Можно ли и как приватизировать служебную квартиру? Отвечает юрист

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как приватизировать служебную квартиру? Отвечает юрист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Фабула дела: Н. обратился с иском о признании за ним права собственности на служебное жилое помещение к Администрации города Салехард. В обоснование исковых требований П. указал, что в 1996 г. был избран депутатом Государственной Думы Российской Федерации, после его избрания в г. Салехард ему было предоставлено служебное жилье, после окончания срока его полномочий в качестве депутата требований о выселении со стороны Администрации не предъявлялось, жилье по факту утратило статус служебного.

Фабула дела: бюджетное учреждение обратилось с иском о выселении К. и членов ее семьи. Иск был обоснован тем, что жилье предоставлялось на время трудовых отношений между К. и бюджетным учреждением, в настоящий момент трудовые отношения прекращены.

Кем рассматривалось дело:

1. в первой инстанции Октябрьским районным судом г. Уфы, в удовлетворении требований бюджетного учреждения было отказано;
2. в апелляционной инстанции Верховным судом Республики Башкортостан, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Итоговый судебный акт: Апелляционное определение от 19 июня 2017 г. по делу N 33-10891/2017.

Апелляционная инстанция при оставлении в силе решения суда первой инстанции руководствовалась следующим:

1. К. поставлена в очередь как государственный служащий для получения единовременной выплаты для приобретения жилого помещения;
2. у К. отсутствуют какие-либо жилые помещения в собственности;
3. К. входит в круг лиц, которых в соответствии со ст. 13 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» выселить из служебного помещения нельзя;
4. договор найма служебного жилого помещения не расторгнут, не был признан недействительным.

В данном судебном деле основную роль в положительном решении для нанимателя сыграл тот факт, что ее ситуация является исключением и выселить ее нельзя, также немаловажным моментом являлось то, что наниматель нуждалась в жилье как государственный служащий и стояла в очереди для получения единовременной выплаты.

Фабула дела: К. обратился с иском о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма и о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение к департаменту городского имущества города Москвы. В исковом заявлении было указано, что жилое помещение имело первоначально статус служебного, однако в дальнейшем выбыло из специализированного жилищного фонда и перешло в муниципальную собственность. В удовлетворении заявления истца о заключении договора социального найма департамент городского имущества отказал.

Кем рассматривалось дело:

1. в первой инстанции: Кузьминский районный суд г. Москвы, исковые требования были удовлетворены;
2. в апелляционной инстанции: Московский городской суд, решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба департамента городского имущества города Москвы осталась без удовлетворения.

Итоговый судебный акт: Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2018 N 33-46579/2018.

Апелляционная инстанция при оставлении в силе решения суда первой инстанции руководствовалась следующим:

1. жилое помещение находится в муниципальном жилом фонде;
2. жилые помещения, находящиеся в муниципальном жилом доме, должны предоставляться по договорам социального найма;
3. переход служебного жилья в муниципальную собственность меняет статус служебного жилья, то есть после того, как жилье передано в муниципальную собственность, оно утрачивает статус служебного;
4. так как жилье утратило статус служебного, к нему должен применяться правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма;
5. так как жилое помещение имеет правовой режим жилья, который устанавливается для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, это жилое помещение можно приватизировать;
6. лица, проживающие в таком жилье, имеют право его приватизировать и оформить право собственности на жилое помещение;
7. истец выразил волю на приватизацию жилого помещения.

Исходя из примера, описанного выше, в ситуациях, когда жилое помещение утратило статус служебного, можно предложить следующий алгоритм приватизации:

1. для начала необходимо обратиться в соответствующий муниципальный орган власти с заявлением о заключении договора социального найма. Если муниципальный орган власти препятствовать не будет, то после заключения договора социального найма на жилое помещение его можно будет приватизировать без судебных разбирательств;
2. если же орган муниципальной власти отказал в заключении договора социального найма, необходимо обращаться в суд;
3. для суда необходимо будет собрать соответствующие доказательства (документы, подтверждающие, что жилье утратило статус служебного, первоначальный договор найма, которым оформлено право проживания истца и членов его семьи, документы, подтверждающие регистрацию в служебном жилье истца и членов его семьи, также необходимо будет предоставить и сам отказ органа муниципальной власти).

На сегодняшний день по таким делам сформирована устойчивая судебная практика, исковые заявления нанимателей жилых помещений, которые утратили статус служебного, как правило, суды удовлетворяют.

Исходя из вышеизложенного необходимо отметить следующее. Очень сложно составить какой-то единый алгоритм, по которому можно осуществить приватизацию служебных жилых помещений. Это вызвано тем, что для различных служащих государственных органов предусматриваются специальные нормативно-правовые акты, регулирующие их права на жилые помещения. Если выделить предельно общие элементы, которые присутствуют во всех ситуациях и могут быть использованы всеми, то можно дать следующие советы:

1. наиболее простой способ приватизировать служебное жилое помещение — договориться с собственником жилищного фонда о приватизации. Закон это прямо предусматривает, но в данном случае дать разрешение на приватизацию — это право собственника фонда;
2. если вы обращаетесь с иском о приватизации служебного жилья, помните, что по общему правилу его приватизировать нельзя, необходимо выяснить, является ли жилье вообще служебным, в каком фонде оно находится, на каких условиях заключался договор найма и т.д.;
3. если приватизировать вы не имеете права и вас выселяют, проверьте исключения, возможно, как раз вас не имеют права выселять без предоставления иного жилья;
4. попытайтесь перевести жилое помещение из собственности специализированного жилищного фонда в муниципальную собственность. Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, утрачивают статус служебных, к ним применяется правовой режим жилья, который устанавливается для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Жилое помещение, выбывшее из специализированного жилищного фонда, можно приватизировать либо путем заключения договора социального найма, либо в судебном порядке;
5. если вы являетесь государственным гражданским служащим, военным, работником правоохранительных органов, необходимо изучить специализированные нормативно-правовые акты, которые регулируют социальное обеспечение работников вашего органа, возможно, как раз в вашем случае есть возможность оформить жилое помещение на праве собственности либо как минимум сохранить право проживания в жилом помещении до предоставления иного жилого помещения.

В завершение хотелось бы сказать, что судебная практика очень неоднозначная по вопросам служебного жилья и выселения из него, в данной статье представлен обзор лишь некоторых нормативно-правовых актов, а также лишь некоторые примеры судебной практики.

Если у вас возникли сложности с приватизацией служебного жилья или вас из него выселяют, то лучше сразу обратиться за юридической помощью к специалисту, так как в случае, если суд вынесет решение об отказе в удовлетворении ваших исковых требований, сложно будет обжаловать такой отказ, если вообще возможно. Не стоит руководствоваться готовыми шаблонами и обрывочными сведениями из Интернета, каждая ситуация имеет свою специфику и требует индивидуального подхода, тем более по таким серьезным делам, как споры о жилых помещениях и правах на них.

Способы приватизации служебной квартиры

Накануне завершения бесплатной приватизации практически каждый проживающий в ведомственной квартире всерьез задумывается, как перевести служебное жилье в собственность, и ищет для этого эффективные способы.

Нельзя сказать, что шансы найти решение нулю, так же, как и нельзя отрицать факт, что работодатели и собственники ведомственного жилья охотно идут навстречу просьбам трудящихся и многие из них очень заинтересованы обеспечить постоянным жильем ценного сотрудника.

Есть, конечно, и работодатели с совершенно противоположной точкой зрения…

Но вопрос, можно ли прописаться в служебной квартире, в любом случае остро стоять не должен: подписывая договор найма, человек получает официальную регистрацию по конкретному адресу, которая, повторяем, не дает никакого права на перевод ведомственного жилья в собственность проживающего в нем.

Главным основанием приватизации является договор найма, который обязательно должен быть иметь сотрудник. Кроме того, лица, которые не связаны официально оформленными трудовыми обязательствами с предприятием-владельцем, не смогут начать переоформление жилья, принадлежащего спецфонду, в частную собственность.

Итак, приватизация станет возможна, если:

• у вас на руках есть договор найма служебного помещения;
• собственник жилья (ведомство, предприятие, учреждение) не против;
• стаж работы на данном предприятии – 10 и более лет;
• длительность фактического проживания в квартире – 10 и более лет;
• ранее вы не участвовали в бесплатной приватизации.

Законодательные ограничения на сделки со служебным жильем

В ч. 3 ст. 92 ЖК прямо указано, что служебные квартиры нельзя:

1. сдавать в аренду;
2. передавать внаем;
3. отчуждать любым образом – то есть продавать, менять, дарить и др.

К сожалению, и на приватизацию данного вида недвижимости установлен законодательный запрет – в ст. 4 Закона России № 1541-1 от 4 июля 1991 “О приватизации…” (далее – Закон) прямо сказано, что приватизировать служебные помещения нельзя. Исключение – если такая квартира находится в собственности у:

• совхоза;
• другого предприятия, осуществляющего деятельность в сельскохозяйственной сфере;
• иных учреждений, приравненных к сельскохозяйственным.

Регулирование вопросов приватизации служебных помещений находит свое отражение в следующих законодательных положениях:

• Федеральный закон № 1541-I «О приватизации…» от 4 июля 1991 года – запрет на приватизацию спец жилья отмечен в статье 4 настоящего закона.
• Определение Верховного суда №35-В-06-12 – устанавливает защиту прав на приватизацию в России.
• Жилищный кодекс – основания для пользования специализированным жильем приведены в Главе 10 ЖК РФ (ст. 99-104).
• Положения Гражданского кодекса РФ – дают представление о процедуре и особенностях распоряжения жильем.

Основной посыл законодательства – запрет на приватизацию служебных квартир. Однако никто не запрещает переводить спец жилье в статус муниципального, и уже потом инициировать приватизацию. Такая процедура, за рядом исключений, доступна всем и каждому – это значит, что приватизировать служебные помещения можно и нужно.

Приватизация служебной квартиры через суд

Получить право на приватизацию ведомственной квартиры через суд — дело весьма проблематичное

Не всегда администрация или ведомство дают согласие на приватизацию такого жилья.

Когда поступает отказ в проведении этой процедуре можно попробовать обратиться в судебную инстанцию.

Для этого нужно подать исковое заявление на одну из организаций:

• Работодателю, если он отказывается передать недвижимость в собственность муниципалитета.
• Муниципальной организации, с требованием провести процесс приватизации и заключить соответствующий договор.

Конечно, попробовать стоит решить вопрос в судебном порядке. Но шансов здесь практически нет. Так как заставить отдать свою собственность суд, вряд ли, посчитает правомерными такие действия.

Для того, чтобы это произошло должны быть достаточно веские основания.

Основания для приватизации служебного жилья

Для того, чтобы гражданин, который имеет на это право, получил служебную квартиру в пользование, он обязан составить заявку на имя владельца недвижимости.

Документ нужно подать должностному лицу, которое обладает соответствующими полномочиями, что допускают рассмотрение такого рода дел. В среднем, срок рассмотрения заявления – один месяц.

При условии принятия неблагоприятного постановления, оно в обязательном порядке должно быть оформлено в письменном виде, кроме того должно быть аргументировано, ссылаясь на нормативы действующих законов, прочих нормативно-правовых актов.

В случае принятия позитивного заключения со стороны владельца, истец получает приглашение подписать соглашение найма служебной квартиры.

Такой документ подписывается на срок исполнения истцом трудовых обязанностей.

Кроме того, в заявлении на предоставление служебного помещения, сам заявитель в обязательном порядке обязуется отметить, какое количество членов семьи по факту будет жить вместе с ним.

От такого момента зависит суммарная площадь предоставляемого помещения.

Как демонстрирует практика, квадратура жилья, предоставляемого даже семейным людям, несколько отличается от законодательно закрепленных нормативов.

Приватизация служебного жилья: судебная практика

Добиться положительного решения крайне сложно. В судебной практике гораздо больше решений не в пользу сотрудников, желающих оформить жилье в собственность.

Дело в том, что в законодательстве отсутствую какие-либо нормативные акты, указывающие на то, что работодатели обязаны передавать служебные квартиры в собственность муниципалитета для дальнейшей приватизации физическими лицами. Чаще всего решения в свою пользу добиваются граждане, отработавшие на предприятии или в учреждении практически до пенсии, и не имеющие другого места для проживания, кроме служебного жилья.

Из этого можно сделать вывод, что аргумент о количестве отработанных лет, судом особенно принимается во внимание. Рекомендуем обязательно указывать срок работы в исковом заявлении.

Судебная практика по приватизации служебного жилья не особо обширна. Практически любой суд, как мы уже упоминали выше, признает за собственником право самому принять решение о передаче прав на ведомственное жилье. Вкратце рассмотрим одно из недавних судебных дел.

Гражднин Р. и гражданка З., назовем их так, подали иск в суд на ООО «Горстроймост» и департамент жилищного фонда города Н. В нем они требуют признать свое право на собственность в ходе приватизации и закрепить по половине доли квартиры за каждым. Суды первых двух инстанций вынуждены были отказать истцам, мотивировав так: квартира была получена гражданкой З. во время работы в ООО «Горстроймост» как служебная. В очереди на улучшение жилищных условий З. не числилась, не возражая против этого. Данные граждане занимают ведомственную жилплощадь и спорное жилье не было передано предприятием муниципалитету. Соответственно жилье остается служебным и причин к его приватизации нет. И таких случаев большое количество.

Верховный и Конституционный суды Российской Федерации тоже придерживаются четкой позиции: владельцы ведомственного жилого фонда единолично принимают решение о переводе жилья в частную собственность.

Таким образом, приватизировать служебную жилплощадь можно, но процесс этот очень трудный и изобилует множеством «подводных камней». Надеемся наши советы хоть немного вам в этом помогут, и вы переведете свои заветные квадратные метры в частную собственность. Поторопитесь, ведь времени осталось не так и много.

Как приватизировать служебную квартиру

Служебное жилье — это жилое помещение, предоставляемое гражданину в связи с его непосредственной работой.

Выдается жилое помещение работодателем, в случае если у такого работника отсутствует жилище в населенном пункте, где им будет осуществляться трудовая деятельность.

Приватизация такой квартиры возможна в случае согласия собственника, либо если такое жилище потеряет статус ведомственного. Выяснить такой статус можно с помощью направления запроса собственнику или в Росреестр.

Приватизация оформляется путем направления заявления гражданином собственнику.

В случае согласия на приватизацию, между собственником такого имущества и гражданином заключается соответствующее соглашение.

После этого гражданин предоставляет в Росреестр указанное соглашение с пакетом документов. Далее Росреестр делает отметку в реестре о новом собственнике такой квартиры.

Особенности проведения процедуры

После нескольких этапов изменения сроков бесплатной приватизации многие жильцы спрашивают: до какого года бесплатная приватизация квартир служебного подчинения будет доступна? Министерство приняло решение о последнем этапе продления сроков на проведение процедуры на условиях бесплатного переоформления. Так, если кто-то по какой-то причине еще не успел с приватизацией, у вас есть время до 2019 года.

Существует ряд особенностей, на которые нужно обратить внимание, чтобы была переоформлена служебная квартира. Права жильца на приватизацию вступают в силу после выполнения им нескольких пунктов, выдвигаемых государством:

• трудовой стаж субъекта должен составлять не менее 10 лет;
• срок продолжительности проживания в предоставленном ему служебном жилье должен составлять не менее 10 лет.

ОСОБЫЙ ПОРЯДОК ПРИМЕНЕНИЯ НОРМ О СРОКЕ ДАВНОСТИ

С момента вступления в силу ЖК РФ наиболее часто встречающимся основанием в отказе от удовлетворения исков государственных и муниципальных структур по поводу принудительного выселения из служебного жилья бывших работников являлся пропуск трехлетнего срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ.

Долгое время в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 при рассмотрении дел суды исходили из того, что течение срока исковой давности начинается со дня увольнения работника (с этого момента должен был быть прекращен договор найма жилого помещения, а у наймодателя появлялось право требования выселения ответчика). Таким образом, если после увольнения работника проходило более трех лет, суды принимали решение о пропуске истцом срока исковой давности и не выселяли нанимателя и членов его семьи из служебного жилья.

Однако в 2016 году Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в своем Определении от 02.08.2016 N 56-КГ16-10 признала отказ в иске по мотивам пропуска срока исковой давности не соответствующим закону.

Пример из практики: истец (ФГКУ) предъявил к ответчикам К. и М. иск о выселении из жилого помещения, указав на то, что после увольнения с военной службы К. не освободил предоставленное ему ранее служебное жилое помещение, притом что он и члены его семьи подлежат выселению из указанного жилого помещения. Районный суд и судебная коллегия по гражданским делам краевого суда применили к спорным правоотношениям срок исковой давности. При этом суды указали, что трехлетний срок исковой давности для предъявления иска о выселении исчисляется со дня увольнения К. с военной службы (2011 год), а исковое заявление было подано в суд через 4 года.

Верховный Суд РФ, рассматривая данный спор, разъяснил, что прекращение трудовых отношений с работодателем, предоставившим жилое помещение, служит лишь основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения, но не влечет за собой автоматического прекращения договора в момент увольнения сотрудника. При этом договор найма служебного жилого помещения сохраняет свое действие вплоть до его добровольного освобождения нанимателем, при отказе от которого гражданин подлежит выселению в судебном порядке с прекращением прав и обязанностей в отношении занимаемого жилья. Дело направлено на новое рассмотрение.

Данное Определение существенным образом повлияло на судебную практику, так как дало право собственникам помещений подавать иски о выселении даже тогда, когда после увольнения нанимателя служебного жилого помещения прошло более трех лет.

ПРИВАТИЗАЦИЯ СЛУЖЕБНОГО ЖИЛЬЯ НЕ ПОДРАЗУМЕВАЕТ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Довольно часто уполномоченные органы власти отказываются регистрировать право собственности на служебную квартиру по надуманным основаниям, в качестве наиболее часто встречающегося можно выделить приостановление Росреестром регистрационных действий по причине неснятия с жилья служебного статуса.

Пример из практики: администрацией муниципального образования издано постановление, согласно которому гражданину К. по договору найма служебного жилого помещения муниципального специализированного жилищного фонда на пять лет предоставлено служебное жилое помещение. Вскоре администрацией муниципального образования издано еще одно постановление, о передаче данного помещения в собственность гражданину К. в порядке приватизации. Росреестр приостановил регистрационные действия, мотивируя решение тем, что для приватизации квартиры необходимо снять с нее статус служебного жилья и заключить в отношении ее договор социального найма.

Не удовлетворившись решениями районного суда и апелляционным определением краевого суда, К. подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, который решения нижестоящих судов отменил, пояснив, что «собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений» (Определение Коллегии Верховного Суда РФ N 18-КГ18-150 от 19 октября 2018 года).

Таким образом, в судебном порядке подтверждено, что законом не предусмотрена обязанность муниципальных органов снимать перед приватизацией с жилых помещений статус служебного жилья, что полностью соответствует ст. 209 ГК РФ, закрепляющей право собственника по своему усмотрению совершать действия в отношении принадлежащего ему имущества.

Похожие записи:

• Как уйти на больничный с ребенком?
• Эксперт назвал условия для списания долгов по кредитам
• История города Карачева в лицах