Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Электронная регистрация сделки при покупке жилья в новостройке: инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — это электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ. Гарантом ее подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром.
У кого можно узнать, зарегистрирован ли договор?
Практически все застройщики берут на себя обязанность по регистрации договора долевого участия. Как дольщик вы может самостоятельно уточнить, успешно ли прошла регистрация ДДУ. Проверить регистрацию договора можно, обратившись с соответствующей просьбой в МФЦ (многофункциональный центр) или в Росреестр, где вам выдадут выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Если же вы идете в ногу с развитием современных технологий, то подтвердить регистрацию можно с помощью онлайн-сервиса Росреестра.
В первом случае вам нужно лично посетить любой МФЦ по месту жительства или собственно Росреестр. Придется заполнить типовую форму заявления и заплатить пошлину за выписку ( в 2019 году ее размер составляет 400 рублей). Захватите с собой свой паспорт и договор ДУ (оригинал + копии).
Госслужащий, который будет принимать от вас документы, выдаст вам расписку. Через 3 дня вы можете вернуться за выпиской, где будут все сведения о вашем будущем доме, в том числе, информация о договорах долевого участия, заключенных застройщиком.
Во втором случае вы можете зайти на сайт Росреестра, выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и внести все необходимые данные договора долевого участия. После этого вы моментально получите ответ на свой запрос.
Если окажется, что ДДУ не зарегистрирован, не стоит сразу паниковать — скорее всего, договор еще не успели внести в систему. Проверьте на сайте, как давно обновлялась информация. Если вам посчастливилось стать первым дольщиком, то регистрация займет 7–9 будних дней, для следующих покупателей процесс идет быстрее — всего пять будних дней.
Договор не зарегистрирован — что дальше?
Если после обращения к регистратору вы не смогли получить выписку ЕГРН по своему договору, а онлайн-запрос не показал ваш ДДУ в списке зарегистрированных, то первое, что нужно сделать — отложить оплату за квартиру. Далее обратитесь в строительную компанию, чтобы проверить, по какой причине отсутствует регистрация. Если застройщик не может дать четкого ответа, то советуем вам подумать о поиске новой квартиры у более надежного застройщика.
Может случиться так, что ваш договор элементарно потерялся по дороге от застройщика до Росреестра. Это не редкость, ведь строительные компании обычно относят сразу несколько договоров на регистрацию. Если ваш ДДУ на самом деле потерялся, то дубликат договора вам без проблем выдадут в Росреестре или МФЦ.
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.
Законодательная защита инвестора
Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.
Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:
- Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
- Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).
В последнем правовом акте интересны следующие статьи:
- ст.12 – общая терминология и кадастровые карты, помогающие найти подходящее жилье;
- ст.13 – порядок внесения сведений по объекту в ЕГРН;
- ст.16 – сроки такой процедуры, как регистрация права собственности по сделке ДДУ;
- ст.17 – госпошлина за проведение постановки на учет;
- ст.25-27 – случаи, когда отказывают в проведении регистрационных процедур.
Причины отказа в регистрации и что делать
Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.
Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:
- Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
- Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
- Найдены ошибки в заявлении.
- В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
- Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
- Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
- Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.
По правилам заявления подают только следующие лица:
- дольщики;
- застройщики;
- представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.
В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.
Порядок проведения регистрации
Как зарегистрировать договор долевого участия? Регистрационные действия в сфере долевого строительства напрямую связаны с фактом оформления договорных отношений. С момента заключения соглашения между застройщиком и гражданами, у контрагентов наступает обязанность зарегистрировать сделку и договор в установленном порядке.
Правила проведения регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ. Полномочиями по проведению регистрации наделены территориальные учреждения службы Росреестра, которые принимают документы от участников сделки и проводят все необходимые мероприятия. Обязательным условием для проведения регистрационной процедуры является выдача разрешения на строительство после 1 апреля 2005 года.
Для представления соглашений на регистрацию необходимо иметь следующие документы:
- заявление по установленной форме, которое заполняется в присутствии должностного лица Росреестра;
- документы, удостоверяющие личности граждан и полномочия застройщика;
- оригинал договора, заключенного меду строительной компанией и участником;
- документы, подтверждающие у застройщика наличие банковского поручительства или договора страхования гражданской ответственности;
- нотариальное согласие супруги участника на проведение сделки, если она не является стороной договора;
- техническая документация с описанием качественных характеристик квартиры по договору;
- платежное поручение, подтверждающее факт оплаты госпошлины за регистрационные действия (175 рублей для граждан и 3000 рублей для застройщика).
Указанные документы представляются в территориальное учреждение Росреестра по месту расположения имущества.
Формально, с января 2017 года Закон № 218-ФЗ допускает обращение за регистрацией в любой орган Росреестра на территории РФ, однако на практике это неэффективно.
Помимо указанного перечня документов, при совершении регистрационных действий с первым договором долевого участия застройщику необходимо представить:
- документы, подтверждающие законность строительства (разрешение, архитектурно-проектная документация, документы на земельный участок и т.д.);
- платежные поручения, подтверждающие факт оплату страховых взносов по договору страхования гражданской ответственности;
- списки социальных квот, если в составе дома будет предусмотрено выделение квартир для нужд местных органов власти.
Как проводится регистрация ДДУ?
Регистрация договора в Росреестре – это его легализация. Очень важно проконтролировать ее прохождение и удостовериться в исполнении процедуры.
Только зарегистрированный договор может считаться документом, соответствующем закону о долевом строительстве 214-ФЗ. Легализованный документ станет подтверждением ваших прав и защитой в случае возникновения спорных ситуаций.
Регистрация проводится после подписания сторонами договора. На данный момент помимо личного посещения МФЦ, некоторые застройщики предлагают услугу электронной регистрации.
При посещении МФЦ необходимо оплатить госпошлину в размере 175 рублей. При электронной регистрации обычно продавец берет все расходы на себя, тем самым предлагая клиенту дополнительный сервис, который сбережет время и деньги.
Какие гарантии дает ДДУ?
1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.
2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.
3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.
4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.
Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?
Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.
Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.
Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.
Государственная регистрация договора долевого участия и госпошлина
Как и большинство услуг, государственная регистрация договора долевого участия потребует оплаты пошлины.
Оплата госпошлины регламентируется Налоговым кодексом Российской Федерации. Исходя из существующих правил, за регистрацию ДДУ, юридическое лицо обязано заплатить 6000 рублей, а физическое лицо — 350 рублей. Указанные суммы делятся на количество участников договора.
Пример расчета размера госпошлины:
1. Застройщик и один дольщик. В этом случае участников регистрации всего двое, а это значит, что сумма платежа делится на два. В итоге застройщик заплатит 3 тысячи (6000/2), а дольщик 175 рублей (350/2).
2. Застройщик и два дольщика. Суммы госпошлины при этом будут делиться на троих. В результате юридическое лицо заплатит 2000 рублей. Аналогичная схема применяется к дольщикам: 350 рублей делятся на 3, в итоге получаем сумму порядка 116 рублей на каждого.
Квитанция об оплате госпошлины у каждого будет отдельной. Юридическое лицо оплачивает ее платежным поручением, а физические — через банковское учреждение с получением квитанции об оплате.
Хотя, по закону, квитанцию заявитель предъявлять не обязан, специалисты Росреестра все же рекомендуют ее приложить к пакету документов. В случае возникновения сбоев в электронной Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП) оплата может не отобразиться и специалист Росреестра приостановит регистрацию ДДУ.
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.
Причины отказа в регистрации и что делать
Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.
Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:
- Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
- Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
- Найдены ошибки в заявлении.
- В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
- Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
- Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
- Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.
По правилам заявления подают только следующие лица:
- дольщики;
- застройщики;
- представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.
В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.
Особенности регистрации ДДУ по ипотеке
Государственная процедура регистрации ДДУ в Росреестре с ипотекой предусматривает появление статуса обременения недвижимости. Это официальная процедура по ограничению прав, где в выписке из ЕГРН будет зафиксирована запись, что имеется обременение «в силу закона», где ипотека является причиной возникновения данного факта. Общий порядок регистрации права, в том числе связанное с ипотекой предусмотрено статьей 551, указанной в ГК РФ. Согласно последним изменениям законодательства, фактом регистрации сделки является не простая покупка недвижимости, а ее конечная регистрация в Росреестре. В 2004 году был принят ФЗ-214 «О долевом строительстве», где в статье 4 указано, что для ипотеки по ДДУ предусмотрена обязательная регистрация данных в кадастровой палате. Необходимо придерживаться следующих требований:
- Необходимо подробное описание недвижимости, как техническое обоснование, так и информационные данные.
- Какой период отведен на переуступку права от застройщика к дольщику, который является предметом ипотеки.
- Стоимость приобретаемой недвижимости, в том числе размер ипотеки.
- Гарантийные обязательства продавца (застройщика) перед покупателем.
- Каким образом обеспечены гарантии по ДДУ ответственными сторонами.
Госпошлина для регистрации договора долевого участия
Любая регистрационная процедура сопровождается уплатой государственной пошлины. Чтобы подтвердить оплату госпошлины за регистрацию договора долевого участия, предъявлять регистратору квитанцию потенциальный новосел не обязан. Но если при приеме документов информация об уплате пошлины не будет им обнаружена в информационной системе платежей, он просто не примет документы к рассмотрению.
Весь подготовленный пакет может быть подан представителю многофункционального центра, направлен регистратору почтой или через Интернет. Факт его получения должен быть подтвержден распиской:
- с описью переданных документов;
- датой их передачи;
- фамилией и подписью принявшего их специалиста;
- телефоном и фамилией специалиста, который будет курировать процедуру регистрации и предоставлять заявителю информацию о стадии, на которой она находится.