Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторгнуть договор цессии – судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Как зарегистрировать расторжение ДДУ?
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого одна из сторон договора должна подать в ведомство заявление о расторжении договора.
Для регистрации расторжения ДДУ потребуется документ, на основании которого произведено расторжение: уведомление (с описью вложения), соглашение о расторжении или решение суда. Кроме того, потребуется сам ДДУ и квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 350 рублей). Подать документы можно в региональном представительстве Росреестра или МФЦ.
Расторжение ДДУ в 2022 году
В нашей статье мы расскажем, как возможно по инициативе дольщика расторгнуть договор долевого участия, какие есть варианты расторжения договора и основания для этого, а также какие необходимы произвести действия для окончания договорных отношений с застройщиком.
Текущая нестабильная обстановка заставляет многих пересмотреть свои крупные финансовые решения и перераспределить свои вложения. Одним из таких финансовых решений как раз является заключение договора об участии в долевом строительстве. Может статься, что дольщик потеряет интерес в продолжении договорных отношений. Но как выйти из договора и остаться в выигрыше? Этот вопрос требует юридического подхода.
Немного теории. Базовым принципом законодательства является принцип свободы договора. Это значит, что граждане и организации вступают в договорные отношения по своей инициативе и в добровольном порядке. Поэтому стороны по своему усмотрению выбирают: заключать ли им договор или не заключать, с кем его заключать и на каких условиях. Но если свобода договора распространяется на заключение договора, то при расторжении договора учитывается другой принцип – надлежащего исполнения обязательств.
Если уж граждане решили заключить договор, то они должны исполнить свои обязанности. Ведь на получение обещанного уже рассчитывает другая сторона. Поэтому без веских причин расторгнуть договор, по общему правилу, невозможно. Однако в случае с договором участия в долевом строительстве всё не так однозначно. Законодательство смягчает ограничения по расторжению договора долевого участия в пользу участника долевого строительства.
На договор долевого участия распространяется законодательство о защите прав потребителей. Оно призвано сбалансировать экономическое неравенство отдельного гражданина-участника долевого строительства и застройщика – крупную бизнес-компанию по недвижимости. По этой же причине законом установлены дополнительные возможности для дольщиков расторгнуть договор. Рассмотрим их подробнее.
Итак, закон предусматривает два порядка расторжения договора по инициативе дольщика: судебный и внесудебный.
Чтобы расторгнуть договор без суда по инициативе дольщика нужно, чтобы застройщик отклонился от нормального исполнения договора. Что именно должно произойти? Закон перечисляет несколько вариантов:
- застройщик пропустил срок сдачи квартиры на два месяца и более;
- застройщик сдал некачественный объект;
- застройщик проигнорировал требования об устранении строительных недостатков и отказался компенсировать стоимость такого устранения.
Дела у компаний-застройщиков идут не всегда гладко, поэтому закон позволяет расторгнуть договор вне суда также при наличии следующих оснований:
- если суд решил ликвидировать организацию-застройщика;
- если суд решил признать организацию-застройщика банкротом и распродать его имущество.
Дополнительно поясним, что земельные участки, на которых возводят многоквартирные дома, застройщик часто берёт в пользование у других лиц. И если застройщик не будет регулярно вносить за плату за пользование землёй, то собственники участков могут либо наложить арест на любые действия с этими участками, либо вовсе попытаться их продать для получения невыплаченных застройщиком долгов. А так как на этих участках возводят многоквартирные дома, в этом случае дольщики также могут расторгнуть договор долевого участия без обращения в суд.
Какие действия для расторжения договора нужно предпринять?
Во-первых, убедитесь, что в Вашей ситуации имеются основания для расторжения договора в одностороннем порядке, о чём мы писали выше. Это поможет Вам составить верное понимание ситуации для дальнейших действий.
Во-вторых, необходимо в письменной форме уведомить застройщика о расторжении договора. И смысл этого действия не в простом информировании. Ведь по закону договор будет считаться расторгнутым с той даты, когда вы направили Застройщику это уведомление. Уведомление стоит отправлять по почте заказным письмом с описью вложения.
В-третьих, в течение 20 дней Застройщик должен будет вернуть Вам деньги по расторгнутому договору. Кроме того, если Вы расторгаете договор по основанию пропуска срока сдачи объекта, то Застройщик также обязан уплатить неустойку за каждый день просрочки. Но если застройщик не возвращает Вам денежные средства, тогда придётся обратиться к следующему шагу.
В-четвёртых, в случае неудовлетворения Ваших требований в добровольном порядке, Вы вправе обратиться в суд с требованием о возврате денежных средств, уплате неустойки, а также штрафа 50% от присуждённых сумм по законодательству о защите прав потребителей.
Судебный порядок. За историю своего существования практика долевого строительства показала, что неприятности для дольщиков не ограничиваются приведённым выше перечнем. Перечисленных обстоятельств может и не быть, но ситуация может так усугубиться, что участник строительства потеряет всякий интерес продолжения взаимодействия с застройщиком. По��тому законодатель предусмотрел дополнительные возможности для расторжения договора, но уже в судебном порядке. Для этого нужно следующее:
Во-первых, застройщик перестал заниматься строительством многоквартирного дома, где должна была находиться квартира дольщика, и очевидно, что в срок не будут сданы, ни дом в целом, ни квартира в частности.
Во-вторых, застройщик решил существенно изменить проектную документацию, или вследствие таких действий площадь Вашего объекта долевого строительства изменилась больше, чем на 5% от изначального проекта.
И в-третьих, если застройщик уже построил многоквартирный дом, но изменил назначение общего имущества, то у дольщика также есть основания для расторжения договора через суд.
Во всех указанных случаях решение о расторжении договора принимает суд по итогам исследования материалов дела. Поэтому для расторжения договора в судебном порядке необходимо составить исковое заявление о расторжении договора и оформить его по всем правилам гражданского процессуального законодательства.
Если Вы не хотите больше взаимодействовать с застройщиком, но и перспектива судебных тяжб о расторжении Вас также не привлекает, закон предусматривает и другой вариант выхода из этих отношений – уступка прав требований. Когда дольщик заключает договор с застройщиком, у него появляются права требовать от застройщика качественно выполнять свои обязанности, а также получать штрафные санкции, если застройщик их не выполняет. Эти права дольщик может передать другому лицу при наличии таких обстоятельств:
- участник долевого строительства полностью оплатил цену договора;
- договор долевого участия уже зарегистрирован;
- передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства ещё не подписан.
Расторжение договора цессии (уступки прав требования) — обзор возможных вариантов
Необходимо помнить о том, что порядок расторжения двусторонней и трехсторонней уступки права требования отличается тем, что участником трехсторонней сделки дополнительно выступает должник.
- Если такой порядок предусмотрен в тексте договора. Подписание двустороннего соглашения не требуется.Сторона – инициатор уведомляет другую сторону письменно, в письме указывает дату, с которой действие договора прекращается.
- Решением суда, если допущены нарушения договора или договор не был исполнен. В качестве инициатора выступает сторона с нарушенными правами.Нарушения при этом должны обладать признаком существенности, то есть действиями (бездействиями) другой стороны должен быть нанесен ущерб первой стороне в таком масштабе, что получение от сделки того, на что она рассчитывала при ее заключении, не представляется возможным.Примером могут быть следующие нарушения: не получение цессионарием от цедента документов (например, не передача дду старым дольщиком новому дольщику), не внесение цессионарием оплаты по сделке.
-
Решением суда, если изменились первоначальные обстоятельства. Обстоятельства должны быть существенными, что подразумевают под собой:
- невозможность их предвидеть (увеличение ставки рефинансирования в двойном размере);
- невозможность их преодолеть, несмотря на старание стороны исполнить договор;
- масштаб нанесения ущерба от действующих обстоятельств должен быть таким, что не представляется возможным получение того, на что рассчитывала сторона, заключая сделку;
- договор не должен предусматривать, что в указанном случае сторона несет риск изменения обстоятельств.
Расторжение договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2021 N 111-ФЗ)
5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
(часть пятая введена Федеральным законом от 18.07.2021 N 111-ФЗ)
Расторжение договора долевого участия
1. Хочу купить квартиру в строящемся доме. Но понравившийся мне вариант застройщик продает только по предварительному договору купли-продажи (основной договор купли-продажи будет заключен после сдачи дома в эксплуатацию). Но я слышал, что продавать квартиры в строящихся домах можно только по договору участия в долевом строительстве. Значит, предварительный договор в этом случае незаконен? Что мне грозит, если я все-таки его заключу?
Вопрос о возможности использования в данном случае предварительного договора купли-продажи является дискуссионным. Действительно, часть 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – закон № 214-ФЗ) запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи (то есть не на основании договора участия в долевом строительстве или жилищных сертификатов). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение этих требований, может быть признана судом недействительной по иску гражданина. Однако многие застройщики полагают, что этот запрет не распространяется на предварительные договоры купли-продажи квартир. Дело в том, что предмет такого договора – не привлечение денежных средств граждан для строительства с последующим получением квартиры, а заключение в будущем (обычно после того как застройщик оформит свое право собственности на сданный в эксплуатацию дом) договора купли-продажи готовой квартиры. Если застройщик привлекает денежные средства по предварительному договору, то они выполняют обеспечительную, а не платежную функцию. Суды нередко поддерживают эту позицию и не считают предварительные договоры купли-продажи противозаконными и ничтожными (см. определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.10.11 № 33-15839/11) либо притворными сделками, прикрывающими договор участия в долевом строительстве (см. определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.07.11 № 10517). Для вас как для приобретателя квартиры вариант предварительного договора купли-продажи гораздо менее надежен, чем договор о долевом участии, потому что, соглашаясь на предварительный договор, вы лишаетесь возможности использовать гарантии, предоставленные дольщикам законом № 214-ФЗ . Например, договор о долевом участии в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ). Это означает, что застройщик не может заключить такой договор в отношении одной квартиры сразу с несколькими лицами: после регистрации первого договора последующие сделки с тем же самым объектом просто не зарегистрируют. А предварительный договор регистрации не требует, поэтому покупатель не застрахован от того, что его квартира будет продана таким же способом еще кому-то.
Переуступка: как девелоперы борются с демпингом частных инвесторов
Частные инвесторы на рынке новостроек сегодня воспринимаются не просто как покупатели недвижимости, а конкуренты девелоперов. По этой причине в договорах об участии в долевом строительстве появился пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании.
По данным «БЕСТ-Новострой», доля инвесторов в первом квартале 2015 года (новостройки массового сегмента Москвы) составила 40%, хотя обычно данный показатель держится на уровне 20%.
«Это серьезные объемы, которые при выходе на рынок начинают конкурировать с предложениями от самого застройщика.
Когда компания желает ограничить простор для конкуренции, она вводит подобные условия оформления переуступок», – поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
«В отношении тех квартир, за которые участники долевого строительства еще не расплатились, действует четкое указание: переуступка производится только с согласия застройщика»
Владимир Зимохин, «НДВ-Недвижимость»
Переуступки между физическими лицами на этапе строительства в последнее время получили на рынке новостроек достаточно широкое распространение в силу различных причин, главная из которых – увеличение количества инвестиционных сделок. Особенно много их было в конце 2014 года, когда из-за девальвации рубля люди массово вкладывали деньги в недвижимость, стремясь защитить их от обесценивания.
Как отмечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, переуступка допускается только после выплаты участником всей суммы по договору или после перевода долга на третье лицо.
В свою очередь передать свои права клиент сможет с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о передаче квартиры.
Этот период длится несколько лет, и все это время квадратный метр в проекте планомерно дорожает.
В большинстве случаев застройщики обязывают инвесторов получать разрешение на переуступку для того, чтобы избежать конкуренции с ними.
«Многие из тех, кто хочет подзаработать на недвижимости, вкладываются в новые проекты еще на стадии котлована, потом продают квартиру до получения права собственности, устанавливая цены ниже, чем у застройщика, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Поэтому, как правило, девелоперы включают в договор долевого участия пункт о том, что переуступка может совершаться только с их согласия».
Однако конкуренция не единственная причина. Застройщику важно проконтролировать, кто будет новым участником долевого строительства после состоявшейся переуступки.
При этом стоит учитывать, что таких сделок может быть достаточно много, и компания вынуждена их отслеживать, чтобы быть в курсе того, кто является лицом, которому необходимо передавать квартиру. Это также важно для отправки текущих уведомлений и связи с участником долевого строительства.
«Как правило, все застройщики ведут реестр, в котором регулярно обновляют сведения о дольщиках, включая их контактные данные», – поясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ».
Кроме того, обязательное разрешение от застройщика необходимо для того, чтобы недобросовестный инвестор не продавал свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией.
Конечно, полностью такой риск не исключается, но исполнение положения договора о необходимости согласования соглашения об уступке с застройщиком должно помочь внимательному покупателю избежать неприятных для себя последствий.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», рассказал, что требование застройщика в отношении переуступки в основном связано с необходимостью регулирования спекулятивной составляющей, то есть обусловлено желанием ограничить число сделок, когда инвестор – физическое лицо приобретает недвижимость на самом первом этапе строительства и уже через несколько месяцев (когда цена подросла) выставляет квартиру на рынок по цене ниже, чем у застройщика.
«Застройщик должен иметь некую компенсацию того, что продает по переуступке инвестор, потому что если таких дешевых квартир будет много, это может повлиять на продажи компании, – поясняет Дмитрий Пухнаревич, коммерческий директор ГК «Премьер». – Это связано с тем, что на момент приобретения инвестором недвижимости ассортимент квартир был полный, и инвестор имел возможность выбрать те предложения, которые будут иметь наибольшую ликвидность».
«Необходимость получения согласия от застройщика может устанавливаться договором. Если инвестор его подписал на таких условиях, то он обязан получить согласие на переуступку, либо заранее уточнять эти детали и исключать такие условия из сделки»
Василий Шарапов, «Сити-XXI век»
Между тем, стоит иметь ввиду, что договор об участии в долевом строительстве стандартизирован и чаще всего уже согласован с банком, выдающим ипотеку, а также с юридическим отделом компании.
Так что застройщики с большой неохотой идут на внесение изменений в структуру договора, тем более, если речь идет о возможных рисках компании.
«Застройщики массового сегмента жилья не склонны пересматривать свои типовые договоры по просьбам покупателей, поэтому настаивать на исключении пункта о переуступке смысла нет, а вот поинтересоваться, есть ли такая возможность – стоит», – советует Ирина Доброхотова.
Чтобы покупателю максимально снизить свои риски, надо заранее учесть некоторые моменты. Желательно, чтобы в виде приложения к договору с застройщиком был прикреплен прайс на те услуги, которые оказывает компания. Тогда клиент сможет в любое время прийти и заявить о желании заплатить за ту или иную услугу по той цене, которая указана в приложении.
«Недобросовестные застройщики говорят, что готовы выдать справку, например, об отсутствии задолженности в любое время и абсолютно бесплатно. Но когда инвестор принимает решение о переуступке квартиры, его могут попросить заплатить за это большую сумму денег, – отмечает Дмитрий Пухнаревич.
– Конечно, в данном случае можно обратиться в суд, но это дополнительная трата времени и финансов».
За согласие на переуступку застройщик взимает плату, поскольку он зарабатывает на этом и тем самым еще и ограничивает конкуренцию инвестиционных квартир со своим предложением.
Законом это не запрещается, к тому же, покупатель добровольно подписывает договор, соглашаясь на такие условия.
Для расторжения договора цессии достаточно составить соглашение об этом и подписать его. По общему правилу оно составляется в простой письменной форме в двух экземплярах (п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Главное — четко и однозначно указать в соглашении, что договор цессии расторгается. Дату расторжения можете не писать. Если ее не будет, договор перестанет действовать с момента заключения соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Согласовывать более позднюю дату нет смысла: между цедентом и цессионарием нет длящихся обязательств, на исполнение которых нужно предусмотреть время до расторжения договора.
Рекомендуем согласовать срок, в который цедент должен вернуть полученные от цессионария деньги, а цессионарий — документы, переданные ему в подтверждение перехода требования. Нелишним будет и условие о неустойке за нарушение этих сроков.
Если договор цессии был нотариально удостоверен, то соглашение тоже нужно удостоверить у нотариуса (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Расторжение уступки по договору долевого участия
Из этих двух договоров основным является ДДУ, который заключается напрямую с застройщиком. Именно в договоре долевого участия отражаются все ключевые моменты сделки: подробное описание объекта строительства, цена жилья и порядок оплаты, срок его передачи дольщику, гарантии, предоставляемые застройщиком.
Помимо этого, в законе прописано, что дольщик вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае: -прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику ; -существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства ; -изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования
Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:
- Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
- Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
- Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
- Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
- В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Комментарий к Статье 11 214-ФЗ
Нормами статьи регламентирована уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве.
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
Переход прав кредитора к другому лицу регламентирован нормами статей 383 — 390 ГК РФ параграфа 1 гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу установлены в ст. 382 ГК РФ.
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям (см. п. 1 ст. 382 ГК РФ). Права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств (см. ст. 387 ГК РФ):
- — в результате универсального правопреемства в правах кредитора;
- — по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом;
- — вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству;
- — при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая;
- — в других случаях, предусмотренных законом.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (см. п. 2 ст. 382 ГК РФ).
Следует отметить, что в соответствии со ст. 383 ГК РФ не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.
Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, определен в ст. 384 ГК РФ следующим образом: «Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты».
Расторжение уступки по договору долевого участия
Как правило, договор уступки требований используется в том случае, когда стороны заинтересованы в переходе прав. Согласно условиям договора цессии права или требование кредитора, именуемого цедентом . переходят другому участнику договора – цессионарию .
2 В соответствии со ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, исчисленные продавцами и уплаченные ими в бюджет с сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), реализуемых на территории Российской Федерации, в случае изменения условий либо расторжения соответствующего договора и возврата соответствующих сумм авансовых платежей. Вопрос только в том, будут ли считаться авансы, полученные до заключения договора уступки права требования, возвращенными после заключения этого договора.
Дополнительные возможности дольщика
Помимо расторжения договора и отказа исполнения обязательств по нему в связи с нарушениями, допущенными ответственной стороной, участник долевого строительства может осуществить продажу объекта недвижимости до его передачи в эксплуатацию с предварительным уведомлением застройщика. При этом между новым покупателем и дольщиком должен быть подписан договор об уступке прав по ДДУ.
Для совершения процедуры уступки прав участник ДДУ обязан соблюсти следующие пункты:
- полная уплата дольщиком стоимости недвижимости по договору либо перевод задолженности на нового собственника;
- проведение данной операции возможно с момента заключения ДДУ до подписания документов о передаче здания в пользование собственникам.
Первоначальный дольщик несёт полную ответственность за недействительность права передачи, но он не ответственен за неисполнение застройщиком своих обязательств.