Об особенностях кадастрового учета дома блокированной застройки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об особенностях кадастрового учета дома блокированной застройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кадастровая палата Забайкальского края сообщает, что в соответствии законом N 218-ФЗ, кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. Виды жилых помещений определены частями 1, 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса. Часть жилого дома объектом кадастрового учета не является.

Оформление разрешения

Процесс включает несколько этапов. До начала строительных работ нужно собрать требуемую проектную документацию. Владелец земельного участка заказывает ее у специалистов. Документ разрабатывается на основании предоставленных заказчиком документов: градостроительный план, итоги инженерно-геодезических исследований, технический план и другие бумаги. Их перечень можно уточнить у специалистов компании, которые будут заниматься созданием проекта. Работа осуществляется в строгом соответствии с СП, СНиП и другими утвержденными нормами.

На втором этапе необходимо получиться разрешение на строительство. Для решения этой задачи необходимо пойти в МФЦ или ОМСУ с заявлением, к которому требуется приложить пакет документов:

• правоустанавливающая документация на участок;
• градостроительный план;
• документы и основные материалы из проекта – архитектурное решение, пояснительная записка и т.д.

После получения официального разрешения наступает этап строительства. До окончания работ собственник участка, на котором будет происходит возведение малоэтажного объекта, должен проводить межевание земли. Процедура необходима, чтобы каждый блок здания находился на отдельном участке.

Раздел площади на участки, которые прилегают к составляющим жилого здания, осуществляется с учетом межевого плана перед сдачей объекта в эксплуатацию. У каждой части дома должна быть своя территория и изолированный выход на нее. Количество участков должно соответствовать числу блоков.

Процедура самого оформления включает два этапа: получение разрешение на ввод дома в эксплуатацию и регистрация права собственности. Для получения разрешения требуется обратиться с заявлением в ОМСУ или МФЦ. Необходимо предоставить определенный пакет документов:

• правоустанавливающая документация на землю;
• градостроительный план, который был предоставлен при получении разрешительного документа на проведение работ;
• разрешение на возведение;
• акты сдачи-приема капитального строительства, соответствия выстроенного объекта проекту и другим требованиям;
• схемы расположения здания, инженерных систем и границ земли;
• и другие документы.

Для регистрации права собственности следует обратиться в МФЦ с паспортом, документом на землю и разрешением на ввод в эксплуатацию объекта. Специалист примет заявление и укажет размер пошлины. Также зарегистрировать право собственности можно на официальном сайте Росреестра или портале «Госуслуги». После успешной проведенной регистрации заявитель получает выписку из ЕГРН.

Определение зданий типа ДБЗ

В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:

• число этажей насчитывает не свыше 3;
• нахождение на ограниченной территории;
• каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
• совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
• имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
• каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
• нет общедомового имущества.

Обновления в Градостроительном кодексе 2022

Инновация закона (точнее, ГРК) направлена не только на упорядочивание типов недвижимости. Теперь исключается распространение региональных планов капремонта на блокированную застройку в 2022 году и далее. Прежде она сильно усложняла дело и не позволяла определить, какой домовый объект имеет право на капитальный ремонт по общей схеме, а какой нет. Соответственно, будут изрядно разгружены региональные бюджеты.

Новый закон 2022 года фактически уравнивает блокированную застройку с жилым индивидуальным строением.

Наличие подвальных помещений закон теперь не рассматривает как обязательный элемент жилой застройки, в которой выделен блок. Чердаки, мансарды также не нужны, чтобы признать при строительстве малоэтажный комплекс подпадающим под понятие блокированного. И то, что раньше в конкретном месте жила семья, также роли играть не будет. Статья, входящая в новый ФЗ 476 указывает также, что для признания соответствующей категории индивидуальный объект землевладения, где должен находиться дом, площадь может иметь любую.

Качество земли под застройку не имеет значения опять же. Участки индивидуального строительства законодательство разрешает использовать по своему усмотрению. Характер жилищного освоения — сюда относится и реконструкция жилых построек, таких как индивидуальный дом на земельном участке — вновь не играет роли согласно законам.

Особенности юридического статуса

С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.

Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).

В блокированном доме каждый хозяин имеет отдельный вход на обособленный участок, а после уже выход на улицу. Это различие — ключевое. Оно регламентируется нормативно-правовыми актами.

Строение из одного блока не является по закону домом блокированной застройки, так как не соблюдается наличие общей стены между частями застройки.

Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ совмещенный объект является единым целым, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.

Поэтому жилье, предназначенное для одной семьи, не может считаться самостоятельной единицей.

О строительстве, реконструкции и регистрации блокированных домов

Бло­ки­ро­ван­ные дома стро­ят­ся или рекон­стру­и­ру­ют­ся по общим правилам:

• раз­ра­ба­ты­ва­ет­ся про­ект­ная документация;
• берет­ся раз­ре­ше­ние на строительство;
• объ­ект вво­дит­ся в экс­плу­а­та­цию (для это­го необ­хо­дим тех­ни­че­ский план ОКС на каж­дый отдель­ный блок).

Един­ствен­ная льго­та при стро­и­тель­стве таун­ха­са — нет необ­хо­ди­мо­сти про­ве­де­ния экс­пер­ти­зы доку­мен­тов проекта.

Если обыч­ный жилой дом меня­ет ста­тус на “жилой бло­ки­ро­ван­ный”, то необ­хо­ди­мо вна­ча­ле про­ве­сти его рекон­струк­цию: про­из­ве­сти стро­и­тель­ные рабо­ты и раз­бить дом на блоки.

Быва­ет, что зда­ние не тре­бу­ет раз­бив­ки, и тогда его доста­точ­но про­сто офор­мить как бло­ки­ро­ван­ный жилой дом:

• пра­ва на жилой дом аннулируются;
• в Росре­ест­ре реги­стри­ру­ют­ся новые пра­ва соб­ствен­ни­ков на каж­дый отдель­ный жилой блок таунхауса;
• каж­дый блок ста­вит­ся на кадаст­ро­вый учёт как отдель­ное жилое зда­ние (осно­ва­ние СП 55.13330.2011).

Пра­во соб­ствен­но­сти на отдель­ный блок жилой застрой­ки носит обособ­лен­ный харак­тер, в то вре­мя как квар­ти­ры в МКД при­над­ле­жат их вла­дель­цам на пра­вах доле­вой собственности.

Что такое блок секция в жилом доме

Одним из условий, в значительной степени определяющих планировочное решение секций, является количество квартир, выходящих на поэтажную лестничную площадку. В современной практике применяют в основном четырех-, шести- и восьмиквартирные секции. Последние два вида особенно рациональны при повышенной этажности дома. Число квартир секции определяет степень ее удобства и экономичности. Стоимость жилой площади в секциях с большим числом квартир меньше. Это объясняется тем, что лестницы и лифт обслуживают здесь большее число квартир.
В некоторых случаях возможна сложная блокировка секций. Для улучшения инсоляции возможен сдвиг секций по отношению друг к другу; при особо сложном рельефе может быть рационален криволинейный или ломаный план дома, следующий направлению горизонталей; иногда нужны Г- и П-образные в плане здания; встречается и сложная блокировка, даже из секций разной этажности, преследующая цель пластического обогащения композиции. В условиях сложного рельефа иногда применяют сдвиг блокируемых секций по вертикали с перепадом уровней.

Понятие и порядок работы с объектами блокированной застройки, как и другими объектами, определяются некоторыми правовыми документами и нормами. В рамках Российской Федерации ими являются следующие документы:

1. Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
2. Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
3. Постановление правительства 220 2015 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
4. Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
5. Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
6. Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
7. Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.

Правовая база для данного типа жилья.

Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:

• Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
• Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
• Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
• Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
• Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
• Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
• В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.

Правовой статус дома блокированной застройки

На протяжении долго времени блокированные дома были предметом дискуссии ввиду отсутствия детального регулирования их правового положения. Чтобы признать дом блокированной застройки приходилось обращаться в судебные учреждения, так как по общему правилу их приравнивали к многоквартирным домам.

Блокированные жилые дома располагаются на отдельном, обособленном и индивидуализированном участке земли, правом пользования которым обладают все собственники блоков такого дома.

Такая земля может быть выделена владельцем каждого блока в личную собственность, однако, на момент возведения единого объекта (дома) она составляла общий нераспределенный участок.

Понятие многоквартирного дома указывает на наличие не только общей придомовой территории, но и помещений общего пользования. Именно по этому признаку происходит разграничение правового статуса дома, состоящего из блоков.

Блокированная жилая застройка подразумевает возможность оформления прав частной собственности на участок под домом, тогда как жильцы многоквартирного дома такого права лишены и участвуют в долевой собственности на общее имущество и территорию земли у дома.

Отличительные признаки

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:

• Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
• Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
• К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
• Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков — нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
• В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
• Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.

Технический план блочного дома

Техноплан секционного дома составляется согласно ст. 24 ФЗ №218. Без этого документа ввод здания в эксплуатацию невозможен. Технический план должен включать в себя следующее:

1. Полная информация о постройке, что необходимо для ее постановки на кадастровый учет.
2. Сведения о каждом блоке (это также требуется для кадастровых работ).
3. Данные о постройке с уже присвоенным кадастровым номером. Это уже для внесения записи в ЕГРН.

Технический план состоит из текстового и графического раздела. Последний — это кадастровый план территории или выписка из Единого госреестра о земельном участке, на котором расположено секционное строение, с описанием его местоположения.

Обратим ваше внимание также на письмо Росреестра № 14-02689-ГЕ/17:

• Каждый блок вводимого в эксплуатацию секционного дома ставится на кадастровый учет в качестве отдельного здания жилого назначения.
• Отсюда следует, что для каждой секции должен заготавливаться свой технический план. Это ведет за собой факт, что за блоком закрепляется определенный земельный участок.
• Основание учета секций в подобном доме — разрешение на ввод в эксплуатацию всего строения и технический план, составленный для каждого блока.

Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

1. Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
2. Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
3. Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
4. Правительственное постановление от 2020 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
5. Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
6. Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.

Когда выдается разрешение на строительство

Для получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:

• Градостроительный кодекс РФ;
• Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
• Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
• Собственно, разрешающая документация.

Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.

Итого необходимы:

• Проектная документация;
• Градостроительный план земельного участка;
• Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.

Как объект признается блокированным

Признать объект недвижимости блокированным можно в мирном, либо в судебном порядке, о чем было упомянуто ранее. Основными аспектами в процедуре подобного определения играют:

1. Особенности конкретной постройки с точки зрения ее архитектурного концепта.
2. Непосредственно то, как законодательство РФ трактуют заинтересованные в присвоении объекту конкретного статуса стороны.

Вне зависимости от последнего аспекта признать постройку блокированной не получится, если она:

• Имеет более 3-х этажей.
• Состоит более чем из 10 отдельных помещений (блоков).
• Не имеет совмещенных стен.

Помимо этого, у каждого блока должны иметься отдельный вход и приусадебный участок. Подобные требования к блокированным застройкам предъявлены на законодательном уровне и обязательны к соблюдению при оформлении соответствующего статуса постройки.

При их соблюдении оформление жилого дома в статусе блокированного происходит следующим образом:

1. Заинтересованные стороны мирно, либо через суд определяют статус жилья (зачастую определяется МКД – многоквартирный дом, реже – совмещенный объект недвижимости с долевым или иным видом владения собственностью).
2. После этого они же проводят официальную регистрацию дома в выбранном статусе посредством обращения в уполномоченные госструктуры. Как правило, обращаться требуется в БТИ, Градостроительные и архитектурные госорганы и регистрирующую структуру – Росреестр.

Признание дома постройкой с блокированным типом застройки

По сути, такие дома блокированной застройки не делятся на части, как обычные дома, где квартира является частью общего строения. Во время ее строительства оформляются совсем другие документы, чем перед тем, как построить дом блокированной застройки. Чтобы получить документальное подтверждение, что ваш дом блокированной застройки является таковым, он должен соответствовать следующим условиям.

1. Количество этажей не должно превышать трех. Хотя большинство этих домов имеют только 1-й и 2-й этаж.
2. Дом блокированной застройки должен состоять из отдельных частей жилья. Каждый блок должен быть отгорожен друг от друга общей стеной. Их количество не должно превышать 10.

Первое, что должен проверить покупатель во время приобретения части совмещенного строения, получено ли разрешение для застройки конкретного участка. Каким образом и на кого оформлена земля — это тоже важно. Застройщики предпочитают оформлять участок земли под блокированные дома на одного владельца. После подключения всех коммуникаций, когда дом блокированной застройки разделен на части, а они, в свою очередь состоят в собственности живущих там людей, можно оформить всю территорию по долям.

Чаще всего трудности при возведении построек поджидают не покупателей — будущих собственников, а строителей на стадии сбора и согласования документов. Если жильцы, купив престижную недвижимость, станут добиваться каким-то образом смены статуса своего дома, то им придется столкнуться с серьезными препятствиями.

Похожие записи:

• Отдел льгот и пособий семьям с детьми
• Самостоятельное получение Шенгенской визы в Литву
• Начинающему ИП: какими документами нужно оформлять хозяйственные операции