать негатив от покупателей.
Дело происходило так. Мастер рукоделия решил арендовать полку на одну неделю, чтобы попробовать, как пойдет. За это время продажи не выстреливали, и он забирал свои изделия. А покупатель, в свою очередь, в ту неделю, когда товар мастера еще был на полке, присмотрел его, решил его покупать на следующей неделе, а товара уже нет. В итоге покупатель расстроен, магазин теряет его навсегда.
Поняв, как себя ведут покупатели и когда у них наибольший период активности (а это 4 дня после получения аванса и 4 дня после получения зарплаты), мы решили убрать понедельную аренду и сделали минимальный срок аренды в 1 месяц. Так и у покупателей есть время, чтобы подумать перед покупкой, и мастер понимает, насколько его работы реально востребованы.
Целевая аудитория: зачем знать своего клиента
Постепенно мы стали повышать тарифы и сейчас арендаторы нам платят от 1 900 до 3 600 р. в месяц за аренду полки и комиссию 10%. Но почти вся комиссия идет на выплаты процентов банку за услуги эквайринга, кассовое обслуживание (когда мы начинали, касса нам была не нужна, так как работали по патенту) и зарплату продавцам (когда зарплата привязана к продажам, это стимулирует продавать больше).
Интересны еще и сами арендаторы полок. У интернет-магазинов и продавцов фабричных товаров как правило бизнес-подход к сотрудничеству. Чаще всего они используют полку в магазине как офлайн-точку для своих онлайн-площадок. И когда им говоришь, что товар заканчивается или что покупатели чаще берут это и это, они оперативно реагируют и дополнительно закупают те позиции, которые выстрелили в «Плюшкин-Вилль».
А вот мастера рукоделия почти все мечтают превратить хобби в бизнес, но совсем не хотят следовать каким-либо рекомендациям.
Так, например, у нас часто бывают мастера, у которых из всего ассортимента хорошо продается 2–3 позиции. Возьмем, к примеру, мастера, которая делает очень красивых интерьерных кукол. И вот у нее взяли конкретную куклу, а потом пришел другой покупатель и говорит: «Хочу такую же». Мы сообщаем мастеру, мастер делает такую же куклу, а может даже сразу несколько штук. И все они быстро раскупаются. А потом в один прекрасный день мастер говорит: «Мне надоело делать эту куклу. Душа к ней не лежит». И все – товара нет, продажи останавливаются, мастер уходит. А откуда браться продажам, если вы не делаете то, что люди покупают?
Мы стараемся рассказывать мастерам о том, как превратить их хобби в бизнес: даем обратную связь от покупателей, делаем тематические рассылки и размещаем соответствующие статьи в нашем блоге в «Яндекс.Дзене». Мы даже в открытую говорим, что сегодня магазин по аренде полки – это не панацея, а инструмент продаж. Для настоящего успеха этот инструмент нужно совмещать с другими (хотя бы заниматься интернет-продвижением). Но рекомендациям мало кто следует, так как «душа не лежит».
Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет.
Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.
Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.
Рынок продолжает падать
Состояние арендного рынка быстро реагирует на то, что происходит в экономике. Например, до 2014 года можно было сдать квартиру средней «убитости» в Москве и на эти деньги жить где-нибудь в Таиланде, работая удаленно. Потом рубль упал, а цены на аренду остались примерно на том же уровне. В период пандемии арендаторы покинули крупные города – мигранты уехали в свои страны, а приезжие из других регионов тоже предпочли переждать самоизоляцию у себя дома.
Сейчас на сдаче квартиры в аренду все еще можно заработать – например, на погашение ежемесячных взносов за ипотеку, но о серьезных доходах говорить уже не приходится. Правда, скоро все станет еще хуже – россияне скупили десятки и сотни тысяч квартир в незавершенных новостройках по программе льготной ипотеки. Многие – чтобы потом сдавать в аренду. Соответственно, когда девелоперы достроят эти дома, на рынок попадет огромный объем предложения, поглотить который рынку будет весьма сложно.
Делим арендную площадь на части
Не все клиенты готовы арендовать офисное помещение: большинству нужна определённая его часть. Так, например, в гостиничном холле может быть размещён бар-ресторан или игровой клуб. При этом, оба заведения принадлежат разным лицам.
Чтобы сдавать коммерческую недвижимость нескольким арендаторам, требуется разделить помещение. Разделение – прекращение существования единого объекта и его разделение на несколько обособленных объектов, каждый из которых получит уникальный кадастровый номер и отдельные документы на право обладания. Согласно законодательству Российской Федерации, такие объекты становятся заново созданными, вследствие чего, по статье 219 ГК РФ, собственник получает права на их распоряжение только после официальной регистрации.
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей
Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.
Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.
Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.
Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.
Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.
В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.
Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.
Арендная плата индексируется редко.
Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.
При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.
Вложения: от 220 000 рублей.
Источник фото: Яндекс.Картинки
Самая обыкновенная фотокабинка сдается в аренду на различные мероприятия. С ростом популярности Instagram и желания сделать селфи, такая услуга пользуется серьезным спросом.
Помимо соответствующего оформления внутрь кабинки стоит поместить различные аксессуары для разнообразия фотографий. Можно делать тематические кабинки под определенные мероприятия.
Для поиска клиентов можно запустить рекламную компанию или обратиться в агентства по организации мероприятий и договориться с ними. При выгодных для агентства договоренностях они очень эффективно прорекламируют фотокабинку своим клиентам.
Для старта нужно соорудить саму кабинку и арендовать помещение под ее хранение. Производство и закупка фото оборудования обойдется в 200 – 220 тысяч рублей. Прибыль с такой услуги в среднем равна 50 000 рублей в месяц.
�郋迣迡訄 郅���迮 郈�郋迡訄�� 郕赲訄��邽��
�訇��郇郋 郇訄 郈�郋迡訄迠� 郋訇�迮郕�訄 �迮�訄���� �迮, 郕郋邾� ��迠迮郅郋 郕郋郇��郋郅邽�郋赲訄�� 郕赲訄��邽�訄郇�郋赲 邽 �郋��郋�郇邽迮 迠邽郅��. �訄 邽 郈�郋��郋 郇迮 郅�訇�� 郕赲訄��邽�� �迮郅迮�郋郋訇�訄郱郇郋 竄迡迮�迠訄��罈. 衪�郋 郕訄�訄迮��� 迣郋�郋迡郋赲, 迣迡迮 ��郋邽邾郋��� 訄�迮郇迡� �郋��訄赲郅�迮� 3-4 �����邽 ��訇郅迮邿 赲 邾迮��� 郈郅�� 郕郋邾邾�郇訄郅郕訄. �訇��郇郋 �訄郕郋迮 迠邽郅�� 郈�郋迡訄迮��� 郱訄 1-1,5 邾邽郅郅邽郋郇訄 ��訇郅迮邿.
�����迮郇郇�迮 迡迮郇�迣邽 邾郋迠郇郋 郈郋郅郋迠邽�� 郈郋迡 郈�郋�迮郇�� 赲 訇訄郇郕.
苤迮邿�訄� 郇迮郈郅郋�郋迮 赲�迮邾� 迡郅� ��郋迣郋. 苤�訄赲郕邽 郈郋 郇迮郕郋�郋��邾 赲郕郅訄迡訄邾 迡郋��邽迣訄�� 20% 迣郋迡郋赲��. �迮郕郋�郋��迮 赲郕郅訄迡�赲訄�� 迡迮郇�迣邽 赲 郈郋郕�郈郕� 訄郕�邽邿 邽 郋訇郅邽迣訄�邽邿. � ��郋邾 �郅��訄迮 迡郋�郋迡 邾郋迠郇郋 郈郋郅��訄�� 赲 赲邽迡迮 �邽郕�邽�郋赲訄郇郇�� 赲�郈郅訄�, 郅邽訇郋 郱訄 ��迮� 郕�郈郅邽-郈�郋迡訄迠邽 �迮郇郇�� 訇�邾訄迣.
�� 郕赲訄��邽�, 郕郋�郋��迮 郇訄�郋迡���� 郇訄 郋郕�訄邽郇迮 迣郋�郋迡訄 (郇訄郈�邽邾迮�, 赲 邾郋�郕郋赲�郕邽� �郋�迮郅�郇邽郕訄� 邽郅邽 赲 �迮郕�訄�郋赲郕迮) �郋迠迮 郅���迮 邽郱訇訄赲郅�����. 衪�邽 �訄邿郋郇� �邽郅�郇郋 郱訄���郋迮郇�, �郋�郋�邽� 郇訄郇邽邾訄�迮郅迮邿 �訄邾 邾迮郇��迮. ��邽 ��郋邾 郕郋郅邽�迮��赲郋 郕赲訄��邽�, 郕郋�郋��迮 �迡訄���� 赲 訄�迮郇迡�, 邾郇郋迠迮��赲郋, �訄郕 ��郋 郱訄 �郋�郋�迮迣郋 郇訄郇邽邾訄�迮郅� 郈�邽迡���� 郈郋訇郋�郋����. 虴�郋訇� �迡訄�� 郕赲訄��邽�� 郈�邽郅邽�郇郋邿 �迮邾�迮, 訄 郇迮 �郋郅郈迮 郈�邽迮郱迠邽�, 赲郅訄迡迮郅��� 赲郕郅訄迡�赲訄���� 赲 �迮邾郋郇� 邽 迡迮郅訄�� �迮郇� 郇邽迠迮. 苠訄郕郋迮 迠邽郅�� 邽邾迮迮� �邾��郅 郈�郋迡訄赲訄�� 邽 郈郋郕�郈訄�� 郕赲訄��邽�� 赲 郅邽郕赲邽迡郇郋邿 郇郋赲郋���郋邿郕迮, 郈���� 迡訄迠迮 邾迮郇��迮邿 郈郋 郈郅郋�訄迡邽. �訄�郋 ��郋邽邾郋��� 訄�迮郇迡� 郇訄赲迮�郇�郕訄 訇�迡迮� 赲��迮 郇訄 15-20%.
Как посчитать прибыль
Нам понадобятся две формулы:
Доходность. Главный показатель прибыльности, который рассчитывается в процентах.
(Доходность) = (Чистая прибыль в год) : (Стоимость объекта) х 100
Чтобы узнать чистую прибыль в год, просто вычтите из годового дохода все потери и операционные расходы.
Окупаемость. Это срок, за который вы отобьёте все вложения в полном размере. Как её посчитать:
(Окупаемость) = (Стоимость объекта) : (Чистая прибыль в год)
Пример. Ольга купила помещение под ритейл площадью 130 квадратных метров в Люблино за 65 000 000 рублей. Стоимость одного квадрата — 66 000 рублей в год, арендная ставка — 700 000 рублей. Ольга зарегистрирована как ИП на УСН «Доходы», поэтому в месяц она платит 6% или 42 000 рублей. Из потерь за год — два месяца простоя.
В первую очередь нас интересует чистая годовая прибыль. Считаем: 658 000 х 10 = 6 580 000
Теперь доходность: 6 580 000 : 65 000 000 х 10 = 10%
И окупаемость: 65 000 000 : 6 580 000 = 10 лет
Больше всего вы заработаете на квартире в Центральном районе. Годовой доход здесь — около 9% от стоимости жилья. Особенно выгодно сдавать квартиру туристам посуточно. Но после каждого жильца придется убираться, на что не готовы многие хозяева.
Следующий по доходности Приморский район. Здесь работает схема спальника с налаженной инфраструктурой у метро. Это идеальная концепция для сдачи квартиру в долгосрочную аренду. Такое жилье обычно снимают надолго, что удобно для арендодателя. Эксперты посчитали, что в Приморском вложенные в недвижимость деньги окупятся за 16 лет.
Выбирайте квартиры у метро в обжитых местах с небольшим количеством новостроек или вообще без них. Одни из самых «сдаваемых» районов – Выборгский и Калининский, а еще Василеостровский, Кировский, Московский. Самая дешевая аренда в Красносельском районе. На ней вы заработаете только 4,4% в год, такая квартира будет окупаться аж 23 года.
Неожиданно доходным оказался Петродворцовый район. Цена аренды здесь невысокая, как и стоимость покупки. Так, квартира даст 6,3% дохода, а окупится за 16 лет.
Где найти арендатора?
Для быстрого и эффективного поиска необходимо использовать максимально доступные вам каналы связи. Начните с интернета: онлайн-агрегаторы, доски объявлений, форумы, социальные сети, контекстная реклама – есть, из чего выбрать. Хотя, как мы уже и сказали, выбирать следует по-максимуму, и если вашего бюджета хватает, не ограничивайтесь одним источником.
Нелишним будет заключить сотрудничество с агентством недвижимости. Во-первых, у риелторов свои каналы поиска арендаторов. Во-вторых, даже если вы готовились заранее, у специалистов все равно больше опыта и понимания в том, какие сильные и слабые стороны у вашего помещения, а также среди предпринимателей какой сферы лучше продвигать этот объект. Также риелторы помогут вам назначить правильный ценник на аренду: с одной стороны, чтобы вы не продешевили и не теряли деньги, с другой – преувеличенная арендная стоимость отпугнет потенциальных нанимателей, а вы еще долго будете сидеть в «зале ожидания».
А что у нас на рынке творится?
А на рынке у нас, говоря на языке торговли, излишки. Десятки тысяч предложений по аренде самого разнообразного жилья, лидером среди которого, как уже говорилось, выступают студии, однушки и двушки умеренной площади.
Масштабная застройка новых микрорайонов, расширение жилых площадей населенных пунктов привели к тому, что жилья стало ощутимо много. Конечно, утопическое «каждой семье по квартире» осуществить все равно невозможно, но предложений на рынке просто тьма. Это вам не девяностые, когда даже самая задрипанная, простите, халупа арендовалась со скоростью света — предложений тогда было совсем мало, а спрос был велик. У кого на руках нужная сумма живых денег, тот и заезжает в квартиру. Других вариантов не было.
Сейчас, со всей этой застройкой, ипотеками, другим уровнем жизни, доступной ежемесячной платой, люди могут выбрать оптимальный вариант для аренды из множества условий. И выбирают, постоянно мониторят, сбивают цены. В то время как инвесторам нужно изрядно попотеть, чтобы выдержать серьезную конкуренцию, среди себе подобных. Поэтому, прежде чем инвестировать в недвижимость с целью заработать на аренде, стоит хорошенько все взвесить, проанализировать и тогда решаться на этот совсем не простой вариант заработка.
Сколько реально можно заработать на аренде и каковы риски
Вернемся к нашей однушке за 10 000 000 рублей, с которой мы ежемесячно планируем получать по 38 000 рублей. Это были бы чистые условия, которые растянутся на 22 года. Однако я продолжу считать.
- Придется узаконить свою деятельность по сдаче жилья, сделать это крайне желательно, иначе инвестор рискует нарваться на крупные штрафы от государства. Соответственно, 13% НДФЛ, 6% в качестве самозанятого или ИП отнимут у нас еще от 2 000 до 5 000 рублей ежемесячно.
- Поломка или кража имущества недобросовестными жильцами. Восстанавливать и покупать новое придется из средств собственника — жильцы могут просто испариться. А это дополнительные траты и их трудно просчитать. Но это все равно расходы, влияющие на итоговую прибыль. А представьте, пожар или подтопление соседей снизу — как тут вообще можно заработать?
- Амортизация жилплощади. Коммуникации ветшают, дом устаревает, обои желтеют. В какой-то момент, квартира потребует добротного ремонта. И чем дольше с ним собственник затягивает, тем дороже, в конечном счете, он выйдет. Эти траты, в отличие от предыдущих, можно запланировать и приготовиться к ним. Но, сумма ремонта может запросто съесть годовой доход с этой квартиры.
- Налог на квартиру. В нашем случае, по кадастровой стоимости инвестор заплатит 10 000 рублей в год.